Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.666.2025.2.MO

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 29 grudnia 2025 r. (wpływ 29 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

AA jako sprzedający (dalej: „Wnioskodawca”, „Sprzedający”, „Sprzedająca”) oraz X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”, „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży posiadanego przez Sprzedającego udziału w częściowo zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w B, działek gruntu o numerach: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający posiada udział w Nieruchomości (zdefiniowane poniżej), wynoszący 11/c.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia pozostałych udziałów w Nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli oraz sąsiadującej z Nieruchomością innej nieruchomości gruntowej celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej: „Inwestycja”).

Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności części udziałów (w łącznej wysokości 11/c) nieruchomości gruntowej położonej w województwie (…), w miejscowości B, obręb ewidencyjny (…) stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 oraz 2/8 o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) – prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (wszystkie działki łącznie dalej jako: „Nieruchomość”).

Zgodnie z uchwałą nr (…) w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…) w mieście B, działki 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 położone są na terenie oznaczonym symbolem: (...) tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług oraz (...) – teren ulic lokalnych.

Zgodnie z uchwałą nr (…) w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…) w mieście oraz uchwałą nr (…) w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…) w mieście B, działka 2/8 położona jest na terenie oznaczonym symbolem: (...) tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług, (...) – teren ulic lokalnych oraz (...) – teren ulicy zbiorczej, zaś działka 1 położona jest na terenie oznaczonym (...) – teren ulicy zbiorczej.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień (…) sierpnia 2025 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta B, działki 2/3, 2/4, 2/5, 2/6 stanowią grunty orne oznaczone symbolem RIVa, działka 1 stanowi łąki trwałe oraz drogi oznaczone symbolami ŁIII oraz dr, działka 2/7 stanowi grunty orne, łąki trwałe oraz grunty pod rowami oznaczone symbolami RIVa, ŁIII oraz W, działka 2/8 stanowi grunty orne, łąki trwałe, grunty pod rowami oraz grunty rolne zabudowane oznaczone symbolami RIVa, RIVb, RV, ŁIII, W oraz Br-ŁIII.

Działka 2/8 częściowo zabudowana jest budynkiem o powierzchni: ok. (…) m² – budynek w stanie nienadającym się do użytkowania (przeznaczony do rozbiórki), budowlą w postaci drewutni o powierzchni ok. (…) m², budowlą o powierzchni ok. (…) m², trwale związanym z gruntem słupem reklamowym, trwale związanym z gruntem banerem reklamowym, ogrodzeniem placu składowego oraz ruinami budynku w postaci częściowo zawalonych ścian. Dodatkowo działka jest częściowo utwardzona. Na działce 2/8 znajdują się również:

·         linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia,

·         kolektor ściekowy,

·         kabel teletechniczny,

wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedającego oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Linie elektroenergetyczne, kolektor ściekowy oraz kabel techniczny stanowią ruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego, gdyż zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego nie stanowią części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego. Linie energetyczne oraz kolektor ściekowy będące budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego są trwale związane z gruntem.

Działka 2/3 częściowo zabudowana jest budowlą o powierzchni ok. (…) m² oraz ogrodzeniem placu składowego. Jednocześnie na działce znajdują się linie elektroenergetyczne wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będące własnością Sprzedających oraz niebędące przedmiotem Transakcji.

Działki 2/8 oraz 2/3 dalej łącznie jako „Grunt zabudowany”.

Naniesienia znajdujące się na Gruncie zabudowanym zostały wzniesione ponad dwa lata przed dniem złożenia niniejszego wniosku, a także na dzień planowanej Transakcji będą wzniesione ponad dwa lata przed jej zawarciem. Jednocześnie, w okresie 2 lat do dnia złożenia zawarcia planowanej Transakcji ww. budynki oraz budowle nie były i nie będą przedmiotem żadnych ulepszeń, w szczególności o wartości przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

W przypadku uznania, że Sprzedający w ramach Transakcji działa jako podatnik VAT oraz, że Transakcja w zakresie Gruntu zabudowanego podlega zwolnieniu od VAT (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), Wnioskodawca planuje w umowie przyrzeczonej (umowie zawartej zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej – zdefiniowana poniżej) złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT).

W pozostałym zakresie (tj. poza Gruntem zabudowanym) Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem linii elektroenergetycznych przebiegających przez działki 2/7, 2/6, 2/5, 2/4, wchodzącymi w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będącymi własnością Sprzedającego oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Działki 1, 2/7, 2/6, 2/5 oraz 2/4 dalej łącznie jako: „Grunt niezabudowany”.

Na działkach 2/7 oraz 2/8 znajdują się cieki niewyróżnione, które są trwale związane z gruntem oraz zdaniem Wnioskodawcy, nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Nieruchomość nie jest uzbrojona w innym zakresie niż ww. oraz nie będzie dodatkowo uzbrajana na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Sprzedający nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę planu dla Nieruchomości, a także nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie

Sprzedający nabył prawo własności (współwłasność) Nieruchomości na podstawie dziedziczenia, potwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia z (…) 2023 r. repertorium (…) (1/a udziałów we współwłasności) oraz aktem poświadczenia dziedziczenia z (…) 2024 r. repertorium (…) (1/b udziałów we współwłasności).

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz PCC.

W pozostałej części, Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego i leży ugorem. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane, czy inwestycyjne.

Sprzedający, w przeszłości nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości. Sprzedający nie dokonywał żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadził działań mających na celu uatrakcyjnienie ich dla potencjalnego nabywcy.

W 2023 r. spółka powiązana z Kupującym, Y Sp. z o.o., zgłosiła się do Sprzedającego z propozycją zakupu Nieruchomości. W związku z zainteresowaniem sprzedażą, strony 22 maja 2023 r. zawarły przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w Nieruchomości (repertorium (…)), na podstawie której Sprzedający zobowiązał się sprzedać udziały w Nieruchomości kupującemu pod warunkiem spełnienia się warunków zawieszających wskazanych w umowie. W związku ze zmianą koncepcji transakcji, powyższa umowa przedwstępna została rozwiązana za porozumieniem stron (…) czerwca 2025 r.

W związku z planowaną Transakcją Wnioskodawca (…) czerwca 2025 r. zawarł warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości repertorium (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie, której Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1)    ujawnienie spadkobierców ZA, jako współwłaścicieli w dziale II księgi wieczystej KW (…);

2)    uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń, wydanych przez właściwe urzędy gminy i urząd skarbowy w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

3)    pozytywnego wyniku przeprowadzonego przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego oraz stanu technicznego Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że Nieruchomość pozbawiona jest wad prawnych lub fizycznych, a nadto, że nabycie Nieruchomości i zrealizowanie na niej Inwestycji jest możliwe i nie jest istotnie utrudnione;

4)    uzyskania przez Kupującego zaświadczenia potwierdzającego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, jak również uzgodnienie zjazdu z drogi publicznej na teren Nieruchomości;

5)    uzgodnienie przez Kupującego, w imieniu i na rzecz Sprzedającego, z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska planu remediacji gruntu na terenie Nieruchomości oraz wydania w tym przedmiocie ostatecznego i prawomocnego orzeczenia właściwego organu;

6)    przedłożenia przez Sprzedającego Kupującemu zaświadczeń wydanych przez Naczelnika właściwego urzędu skarbowego o zapłacie podatków od spadków i darowizn z tytułu nabycia udziałów we współwłasności Nieruchomości lub, że podatek ten nie należał się, lub uległ przedawnieniu;

7)    uzyskania przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów, (...) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów oraz instalacji i sieci infrastruktury technicznej znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media, instalacje i sieci (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

8)    uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

9)    uzyskania przez Sprzedającego interpretacji indywidualnej potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową podatkiem od towarów i usług, przy czym Kupujący przygotuje Sprzedającemu odpowiedni wniosek o uzyskanie tej interpretacji oraz poniesie koszt jej złożenia;

10) rozwiązania przez Sprzedającego Umowy dzierżawy oraz zwrotnego odbioru Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej nawet pomimo nieziszczenia się tych warunków. Jednocześnie, na podstawie Umowy Przedwstępnej, Kupujący wypłacił Sprzedającemu zadatek (w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego) stanowiący część umówionej ceny nabycia Nieruchomości. Strony, w ramach Umowy przedwstępnej ustaliły, że Kupujący jest uprawniony do:

1)    przeprowadzenia własnym staraniem i na własny koszt kompleksowego badania stanu prawnego, środowiskowego, technicznego oraz finansowego Nieruchomości („(…)”), we wszelkich aspektach interesujących Kupującego, w celu potwierdzenia braku istnienia ryzyk związanych z nabyciem Nieruchomości oraz realizacją Inwestycji (w tym ustalenia kosztów jej realizacji), w szczególności dotyczących zanieczyszczenia Przedmiotu Sprzedaży oraz ustalenia warunków posadowienia obiektów. Sprzedający zobowiązał się do współdziałania z Kupującym w zakresie przeprowadzenia (…), a w szczególności zobowiązał się udostępniać wszelkie posiadane lub uzyskane dokumenty dotyczące Nieruchomości, jak również udzielać Kupującemu pełnomocnictw w zakresie niezbędnym do pełnego przeprowadzenia (…). Sprzedający wyraził zgodę na wejście przez Kupującego lub wskazany przez niego podmiot na teren Nieruchomości celem wykonania wszelkich czynności koniecznych do weryfikacji stanu technicznego Nieruchomości, w tym w szczególności badań geologicznych gruntu, odwiertów oraz badań skażenia i zanieczyszczenia gruntu i wody;

2)    przeprowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego, ale na koszt Kupującego, postępowania przed Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska lub innym właściwym organem, dotyczącego ustalenia planu remediacji gruntu na terenie Nieruchomości;

3)    przeprowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego, ale na koszt Kupującego, postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową podatkiem od towarów i usług, Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem i uzgodnień (w tym przyłączeniowych) koniecznych do realizacji Inwestycji, w tym w szczególności pozwolenia na budowę Inwestycji, a także uzyskania wszelkich niezbędnych zezwoleń budowlanych, uzgodnień oraz warunków przyłączenia Inwestycji do mediów, w tym sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, odprowadzenia wód opadowych, przełożeniem sieci telekomunikacyjnej itp.

Jednocześnie, Sprzedający udzielił przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do:

1)    reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi podmiotami i osobami w toku wszelkich postępowań zmierzających do:

·         uzyskania decyzji (zezwolenia) zarządcy drogi na lokalizację zjazdu na teren Nieruchomości,

·         reprezentowania Sprzedającego przed wszystkimi organami, urzędami, instytucjami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami i podmiotami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną Inwestycją,

·         uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym w szczególności pozwolenia na budowę Inwestycji, pozwolenia wodnoprawnego, usunięcia kolizji i przełożenia sieci infrastruktury technicznej na terenie Nieruchomości, oraz uzyskania warunków przyłączenia Inwestycji do wszystkich mediów itp.

2)    składania w powyższych postępowaniach wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, zrzekania się prawa do odwołania, składania oświadczeń woli i wiedzy, składania oświadczenia o dysponowaniu Nieruchomością na cele budowlane oraz odbierania wszelkiej korespondencji, w każdym wypadku według swobodnego uznania pełnomocnika;

3)    złożenia wniosków wobec właściwych podmiotów, w tym organów podatkowych, o wydanie wszelkich zaświadczeń dotyczących Sprzedającego lub Nieruchomości i odbioru tych zaświadczeń i postanowień, i pełnomocnik uprawniony jest do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach niniejszego umocowania;

4)    przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Kw Nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej;

5)    uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

6)    uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

7)    uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;

8)    wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

9)    wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

10) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości;

11) wystąpienia w imieniu Sprzedającego i reprezentowania go we wszelkich postępowaniach przed organami administracji skarbowej w sprawach o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową podatkiem od towarów i usług;

12) wystąpienia w imieniu Sprzedającego i reprezentowania go we wszelkich postępowaniach przed Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska lub innym właściwym organem, dotyczących ustalenia planu remediacji gruntu na terenie Nieruchomości;

13) dokonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych, które okażą się niezbędne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Sprzedający oświadczył, że znane mu są zamierzenia Kupującego polegające na realizacji Inwestycji i że zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji Inwestycji. Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli mu odpowiednich pełnomocnictw celem wykonania Umowy Przedwstępnej. Końcowo Strony zobowiązały się wzajemnie do dołożenia należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej. Sprzedający oświadczył, że w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie dokona żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanymi Umową Przedwstępną.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.  Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odpowiedź: Rezydencja podatkowa

Sprzedający posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o PIT. Centrum interesów życiowych Sprzedającego znajduje się w Polsce, gdzie ma miejsce stałego zamieszkania.

2.  Czy prowadził/prowadzi/będzie Pan prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać od kiedy (dd-mm-rrrr).

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi/nie prowadził i nie będzie prowadzić działalności gospodarczej.

3.  Kiedy planuje Pan sprzedać Nieruchomość będącą przedmiotem złożonego wniosku? Proszę podać rok.

Odpowiedź: Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do 31 grudnia 2025 r.

4.  Wobec wskazania, w treści wniosku, że:

proszę wskazać odrębnie do każdego aktu poświadczenia dziedziczenia:

a)    datę śmierci Pana spadkodawców,

b)    kiedy i na podstawie jakiej czynności prawnej (np. zakup, darowizna, spadek) Pana spadkodawcy nabyli częściowo zabudowaną nieruchomość zlokalizowaną w B?

c)    czy po śmierci Pana spadkodawców miał miejsce dział spadku?

Jeśli tak, to proszę wskazać:

i)     kiedy odbył się dział spadku?

ii)    czy działowi spadku towarzyszyły spłaty i dopłaty? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie podmioty (osoby) były uprawnione i zobowiązane do dopłat i spłat.

iii)   czy wartość majątku nabytego przez Pana w drodze działu spadku przekroczyła wartość majątku jaki przysługiwał Panu pierwotnie w całej masie spadkowej po spadkodawcach (należy wziąć pod uwagę wszystkie składniki jakie wchodziły w skład masy spadkowej)?

d)    czy po śmierci Pana spadkodawców miało miejsce zniesienie współwłasności?

Jeśli tak, to proszę wskazać:

i)     kiedy odbyło się zniesienie współwłasności?

ii)    na czyją rzecz i w jakich udziałach nastąpiło zniesienie współwłasności?

iii)   czy wskutek zniesienia współwłasności uzyskał Pan przysporzenie majątkowe kosztem innych współwłaścicieli nieruchomości?

Innymi słowy: czy w wyniku zniesienia współwłasności nabył Pan udział w nieruchomości o wartości ponad wartość udziału, który otrzymał Pan w wyniku spadkobrania po Pana spadkodawcach (należy porównać wartość, a nie wysokość udziału)?

Odpowiedź: Dziedziczenie

Poprzedni właściciele byli właścicielami dłużej niż 5 lat podatkowych. W zakresie postanowienia Sądu w roku 2015 – udział wynoszący 1/a część w prawie współwłasności Nieruchomości nabył w drodze dziedziczenia po siostrze SA.

a)    Data śmierci spadkodawcy: (…) 2017 r.

b)    Nabycie nieruchomości przez spadkodawcę: Spadkodawca nabył nieruchomość zlokalizowaną w B na podstawie umowy sprzedaży z (…) 1981 r.

c)    Dział spadku: Po śmierci spadkodawcy nie miał miejsca dział spadku. Sprzedający nabył udział w wysokości 1/a bez dokonywania jakichkolwiek rozliczeń pieniężnych.

d)    Zniesienie współwłasności: Po śmierci spadkodawcy nie miało miejsca zniesienie współwłasności. Sprzedający nie uzyskał żadnego przysporzenia majątkowego kosztem innych współwłaścicieli, a wartość jego prawa odpowiadała wartości udziału nabytego w drodze dziedziczenia.

W zakresie aktu poświadczenia dziedziczenia z (…) 2024 r. – udział wynoszący 1/b część w prawie współwłasności Nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia po ZA.

a)    Data śmierci spadkodawcy: (…) 2024 r.

b)    Nabycie nieruchomości przez spadkodawcę: Spadkodawca nabył nieruchomość zlokalizowaną w B na podstawie postanowienia (…), (…) lipca 2015 r., SĄD REJONOWY (…).

c)    Dział spadku: Po śmierci spadkodawcy nie miał miejsca dział spadku. Sprzedający nabył udział w wysokości 1/b bez dokonywania jakichkolwiek rozliczeń pieniężnych.

d)    Zniesienie współwłasności: Po śmierci spadkodawcy nie miało miejsca zniesienie współwłasności. Sprzedający nie uzyskał żadnego przysporzenia majątkowego kosztem innych współwłaścicieli, a wartość jego prawa odpowiadała wartości udziału nabytego w drodze dziedziczenia.

5.  W jaki sposób częściowo zabudowana nieruchomość zlokalizowana w B, składająca się z działek gruntu o numerach: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana od momentu jej nabycia w 2023 r. i 2024 r. do momentu planowanej sprzedaży? Proszę dokładnie opisać.

Odpowiedź: Sposób wykorzystywania nieruchomości od momentu nabycia udziału do momentu sprzedaży:

·         Sprzedający nie wykorzystywał nieruchomości w sposób aktywny, poza trwającą umową dzierżawy od 2006 r., ale w tym zakresie należy wskazać, że z uwagi na przejścia umowy dzierżawy Wnioskodawca nie ma kontaktu z Wydzierżawiającym i nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia;

·         nie prowadził na niej żadnej działalności gospodarczej, ani inwestycyjnej;

·         nieruchomość pozostawała niewykorzystywana i w przeważającej części leżała ugorem. W okresie od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie była, nie będzie i nie jest wykorzystywana, oprócz ww. umowy dzierżawy.

6.  Czy od momentu nabycia ww. Nieruchomości otrzymanej na podstawie dziedziczenia do chwili jej sprzedaży prowadził/prowadzi/będzie Pan prowadził na niej działalność rolniczą?

Odpowiedź: Działalność rolnicza

Sprzedający nie prowadził/nie prowadzi i nie będzie prowadził działalności rolniczej na przedmiotowej nieruchomości.

7.  Czy przedmiotowa Nieruchomość w momencie sprzedaży będzie stanowiła gospodarstwo rolne bądź będzie wchodziła w jego część składową w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344)?

Odpowiedź: Status gospodarstwa rolnego

Przedmiotowa nieruchomość nie stanowiła i nie będzie stanowić gospodarstwa rolnego, ani jego części składowej w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym.

8.  Czy jest Pan rolnikiem w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.1653)?

Odpowiedź: Status rolnika

Sprzedający nie był i nie jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

9.  Czy Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku, była/jest/będzie do dnia planowanej sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeśli tak, to czy były/są/będą to umowy odpłatne, czy nieodpłatne? W jakim czasie obowiązywały/obowiązują/będą obowiązywały te umowy?

Odpowiedź: Do dnia sprzedaży nieruchomość jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy dzierżawy z (…) 2006 r. o powierzchni (…) m², nadto na działce nr 2/8 posadowiona jest bezumownie reklama (...). Sprzedający nie wykorzystywał nieruchomości w sposób aktywny, poza trwającą umową dzierżawy od 2006 r., ale w tym zakresie należy wskazać, że z uwagi na przejścia umowy dzierżawy w zakresie (…) m² Nieruchomości Wnioskodawca nie ma kontaktu z Wydzierżawiającym i nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia.

10. Proszę jednoznacznie wyjaśnić na czyj koszt (Pana czy Kupującego) odbywały/odbywają/będą odbywały się wskazane przez Pana czynności wymienione w Umowie Przedwstępnej z (…) czerwca 2025 r.? Proszę o odpowiedź w odniesieniu do każdej z wymienionych w Umowie Przedwstępnej czynności.

Odpowiedź: Wszystkie czynności wymienione w umowie przedwstępnej odbywają się i będą się odbywać na koszt Kupującego. Sprzedający nie prowadził aktywnych działań marketingowych, w szczególności:

·         nie zamieszczał ogłoszeń w prasie, radiu ani Internecie,

·         nie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Transakcja miała charakter jednorazowy i incydentalny. Został odnaleziony przez Kupującego – dyrektora Spółki..

11. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)    w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)    jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Inne nieruchomości

Sprzedający:

·         posiada inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży,

·         w przeszłości nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

Sprzedający posiada jeszcze nieruchomość w C, którą po dokonaniu czynności związanych z przepisaniem po innych nieżyjących członkach rodziny będzie chciał sprzedać. Nieruchomość została oznaczona pod numer księgi (…) – nabyta w drodze dziedziczenia. Nie nabył w żadnym celu. Nie jest w żaden sposób wykorzystywana ta nieruchomość. Jest to gospodarstwo rolne z zabudowaniami. Postępowanie spadkowe odbyło się po JA – natomiast przepisaniu podlegają jeszcze udziały po nieżyjącej matce i bracie JA.

12. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Plany nabywania nieruchomości

Sprzedający nie zamierza nabywać nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży.

13. We wniosku wskazał Pan:

Proszę, aby zweryfikował i potwierdził Pan wysokość Pana udziału w ww. nieruchomości.

Odpowiedź: MA jako sprzedający (dalej: „Wnioskodawca”, „Sprzedający”) oraz (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”, „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży posiadanego przez Sprzedającego udziału w częściowo zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w B, działek gruntu o numerach: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 oraz 2/8  (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający posiada udział w Nieruchomości (zdefiniowane poniżej), wynoszący łącznie 5/a:

-        udział wynoszący 1/d części w prawie współwłasności Nieruchomości nabył w drodze dziedziczenia po siostrze SA (3/e), tj. 4/a,

-        udział wynoszący 1/a części w prawie współwłasności Nieruchomości nabył w drodze dziedziczenia po ZA.

Pytanie

Czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.; dalej „ustawy PIT”)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży Nieruchomości, będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.; dalej „ustawy PIT”), a tym samym z uwagi na upływ 5-ciu lat przychód ten podlega zwolnieniu z opodatkowania.

Uzasadnienie

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)    prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)    innych rzeczy.

-        jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przy czym w myśl art. 10 ust. 5 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)    polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły,

z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie” bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r. I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W celu dokonania ustalenia, jakie skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych wywoła planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie udziału we współwłasności nabytej w drodze spadku (działu spadku) działki, wyodrębnionej w wyniku podziału nieruchomości, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowaną transakcją.

W pierwszej kolejności, oceny wymaga, czy zbycie nastąpi w ramach działalności wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły.

Z wniosku wynika, że Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu prawa przedsiębiorców i nie zamierza jej prowadzić, jak również nie prowadził.

De facto Wnioskodawca planuje sprzedaż udziału we współwłasności małego udziału w całości nieruchomości otrzymanej w spadku. Przy czym nabywca sam się do Sprzedającego zgłosił celem jej nabycia, Wnioskodawca zawarł już (przed założeniem działalności gospodarczej) umowę przedwstępną.

Wnioskodawca nie podejmował w stosunku do nabytych działek takich działań jak zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanej nieruchomości. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa Nabywcy do dokonania czynności jak w stanie faktycznym.

Od momentu nabycia do dnia sprzedaży Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności związanych z działką będącą przedmiotem wniosku. Na potrzeby umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości udostępnił ją Nabywcy do dokonania czynności związanych z dostosowaniem jej do umówionego użytku przez Nabywcę.

Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, jej uatrakcyjnienia (jak np. wydzielenie, podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej). Wnioskodawca nie podjął również działań marketingowych w celu sprzedaży opisanej nieruchomości. To Nabywca wykonuje prace związane z „przygotowaniem terenu, uzyskaniem wszelkich zezwoleń, pozwolenia na budowę”.

Zatem, całokształt okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę wskazuje na to, że planowana sprzedaż działki nie spełnia warunków do uznania jej za dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Przymiot ciągłości działalności gospodarczej nie jest spełniony – wniosek dotyczy zbycia udziału w Nieruchomości. Wnioskodawca nie zamierza zatem aktywnie podejmować działań charakterystycznych dla prowadzenia działalności gospodarczej, lecz pasywnie rozporządzić swoim majątkiem. Wskazuje to na incydentalny charakter przedsięwzięcia.

Wnioskodawca nie podjął również zorganizowanych działań mających na celu zbycie przedmiotowej działki, takich jak działania marketingowe (Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy), jak też działań mających na celu uatrakcyjnienie zbywanej nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Działanie takie nie spełnia kryteriów wynikających z przytoczonej uprzednio ustawowej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej. W świetle powyższego, na podstawie treści wniosku nie można uznać, by sprzedaż udziału w Nieruchomości miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym zbycie przedmiotowej działki nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro zatem przychody ze sprzedaży udziału we współwłasności opisanej we wniosku działki, nie będą stanowiły przychodów z działalności gospodarczej, skutki sprzedaży działki opisanej we wniosku należy wobec tego rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przepisów tych (przytoczonych na wstępie) wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie powoduje powstania przychodu.

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę oraz czy w wyniku dokonania działu spadku nie następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany udział w spadku.

Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału we współwłasności działki opisanej we wniosku, będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródło przychodu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym z uwagi na upływ 5 letniego terminu przychód ten będzie zwolniony z opodatkowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Według art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒        nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒        nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-        zarobkowym celu działalności,

-        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Centrum Pana interesów życiowych znajduje się w Polsce, gdzie ma Pan miejsce stałego zamieszkania. Nie prowadzi/nie prowadził i nie będzie prowadzić Pan działalności gospodarczej. Zamierza Pan dokonać transakcji sprzedaży posiadanego przez Pana udziału w częściowo zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w B, tj. działek gruntu o numerach: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 (dalej: „Transakcja”). Posiada Pan udział w Nieruchomości (zdefiniowane poniżej), wynoszący 5/a. Kupujący planuje dokonać nabycia pozostałych udziałów w Nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli oraz sąsiadującej z Nieruchomością innej nieruchomości gruntowej celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Działki 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 położone są na terenie oznaczonym symbolem: (...) tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług oraz (...) – teren ulic lokalnych. Działka 2/8 położona jest na terenie oznaczonym symbolem: (...) tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług, (...) – teren ulic lokalnych oraz (...) – teren ulicy zbiorczej, zaś działka 1 położona jest na terenie oznaczonym (...) – teren ulicy zbiorczej. Działki 2/3, 2/4, 2/5, 2/6 stanowią grunty orne oznaczone symbolem RIVa, działka 1 stanowi łąki trwałe oraz drogi oznaczone symbolami ŁIII oraz dr, działka 2/7 stanowi grunty orne, łąki trwałe oraz grunty pod rowami oznaczone symbolami RIVa, ŁIII oraz W, działka 2/8 stanowi grunty orne, łąki trwałe, grunty pod rowami oraz grunty rolne zabudowane oznaczone symbolami RIVa, RIVb, RV, ŁIII, W oraz Br-ŁIII. Działka 2/8 częściowo zabudowana jest budynkiem o powierzchni: ok. (…) m² – budynek w stanie nienadającym się do użytkowania (przeznaczony do rozbiórki), budowlą w postaci drewutni o powierzchni ok. (…) m², budowlą o powierzchni ok. (…) m², trwale związanym z gruntem słupem reklamowym, trwale związanym z gruntem banerem reklamowym, ogrodzeniem placu składowego oraz ruinami budynku w postaci częściowo zawalonych ścian. Dodatkowo działka jest częściowo utwardzona. Na działce 2/8 znajdują się również: linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia; kolektor ściekowy; kabel teletechniczny, wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będące Pana własnością oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji. Działka 2/3 częściowo zabudowana jest budowlą o powierzchni ok. (…) m² oraz ogrodzeniem placu składowego. Jednocześnie na działce znajdują się linie elektroenergetyczne wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będące Pana własnością oraz niebędące przedmiotem Transakcji. W pozostałym zakresie (tj. poza gruntem zabudowanym) Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem linii elektroenergetycznych przebiegających przez działki 2/7, 2/6, 2/5, 2/4, wchodzącymi w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będącymi Pana własnością oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji. Na działkach 2/7 oraz 2/8 znajdują się cieki niewyróżnione, które są trwale związane z gruntem. Nieruchomość nie jest uzbrojona w innym zakresie niż ww. oraz nie będzie dodatkowo uzbrajana na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę planu dla Nieruchomości, a także nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Nabył Pan prawo własności (współwłasność) Nieruchomości na podstawie dziedziczenia, potwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia z (…) 2023 r. oraz aktem poświadczenia dziedziczenia z (…) 2024 r. Poprzedni właściciele byli właścicielami dłużej niż 5 lat podatkowych. W zakresie postanowienia Sądu w roku 2015 – udział wynoszący 4/a część w prawie współwłasności Nieruchomości nabył w drodze dziedziczenia po siostrze SA. Data śmierci spadkodawcy: (…) 2017 r. Spadkodawca nabył nieruchomość zlokalizowaną w B na podstawie umowy sprzedaży z (…) 1981 r. Po śmierci spadkodawcy nie miał miejsca dział spadku. Nabył Pan udział w wysokości 4/a bez dokonywania jakichkolwiek rozliczeń pieniężnych. Po śmierci spadkodawcy nie miało miejsca zniesienie współwłasności. Nie uzyskał Pan żadnego przysporzenia majątkowego kosztem innych współwłaścicieli, a wartość Pana prawa odpowiadała wartości udziału nabytego w drodze dziedziczenia. Z kolei, udział wynoszący 1/a części w prawie współwłasności Nieruchomości nabył Pan w drodze dziedziczenia po ZA. Data śmierci spadkodawcy: (…) 2024 r. Spadkodawca nabył nieruchomość zlokalizowaną w B na podstawie postanowienia (…), (…) lipca 2015 r., SĄD REJONOWY (…). Po śmierci ww. spadkodawcy nie miał również miejsca dział spadku. Nabył Pan udział w wysokości 1/b bez dokonywania jakichkolwiek rozliczeń pieniężnych. Po śmierci spadkodawcy nie miało miejsca zniesienie współwłasności. Nie uzyskał Pan żadnego przysporzenia majątkowego kosztem innych współwłaścicieli, a wartość Pana prawa odpowiadała wartości udziału nabytego w drodze dziedziczenia. Nabycie Nieruchomości przez Pana było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz PCC.

W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości. Nie dokonywał Pan żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadził działań mających na celu uatrakcyjnienie ich dla potencjalnego nabywcy. W związku z planowaną Transakcją (…) czerwca 2025 r. zawarł Pan warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której zobowiązał się Pan do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (szczegółowo opisanymi we wniosku). Wszystkie czynności wymienione w umowie przedwstępnej odbywają się i będą się odbywać na koszt Kupującego. Nie prowadził Pan aktywnych działań marketingowych, w szczególności: nie zamieszczał Pan ogłoszeń w prasie, radiu ani Internecie, nie podejmował Pan działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Transakcja miała charakter jednorazowy i incydentalny. Jednocześnie, udzielił Pan przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania Pana przed wszelkimi podmiotami i osobami w toku wszelkich postępowań zmierzających do: uzyskania decyzji (zezwolenia) zarządcy drogi na lokalizację zjazdu na teren Nieruchomości; reprezentowania Pana przed wszystkimi organami, urzędami, instytucjami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami i podmiotami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną Inwestycją; uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym w szczególności pozwolenia na budowę Inwestycji, pozwolenia wodnoprawnego, usunięcia kolizji i przełożenia sieci infrastruktury technicznej na terenie Nieruchomości, oraz uzyskania warunków przyłączenia Inwestycji do wszystkich mediów itp.

Nie wykorzystywał Pan Nieruchomości w sposób aktywny, poza trwającą umową dzierżawy od 2006 r., ale w tym zakresie należy wskazać, że z uwagi na przejścia umowy dzierżawy nie ma Pan kontaktu z Wydzierżawiającym i nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia. Nie prowadził Pan na niej żadnej działalności gospodarczej, ani inwestycyjnej. Nieruchomość pozostawała niewykorzystywana i w przeważającej części leżała ugorem. W okresie od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie była, nie będzie i nie jest wykorzystywana, oprócz ww. umowy dzierżawy. Nie prowadził/nie prowadzi i nie będzie prowadził Pan działalności rolniczej na przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość nie stanowiła i nie będzie stanowić gospodarstwa rolnego, ani jego części składowej w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Nie był i nie jest Pan rolnikiem indywidualnym w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Posiada Pan jeszcze nieruchomość w C, którą po dokonaniu czynności związanych z przepisaniem po innych nieżyjących członkach rodziny będzie chciał Pan sprzedać. Nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia. Nieruchomość ta nie jest w żaden sposób wykorzystywana. Jest to gospodarstwo rolne z zabudowaniami. Postępowanie spadkowe odbyło się po JA – natomiast przepisaniu podlegają jeszcze udziały po nieżyjącej matce i bracie JA.

Powziął Pan wątpliwość, czy uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży Nieruchomości (tj. działek gruntu o nr: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8) będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do powyższego, należy rozważyć, czy czynność sprzedaży Nieruchomości będzie zawierała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziałów w Nieruchomościach, o których mowa we wniosku.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości, tj. 5/a udziałów w działkach o nr: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 będzie następowała w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia przez Pana udziałów w ww. działkach (dziedziczenie), zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie prowadzi/nie prowadził i nie będzie prowadzić Pan działalności gospodarczej. Nie wykorzystywał Pan Nieruchomości w sposób aktywny, poza trwającą umową dzierżawy od 2006 r., ale w tym zakresie wskazał Pan, że z uwagi na przejścia umowy dzierżawy (…) m² Nieruchomości nie ma Pan kontaktu z wydzierżawiającym i nie otrzymuje Pan żadnego wynagrodzenia. Na działce nr 2/8 posadowiona jest bezumownie reklama (...). W pozostałej części, Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Pana i leży ugorem. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Nie dokonywał Pan żadnych ulepszeń nieruchomości oraz nie prowadził Pan działań mających na celu uatrakcyjnienie ich dla potencjalnego nabywcy. Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę planu dla nieruchomości, a także nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie prowadził Pan aktywnych działań marketingowych, w szczególności: nie zamieszczał ogłoszeń w prasie, radiu ani Internecie. Nie podejmował Pan działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W związku z planowaną transakcją sprzedaży (…) czerwca 2025 r. zawarł Pan warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której zobowiązał się Pan do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (szczegółowo opisanymi we wniosku). Wszystkie czynności wymienione w umowie przedwstępnej odbywają się i będą się odbywać na koszt Kupującego. W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości. Posiada Pan inną nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży, którą po dokonaniu czynności związanych z przepisaniem po innych nieżyjących członkach rodziny będzie chciał Pan sprzedać. Posiada Pan także udziały w nieruchomości, w której aktualnie mieszka Pana mama i którą to otrzymał Pan w spadku – lokal mieszkalny w udziale 1/6. Ponadto wskazał Pan, że nie zamierza nabywać nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży.

Uwzględniając całokształt czynności dotyczących planowanej sprzedaży 5/a udziałów w działkach nr: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 stwierdzam, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości (działek) do sprzedaży. Zatem istotą Pana działania nie jest i nie będzie prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące sprzedaży udziałów w działkach o nr: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione będą przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i będą wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż 5/a udziałów w działkach o nr: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Zdarzenie opisane we wniosku wskazuje, że skutki podatkowe sprzedaży 5/a udziałów w działkach o nr: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, jak wskazano na wstępie, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana przez Pana sprzedaż 5/a udziałów w działkach o nr: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Należy podkreślić użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt, czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku, nieodpłatnego zniesienia współwłasności), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest ponowne odwołanie się do regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w zakresie postanowienia Sądu w roku 2015 – udział wynoszący 4/a część w prawie współwłasności Nieruchomości nabył w drodze dziedziczenia po siostrze SA, a udział wynoszący 1/a części w prawie współwłasności Nieruchomości nabył Pan w 2024 r. w drodze dziedziczenia po ZA. SA nabyła tą nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z (…) 1981 r., a ZA nabył nieruchomość na podstawie postanowienia z (…) 2015 r. Po śmierci obu spadkodawców nie miał miejsca dział spadku, ani zniesienie współwłasności. Nabył Pan udziały w wysokości 4/a oraz 1/a bez dokonywania jakichkolwiek rozliczeń pieniężnych. Nie uzyskał Pan żadnego przysporzenia majątkowego kosztem innych współwłaścicieli, a wartość Pana prawa odpowiadała wartości udziału nabytego w drodze dziedziczenia.

Przystępując do oceny skutków podatkowych planowanej sprzedaży opisanych we wniosku 5/a udziałów w działkach o nr: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 zauważyć należy, że do nabycia przez Pana udziałów w ww. działkach doszło w drodze spadku po zmarłych SA oraz ZA. Zatem datą nabycia przez Pana udziałów w tej Nieruchomości jest data jej nabycia przez Pana spadkodawców, tj. odpowiednio 1981 r. oraz 2015 r. Tym samym pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie upłynął.

Mając na uwadze opis sprawy i powyższe przepisy prawne stwierdzam, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości, tj. 5/a udziałów w działkach o nr: 1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, która nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawców, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tej nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W rezultacie oceniając Pana stanowisko całościowo – w związku ze wskazaniem, że przychód ze sprzedaży będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym z uwagi na upływ 5 lat przychód ten podlega zwolnieniu z opodatkowania – należało uznać za nieprawidłowe. Bowiem w Pana sytuacji uzyskany przychód z planowanej sprzedaży 5/a udziałów w Nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu. Natomiast nie można zwolnić od podatku czegoś, co nie stanowi przedmiotu opodatkowania (nie podlega opodatkowaniu).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzenia przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (pozostałych współwłaścicieli).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.