Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.600.2025.4.BR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 20 listopada 2025 r. (wpływ 24 listopada 2025 r.) oraz z 25 listopada 2025 r. (wpływ 25 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą.

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest głównie naprawa i konserwacja maszyn. Wnioskodawca nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości lub innego rodzaju działalności deweloperskiej.

(…) maja 2023 r. Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (…) obejmującą działkę gruntu o powierzchni (…) ha, która miała powstać w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 o powierzchni (…) ha, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Na podstawie tej umowy Kupujący zobowiązał się do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji, w tym w szczególności: decyzji dotyczących lokalizacji i budowy zjazdu, wycinki drzew, przebudowy pasa drogowego, uzyskania warunków przyłączeń do sieci, usunięcia kolizji infrastruktury oraz promesy na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie handlowym.

Z kolei Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży wydzielonej działki po uzyskaniu przez Kupującego wszystkich wymaganych decyzji i pozwoleń.

W okresie obowiązywania umowy przedwstępnej Wnioskodawca oddał wydzieloną część nieruchomości w dzierżawę Kupującemu na cele związane z uzyskaniem decyzji administracyjnych, na podstawie umowy dzierżawy zawartej tego samego dnia, tj. (…) maja 2023 r.

W wyniku działań podejmowanych przez Kupującego (…) listopada 2023 r., z upoważnienia Burmistrza, wydano decyzję o warunkach zabudowy.

Następnie, w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1, zatwierdzonego decyzją Burmistrza z (…) marca 2024 r., powstała działka ewidencyjna nr 2 o powierzchni (…) ha będąca przedmiotem sprzedaży.

Działka, której część została sprzedana, Wnioskodawca nabył pierwotnie w 2011 r. do swojego majątku osobistego, za środki pochodzące z majątku osobistego. W akcie nabycia znalazł się również zapis, że zakup następuje także w celu i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zapis ten miał jednak charakter ogólny i nie znalazł odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie faktycznym. Nieruchomość od momentu nabycia stanowiła wyłącznie majątek prywatny Wnioskodawcy – nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana ani w jakikolwiek sposób wykorzystywana w działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie odliczył od nabycia podatku VAT.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych, nie uzbrajał gruntu, nie budował dróg dojazdowych ani nie podejmował czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Nie prowadził również żadnych działań marketingowych ani reklamowych, w szczególności nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami.

W trakcie posiadania nieruchomości jej część została wywłaszczona na cele publiczne, tj. pod budowę ścieżki rowerowej, co miało miejsce w 2020 r. Działanie to miało charakter całkowicie niezależny od Wnioskodawcy (siła wyższa) i nie było związane z jego aktywnością gospodarczą.

(…) września 2025 r., na podstawie aktu notarialnego, Wnioskodawca ostatecznie zbył na rzecz Kupującego działkę ewidencyjną nr 2 o powierzchni (…) ha.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości, nie składał w tym zakresie deklaracji PIT-39, a zbycie działki nr 2 stanowi jego pierwszą tego rodzaju transakcję. Przedmiotem działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę nie jest i nigdy nie był handel nieruchomościami.

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie jeszcze raz podkreślić, że działka będąca przedmiotem sprzedaży nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była przedmiotem dzierżawy (poza wskazaną umową dzierżawy na rzecz Kupującego w celu uzyskania stosownych pozwoleń), ani też żadnej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie występował również w stosunku do działki o decyzję o warunkach zabudowy. Wszelkie działania w tym zakresie były podejmowane wyłącznie przez Kupującego.

W pismach z 20 listopada 2025 r. oraz z 25 listopada 2025 r., stanowiących uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

1.  Na jaki okres oddał Pan Kupującemu w dzierżawę działkę nr 2 oraz za jaką kwotę?

Odp. Działka nr 1 została oddana Kupującemu w dzierżawę na okres od (...) maja 2023 r. na czas nieokreślony na kwotę (…) zł miesięcznie. W międzyczasie (…) kwietnia 2024 r. zawarto aneks do umowy związany z powstaniem działki 2, która to powstała w wyniku podziału działki 1. Od tej daty przedmiotem dzierżawy była działka 2. Kwota dzierżawy pozostała bez zmian. Umowa dzierżawy obowiązywała do czasu faktycznej sprzedaży na podstawie aktu notarialnego zawartego (…) września 2025 r.

2.  W jaki sposób była wykorzystywana przez Pana działka nr 1 oraz powstała z jej podziału działka nr 2 od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

Odp. Działka była wykorzystywana przez Wnioskodawca wyłącznie prywatnie. Jak wskazano w treści wniosku Wnioskodawca nabył ją pierwotnie w 2011 r. do swojego majątku osobistego, za środki pochodzące z majątku osobistego. W akcie nabycia znalazł się również zapis, że zakup następuje „także w celu i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej”. Zapis ten miał jednak charakter ogólny i nie znalazł odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie faktycznym. Nieruchomość od momentu nabycia stanowiła wyłącznie majątek prywatny Wnioskodawcy – nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana ani w jakikolwiek sposób wykorzystywana w działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie odliczył od nabycia podatku VAT. Zatem, działki stanowiły majątek prywatny Wnioskodawcy i przez cały okres posiadania pozostawały niezabudowane, nieuzbrojone, niewykorzystywane gospodarczo. Wnioskodawca zgodnie z tym co wcześniej wskazano oddał jedynie działkę nr 1 w dzierżawę od (…) maja 2023 r. w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży, która następnie była aneksowana (…) kwietnia 2024 r., gdzie przedmiotem dzierżawy stała się działka 2. Ta umowa była odpłatna, lecz miała charakter czysto techniczny i służyła wyłącznie Kupującemu. Nie była związana z żadną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani nie miała charakteru inwestycyjnego.

3. Czy korzystał Pan z pierwotnej działki nr 1, jak i z działki powstałej po jej podziale o nr 2, dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z nich korzystał?

Odp. Nie. Ani działka nr 1, ani działka nr 2 nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, były tylko przedmiotem wspomnianej wcześniej dzierżawy.

4. Czy pierwotna działka nr 1 i działka powstała po podziale o nr 2 były wykorzystywane przez Pana przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy, na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie.

Odp. Tak – działki przez cały okres posiadania były wykorzystywane wyłącznie jako majątek prywatny. Zwyczajowo stanowiły niezagospodarowaną nieruchomość gruntową należącą do Wnioskodawcy. Tak jak wskazano były tylko przedmiotem dzierżawy, która miała charakter czysto techniczny i służyła wyłącznie Kupującemu. Nie była związana z żadną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani nie miała charakteru inwestycyjnego.

5. Z czyjej inicjatywy nastąpił podział nieruchomości, tj. działki nr 1? Należy wskazać również w jakim celu nastąpił podział tej nieruchomości.

Odp. Podział został dokonany na wniosek i na potrzeby Kupującego, zgodnie z ustaleniami umowy przedwstępnej. Celem podziału było wydzielenie działki o określonej powierzchni niezbędnej do realizacji przez Kupującego planowanej inwestycji handlowej.

6. Czy dla działki nr 2 na dzień sprzedaży było wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpił o to pozwolenie?

Odp. Tak – pozwolenie na budowę zostało wydane na wniosek Kupującego, który samodzielnie prowadził wszystkie postępowania administracyjne.

7. Czy od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej na działce nr 2 były wykonywane na koszt i staraniem Kupującego?

Odp. Tak. Wszystkie czynności administracyjne, projektowe i inwestycyjne związane z planowaną budową były wykonywane wyłącznie na koszt i staraniem Kupującego. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów i nie uczestniczył w tych działaniach. Nie miał w tych działaniach żadnego interesu.

8. Czy w umowie przedwstępnej została określona cena sprzedaży działki nr 2 i podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do jej podwyższenia w ostatecznej umowie sprzedaży?

Odp. Tak – cena sprzedaży została określona już w umowie przedwstępnej i nie uległa zmianie. Działania podjęte przez Kupującego nie prowadziły do jakiejkolwiek jej podwyżki.

9. Czy działka nr 2, będąca przedmiotem wniosku, na dzień sprzedaży była zabudowana czy niezabudowana? W przypadku, gdy na tej działce znajdowały się zabudowania, proszę wskazać jakie zabudowania znajdowały się na przedmiotowej działce.

Odp. Nie. Działka nr 2 na dzień sprzedaży była niezabudowana i nie znajdowały się na niej żadne budynki ani budowle.

10. Czy działka nr 2 na dzień sprzedaży była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak:

a)  jakie było przeznaczenie tej działki według planu?

b)  czy plan został ustalony na Pana wniosek?

Odp. Nie – działka na dzień sprzedaży nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

11. Czy występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu?

Odp. Nie. Wnioskodawca nigdy nie występował z wnioskiem o zmianę przeznaczenia terenu.

12. Czy udzielił Pan nabywcy działki nr 2 będącej przedmiotem wniosku lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pana imieniu w sprawach, które dotyczyły przedmiotowej nieruchomości? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  jakie działania podjął podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą działki nr 2?

b)  kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) pokrył koszty tych działań?

c)  jaki był zakres pełnomocnictwa, które Pan udzielił?

Odp. Tak, Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa wyłącznie Kupującemu, przy czym pełnomocnictwo to obejmowało jedynie zakres niezbędny do uzyskania przez Kupującego wymaganych decyzji i pozwoleń administracyjnych koniecznych wyłącznie do realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego. Pełnomocnictwo nie obejmowało żadnych czynności zmierzających do przygotowania gruntu do sprzedaży ani działań podejmowanych w interesie Wnioskodawcy. Wszystkie czynności były wykonywane w interesie i na rzecz Kupującego, a nie Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie udzielał pełnomocnictwa nikomu innemu.

a)  Jakie działania podjął pełnomocnik?

Kupujący, działając jako pełnomocnik, podejmował jedynie czynności związane z uzyskaniem:

·   decyzji dotyczącej lokalizacji lub pozwolenia na budowę zjazdu według własnej koncepcji,

·   zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych,

·   zezwoleń na wycinkę drzew wraz z obowiązkiem dokonania nasadzeń zamiennych,

·   innych decyzji i pozwoleń administracyjnych niezbędnych do realizacji inwestycji budowlanej (pawilonu handlowego i parkingu),

·   przebudowy pasa drogowego, uzyskania warunków przyłączeń do sieci, usunięcia kolizji infrastruktury oraz promesy na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie handlowym.

Wszystkie te czynności dotyczyły wyłącznie procesu inwestycyjnego Kupującego. Wnioskodawca nie miał w tym żadnego interesu ekonomicznego ani prawnego.

b)  Kto poniósł koszty tych działań?

Wszystkie koszty związane z ww. działaniami poniósł Kupujący. Wnioskodawca nie finansował żadnych czynności wykonywanych w ramach udzielonego pełnomocnictwa.

c)  jaki był zakres pełnomocnictwa, które Pan udzielił?

Jak już wskazano Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa, jednak wyłącznie Kupującemu i jedynie w zakresie absolutnie niezbędnym do uzyskania przez Kupującego stosownych pozwoleń oraz decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji jego własnej inwestycji. Pełnomocnictwo obejmowało m.in. uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji dotyczącej lokalizacji lub budowy zjazdu według koncepcji Kupującego, uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych, a także uzyskanie zezwoleń na wycinkę drzew wraz z obowiązkiem dokonania nasadzeń zamiennych przez Kupującego. Dotyczyło to również innych pozwoleń i decyzji, które były konieczne do budowy planowanego przez Kupującego pawilonu handlowego oraz parkingu.

13.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę wyjaśnić:

a)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyły na Panu, a jakie na Kupującym? Proszę o ich szczegółowe opisanie?

Odp. Obowiązki Wnioskodawcy: Wnioskodawca zobowiązał się jedynie do:

·      sprzedaży wydzielonej działki nr 2 po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej,

·      udostępnienia Kupującemu działki na czas niezbędny do uzyskania przez Kupującego decyzji i pozwoleń,

·      udzielenia Kupującemu ograniczonego pełnomocnictwa niezbędnego wyłącznie do prowadzenia spraw administracyjnych związanych z jego inwestycją.

Wnioskodawca nie był zobowiązany do podejmowania żadnych działań inwestycyjnych, technicznych, infrastrukturalnych, ani do przygotowywania nieruchomości do sprzedaży.

Obowiązki Kupującego: Kupujący zobowiązał się do:

·   uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń i uzgodnień administracyjnych koniecznych do realizacji inwestycji, w tym decyzji dotyczących zjazdu, wycinki drzew, przebudowy pasa drogowego, warunków przyłączeń do mediów, usunięcia ewentualnych kolizji infrastruktury, promesy na sprzedaż alkoholu,

·   poniesienia pełnych kosztów wszystkich ww. działań,

·   przygotowania dokumentacji i przeprowadzenia wszelkich postępowań administracyjnych we własnym zakresie,

·   zawarcia umowy przyrzeczonej po spełnieniu określonych warunków.

Prawa Kupującego: Kupujący miał prawo uzyskać dostęp do działki w celu wykonania czynności administracyjnych oraz prawo do przeprowadzenia procedur prowadzących do realizacji inwestycji.

b) czy po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący na działce nr 2 będącej przedmiotem sprzedaży, dokonywał inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeśli tak, to proszę o podanie jakich.

Odp. Nie. Kupujący nie dokonywał na działce nr 2 żadnych prac o charakterze inwestycji infrastrukturalnych ani ulepszeń, takich jak uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie, utwardzenie terenu czy przygotowanie placu budowy.

Działania Kupującego miały charakter wyłącznie administracyjny i dokumentacyjny, tj. związany z uzyskaniem pozwoleń, decyzji i warunków technicznych.

Wszystkie inwestycje infrastrukturalne Kupujący już realizuje po sprzedaży.

c)  czy Kupujący ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odp. Tak, lecz wyłącznie w zakresie formalności administracyjnych związanych z jego własną inwestycją. Kupujący poniósł wszelkie koszty uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków przyłączenia, opinii, map, projektów oraz innych dokumentów wymaganych do planowanej budowy. Kupujący nie ponosił natomiast żadnych nakładów inwestycyjnych na samej działce. Żadne prace fizyczne ani infrastrukturalne nie zostały wykonane do czasu sprzedaży.

14.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę szczegółowo wyjaśnić dlaczego wskazany przez Pana zapis, że zakup następuje także w celu i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej znalazł się w akcie nabycia i miał charakter ogólny?

Odp. Zapis ten został ujęty w akcie notarialnym, ponieważ w momencie nabycia Wnioskodawca nie wykluczał teoretycznej możliwości wykorzystania działki w przyszłości na potrzeby działalności gospodarczej. Było to jednak rozważanie czysto hipotetyczne, niezwiązane z jakimkolwiek planem, zamiarem albo przygotowaniami do wykorzystania nieruchomości w działalności. W praktyce zapis miał charakter ogólny i ostrożnościowy, nie wynikający z rzeczywistej potrzeby ani faktycznego przeznaczenia działki. Został wprowadzony na etapie sporządzania aktu notarialnego jako potencjalna formuła przewidująca różne możliwe scenariusze, ale nigdy nie został zrealizowany. Wnioskodawca:

·      nie wprowadził działki do ewidencji środków trwałych,

·      nie amortyzował jej,

·      nie wykorzystywał jej w jakikolwiek sposób w działalności,

·      nie ponosił nakładów gospodarczych,

·      nie odliczył VAT,

·      nieruchomość przez cały okres posiadania stanowiła wyłącznie majątek prywatny.

Tym samym zapis był jedynie zapisem potencjalnym, ogólnym, którego treść nie znalazła żadnego odzwierciedlenia w rzeczywistości.

15.  Czy kiedykolwiek udostępniał Pan pierwotną działkę nr 1 (w części, która została przez Pana sprzedana i jest przedmiotem wniosku) na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. i czy umowa ta miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

Odp. Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1, działka nr 1 została oddana Kupującemu w dzierżawę na okres od (…) maja 2023 r. na czas nieokreślony na kwotę (…) zł miesięcznie. W międzyczasie (…) kwietnia 2024 r. zawarto aneks do umowy związany z powstaniem działki 2, która to powstała w wyniku podziału działki 1. Od tej daty przedmiotem dzierżawy była działka 2. Kwota dzierżawy pozostała bez zmian. Umowa dzierżawy obowiązywała do czasu faktycznej sprzedaży na podstawie aktu notarialnego zawartego (…) września 2025 r. Ta umowa była odpłatna, lecz miała charakter czysto techniczny i służyła wyłącznie Kupującemu. Nie była związana z żadną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani nie miała charakteru inwestycyjnego.

16.  Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odp. Nie. Wnioskodawca nie zamierza nabywać nieruchomości w celu ich sprzedaży. Sprzedaż działki nr 2 była jednorazową sytuacją i nie stanowi elementu żadnej działalności zarobkowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

17.  Czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanej we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)  kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b)  w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c)  czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)  czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość (działkę/działki)?

Odp. Nie. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Nie ma również planów sprzedaży innych nieruchomości. W związku z tym podpunkty a-d nie znajdują zastosowania.

18.  Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odp. Tak.

19.  Czy rozliczał Pan przychody z tytułu dzierżawy działki nr 2 w ramach działalności gospodarczej, czy też zaliczał Pan te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odp. Przychód z tytułu dzierżawy działki nr 2 nie był rozliczany w ramach działalności gospodarczej, ponieważ działka ta nigdy nie była składnikiem majątku firmowego i nie była związana z prowadzeniem działalności. Wnioskodawca kwalifikował je jako przychody ze źródła: „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dzierżawa miała charakter incydentalny i pomocniczy, służyła wyłącznie Kupującemu do uzyskania decyzji administracyjnych, nie była wykonywana w sposób zorganizowany, ciągły ani profesjonalny.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę opisanej wyżej działki nr 2 skutkuje powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też należy je zakwalifikować jako odpłatne zbycie majątku prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy?

Pana stanowisko w sprawie

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych
– ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)    polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-        zarobkowym celu działalności,

-        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, w ocenie skutków podatkowych na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, na szczególną uwagę zasługuje fakt, iż nigdy wcześniej nie dokonywał on sprzedaży nieruchomości, nie składał w tym zakresie deklaracji PIT-39, a zbycie działki nr 2 w 2025 r. stanowi jego pierwszą tego rodzaju transakcję. Nieruchomość ta została nabyta w 2011 r. do majątku osobistego Wnioskodawcy, nie była amortyzowana ani w jakikolwiek sposób wykorzystywana w działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie uzbrajał działki, nie podejmował działań mających na celu zwiększenie jej wartości ani nie angażował się w aktywności inwestycyjne charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Tym samym, w wyniku sprzedaży ww. działki po stronie Wnioskodawcy jego zdaniem nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nie powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie sprzedaż ta nie będzie stanowiła przychodu do opodatkowania w związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza również aktualna linia interpretacyjna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Przykładem może być interpretacja indywidualna z dnia 15 września 2025 r. sygn.: 0112-KDSL1-2.4011.421.2025.2.BR, w której Organ musiał pochylić się nad dość analogicznym do niniejszej sprawy stanem faktycznym:

„Zawarł Pan (...) lipca 2024 r. z Kupującym na podstawie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży działki, która powstanie z podziału Nieruchomości w celu realizacji przez Kupującego inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. W umowie przedwstępnej – w związku ze sprzedażą działki nr B – Pan oraz Kupujący (Podmiot działający jako Pana pełnomocnik) zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży pod następującymi warunkami (w szczególności zgodnie z § 3 ust. 2 umowy przedwstępnej): uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę; uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości; uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego; uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym; zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości”.

Organ zgodził się z podatnikiem i stwierdził, że nie możemy mówić tutaj o prowadzeniu działalności gospodarczej:

„Podsumowując, nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości, tj. działki nr B położonej w (...) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu itp.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie może w sposób zasadniczy i wyłączny decydować taka okoliczność jak podział działki na mniejsze. 

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie analizowanej sprawy, powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż działki nr 2 skutkuje powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też należy go zakwalifikować jako odpłatne zbycie majątku prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ww. ustawy.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki nr 2, o którym mowa we wniosku.

Przystępując do kwalifikacji do odpowiedniego źródła przychodów sprzedaży przez Pana działki numer 2 wskazać należy, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że sprzedaż nieruchomości (działki numer 2 powstałej w wyniku podziału działki 1 na wniosek i potrzeby Kupującego zgodnie z ustaleniami umowy przedwstępnej) nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia; sposób i cel jej nabycia (nabył Pan działkę 1 w 2011 r. do swojego majątku osobistego, nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana ani w jakikolwiek sposób wykorzystywana w działalności gospodarczej, przez cały okres posiadania pozostawała niezabudowana, nieuzbrojona) oraz fakt, że nie ponosił Pan żadnych nakładów inwestycyjnych, nie uzbrajał gruntu, nie budował dróg dojazdowych ani nie podejmował czynności mających na celu zwiększenia wartości nieruchomości, nie prowadził Pan również żadnych działań marketingowych ani reklamowych, w szczególności nie korzystał Pan z usług pośredników w obrocie nieruchomościami; pozwolenie na budowę zostało wydane na wniosek Kupującego, który samodzielnie prowadził wszystkie postępowania administracyjne; wszystkie czynności administracyjne, projektowe i inwestycyjne związane z planowaną budową były wykonywane wyłącznie na koszt i staraniem Kupującego; cena sprzedaży została określona już w umowie przedwstępnej nie uległa zmianie, a działania podjęte przez Kupującego nie prowadziły do jakiejkolwiek jej podwyżki; działka na dzień sprzedaży nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nigdy nie występował Pan z wnioskiem i zmianę przeznaczenia terenu; nie występował Pan również o decyzję o warunkach zabudowy; zawarł Pan z Kupującym umowę przedwstępną, na podstawie której to Kupujący zobowiązał się do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji, w tym w szczególności: decyzji dotyczących lokalizacji i budowy zjazdu, wycinki drzew, przebudowy pasa drogowego, uzyskania warunków przyłączeń do sieci, usunięcia kolizji infrastruktury oraz promesy na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie handlowym; w wyniku działań podjętych przez Kupującego wydano decyzję o warunkach zabudowy; nie zamierza Pan nabywać nieruchomości w celu ich sprzedaży; sprzedaż działki nr 2 była jednorazową sytuacją i nie stanowi elementu żadnej działalności zarobkowej w zakresie obrotu nieruchomościami; nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co prawda udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa, przy czym pełnomocnictwo to obejmowało jedynie zakres niezbędny do uzyskania przez Kupującego wymaganych decyzji i pozwoleń administracyjnych koniecznych wyłącznie do realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego. Pełnomocnictwo nie obejmowało żadnych czynności zmierzających do przygotowania gruntu do sprzedaży ani działań podejmowanych w Pana interesie. Wszystkie czynności były wykonywane w interesie i na rzecz Kupującego, a nie Pana. Nie udzielał Pan pełnomocnictwa nikomu innemu. Kupujący, działając jako pełnomocnik, podejmował jedynie czynności związane z uzyskaniem: decyzji dotyczącej lokalizacji lub pozwolenia na budowę zjazdu według własnej koncepcji; zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych; zezwoleń na wycinkę drzew wraz z obowiązkiem dokonania nasadzeń zamiennych; innych decyzji i pozwoleń administracyjnych niezbędnych do realizacji inwestycji budowlanej (pawilonu handlowego i parkingu); przebudowy pasa drogowego, uzyskania warunków przyłączeń do sieci, usunięcia kolizji infrastruktury oraz promesy na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie handlowym. Wszystkie te czynności dotyczyły wyłącznie procesu inwestycyjnego Kupującego. Nie miał Pan w tym żadnego interesu ekonomicznego ani prawnego. Wszystkie koszty związane z ww. działaniami poniósł Kupujący. Nie finansował Pan żadnych czynności wykonywanych w ramach udzielonego pełnomocnictwa. Jak już wskazano udzielił Pan pełnomocnictwa, jednak wyłącznie Kupującemu i jedynie w zakresie absolutnie niezbędnym do uzyskania przez Kupującego stosownych pozwoleń oraz decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji jego własnej inwestycji. Pełnomocnictwo obejmowało m.in. uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji dotyczącej lokalizacji lub budowy zjazdu według koncepcji Kupującego, uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych, a także uzyskanie zezwoleń na wycinkę drzew wraz z obowiązkiem dokonania nasadzeń zamiennych przez Kupującego. Dotyczyło to również innych pozwoleń i decyzji, które były konieczne do budowy planowanego przez Kupującego pawilonu handlowego oraz parkingu. Jednakże czynności te zostały podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą będzie zainteresowany nabywca a nie Pan, zatem nie uzyska Pan z tego tytułu żadnych korzyści.

W okresie obowiązywania umowy przedwstępnej oddał Pan wydzieloną część nieruchomości w dzierżawę Kupującemu na cele związane z uzyskaniem decyzji administracyjnych, na podstawie umowy dzierżawy zawartej (…) maja 2023 r. na czas określony na kwotę (…) zł miesięcznie. Umowa dzierżawy obowiązywała do czasu faktycznej sprzedaży na podstawie aktu notarialnego zawartego (…) września 2025 r. Przychód z tytułu dzierżawy działki nr 2 nie był rozliczany w ramach działalności gospodarczej, ponieważ działka ta nigdy nie była składnikiem majątku firmowego i nie była związana z prowadzeniem działalności. Kwalifikował je Pan jako przychody ze źródła: „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dzierżawa miała charakter incydentalny i pomocniczy, służyła wyłącznie Kupującemu do uzyskania decyzji administracyjnych, nie była wykonywana w sposób zorganizowany, ciągły ani profesjonalny.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pańskiego działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy zawartych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że sprzedawana nieruchomość (działka nr 2) została odpłatnie udostępniona na rzecz Kupującego – odpłatna umowa dzierżawy nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Jak wskazał Pan we wniosku – dzierżawa miała charakter czysto techniczny i służyła wyłącznie Kupującemu. Nie była związana z żadną Pana działalnością gospodarczą, ani nie miała charakteru inwestycyjnego. Zatem, odpłatne udostępnienie przez Pana sprzedawanego gruntu (działki nr 2) należy traktować jako element zawartej wcześniej z Kupującym umowy przedwstępnej.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i jej sprzedaży nie dają zatem podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży działki 2 do działalności gospodarczej.

Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki nie nosi przymiotów działalności gospodarczej.

Wobec powyższego kwota uzyskana ze sprzedaży działki nr 2, nie stanowi przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działki nr 2 należy oceniać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana działki nr 2 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Wskazał Pan, że działkę o nr 1, z której podziału powstała działka nr 2 nabył Pan
w 2011 r.

Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w analizowanej sprawie niewątpliwie minął.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem (współwłaścicielem). W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel (współwłaściciel) nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W konsekwencji sprzedaż działki nr 2 nastąpiła po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy. Tym samym, sprzedaż działki nr 2 nie stanowi dla Pana źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i dochód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, odpłatne zbycie przez Pana działki nr 2 nie stanowi dla Pana przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie działki nr 2 nie stanowi dla Pana również przychodu ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem sprzedaż działki nr 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej wskazuję, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.