Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.774.2025.2.PR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 stycznia 2026 r. (wpływ 30 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabył Pan w (…) 2016 r. nieruchomość gruntową (dalej również: Nieruchomość) o powierzchni (…) ha. Nabył Pan nieruchomość w drodze darowizny dokonanej przez swoich rodziców, do majątku prywatnego. Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W (…) 2023 r. na podstawie wniosku złożonego przez Pana, dokonano podziału otrzymanej w darowiźnie nieruchomości na 37 działek. Zdecydował się Pan na sprzedaż działek powstałych w wyniku przeprowadzonego podziału. Nie wyklucza Pan również prowadzenia sprzedaży kilku działek jednocześnie, jeżeli pojawią się potencjalni kupcy zainteresowani taką opcją. Żadna z wydzielonych działek nie została uzbrojona przez Pana, jak również nie posiada gotowego przyłącza wodnokanalizacyjnego. Podjął Pan działania mające na celu umożliwienie przyszłego zaopatrzenia działek w dostęp do sieci wodociągowej poprzez zapewnienie możliwości przyłączenia ich do sieci w przyszłości (wykonane elementy sieci zostaną następnie przekazane na rzecz miejscowego zakładu komunalnego, za rekompensatą). Wykonał Pan również utwardzony zjazd umożliwiający dojazd z drogi publicznej do drogi wewnętrznej, a z niej do działek wyodrębnionych w wyniku dokonanego podziału. W przyszłości planuje Pan również modyfikację istniejącej napowietrznej sieci energetycznej, przechodzącej przez część z działek powstałych w wyniku podziału, polegającej na modyfikacji linii z napowietrznej do biegnącej pod ziemią. Wystąpił Pan również do przedsiębiorstwa energetycznego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych względem 2 działek. Nie podjął Pan jednak żadnych dalszych działań dążących do zaopatrzenia działek w dostęp do sieci elektrycznej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszar, na którym znajduje się nieruchomość oznaczony został jako teren przeznaczony do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usług. W ewidencji gruntów i budynków, grunt sklasyfikowany został jako grunty orne. Nie prowadzi Pan działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się Pan do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych. Udzielił Pan w związku ze sprzedażą nieruchomości pełnomocnictwa. Podmioty nabywające nieruchomości nie stanowiły podmiotów powiązanych z Panem.

Dokonał Pan do tej pory zbycia części z działek wydzielonych z nieruchomości. Poniższa tabela prezentuje datę zbycia poszczególnych działek.

Nr działki, data sprzedaży:

-        1/11, (…) 2025 r.,

-        1/14, (…) 2025 r.,

-        1/22, (…) 2024 r.,

-        1/23, (…) 2024 r.,

-        1/28, (…) 2024 r.,

-        1/29, (…) 2024 r.,

-        1/31, (…) 2024 r.,

-        1/32, (…) 2024 r.,

-        1/33, (…) 2024 r.,

-        1/34, (…) 2024 r.,

-        1/35, (…) 2024 r.,

-        1/36, (…) 2025 r.,

-        1/37, (…) 2025 r.,

-        1/38, (…) 2025 r.,

-        1/39, (…) 2025 r.,

-        1/40, (…) 2025 r.,

-        1/41, (…) 2024 r.

Na dzień wystąpienia z wnioskiem, dokonał Pan sprzedaży 17 działek wraz z przypadającym im proporcjonalnie udziałem w działce drogowej, w ramach 10 transakcji. Planuje Pan zbycie pozostałych 20 działek, powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Podejmuje Pan te same środki, które podjęte zostały w odniesieniu do pozostałych sprzedanych działek – informacja o prowadzeniu ich sprzedaży umieszczona została na bilbordzie znajdującym się na nieruchomości jak i w serwisie internetowym. Na moment składania wniosku nie trwa procedura sprzedaży żadnej z konkretnych działek, nie wyklucza Pan jednak możliwości rozpoczęcia negocjacji w przypadku zgłoszenia się podmiotu wyrażającego chęć nabycia pozostałych działek. W przeszłości dokonywał Pan incydentalnych transakcji zbycia nieruchomości. Nabył Pan w 2021 r. nieruchomość w (…), planując wybudowanie na niej domu, z czasem jednak zmienił Pan swoje plany i zdecydował się na dokonanie sprzedaży nieruchomości w 2023 r. Nie prowadzi Pan i na moment sprzedaży poszczególnych działek nie będzie Pan prowadził działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami. Na przedmiotowych nieruchomościach nie była prowadzona działalność gospodarcza jakiegokolwiek typu, a Pan nie zamierza wykorzystywać działek do celów związanych z działalnością gospodarczą. Przedmiotowe grunty nie były również przedmiotem najmu, dzierżawy bądź innych umów o podobnym charakterze.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.     W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

proszę wyjaśnić, których działek dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych? Proszę o wskazanie nr ewidencyjnych tych działek.

Odpowiedź: Wniosek dotyczył działek o nr ewidencyjnych 1/17 oraz 1/38.

2.     Wobec wskazania w opisie sprawy, że:

proszę o wskazanie:

a)  przez które działki przechodzi ww. napowietrzna sieć energetyczna? Proszę o wskazanie nr ewidencyjnych tych działek;

b)  czy zamierza Pan dokonać tej modyfikacji przed sprzedażą działek (których)?

Odpowiedź:

a)    Napowietrzna sieć energetyczna przechodzi przez działki od nr 1/5 do 1/14.

b)    Dwie z działek, przez które przebiega sieć zostały już sprzedane. Moment dokonania modyfikacji jest uzależniony od wyników uzgodnień z przedsiębiorstwem energetycznym i jest niezależny od kwestii sprzedaży poszczególnych działek.

3.     W jaki dokładnie sposób wykorzystywał Pan działkę, którą nabył Pan w darowiźnie od rodziców od momentu jej nabycia do czasu jej podziału?

W szczególności, czy korzystał Pan z niej dla swoich celów prywatnych (osobistych), przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne (osobiste) były przez Pana realizowane i w jakim okresie?

Odpowiedź: Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana.

4.     W odniesieniu do niesprzedanych przez Pana 20 działek, których dotyczy wniosek, proszę udzielić odpowiedzi na poniższe pytania:

a)    Wskazanie numerów ewidencyjnych ww. niesprzedanych działek powstałych z podziału działki, którą nabył Pan w darowiźnie od rodziców.

Odpowiedź: Niesprzedane do tej pory działki posiadają numery: 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/12, 1/13, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/24, 1/25, 1/26, 1/27, 1/30.

b)    W jaki dokładnie sposób wykorzystywał/będzie Pan wykorzystywać niesprzedane działki od chwili podziału do chwili sprzedaży?

W szczególności, czy korzystał/będzie Pan z nich korzystać dla swoich celów prywatnych (osobistych), przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich wydzielenia do momentu sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne (osobiste) były/będą przez Pana realizowane i w jakim okresie?

Odpowiedź: Nie będzie Pan wykorzystywać działek w żaden sposób, tak jak postępował Pan dotychczas.

c)    Czy do czasu sprzedaży będzie Pan prowadzić jakiekolwiek działania, żeby uatrakcyjnić działki dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości.

W szczególności, czy:

i)     ogrodził/ogrodzi Pan działki,

ii)    wydzielił/wydzieli i/lub wykonał/wykona Pan drogi wewnętrzne,

iii)   uzbroi Pan działki lub podejmie Pan działania w celu uzbrojenia działek – jeśli tak, proszę wskazać jakie to działania?

Ponadto proszę wskazać, kiedy prowadził/przeprowadzi Pan te działania?

Odpowiedź: Nie planuje Pan prowadzić jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek dla celów sprzedaży.

d)    Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został ustalony lub zmieniony na Pana wniosek? Jeżeli tak, to w jakim celu i w jakich okolicznościach?

Odpowiedź: Nie, nie występował Pan z wnioskiem o ustalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

e)    Czy przed sprzedażą działek podejmie Pan jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży tych nieruchomości, które będą wykraczały poza zwykłe formy ogłoszenia o jej sprzedaży (np. działania reklamowe, korzystanie z pomocy biura nieruchomości)? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie to będą działania? 

Odpowiedź: Nie, nie zamierza Pan podejmować działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia o sprzedaży.

f)     Czy dla nieruchomości (działek) są wydane pozwolenia na budowę albo pozwolenia takie będą wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o te pozwolenia?

Odpowiedź: Nie, wobec działek nie zostały wydane pozwolenia na budowę, nie będą wydane także do momentu planowanej sprzedaży.

g)    Czy z nabywcami działek będą zawarte przedwstępne umowy kupna/sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

i)     jakie warunki będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży?

Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki będą wynikały z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

ii)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

iii)   czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzieli Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku ze sprzedażą?

Odpowiedź: Z nabywcami nie będą zawieranie przedwstępne umowy sprzedaży.

h)    Czy udzielił Pan lub do dnia sprzedaży zamierza Pan udzielić przyszłemu nabywcy działki lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą niesprzedanych działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

i)     jakie działania podjął/podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą działki?

ii)    kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) pokrywał/będzie pokrywał koszty tych działań?

iii)   jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa, którego Pan udzielił/udzieli?

Odpowiedź:

i)     Udzielił Pan jednego pełnomocnictwa. Pełnomocnik uczestniczy w rozmowach z potencjalnymi nabywcami, podpisuje umowy sprzedaży oraz kompletuje niezbędne w tym zakresie dokumenty.

ii)    Koszty działań pokrywane są przez Pana.

iii)   W ramach udzielonego pełnomocnictwa pełnomocnik umocowany jest do:

-       bliższego określenia przedmiotu umowy według danych z ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów,

-       zawierania, zmiany i rozwiązywania stosownych aktów notarialnych, dokumentujących między innymi: umowy przedwstępne sprzedaży, warunkowe sprzedaży, sprzedaży, przeniesienia własności, darowizny oraz innych aktów notarialnych niezbędnych do wykonywania tego pełnomocnictwa w tym również zmian i rozwiązywania tych umów – według potrzeb,

-       poddawania mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie wydania przedmiotu umowy,

-       ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na zbywanej nieruchomości, a także ustalania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnych,

-       występowania w imieniu mocodawcy przed sądami, urzędami administracji państwowej, samorządowej i wszelkimi władzami, we wszystkich sprawach oraz czynnościach prawnych, składania oświadczeń i wniosków, jakie okażą się konieczne do zrealizowania celu niniejszego pełnomocnictwa,

-       odbioru korespondencji, przesyłek, dokumentów.

5.     Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a)    kiedy, w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan tę nieruchomość?

b)    w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c)    czy nieruchomość była/jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

d)    czy zamierza Pan sprzedać pozostałe nieruchomości?

Odpowiedź: Posiada Pan nieruchomość gruntową w (…) przeznaczoną do sprzedaży.

a)    Nabył Pan działki w (…) zakupione (…) 2021 r. w celach inwestycyjnych.

b)    Działki nie są w jakikolwiek sposób wykorzystywane.

c)    Nieruchomość jest niezabudowana.

d)    Działki w (…) wystawione są na sprzedaż. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które ma zamiar sprzedać, poza działkami objętymi wnioskiem o interpretację oraz nieruchomości opisanych w odpowiedzi powyżej.

6.     Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

c)    w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

d)    w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

Odpowiedź:

a)     

-        Nieruchomość w (…) – zakup w 2021 r.

-        Nieruchomość w (…) – zakup w 2021 r.

b)    Nieruchomości gruntowe, niezabudowane. Nieruchomość w (…) obejmowała 3 działki, nieruchomość w (…) 1 działkę.

c)    Działka w (…) została zakupiona w celu wybudowania na niej domu, w (…) w celu zrealizowania na niej inwestycji.

d)    Nieruchomości nie były w tym okresie wykorzystywane w żaden sposób.

e)    Sprzedaż działki w (…) nastąpiła w 2022 r. Powodem była zmiana planów co do lokalizacji domu, który miał zostać na niej wybudowany.

Sprzedaż działki w (…) także nastąpiła w 2022 r. i spowodowana była nie dojściem do skutku realizacji planowej na niej inwestycji.

7.     Czy za przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości zamierza Pan nabyć inne nieruchomości w celu ich sprzedaży? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Nie, za przychód uzyskany ze sprzedaży nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu odsprzedaży.

Pytanie

Czy przychód z przyszłej sprzedaży pozostałych 20 niesprzedanych do tej pory działek, powstałych w wyniku podziału Nieruchomości przez Pana, będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, transakcje sprzedaży nieruchomości nie będą stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163; dalej: ustawa o PIT), lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W Pana ocenie, przychód ten będzie zwolniony z opodatkowania w zw. z faktem, że do zbycia doszło po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości.

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł, w tym m.in.:

1)    art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT – pozarolnicza działalność gospodarcza,

2)    art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT – odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie:

-        nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i

-        zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku przychodu zakwalifikowanego do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, sposób opodatkowania zależy od wybranej formy opodatkowania przez podatnika. Podatek dochodowy może być w takim przypadku ustalany:

-        na zasadach ogólnych, według skali podatkowej 12% i 32%,

-        zgodnie z art. 27 ustawy o PIT,

-        według stawki liniowej 19% – na podstawie art. 30c ww. ustawy o PIT,

-        w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Z kolei w odniesieniu do odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, art. 30e ust. 1 ustawy o PIT określa, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Idąc dalej, dla zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, kluczowe znaczenie ma ustalenie czy sprzedaż nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. W tym celu konieczne jest każdorazowe przeanalizowanie, czy dana czynność spełnia przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (pojęcia działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej definiowane są tożsamo). W szczególności należy zbadać zarówno przesłanki pozytywne, jak i przesłanki negatywne, wskazane w końcowej części tego przepisu oraz w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)    polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-        prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-        zarobkowym celu działalności,

-        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Jednocześnie, w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)    odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2)    są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3)    wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Dodatkowo, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących m.in. środkami trwałymi, wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Zatem, jeżeli nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, to sprzedaż tej nieruchomości nie będzie traktowana jako przychód z działalności gospodarczej.

Na gruncie analizowanej sprawy, uwzględniając zdarzenie przyszłe przedstawione powyżej, a także całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu Nieruchomości – w szczególności zakres oraz cel podejmowanych przez Pana działań – należy uznać, że przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości przez Pana będzie zakwalifikowany jako przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Pana działania nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom, ponieważ nie spełniają podstawowych cech takich jak zarobkowość, zorganizowanie i ciągłość. Mieszczą się one natomiast w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, co jednoznacznie wyklucza możliwość zakwalifikowania tych czynności jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W pierwszej kolejności, należy wskazać, że czynności podejmowane przez Pana nie są prowadzone w celach zarobkowych. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 marca 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.40.2025.2.SR): „Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, należy podkreślić, że nabył Pan Nieruchomość w (…) 2016 r. w drodze darowizny. Nie sposób zatem uznać, że do nabycia nieruchomości doszło z zamiarem uczynienia z nich przedmiotu działalności gospodarczej. Nie podejmuje Pan działań wykazujących cechy profesjonalnego obrotu handlowego, przeciwnie, rozmiar i charakter potencjalnej nie wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej, lecz mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Transakcje zbycia Nieruchomości mają charakter incydentalny. Czynności podjęte przez Pana mają na celu maksymalizację zysków, które pociąga za sobą spieniężenie mienia z majątku prywatnego, nie wykazują zatem cech działalności zarobkowej. W dalszej kolejności należy podkreślić, że Pana działania nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, że nawet podział nieruchomości na mniejsze działki w celu uzyskania wyższej ceny nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej: „Sam podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna sprzedaż działek nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem” (Wyrok NSA z 16 maja 2023 r., sygn. akt II FSK 21/23).

Zgodnie z powyższym, w Pana sytuacji, w której doszło jedynie do podziału Nieruchomości, brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że działał Pan w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej. Wobec kryterium ciągłości, uzasadnione jest przywołanie fragmentu stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonego w interpretacji indywidualnej z 3 lutego 2025 r. (0114-KDIP3-1.4011.888.2024.4.MS2): „Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania”. Jak wskazał NSA w wyroku z 19 kwietnia 2023 r. (sygn. II FSK 2548/20): Okoliczności związane z podziałem nieruchomości, działania informacyjne (oraz zachęcające do zakupu działek), a także w konsekwencji sprzedaż wydzielonych działek gruntu – świadczą o tym, że podatnik działał z zamiarem uzyskania korzyści majątkowej, a zatem w celu zarobkowym. Nie ulega też wątpliwości, że transakcje obejmujące sprzedaż działek zostały dokonane m.in. w imieniu własnym i na jego rachunek. Spełnienie jednak tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.) nie pozwala przyjąć, że przychody ze sprzedaży nieruchomości można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Stanowisko to potwierdza także wyrok NSA z 29 czerwca 2023 r. (sygn. II FSK 180/23): Nie można przyjąć, aby działania takie jak podział nieruchomości na mniejsze działki, wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej wystawienie tablicy informacyjnej o sprzedaży działek na jednej ze sprzedawanych nieruchomości, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), podatnik z operacji tych uczynił sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania. Zwłaszcza gdy nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat.

W Pana przypadku, wszelkie podjęte działania miały charakter okazjonalny – nie były elementem szerszego planu inwestycyjnego ani tym bardziej próbą uczynienia z tej operacji stałego źródła zarobkowania. Nie zamierza Pan prowadzić działalności polegającej na obrocie nieruchomości, a jedynie wyprzedać posiadany majątek prywatny. Wszelkie czynności podejmowane przez Pana mają charakter typowych działań związanych z zarządzaniem majątkiem osobistym. Nie noszą one cech działalności profesjonalnej ani powtarzalnej. Nie zamierza Pan bowiem nabywać kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, a jego intencją jest jedynie spieniężenie posiadanego majątku osobistego. Co więcej, w stosunku do Nieruchomości, ograniczył się Pan w działaniach marketingowych, jedynie do umieszczenia ofert sprzedaży w postaci billboardów na terenie nieruchomości oraz zamieszczenia ogłoszeń dotyczących możliwości ich zakupu w Internecie, przez biuro pośrednictwa nieruchomości. Taki zakres podjętych działań, bez wątpienia nie stanowi o profesjonalnym charakterze prowadzonej sprzedaży działek. Niewątpliwie zatem Pana działania nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego, nie wykraczają poza ramy normalnego wykonywania prawa własności, a nadto nie towarzyszy im zamiar uczynienia z tej operacji stałego, powtarzalnego źródła zarobkowania. Dodać należy, że sam fakt działania we własnym imieniu i na własny rachunek nie jest wystarczający do zakwalifikowania danej aktywności jako pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli brak jest cech zorganizowania, ciągłości oraz zarobkowości. Aby dana aktywność została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Z kolei art. 5b ust. 1 ustawy o PIT odnosi się do weryfikacji, czy konkretna czynność, mimo spełnienia przesłanek pozytywnych z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, może zostać wyłączona z uznania jej za działalność gospodarczą. W Pana przypadku, ponieważ przesłanki pozytywne z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT nie zostały spełnione, analiza przesłanek zawartych w art. 5b ust. 1 nie ma zastosowania. W związku z powyższym, stanowisko przedstawione przez Pana należy uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒        po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒        po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒        po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabył Pan do majątku prywatnego w (…) 2016 r. nieruchomość gruntową w drodze darowizny dokonanej przez swoich rodziców. Działka nie była w żaden sposób przez Pana wykorzystywana. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszar, na którym znajduje się nieruchomość, oznaczony został jako teren przeznaczony do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usług. Nie występował Pan z wnioskiem o ustalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów i budynków, grunt sklasyfikowany został jako grunty orne. W (…) 2023 r. na podstawie złożonego przez Pana wniosku, dokonano podziału nieruchomości na 37 działek. Zdecydował się Pan na sprzedaż działek powstałych w wyniku przeprowadzonego podziału. Nie wyklucza Pan również prowadzenia sprzedaży kilku działek jednocześnie, jeżeli pojawią się potencjalni kupcy zainteresowani taką opcją. Na dzień wystąpienia z wnioskiem, dokonał Pan sprzedaży 17 działek wraz z przypadającym im proporcjonalnie udziałem w działce drogowej, w ramach 10 transakcji. Planuje Pan zbycie pozostałych 20 działek, powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Niesprzedane do tej pory działki posiadają numery: 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/12, 1/13, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/24, 1/25, 1/26, 1/27, 1/30. Wobec ww. działek nie zostały wydane pozwolenia na budowę, nie będą wydane także do momentu planowanej sprzedaży. Do czasu sprzedaży nie planuje Pan prowadzić jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek dla celów sprzedaży. Niesprzedane działki od chwili podziału do chwili sprzedaży nie będzie Pan wykorzystywać w żaden sposób, tak jak postępował Pan dotychczas. Żadna z wydzielonych działek nie została uzbrojona przez Pana, jak również nie posiada gotowego przyłącza wodnokanalizacyjnego. Podjął Pan działania mające na celu umożliwienie przyszłego zaopatrzenia działek w dostęp do sieci wodociągowej poprzez zapewnienie możliwości przyłączenia ich do sieci w przyszłości (wykonane elementy sieci zostaną następnie przekazane na rzecz miejscowego zakładu komunalnego, za rekompensatą). Wykonał Pan również utwardzony zjazd umożliwiający dojazd z drogi publicznej do drogi wewnętrznej, a z niej do działek wyodrębnionych w wyniku dokonanego podziału. W przyszłości planuje Pan również modyfikację istniejącej napowietrznej sieci energetycznej, przechodzącej przez działki od nr 1/5 do 1/14, polegającej na modyfikacji linii z napowietrznej do biegnącej pod ziemią. Dwie z działek, przez które przebiega sieć zostały już sprzedane. Moment dokonania modyfikacji jest uzależniony od wyników uzgodnień z przedsiębiorstwem energetycznym i jest niezależny od kwestii sprzedaży poszczególnych działek. Wystąpił Pan również do przedsiębiorstwa energetycznego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych względem 2 działek o nr ewidencyjnych 1/17 oraz 1/38. Nie podjął Pan jednak żadnych dalszych działań dążących do zaopatrzenia działek w dostęp do sieci elektrycznej. Nie prowadzi Pan działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się Pan do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych. Przed sprzedażą działek nie zamierza Pan podejmować działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia o sprzedaży. Z nabywcami działek nie będą zawieranie przedwstępne umowy sprzedaży. W związku ze sprzedażą nieruchomości udzielił Pan jednego pełnomocnictwa, na podstawie którego pełnomocnik uczestniczy w rozmowach z potencjalnymi nabywcami, podpisuje umowy sprzedaży oraz kompletuje niezbędne w tym zakresie dokumenty. Nie prowadzi Pan i na moment sprzedaży poszczególnych działek nie będzie Pan prowadził działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami. Na przedmiotowych nieruchomościach nie była prowadzona działalność gospodarcza jakiegokolwiek typu, a Pan nie zamierza wykorzystywać działek do celów związanych z działalnością gospodarczą. Przedmiotowe grunty nie były również przedmiotem najmu, dzierżawy bądź innych umów o podobnym charakterze. Posiada Pan nieruchomość gruntową niezabudowaną w (…), przeznaczoną do sprzedaży. Nabył Pan działki w (…) zakupione (…) 2021 r. w celach inwestycyjnych. Działki nie są w jakikolwiek sposób wykorzystywane i są wystawione na sprzedaż. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które ma Pan zamiar sprzedać, poza działkami objętymi wnioskiem o interpretację oraz nieruchomości w (…). W przeszłości dokonywał Pan sprzedaży nieruchomość w (…) zakupioną w 2021 r. oraz nieruchomość w (…) zakupioną w 2021 r. Były to nieruchomości gruntowe, niezabudowane. Nieruchomość w (…) obejmowała 3 działki, a nieruchomość w (…) 1 działkę. Działka w (…) została zakupiona w celu wybudowania na niej domu, w (…) w celu zrealizowania na niej inwestycji. Nieruchomości nie były w tym okresie wykorzystywane w żaden sposób. Sprzedaż działki w (…) nastąpiła w 2022 r. z powodu zmiany planów co do lokalizacji domu, który miał zostać na niej wybudowany. Sprzedaż działki w (…) także nastąpiła w 2022 r. i spowodowana była nie dojściem do skutku realizacji planowej na niej inwestycji.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy przychód uzyskany ze sprzedaży pozostałych 20 działek powstałych z podziału nieruchomości (tj. działek nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/12, 1/13, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/24, 1/25, 1/26, 1/27, 1/30) będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu sprzedaży ww. działek należy rozważyć, czy czynność ich sprzedaży zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tak przedstawionym opisie sytuacji nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż opisanych działek, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że planowana sprzedaż działek powstałych z podziału nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia (2016 r.), sposób nabycia tej nieruchomości (darowizna od rodziców), a także fakt, że nie prowadzi Pan i na moment sprzedaży poszczególnych działek nie będzie Pan prowadził działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami, na działkach nie była prowadzona działalność gospodarcza jakiegokolwiek typu i nie zamierza Pan wykorzystywać działek do celów związanych z działalnością gospodarczą, wskazują, że są to działania należące do zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi.

Na podstawie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, czynności podejmowane przez Pana nie będą miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z racjonalnym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowej nieruchomości w celu sprzedaży i nie była on wykorzystywana przez Pana w jakikolwiek sposób przed, jak i po podziale. Nie prowadził, nie prowadzi i nie będzie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie będzie prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, jej podziału na mniejsze działki, jak i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione będą przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Co prawda, dokonał Pan podziału otrzymanej w darowiźnie działki, ale nie występował Pan z wnioskiem o ustalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wobec niesprzedanych działek nie zostały wydane pozwolenia na budowę oraz nie będą wydane także do momentu planowanej sprzedaży. Do czasu sprzedaży nie planuje Pan prowadzić jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek dla celów sprzedaży. Żadna z wydzielonych działek nie została uzbrojona przez Pana, jak również nie posiada gotowego przyłącza wodnokanalizacyjnego. Podjął Pan jedynie działania mające na celu umożliwienie przyszłego zaopatrzenia działek w dostęp do sieci wodociągowej poprzez zapewnienie możliwości przyłączenia ich do sieci w przyszłości (wykonane elementy sieci zostaną następnie przekazane na rzecz miejscowego zakładu komunalnego, za rekompensatą). Wykonał Pan również utwardzony zjazd umożliwiający dojazd z drogi publicznej do drogi wewnętrznej, a z niej do działek wyodrębnionych w wyniku dokonanego podziału. W przyszłości planuje Pan również modyfikację istniejącej napowietrznej sieci energetycznej, przechodzącej przez działki od nr 1/5 do 1/14, polegającej na modyfikacji linii z napowietrznej do biegnącej pod ziemią ale moment dokonania modyfikacji jest uzależniony od wyników uzgodnień z przedsiębiorstwem energetycznym i jest niezależny od kwestii sprzedaży poszczególnych działek. Wystąpił Pan również do przedsiębiorstwa energetycznego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych względem 2 działek o nr ewidencyjnych 1/17 oraz 1/38. Nie podjął Pan jednak żadnych dalszych działań dążących do zaopatrzenia działek w dostęp do sieci elektrycznej. Nie prowadzi Pan działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się Pan do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych. Przed sprzedażą działek nie zamierza Pan podejmować działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia o sprzedaży. Z nabywcami działek nie będą zawieranie przedwstępne umowy sprzedaży. W związku ze sprzedażą nieruchomości udzielił Pan jednego pełnomocnictwa, na podstawie którego pełnomocnik uczestniczy w rozmowach z potencjalnymi nabywcami, podpisuje umowy sprzedaży oraz kompletuje niezbędne w tym zakresie dokumenty.

Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. W przedstawionym opisie sytuacji nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/12, 1/13, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/24, 1/25, 1/26, 1/27, 1/30 należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Pana ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości rolnej.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony zgodnie w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), w myśl którego:

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym darowizna nastąpiła.

Tym samym, za datę nabycia wydzielonych działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia przez Pana nieruchomości na podstawie darowizny, tj. 2016 r.

Wobec powyższego planowana przez Pana sprzedaż działek nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nieruchomość – z której przedmiotowe działki zostały wydzielone – w drodze darowizny. W rezultacie przychód ze sprzedaży tych działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie wpływał podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/12, 1/13, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/24, 1/25, 1/26, 1/27, 1/30, powstałych z podziału nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny, nie będzie nosiła cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie stanowiła dla Pana przychodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

W konsekwencji, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana sprzedaż ww. działek, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.