Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.640.2025.2.JN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 25 listopada 2025 r. (wpływ 3 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wraz z mężem (…) jest Pani w związku małżeńskim. Łączy Państwa małżeńska wspólnota majątkowa.

Od 1981 r. mieszkają Państwo w domu jednorodzinnym o powierzchni (…) usytuowanym w A na działce o pow. (…).

(…) września 2019 r. otrzymali Państwo od syna (…) w formie darowizny dom mieszkalny o pow. (…) usytuowany na działce o powierzchni (…) w B. Intencją syna było podniesienie standardu Państwa życia i był przekonany, że z przyjemnością przeprowadzą się Państwo do otrzymanego domu.

Ponieważ jednak zarówno powierzchnia domu, jak i działki (ogrodu), na której jest usytuowany darowany Państwu dom okazały się zbyt duże jak na Państwa potrzeby i możliwości obsługi, postanowili Państwo o jego sprzedaży.

Otrzymany w darowiźnie dom (…) kwietnia 2021 r. sprzedali Państwo, z myślą, że otrzymane z tej transakcji pieniądze przeznaczą Państwo na własne cele mieszkaniowe – zakup nieruchomości mieszkalnej w (…), gdzie obecnie mieszka Państwa syn (…) wraz ze swoją rodziną. Decyzja o nabyciu nieruchomości mieszkalnych w (…) – czyli w mieście zamieszkania Państwa syna podyktowana została przede wszystkim Państwa oczekiwaniem pomocy ze strony syna w Państwa codziennym życiu.

Złożyli Państwo zeznania roczne PIT-39 wykazując w nich wartość sprzedanej nieruchomości oraz wskazując, że nie wystąpi podatek należny z tytułu tej transakcji, gdyż założyli Państwo, że otrzymane pieniądze przeznaczą na własne cele mieszkaniowe w przeciągu 3 lat od końca roku sprzedaży darowanej Państwu przez syna nieruchomości. W odstępie czasowym ponad dwóch lat dokonali Państwo zakupu 3 nieruchomości mieszkalnych, wszystkich położonych w (…):

1.    (…) lipca 2021 r. zakupili Państwo lokal mieszkalny o powierzchni (…) (C).

2.    (…) stycznia 2022 r. zakupili Państwo mieszkanie w zabudowie bliźniaczej o powierzchni ok. (…) z częścią ogrodową o powierzchni (…) (D).

3.    (…) listopada 2024 r. zakupili Państwo lokal mieszkalny o powierzchni (…) (E).

4.    Poza tym ponieśli Państwo wydatki na remonty i wykończenie, związane z ww. nieruchomościami mieszkaniowymi.

Obydwoje Państwo (Pani i Pani małżonek) są już w podeszłym wieku i cierpią na wiele schorzeń. (…).

(...).

Mając na uwadze Państwa stan zdrowia, obawiają się Państwo, że gdyby któremukolwiek z Państwa stało się coś nagłego – w zakresie stanu zdrowia, zarówno jedno, jak i drugie z małżonków będzie wymagało zaopiekowania ze strony syna i synowej.

Stąd wzięły się Państwa decyzje co do zakupu nieruchomości mieszkalnych w (…) – blisko Państwa syna i jego rodziny. Początkowo rozważali Państwo zakup większego mieszkania z lokalizacją umożliwiającą zarówno dobry dostęp do komunikacji miejskiej, do placówek medycznych, jak i do drogi ekspresowej (…), by móc w razie konieczności w miarę szybko przemieścić się na ewentualne zabiegi i kontrole (…). Nabyli Państwo w związku z tym w lipcu 2021 r. lokal mieszkalny o powierzchni (…) (C). Myśleli Państwo, że w związku z Państwa wiekiem i stanem zdrowia mieszkanie będzie optymalnym rozwiązaniem. Wszystko, co dzieje się z nieruchomością budynkową, w której znajduje się mieszkanie jest załatwiane przez wspólnotę (zarządcę nieruchomości) i nie trzeba w tym zakresie martwić się o awarie, remonty itp. Korzystając z mieszkania przez kilka miesięcy, stwierdzili Państwo jednak, że na razie nie potrafią znaleźć się w budynku wielorodzinnym, bez własnego ogrodu, swobody jaką daje wolnostojący dom (jak ten w B) i z sąsiedztwem wielu innych lokatorów „za ścianą”.

W związku z tym uznali Państwo, że mieszkając prawie całe Państwa małżeńskie życie w domu jednorodzinnym z własnym ogródkiem, tarasem i możliwością swobodnego przebywania na świeżym powietrzu, póki mają Państwo dość sił lepszy byłby dla Państwa dom z możliwością korzystania z części ogrodowej. Dokupili Państwo więc połowę domu bliźniaczego o powierzchni ok. (…) z częścią ogrodową o powierzchni (…) (D). Stwierdzili Państwo, że obecnie, po przeprowadzeniu się do (…) (co może nastąpić w najbliższych miesiącach), lepiej będą Państwo funkcjonować w warunkach zbliżonych do tych jakie mają (i mieli Państwo) obecnie w (…), czyli zamieszkiwanie w domu z ogrodem. Mieszkanie – jako lokal mniej obsługowy od domu na pewno lepiej sprawdzi się w przyszłości, gdy nie będą Państwo już w stanie samodzielnie zajmować się nieruchomością budynkową. Uznali Państwo jednocześnie, że nabycie drugiej nieruchomości mieszkaniowej, gdy pierwsza nie spełniła Państwa oczekiwań co do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, było jak najbardziej uzasadnione i racjonalne.

Ponieważ ani przepisy prawa (przepisy ustawy w jej zapisach art. 21 ust. 1 pkt 131), ani racjonalność życiowa Państwa postępowania nie stoją w sprzeczności z celami regulacji podatkowych (zwolnienia podatkowego), stwierdzili Państwo, że zakup drugiej nieruchomości (mieszkania w budynku bliźniaczym), w sytuacji, gdy pierwsza nie spełniła Państwa oczekiwań jest jak najbardziej uzasadniony i spełnia przesłanki zwolnienia podatkowego. Zakup połowy domu bliźniaczego w sposób najbardziej zbliżony do obecnego statusu lokalowego (dom jednorodzinny) zaspakaja Państwa potrzeby w zakresie potrzeb mieszkaniowych. Mają Państwo zarówno przynależną część ogrodową, swobodę dysponowania nieruchomością, jak i sąsiedztwo drugiej rodziny (ale tylko jednej a nie kilku jak w bloku wielomieszkaniowym) tuż za ścianą, co dopełniło Państwa poczuciu bezpieczeństwa.

Mając jednak na uwadze zły stan zdrowia zarówno Pani, jak i Pani małżonka, oraz fakt kilkukrotnych nagłych stanów zagrażających życiu zarówno u Pani, jak i u Pani męża (…), zdają sobie Państwo sprawę, że w każdej chwili może jednego z Państwa zabraknąć. W sytuacji takiej, z pewnością łatwiej będzie samotnej osobie zamieszkiwać i obsługiwać w życiu codziennym małe mieszkanie położone w samym centrum miasta. Przewidując każdą możliwą opcję życiową, postanowili Państwo o zakupie kawalerki o powierzchni (…) (E). Mieszkanie usytuowane jest na 1 piętrze, budynek ma windę, więc w wypadku zwiększenia się niepełnosprawności ruchowej któregokolwiek z Państwa z założeniem, że będzie samotnym wdowcem, będzie najdogodniejsze w każdej sytuacji.

Również w tym wypadku – zakupu trzeciej nieruchomości, uważają Państwo, że nie postąpili wbrew przepisom prawa (w zakresie zwolnienia przedmiotowego). Mieszkanie z pewnością zaspokoi Państwa potrzeby mieszkaniowe – wprawdzie w niedającej się przewidzieć przyszłości, ale ani przepisy prawa powołane w przedmiotowym wniosku, ani racjonalność ustawodawcy kształtujące te przepisy w obecnym stanie i brzmieniu, nie wskazują, by Państwa potrzeby mieszkaniowe i wiązane z nimi wydatki, wymuszały na podatniku ich realizacje „na teraz i dzisiaj”, bez przewidywania co może być dla Państwa niezbędne w przyszłości.

Żadnej z nabytych nieruchomości mieszkaniowych nie traktowali Państwo inwestycyjne. Myśleli Państwo wyłącznie o Państwa przyszłości, Państwa dobru zdrowotnym i zapewnieniu sobie poczucia bezpieczeństwa w przebywaniu jak najbliżej najbliższym Państwu osobom z rodziny (syna (…) i jego małżonki).

Ponieważ wszystkie nieruchomości wymagały poniesienia wydatków na remonty, modernizację i wykończenie, oprócz wydatków na sam zakup lokali mieszkalnych, dokonali Państwo licznych zakupów remontowych, modernizacyjnych, by lokale były w jak najlepszym standardzie i by w przyszłości nie musieć martwić się o ich remont przy nie najwyższych świadczeniach z tytułu emerytur.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, uzupełniła Pani opis sprawy o następujące informacje:

Sprzedaż budynku mieszkalnego otrzymanego (…) września 2019 r. w darowiźnie od syna (…) nastąpiła (…) kwietnia 2021 r. Ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, zarówno Pani, jak i Pani małżonek złożyliście zeznanie podatkowe PIT-39 za 2021 r. Wykazane Pani w zeznaniu wielkości stanowią zarówno po stronie przychodów, jak i po stronie kosztów 1/2 przychodu i 1/2 kosztów z całości uzyskanych przez Państwo, jako małżonków będących w małżeńskiej wspólności majątkowej. Sporządzając zeznanie założyła Pani, że całość przychodu otrzymanego ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na Pani cele mieszkaniowe (oczywiście w 1/2).

Cena sprzedaży nieruchomości wynosiła (…) z czego na Panią przypadała 1/2 czyli (…). Wykazanymi w zeznaniu PIT-39 kosztami jest wartość 1/2 kosztów aktu notarialnego darowizny z 2019 r. (koszty związane z nabyciem w formie darowizny budynku mieszkalnego od syna (…)). W okresie 3 lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości poniosła Pani wydatki na:

1)    zakup (…) lipca 2021 r. do małżeńskiej wspólności majątkowej lokalu mieszkalnego o powierzchni (…) (C) za kwotę (…) (cena) plus (…) (koszty aktu). Łączna kwota wydatku z zakupu nieruchomości przypadająca na Panią wyniosła (…);

2)    zakup (…) stycznia 2022 r. do małżeńskiej wspólności majątkowej lokalu mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej o powierzchni ok. (…) z częścią ogrodową o powierzchni (…) (D) za kwotę (…) (cena) plus (…) (koszty aktu). Łączna kwota wydatku z zakupu nieruchomości przypadająca na Panią wyniosła (…);

3)    zakup (…) listopada 2024 r. do małżeńskiej wspólności majątkowej lokalu mieszkalnego o powierzchni (…) (E) za kwotę (…) (cena) plus (…) (koszty aktu). Łączna kwota wydatku z zakupu nieruchomości przypadająca na Panią wyniosła (…);

4)    poniosła Pani wydatki remontowe, adaptacyjne na ww. nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w łącznej kwocie (…);

5)    łącznie poniesione przez Panią wydatki na własne cele mieszkaniowe wyniosły:

a.    (…)               łączne wydatki małżonków             (…)

b.    (…)                                                                      (…)

c.    (…)                                                                      (…)

d.    (…)                                                                      (…)

e.    suma: (…)                                                           (…)

Mając powyższe na uwadze, na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat wydała Pani (…), co stanowi nawet więcej niż przypadający na Panią przychód ze zbycia otrzymanej w darowiźnie nieruchomości (przychód, zgodnie z zeznaniem PIT-39 wyniósł (…)).

Przedstawiając stan faktyczny we wniosku z 27 października 2025 r. (wpływ do Krajowej Informacji Skarbowej 28 października 2025 r.) używała Pani liczby mnogiej, mając na uwadze istniejąca między Panią i Pani mężem (…) małżeńską wspólność majątkową i związane z tym konsekwencje prawne zarówno w zakresie zbywania, jak i nabywania nieruchomości oraz ponoszenia innych wydatków (remontowych, adaptacyjnych) z majątku wspólnego.

Poza tym, pomimo faktu, że to Pani jest Wnioskodawcą ubiegającym się o indywidualną interpretację podatkową, uważa Pani, że na stan faktyczny w przedmiotowej sprawie ma wpływ stan zdrowia zarówno Pani, jak i Pani męża. Podejmowane decyzje o zakupie trzech nieruchomości i ich remoncie były Państwa wspólnymi i wynikały z przyjęcia jak najdłuższej niezależności mieszkaniowej (zarówno od Państwa dzieci, jak i od drugiego z małżonków), mając na uwadze Państwa wspólną przyszłość i ewentualne przyszłe konsekwencje pozostania tylko jednego z Państwa i związane z tym konsekwencje mieszkaniowe (związane z nabytymi nieruchomościami).

Mając na uwadze przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy, zdawała sobie Pani sprawę, że zbycie otrzymanej w formie darowizny od syna nieruchomości stanowi źródło przychodów podlegające opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zakres i sposób opodatkowania zbycia nieruchomości, które odbyło się przed upływem 5 lat od jej nabycia (w przypadku Pani w formie darowizny), zostało uregulowane w art. 30e ustawy. Ustawodawca przewidział jednak wyjątek w formie zwolnienia podatkowego. Zostało ono zawarte w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy: „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Obydwoje Państwo (Pani i Pani małżonek) są już w podeszłym wieku i cierpią na wiele schorzeń. (…).

(...).

Mając na uwadze Państwa stan zdrowia, obawiają się Państwo, że gdyby któremukolwiek z Państwa stało się coś nagłego – w zakresie stanu zdrowia, zarówno jedno, jak i drugie z małżonków będzie wymagało zaopiekowania ze strony syna i synowej.

Stąd wzięły się Pani decyzje co do zakupu nieruchomości mieszkalnych w (…) – blisko Pani syna i jego rodziny. Początkowo rozważała Pani zakup większego mieszkania z lokalizacją umożliwiającą zarówno dobry dostęp do komunikacji miejskiej, do placówek medycznych, jak i do drogi ekspresowej (…), by móc w razie konieczności w miarę szybko przemieścić się na ewentualne zabiegi i kontrole (…). Nabyła Pani w związku z tym do małżeńskiej wspólności majątkowej (jako współudział) w lipcu 2021 r. lokal mieszkalny o powierzchni (…) (C). Myślała Pani, że w związku z jej wiekiem i wiekiem Pani małżonka, jak również Państwa stanem zdrowia mieszkanie będzie optymalnym rozwiązaniem. Wszystko, co dzieje się z nieruchomością budynkową, w której znajduje się mieszkanie jest załatwiane przez wspólnotę (zarządcę nieruchomości) i nie trzeba w tym zakresie martwić się o awarie, remonty itp. Korzystając z mieszkania przez kilka miesięcy, stwierdziła Pani jednak (Pani małżonek również), że na razie nie potrafi Pani znaleźć się w budynku wielorodzinnym, bez własnego ogrodu, swobody jaką daje wolnostojący dom (jak ten w (…)) i z sąsiedztwem wielu innych lokatorów „za ścianą”.

W związku z tym uznała Pani (wspólnie z mężem), że mieszkając prawie całe Pani małżeńskie życie w domu jednorodzinnym z własnym ogródkiem, tarasem i możliwością swobodnego przebywania na świeżym powietrzu, póki ma Pani dość sił lepszy byłby dla Pani (i Pani męża) dom z możliwością korzystania z części ogrodowej. Dokupiła Pani więc do małżeńskiej wspólności majątkowej współudział w połowie domu bliźniaczego o powierzchni ok. (…) z częścią ogrodową o powierzchni (…) (D). Stwierdziła Pani, że obecnie, po przeprowadzeniu się do (…) (co może nastąpić w najbliższych miesiącach), lepiej będzie Pani wraz z Pani mężem funkcjonować w warunkach zbliżonych do tych jakie ma Pani (i miała) obecnie w (…), czyli zamieszkiwanie w domu z ogrodem. Mieszkanie – jako lokal mniej obsługowy od domu na pewno lepiej sprawdzi się w przyszłości, gdy nie będzie Pani już w stanie samodzielnie zajmować się nieruchomością budynkową. Uznała Pani (wraz z mężem) jednocześnie, że nabycie drugiej nieruchomości mieszkaniowej, gdy pierwsza nie spełniła Pani (i Pani męża) oczekiwań co do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, było jak najbardziej uzasadnione i racjonalne.

Ponieważ ani przepisy prawa (przepisy ustawy w jej zapisach art. 21 ust. 1 pkt 131), ani racjonalność życiowa Pani postępowania nie stoją w sprzeczności z celami regulacji podatkowych (zwolnienia podatkowego), stwierdziła Pani, że zakup drugiej nieruchomości (mieszkania w budynku bliźniaczym), w sytuacji gdy pierwsza nie spełniła Pani oczekiwań jest jak najbardziej uzasadniony i spełnia przesłanki zwolnienia podatkowego. Zakup połowy domu bliźniaczego w sposób najbardziej zbliżony do obecnego statusu lokalowego (dom jednorodzinny) zaspakaja Pani potrzeby w zakresie potrzeb mieszkaniowych. Ma Pani zarówno przynależną część ogrodową, swobodę dysponowania nieruchomością, jak i sąsiedztwo drugiej rodziny (ale tylko jednej a nie kilku, jak w bloku wielomieszkaniowym) tuż za ścianą, co dopełniło Pani (i Pani męża) poczuciu bezpieczeństwa.

Mając jednak na uwadze zły stan zdrowia zarówno Pani, jak i Pani małżonka, oraz fakt kilkukrotnych nagłych stanów zagrażających życiu zarówno u Pani, jak i u Pani męża (…), zdaje sobie Pani sprawę (Pani i Pani mąż), że w każdej chwili może jednego z Państwa zabraknąć. W sytuacji takiej, z pewnością łatwiej będzie samotnej osobie zamieszkiwać i obsługiwać w życiu codziennym małe mieszkanie położone w samym centrum miasta. Przewidując każdą możliwą opcję życiową, postanowiła Pani (Pani i Pani mąż) o zakupie kawalerki o powierzchni (…) (E). Mieszkanie usytuowane jest na 1 piętrze, budynek ma windę, więc w wypadku zwiększenia się niepełnosprawności ruchowej któregokolwiek z Państwa z założeniem, że będzie samotnym wdowcem, będzie najdogodniejsze w każdej sytuacji.

Również w tym wypadku – zakupu trzeciej nieruchomości, uważa Pani, że nie postąpiła Pani wbrew przepisom prawa (w zakresie zwolnienia przedmiotowego). Mieszkanie z pewnością zaspokoi Pani (i Pani małżonka) potrzeby mieszkaniowe – wprawdzie w niedającej się przewidzieć przyszłości, ale ani przepisy prawa powołane w przedmiotowym wniosku, ani racjonalność ustawodawcy kształtujące te przepisy w obecnym stanie i brzmieniu, nie wskazują, by Pani potrzeby mieszkaniowe i wiązane z nimi wydatki, wymuszały na podatniku ich realizację „na teraz i dzisiaj”, bez przewidywania co może być dla Pani niezbędne w przyszłości.

Żadnej z nabytych nieruchomości mieszkaniowych nie traktowała Pani inwestycyjne. Myślała Pani (wspólnie z mężem) wyłącznie o Państwa przyszłości, Państwa dobru zdrowotnym i zapewnieniu Państwu poczucia bezpieczeństwa w przebywaniu jak najbliżej najbliższym Państwu osobom z rodziny (syna (…) i jego małżonki).

Ponieważ wszystkie nieruchomości wymagały poniesienia wydatków na remonty, modernizację i wykończenie, oprócz wydatków na sam zakup lokali mieszkalnych, dokonała Pani (wspólnie z mężem) licznych zakupów remontowych, modernizacyjnych, by lokale były w jak najlepszym standardzie i by w przyszłości nie musieć martwić się o ich remont przy nie najwyższych świadczeniach z tytułu emerytur.

Mając na uwadze, że miała Pani (wraz z mężem) do dyspozycji znaczną kwotę z tytułu sprzedaży domu w (…), stwierdziła Pani, że nie musi dokonywać sprzedaży pierwszego z nabytych mieszkań (skoro nie spełniło Pani oczekiwań, ale miało zaspokoić Pani i Pani męża potrzeby mieszkaniowe), i dokonując zakupu ostatecznie 3 różnych nieruchomości z różnymi funkcjami docelowymi w pełni zaspokoi Pani Państwa (własne) cele mieszkaniowe. Miała Pani już niejednokrotnie możliwość przekonać się o właściwości podjętych decyzji przebywając w (…) „u siebie” a nie u Państwa dzieci.

Do czasu Pani (i Pani męża) samowystarczalności życiowej (egzystencjalnej), nie chce Pani (ani Pani mąż) korzystać z opieki syna i synowej zdając sobie sprawę z faktu, że w przyszłości może Pani (Pani i/lub Pani mąż) potrzebować ich codziennej pomocy.

Mając powyższe na uwadze, uważa Pani, że dokonując zakupu wskazanych nieruchomości i ich remontów w pełni spełniła Pani (wraz z mężem) wymóg przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży domu w (…) na własne cele mieszkaniowe.

Tym samym, w przedstawionym stanie faktycznym, twierdzi Pani, że Pani (i Pani męża) wydatki na 3 nieruchomości mieszkaniowe w pełni spełniają przesłanki do skorzystania ze zwolnienia podatkowego uregulowanego przepisami art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu z 25 listopada 2025 r.)

Czy przeznaczenie przychodu (wydatkowanie pieniędzy) ze zbycia w 2021 r. domu otrzymanego w 2019 r. w darowiźnie na nabycie współwłasności (w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej) trzech nieruchomości mieszkaniowych i ich remont spełnia przesłanki (uprawnia Panią) do zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 16 lipca 1991 r. (ze zmianami) o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu z 25 listopada 2025 r.)

W przedstawionym powyżej stanie faktycznym, twierdzi Pani, że Pani (i Pani męża) wydatki na 3 nieruchomości mieszkaniowe w pełni spełniają przesłanki do skorzystania ze zwolnienia podatkowego uregulowanego przepisami art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Ustawodawca ustanawiając regulację prawną zwolnienia podatkowego zawartą w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, które zawsze jest odstępstwem od zasady powszechności i obligatoryjności opodatkowania, wskazał praktycznie jedną przesłankę wypełniającą ten warunek: by „..przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, ...”.

Rodzaj wydatków uznanych za „własne cele mieszkaniowe” został sprecyzowany między innymi w art. 25 ust. 5 ustawy:

„Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1)    wydatki poniesione na:

a)    nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)    nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)    nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)    budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)    rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-        położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej”.

Dokonała Pani wydatków spełniających powyżej powołane przesłanki ustawowe, czyli zaspakajała Pani własne cele mieszkaniowe poprzez zakup 3 nieruchomości mieszkalnych oraz dokonując ich adaptacji, modernizacji, wykończenia, remontu.

Dokonując poszczególnych transakcji zawsze miała Pani na uwadze własne (i Pani małżonka) cele mieszkaniowe:

1.    Pierwsze mieszkanie zostało zakupione w (…) w lipcu 2021 r. i stanowiło dla Pani (i dla Pani męża) lokal położony blisko rodziny, Państwa syna (…). Miało dać Pani (i Pani małżonkowi) poczucie bezpieczeństwa przy Państwa bardzo złym stanie zdrowia. Ponieważ jednak ani Pani, ani Pani mąż nie mogliście zaaklimatyzować się w budynku wielorodzinnym, podjęła Pani (wraz z mężem) decyzję o dalszych wydatkach na własne cele mieszkaniowe.

2.    Kupiła Pani do małżeńskiej wspólności majątkowej współudział w prawie własności mieszkania w budynku w zabudowie bliźniaczej. Uzasadnienie takiej decyzji wskazała Pani w części wniosku o interpretację w stanie faktycznym, który miał miejsce w niniejszej sprawie. Kierując się zasadą przezorności i racjonalności, która często powoływana jest jako „obligo” przy decyzjach związanych z podatkami dokonała Pani (wraz z małżonkiem) dalszych wydatków na własne cele mieszkaniowe.

3.    Zakupiła Pani do małżeńskiej wspólności majątkowej współudział w prawie własności mieszkania – kawalerki, doskonale położonej z nowoczesną infrastrukturą techniczną (winda, parking, 1 piętro). Pani decyzja (podjęta wraz z małżonkiem) o takim sposobie zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych podyktowana była przewidywaną w przyszłości potrzebą funkcjonowania – mieszkania jako wdowa lub wdowiec z bardzo słabym stanem zdrowia.

Ponieważ ustawodawca oprócz katalogu wydatków, jakie mogą stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe (art. 25 ust. 5 ustawy) nie zdefiniował niezależnego pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, a tylko powołał je w przepisie zwolnienia podatkowego (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy), należy uznać, że jego racjonalność nie wykracza poza wykładnię celowościową. Tym samym każdy wydatek z katalogu art. 25 ust. 5 ustawy, który może stanowić cel zwolnienia: „własne cele mieszkaniowe” w zakresie objętym art. 25 ust. 5 ustawy winien zostać uznany za uzasadniony i spełniający warunek zwolnienia.

Pani realizowała własne cele mieszkaniowe. Jest Pani wraz z małżonkiem właścicielem nieruchomości. Nabywali je Państwo z myślą o zamieszkaniu w nich. Zmiana decyzji co do stałego przebywania w pierwszej nabytej nieruchomości mieszkalnej (mieszkaniu o powierzchni (…) C), nie może rodzić teraz zakwestionowaniem zasadności jej nabycia i skorzystania ze zwolnienia podatkowego do wysokości ceny jej nabycia. Ustawodawca nie wskazał w swojej regulacji ustawowej, by podatnik mógł wydatkować przychód ze zbycia nieruchomości tylko na jedną inną nieruchomość. Zatem Pani (i Pani małżonka) postępowanie było jak najbardziej racjonalne i zasługujące na objęcie ulgą podatkową.

Podobnie decyzja o wydatku „na własne cele mieszkaniowe” poprzez zakup mieszkania (o powierzchni (…) E), które ma służyć Państwu w przyszłości jako prawdopodobnie mieszkanie „docelowe” (do śmierci) jest jak najbardziej zasadne i spełniające przesłanki zarówno art. 25 ust. 5 ustawy, jak i uprawnienia do zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Gdyby intencją ustawodawcy było ograniczenie ilościowe i jakościowe dokonywanych wydatków na cele mieszkaniowe, z pewnością zawarłby takie ograniczenie w akcie ustawowym. Byłoby to o tyle celowe, że ograniczyło jakąkolwiek uznaniowość organów Państwa zobowiązanych do stosowania prawa stanowionego przez ustawodawcę.

Nie mając unormowań ustawowych „a contrario” przedstawionych przez Panią zapisów prawa, twierdzi Pani, że wszystkie Pani wydatki dokonane w przestawionym stanie faktycznym były racjonalne, uzasadnione i zasługujące na uznanie za „wydatki na własne cele mieszkaniowe” i tym samym uważa Pani, że przeznaczenie przychodu (wydatkowanie pieniędzy) ze zbycia w 2021 r. domu otrzymanego w 2019 r. w darowiźnie na nabycie współwłasności (w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej) trzech nieruchomości mieszkaniowych i ich remont spełnia przesłanki (uprawnia Panią) do zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 16 lipca 1991 r. (ze zmianami) o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) stanowi, że:

Z kolei, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.

Stosownie do art. 155 § 1 ww. ustawy:

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (…) września 2019 r. otrzymała Pani wraz z mężem od syna w formie darowizny dom mieszkalny B, który sprzedała Pani (…) kwietnia 2021 r.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż w 2021 r. domu mieszkalnego, otrzymanego w darowiźnie od syna w 2019 r., stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. domu mieszkalnego zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedanego domu mieszkalnego należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 powołanej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 3 cyt. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W przypadku gdy zbywaną nieruchomość lub jej część nabyto w drodze darowizny, ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia takiej nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie nieruchomość (budynek mieszkalny B) nabyła Pani nieodpłatnie (na podstawie umowy darowizny), zastosowanie znajdzie więc art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi:

Art. 22 ust. 6e cyt. ustawy stanowi, że:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na podstawie art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:

Art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8
lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 21 ust. 26 powołanej ustawy:

Przy czym, art. 21 ust. 28 ww. ustawy stanowi, że:

W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Jednakże ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, również wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Natomiast organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia, uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków – jak już wyżej wyjaśniono – ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani w związku małżeńskim i łączy Państwa małżeńska wspólnota majątkowa. (…) kwietnia 2021 r. sprzedała Pani otrzymany w darowiźnie (…) września 2019 r. od syna dom mieszkalny B. Sporządzając zeznanie założyła Pani, że całość przychodu otrzymanego ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na Pani cele mieszkaniowe. Pani i Pani małżonek jesteście już Państwo w podeszłym wieku i cierpicie na wiele schorzeń. Mając na uwadze Państwa stan zdrowia, obawiają się Państwo, że gdyby któremukolwiek z Państwa stało się coś nagłego – w zakresie stanu zdrowia, zarówno jedno, jak i drugie z małżonków będzie wymagało zaopiekowania ze strony syna i synowej. Stąd wzięły się Pani decyzje co do zakupu nieruchomości mieszkalnych w (…) – blisko Pani syna i jego rodziny. Nabyła Pani do małżeńskiej wspólności majątkowej (…) lipca 2021 r. lokal mieszkalny o powierzchni (…) (C). Korzystając z mieszkania przez kilka miesięcy, stwierdziła Pani jednak, że na razie nie potrafi Pani znaleźć się w budynku wielorodzinnym, bez własnego ogrodu, swobody jaką daje wolnostojący dom (jak ten w (…)) i z sąsiedztwem wielu innych lokatorów „za ścianą”. Dokupiła Pani więc do małżeńskiej wspólności majątkowej (…) stycznia 2022 r. współudział w połowie domu bliźniaczego z częścią ogrodową (D). Stwierdziła Pani, że obecnie, po przeprowadzeniu się do (…) (co może nastąpić w najbliższych miesiącach), lepiej będzie Pani wraz z Pani mężem funkcjonować w warunkach zbliżonych do tych jakie ma Pani (i miała) obecnie w (…), czyli zamieszkiwanie w domu z ogrodem. Mieszkanie – jako lokal mniej obsługowy od domu na pewno lepiej sprawdzi się w przyszłości, gdy nie będzie Pani już w stanie samodzielnie zajmować się nieruchomością budynkową. Mając jednak na uwadze zły stan zdrowia zarówno Pani, jak i Pani małżonka, oraz fakt kilkukrotnych nagłych stanów zagrażających życiu zarówno u Pani, jak i u Pani męża, zdaje sobie Pani sprawę, że w każdej chwili może jednego z Państwa zabraknąć. W sytuacji takiej, z pewnością łatwiej będzie samotnej osobie zamieszkiwać i obsługiwać w życiu codziennym małe mieszkanie położone w samym centrum miasta. Przewidując każdą możliwą opcję życiową, postanowiła Pani o zakupie (…) listopada 2024 r. kawalerki o powierzchni (…) (E). Mieszkanie usytuowane jest na 1 piętrze, budynek ma windę, więc w wypadku zwiększenia się niepełnosprawności ruchowej któregokolwiek z Państwa z założeniem, że będzie samotnym wdowcem, będzie najdogodniejsze w każdej sytuacji. Żadnej z nabytych nieruchomości mieszkaniowych nie traktowała Pani inwestycyjne. Myślała Pani wyłącznie o przyszłości, dobru zdrowotnym i zapewnieniu Państwu poczucia bezpieczeństwa w przebywaniu jak najbliżej najbliższym Państwu osobom z rodziny (syna (…) i jego małżonki). Mając na uwadze, że miała Pani (wraz z mężem) do dyspozycji znaczną kwotę z tytułu sprzedaży domu w (…), stwierdziła Pani, że nie musi dokonywać sprzedaży pierwszego z nabytych mieszkań (skoro nie spełniło Pani oczekiwań, ale miało zaspokoić Pani i Pani męża potrzeby mieszkaniowe), i dokonując zakupu ostatecznie 3 różnych nieruchomości z różnymi funkcjami docelowymi w pełni zaspokoi Pani Państwa (własne) cele mieszkaniowe. Ponieważ wszystkie nieruchomości wymagały poniesienia wydatków na remonty, modernizację i wykończenie, oprócz wydatków na sam zakup lokali mieszkalnych, dokonała Pani licznych zakupów remontowych, modernizacyjnych, by lokale były w jak najlepszym standardzie i by w przyszłości nie musieć martwić się o ich remont przy nie najwyższych świadczeniach z tytułu emerytur.

Pani wątpliwość budzi kwestia, czy w przypadku przeznaczenia całego przychodu z odpłatnego zbycia w 2021 r. domu otrzymanego w 2019 r. w darowiźnie na nabycie współwłasności (w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej) trzech nieruchomości mieszkaniowych i ich remont spełnia Pani przesłanki do zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakup 3 nieruchomości (C, D, E)

W przypadku nabycia budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Nieruchomość, która nie jest zamieszkała przez podatnika, nie jest wykorzystywana przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywana do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują ją lub zamieszkiwać będą inne niż podatnik osoby), nie jest nieruchomością, której zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie domu lub lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył nieruchomość w celu zamieszkania w niej, ale w nieruchomości tej – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu.

Ustawodawca nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, jednakże wyraźnie wskazuje, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest więc, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem budynku mieszkalnego i lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył ten budynek/lokal mieszkalny w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy w okresie 3 lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (otrzymanej w darowiźnie od syna) poniosła Pani wydatki m.in. na:

1)    zakup (…) lipca 2021 r. lokalu mieszkalnego o powierzchni (…) (C) – korzystała z mieszkania Pani przez kilka miesięcy i lepiej sprawdzi się w przyszłości;

2)    zakup (…) stycznia 2022 r. lokalu mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej o powierzchni (…) z częścią ogrodową o powierzchni (…) (D) – przeprowadzka do niego nastąpi w najbliższych miesiącach;

3)    zakup (…) listopada 2024 r. lokalu mieszkalnego o powierzchni (…) (E) – zamieszka w nim Pani w przyszłości (w wypadku zwiększenia się niepełnosprawności ruchowej).

Żadnej z nabytych nieruchomości mieszkaniowych nie traktowała Pani inwestycyjne. Myślała Pani wyłącznie o przyszłości, dobru zdrowotnym i zapewnieniu Państwu poczucia bezpieczeństwa w przebywaniu jak najbliżej najbliższym Państwu osobom z rodziny (syna (…) i jego małżonki). Dokonując zakupu 3 różnych nieruchomości z różnymi funkcjami docelowymi w pełni zaspokoi Pani Państwa (własne) cele mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzam, że może Pani skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem części środków ze sprzedaży domu mieszkalnego B otrzymanego od syna w darowiźnie na zakup 3 nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego o powierzchni (…) (C), lokalu mieszkalnego o powierzchni (…) (D) oraz lokalu mieszkalnego o powierzchni (…) (E). Wydatki te mieszczą się w ustawowym pojęciu własnych celów mieszkaniowych. Nabycie bowiem ww. lokali mieszkalnych, które – jak Pani wskazała – w pełni zaspokoją Pani własne cele mieszkaniowe, może Pani kwalifikować jako wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Remont zakupionych lokali mieszkalnych

Z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lokalowej jest wydatkowanie przychodu m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jak również na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Rozstrzygając o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.

W pkt 1 tego przepisu jako cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania zwolnienia przedmiotowego wymienione zostały m.in. wydatki poniesienie na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

W przypadku natomiast skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem zakupionego budynku/lokalu mieszkalnego, w którym podatnik zamierza realizować własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie budynku, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):

Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 7 ww. ustawy:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku/lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku/lokalu, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku/lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku/lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku/lokalu.

Ponownie podkreślić należy, że w przypadku skorzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma obowiązek udowodnienia, że rzeczywiście określony wydatek został poniesiony.

W przedmiotowej sprawie wszystkie zakupione przez Panią nieruchomości, tj. C, D oraz E wymagały poniesienia wydatków na remonty. Dokonała Pani (wspólnie z mężem) licznych zakupów remontowych, by lokale były w jak najlepszym standardzie i by w przyszłości nie musieć martwić się o ich remont przy nie najwyższych świadczeniach z tytułu emerytur.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie przez Panią części środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży domu mieszkalnego B na remont zakupionych 3 lokali mieszkalnych uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, odpowiadając na Pani pytanie stwierdzam, że przeznaczenie przychodu (wydatkowanie pieniędzy) ze zbycia w 2021 r. domu mieszkalnego otrzymanego w 2019 r. w darowiźnie na nabycie współwłasności (w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej) trzech nieruchomości mieszkaniowych i ich remont spełnia przesłanki (uprawnia Panią) do zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pani stanowisko zostało uznane za prawidłowe pomimo podania we wniosku nieprawidłowego przepisu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazała Pani, że katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe został wymieniony w art. 25 ust. 5 ww. ustawy zamiast w art. 21 ust. 25. Uznałem to za oczywistą omyłkę pisarską pozostającą bez wpływu na rozstrzygnięcie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwracam uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające ze opisu sprawy oraz stanowiska własnego, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pani, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pani męża.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.