Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.64.2026.1.AP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

−       prawidłowe w części dotyczącej możliwości przeznaczenia przychodu ze sprzedaży działki uzyskanego w 2025 r. na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie tej działki, na zakup działki pod budowę domu jednorodzinnego lub zakup działki z domem jednorodzinnym;

−       nieprawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)    Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis stanu faktycznego

Ma Pani z mężem wspólnotę majątkową. Posiadacie Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Uzupełniając sprawę informuje Pani, że w latach 2023-2025 nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, a Pani mąż prowadził i nadal ją prowadzi. Podstawowym zakresem działalności gospodarczej Pani męża jest wykonywanie usług w zakresie instalacji wentylacji i klimatyzacji, usługi serwisowe urządzeń (…). Działalność Pani męża nie ma związku z obrotem nieruchomościami.

(…)2023 r. z majątku wspólnego zakupiliście Państwo nieruchomość w miejscowości (…) w województwie (…), za kwotę (…) PLN plus koszty notarialne (…) PLN, co daje łączną kwotę (…) PLN. W skład tej nieruchomości wchodzi działka o powierzchni (…) m², oznaczona jako tereny mieszkaniowe, zabudowana domem jednorodzinnym przeznaczonym do generalnego remontu (numer działki (…)) oraz działka o powierzchni (…) m², oznaczona jako grunty orne stanowiąca tereny usługowe (numer działki (…)). Księga wieczysta jedna dla obu nieruchomości posiadała numer (…). Cena została ustalona jako łączna kwota. Nie wyodrębniono wartości każdej z nieruchomości osobno.

Planowaliście Państwo wyremontować ten dom i w nim zamieszkać. W związku ze zmianą planów podjęliście Państwo decyzję o sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu. Przy zakupie nie doszacowaliście Państwo kosztów remontu i doszliście do wniosku, że nie dacie rady wykonać wszystkich wymaganych prac w założonym wcześniej budżecie.

Sprzedaż została podzielona na dwa etapy.

Pierwszy z nich to sprzedaż domu zlokalizowanego na działce o powierzchni (…) m² (nr działki (…)). Została ona dokonana (…) listopada 2023 r., za kwotę (…) PLN, aktem notarialnym Rep. A o numerze (…). Złożono wówczas wniosek o wyodrębnienie księgi wieczystej dla sprzedanej części nieruchomości, złożono PIT-39 za pierwszą część transakcji wykazując stratę, po połowie wartości każdego z małżonków. Zakup nieruchomości (…) PLN za każdego z małżonków i sprzedaż (…) PLN, strata (…) PLN u każdego z małżonków. Omyłkowo nie uwzględniono kosztów notarialnych. W związku z tym, że na transakcji została wykazana strata, nie biegnie tu okres 3-letni na wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na inny cel mieszkaniowy.

Drugi etap – sprzedaż działki usługowej o powierzchni (…) m² (numer działki (…)). Ustalono cenę sprzedaży nieruchomości w wysokości (…) PLN, sprzedano (…) czerwca 2025 r. aktem notarialnym Rep. A o numerze (…). Do (…) kwietnia 2026 r. zostanie złożony PIT-39 za drugą część transakcji i tu zostanie wykazany dochód.

Analogicznie wykażecie Państwo udział w dochodzie po 50% dla każdego z małżonków. Łączne koszty zakupu (…) PLN.

Łączna wartość sprzedaży domu i działki: (…) PLN.

Łączny zysk to (…) PLN, czyli po (…) PLN za każdego z małżonków.

Wysokość obliczonego podatku to (…) PLN za każdego z małżonków.

Chcecie Państwo zakupić grunt pod budowę budynku mieszkalnego i przeznaczyć na ten zakup kwotę pomiędzy (…) PLN a (…) PLN. Na tę chwilę nie macie Państwo wybranej konkretnej nieruchomości, ale będzie to:

-       działka przeznaczona na własne cele mieszakaniowe, a mianowicie pod budowę domu jednorodzinnego. Co za tym idzie na moment zakupu takiej nieruchomości konieczna jest możliwość budowy budynku mieszkalnego. Planujecie Państwo zakup działki koniecznie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, by móc na niej wybudować dom mieszkalny lub

-       zakup działki z domem jednorodzinnym w budowie lub do remontu, również na własny cel mieszkaniowy.

Odnosząc się do wezwania do uzupełnienia wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej informuje Pani, że:

-       przychodu ze sprzedaży działki uzyskanego w 2023 r. nie możecie Państwo przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie tej działki, ponieważ na transakcji została wykazana strata, a nie przychód,

-       przychód ze sprzedaży działki uzyskany w 2025 r. przeznaczycie Państwo na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie tej działki, a konkretnie na zakup działki pod budowę domu jednorodzinnego dla Państwa rodziny o charakterze budowlanym lub zakup działki z domem jednorodzinnym.

Pytanie

Czy zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT możecie Państwo skorzystać ze zwolnienia w przypadku poniesienia wydatków na inne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca 2025 r., w którym została zakończona sprzedaż nieruchomości, jeśli przychód osiągnięty po sprzedaży drugiej części nieruchomości przeznaczycie Państwo na zakup działki budowlanej, na której będzie zagwarantowana przepisami prawa budowa budynku mieszkalnego lub działki z domem jednorodzinnym w budowie lub do remontu jak wykazano powyżej?

Państwa stanowisko w sprawie

Uważacie Państwo, że możecie skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli wykazany dochód przeznaczycie na inny własny cel mieszkaniowy do końca 2028 r. (na przykład zakup działki budowlanej; rzeczony powyżej zakup – działki przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe, a mianowicie pod budowę domu jednorodzinnego). Co za tym idzie, na moment zakupu takiej nieruchomości konieczna jest możliwość budowy budynku mieszkalnego. Planujecie Państwo zakup działki koniecznie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, by móc na niej wybudować dom mieszkalny lub – zakup działki z domem jednorodzinnym w budowie lub do remontu również na własny cel mieszkaniowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. . Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że w latach 2023-2025 nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, a Pani mąż prowadził i nadal ją prowadzi. Podstawowym zakresem działalności gospodarczej Pani męża jest wykonywanie usług w zakresie instalacji wentylacji i klimatyzacji, usługi serwisowe urządzeń (…). Działalność Pani męża nie ma związku z obrotem nieruchomościami. (…) kwietnia 2023 r. z majątku wspólnego zakupili Państwo nieruchomość w miejscowości (…). W skład tej nieruchomości wchodziła działka o powierzchni (…) m², oznaczona jako tereny mieszkaniowe zabudowana domem jednorodzinnym przeznaczonym do generalnego remontu (nr działki (…)) oraz działka o powierzchni (…) m², oznaczona jako grunty orne stanowiąca tereny usługowe (nr działki (…)). Księga wieczysta była jedna dla obu nieruchomości. Cena nieruchomości została ustalona jako łączna kwota, nie wyodrębniono wartości każdej z nieruchomości osobno. W związku ze zmianą planów podjęli Państwo decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu. Sprzedaż została podzielona na dwa etapy. Pierwszy z nich to sprzedaż domu zlokalizowanego na działce o powierzchni (…) m² (nr działki (…)). Została ona dokonana (…) listopada 2023 r. aktem notarialnym Rep. A o numerze (…). Złożono wówczas wniosek o wyodrębnienie księgi wieczystej dla sprzedanej części nieruchomości. Drugi etap – (…) czerwca 2025 r. aktem notarialnym Rep. A o numerze (…) sprzedaż działki usługowej o powierzchni (…) m² (nr działki (…)).

Zatem sprzedaż w 2023 r. przez Państwo domu zlokalizowanego na działce o powierzchni (…) m² (nr działki (…)) oraz sprzedaż w 2025 r. pozostałej części nieruchomości, tj. działki usługowej o powierzchni (…) m² (nr działki (…)), stanowi dla Państwa źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie tych nieruchomości zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży przez Państwa ww. nieruchomości należy wskazać, co następuje:

Według art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Art 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Ustawodawca wiąże więc przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości z kosztami, które podatnik poniósł, aby te nieruchomości „weszły” do jego majątku (koszty nabycia/koszty wytworzenia) oraz z nakładami na te nieruchomości, które podatnik poniósł jako posiadacz nieruchomości, przez co zwiększył ich wartość. Ustawodawca wymaga przy tym odpowiedniego udokumentowania tych wydatków.

Wskazany powyżej przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Artykuł ten tworzy katalog zamknięty, który nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.

Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia, będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, pożyczką czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia części nabytej pierwotnie nieruchomości – tylko ta część generuje przychód podlegający opodatkowaniu – zatem brak jest możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów całości wydatków na jej nabycie.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opis sprawy, należy więc stwierdzić, że odliczeniu od przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży (…) listopada 2023 r. domu zlokalizowanego na działce o powierzchni (…) m² (nr działki (…)) podlegają koszty nabycia ustalone proporcjonalnie, tj. w oparciu o wartość wydzielonej części nieruchomości (działki nr (…)) do wartości całej nieruchomości nabytej (…) kwietnia 2023 r. Część nabytej przez Państwo w 2023 r. nieruchomości (działka nr (…)) pozostawała nadal Państwa własnością, nie można zatem wydatków na jej nabycie powiązać z przychodem uzyskanym ze zbycia działki nr (…).

Wobec powyższego, jako że (…) listopada 2023 r. zbyliście Państwo udział w nieruchomości to koszty uzyskania przychodu powinny stanowić koszty nabycia działki nr (…) obliczone odpowiednio do udziału jaki Państwo zbyli. Zarówno wysokość przychodu, jak i wysokość kosztów nabycia winniście Państwo ustalić w wysokości odpowiadającej zbywanemu udziałowi w prawie własności nieruchomości. Nie można, w odniesieniu do zbycia udziału w nieruchomości jako kosztów uzyskania przychodu uwzględnić całości nakładów na nieruchomość (całości kosztów nabycia). To miałoby uzasadnienie wyłącznie w przypadku zbycia całej nieruchomości.

Według do art. 30e ust. 4 ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W/P)

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na mocy art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży, a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy. Katalog tych wydatków – jak już wyżej wyjaśniono – ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że do sprzedaży przez Państwo nieruchomości nabytej (…) kwietnia 2023 r., doszło w dwóch etapach, a mianowicie:

1)    część udziału w tej nieruchomości, tj. dom zlokalizowany na działce o powierzchni (…) m² (nr działki (…)) sprzedali Państwo (…) listopada 2023 r., aktem notarialnym Rep. A o numerze (…) – złożono wówczas wniosek o wyodrębnienie księgi wieczystej dla sprzedanej części nieruchomości;

2)    pozostałą część udziału w tej nieruchomości, tj działkę usługową o powierzchni (…) m² (nr działki (…)) sprzedali Państwo (…) czerwca 2025 r., aktem notarialnym Rep. A o numerze (…).

Zatem sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła w dwóch różnych datach: 2023 r. i 2025 r.

Ponownie wskazuję na treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.

Zatem chcąc skorzystać ze zwolnienia, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodów z odpłatnego zbycia w 2023 r. i 2025 r. przedmiotowych nieruchomości będziecie Państwo zobowiązani wykazać, że uzyskaną równowartość przychodów z tych transakcji przeznaczycie Państwo na własne cele mieszkaniowe w terminie odpowiednio do końca 2026 r. i 2028 r.

W przypadku nabywania gruntu, w ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że musi to być określony grunt nabyty w określonym celu. O charakterze nabytego gruntu nie rozstrzyga jednak jedynie zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu musi być oceniony w kontekście rzeczywistej i realnej możliwości jego zabudowy.

Ponadto, w przypadku nabycia gruntu ustawodawcy nie chodziło o to, aby ze zwolnienia korzystał podatnik, który środki inwestuje w nieruchomość (grunt), lecz o to, aby ze zwolnienia korzystał ten podatnik, dla którego zakup gruntu jest pierwszym krokiem do realizacji budowy budynku mieszkalnego, w którym podatnik ma zamiar realizować własne cele mieszkaniowe. Zatem, samo poniesienie wydatku na nabycie gruntu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem gruntu (działki) na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył ten grunt w celu wybudowania na nim budynku mieszkalnego, w którym faktycznie będzie realizował własne cele mieszkaniowe.

Należy podkreślić, że aby skorzystać z omawianego zwolnienia nie wystarczy tylko sam fakt zakupu działki budowlanej, ale także jej zakup musi być związany z chęcią realizacji na danej działce własnych celów mieszkaniowych (poprzez zamiar budowy na działce budynku mieszkalnego).

Odnośnie rozliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości uzyskanego przez małżonków należy wskazać, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, stosownie do art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna.

Jednocześnie według treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2026 r. poz. 136):

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W myśl art. 34¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego. Co do zasady wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo.

W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy wskazuję, że z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych wchodzących w skład majątku wspólnego każdemu z małżonków należy przypisać 50% uzyskanych przychodów. Każdy z małżonków ma także prawo do odliczenia 50% kosztów uzyskania przychodów na zasadach przewidzianych w art. 22 ust. 6c-6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz do odliczenia połowy wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy w celu skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej uregulowanej w art. 21 ust. 1 pkt 131 powołanej ustawy.

W omawianej sprawie wskazali Państwo, że zamierzacie zakupić grunt pod budowę budynku mieszkalnego i przeznaczyć na ten zakup kwotę pomiędzy (…) PLN a (…) PLN. Na tę chwilę nie macie Państwo wybranej konkretnej nieruchomości, ale będzie to:

-       działka przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, a mianowicie pod budowę domu jednorodzinnego. Co za tym idzie na moment zakupu takiej nieruchomości konieczna jest możliwość budowy budynku mieszkalnego. Planujecie Państwo zakup działki koniecznie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, by móc na niej wybudować dom mieszkalny lub

-       zakup działki z domem jednorodzinnym w budowie lub do remontu, również na własny cel mieszkaniowy.

Ponadto – jak wskazali Państwo w opisie sprawy – przychodu ze sprzedaży działki uzyskanego w 2023 r. nie możecie Państwo przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie tej działki, ponieważ na transakcji została wykazana strata, a nie przychód, z kolei przychód ze sprzedaży działki uzyskany w 2025 r. przeznaczycie Państwo na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie tej działki, a konkretnie na zakup działki pod budowę domu jednorodzinnego dla Państwa rodziny o charakterze budowlanym lub zakup działki z domem jednorodzinnym.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis okoliczności sprawy stwierdzam, że przychód ze sprzedaży w 2023 r. domu zlokalizowanego na działce o powierzchni (…) m² (nr działki (…)), który nie zostanie przez Państwo przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (przed upływem trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż domu), będzie stanowił źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy, niekorzystający ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychód ze sprzedaży w 2025 r. działki usługowej o powierzchni (…) m² (numer działki (…)), który zostanie przez Państwo przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup działki pod budowę domu jednorodzinnego dla Państwa rodziny o charakterze budowlanym lub zakup działki z domem jednorodzinnym (przed upływem trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż domu), będzie stanowił źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy, korzystający ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić jednak należy, że przedmiotowe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży działki usługowej o powierzchni (…) m² (numer działki (…)), jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym z odpłatnego zbycia przychodzie (dochód zwolniony = D × W/P). Natomiast, pozostała część dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki usługowej, odpowiadająca proporcjonalnie przychodowi niewydatkowanemu przez Państwo na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ww. odpłatne zbycie, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Niezależnie od powyższego wskazuję, że w przypadku gdy przeznaczycie Państwo przychód uzyskany ze sprzedaży w 2023 r. domu zlokalizowanego na działce o powierzchni (…) m² (nr działki (…)) oraz przychód uzyskany ze sprzedaży w 2025 r. działki usługowej o powierzchni (…) m² (nr działki (…)) – przed upływem trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż domu oraz działki usługowej – w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych (m.in. na zakup działki pod budowę domu jednorodzinnego dla Państwa rodziny o charakterze budowlanym lub zakup działki z domem jednorodzinnym) to do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawnia cała kwota wydatkowana na własne cele mieszkaniowe. Warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest bowiem wydatkowanie w określonym czasie przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny i zdarzenie przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Końcowo wskazuję, że w interpretacji nie odniosłem się do wskazanych przez Państwa kwot i wyliczeń, gdyż potwierdzenie ich prawidłowości stanowi domenę postępowania podatkowego, do przeprowadzenia którego uprawnione są wyłącznie organy podatkowe pierwszej instancji, tj. naczelnicy urzędów skarbowych. W interpretacji indywidualnej dokonuje się natomiast jedynie wykładni stosownych przepisów materialnego prawa podatkowego, które znajdują zastosowanie w kontekście przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). W konsekwencji przedmiotem niniejszej interpretacji nie mogła być weryfikacja przedstawionych wyliczeń dochodu/straty, lecz jedynie wykładnia przepisów regulujących zasady ich ustalania.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

W przedmiotowej sprawie należy odróżnić zakres norm określających sposób ustalania przychodu (dochodu) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – w tym kosztów uzyskania przychodów – od sposobu ich obliczenia. Zarówno weryfikacja prawidłowości przyjętych wartości kosztów uzyskania przychodów i dokonanych obliczeń nie jest elementem zastosowania przepisu – może być ona dokonana dopiero na etapie ewentualnych, późniejszych postępowań podatkowych lub kontrolnych, które nie jest możliwe w ramach wydawania interpretacji indywidualnych na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Wówczas, zgodnie z ogólną zasadą prawną, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie wywodzącej z tego tytułu skutki prawne, podatnik będzie musiał wykazać, że prawidłowo obliczył i wykazał w złożonym zeznaniu przychód, dochód oraz koszty uzyskania przychodu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.