Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.86.2026.2.PR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 29 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 29 stycznia 2026 r. oraz z 20 lutego 2026 r. (wpływ 26 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2018 r. nabył Pan 25% udziału w lokalu mieszkalnym położonym w (…), w drodze spadku po Pana matce. W czerwcu 2024 r. nabył Pan w drodze darowizny od Pana ojca pozostałe 75% udziału w tym lokalu. Stał się Pan właścicielem 100% nieruchomości.

W sierpniu 2025 r. sprzedał Pan ten lokal. W zakresie 75% udziału sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, co oznacza, że dochód z tej części podlega co do zasady opodatkowaniu. Zamierza Pan jednak skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, przeznaczając przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Posiada Pan dwa kredyty hipoteczne, oba zaciągnięte przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży opisanego mieszkania:

1.  Kredyt na dom, w którym obecnie Pan mieszka. W roku 2011 zaciągnął Pan kredyt hipoteczny na zakup domu położonego w (…), który stanowi aktualne miejsce zamieszkania Pana i Pana rodziny. Dom ten jest wykorzystywany przez Pana dla realizacji swoich bieżących potrzeb mieszkaniowych.

2.  Kredyt na mieszkanie, które jest obecnie czasowo wynajmowane, ale w którym planuje Pan zamieszkać w przyszłości. W 2018 r. zaciągnął Pan kredyt hipoteczny na zakup mieszkania położonego w (…). Lokal został zakupiony z przeznaczeniem na Pana własne cele mieszkaniowe. Aktualnie mieszkanie to jest czasowo wynajmowane, jednak najem ten ma charakter przejściowy i nie został podjęty w celu inwestycyjnym. Pana rzeczywistym zamiarem jest zamieszkanie w tym lokalu w przyszłości, po zakończeniu wynajmu i po ustabilizowaniu okoliczności życiowych związanych z wychowaniem i edukacją dzieci. Wynajem ma charakter tymczasowy, co jest zgodne z aktualną linią interpretacyjną Dyrektora KIS – m.in.: interpretacją z 4 sierpnia 2021 r. (0115-KDIT1.4011.373.2021.1.JG), gdzie wskazano, że czasowy wynajem nie wyłącza możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeśli lokal został nabyty na cele mieszkaniowe podatnika i podatnik zamierza w nim zamieszkać.

Kolejność wydatkowania przychodu

Po sprzedaży nieruchomości środki odpowiadające 75% udziału wynikającego z darowizny od Pana ojca przeznaczył Pan:

1)  w pierwszej kolejności na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego dotyczącego domu, w którym Pan mieszka (39% środków odpowiadających 75% udziałów wynikających z darowizny od Pana ojca);

2)  następnie na częściową spłatę kredytu hipotecznego dotyczącego mieszkania obecnie wynajmowanego, ale przeznaczonego docelowo na Pana własne cele mieszkaniowe (39% środków odpowiadających 75% udziałów wynikających z darowizny od Pana ojca).

Oba te wydatki zostały poniesione w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

W piśmie z 20 lutego 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.  Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.), ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Tak.

2.  Kiedy dokładnie sprzedał Pan lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku? Proszę o wskazanie dokładnej daty (dd-mm-rrrr).

Odpowiedź: (…) sierpnia 2025 r.

3.  W odniesieniu do kredytu hipotecznego na zakup domu, proszę wskazać:

a)  kiedy (proszę o wskazanie dokładnej daty – dd-mm-rrrr) został zaciągnięty ww. kredyt?

Odpowiedź: (…) października 2011 r.

b)  kiedy (proszę o wskazanie dokładnej daty – dd-mm-rrrr) został spłacony ww. kredyt?

Odpowiedź: (…) sierpnia 2025 r.

c)  czy został on zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Kredyt został zaciągnięty w Banku A.

d)  czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynikał z tej umowy?

Odpowiedź: Tak, § 1 pkt 3. Kredyt przeznaczony jest na: budowę nieruchomości nr I. Przedmiot kredytowania: Nieruchomość nr I stanowi dom jednorodzinny położony w (…).

e)  czy był Pan jedynym kredytobiorcą/stroną umowy kredytowej? Jeżeli nie, to z kto oprócz Pana był stroną umowy kredytowej i czy odpowiadał Pan za spłatę ww. kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?

Odpowiedź: Stroną umowy kredytowej była Pana żona, solidarnie odpowiadaliście Państwo za spłatę kredytu do pełnej wysokości.

4.  W odniesieniu do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, proszę wskazać:

a)  kiedy (proszę o wskazanie dokładnej daty – dd-mm-rrrr) został zaciągnięty ww. kredyt?

Odpowiedź: (…) czerwca 2018 r.

b)  kiedy (proszę o wskazanie dokładnej daty – dd-mm-rrrr) został spłacony ww. kredyt?

Odpowiedź: (…) sierpnia 2025 r. – kredyt nie został spłacony całkowicie, jedynie w części.

c)  czy został on zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Kredyt został zaciągnięty w Banku B.

d)  czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynikał z tej umowy?

Odpowiedź: Tak, nabycie lokalu na rynku pierwotnym, dla lokalu mieszkaniowego, który jest zlokalizowany w (…).

e)  czy był Pan jedynym kredytobiorcą/stroną umowy kredytowej? Jeżeli nie, to z kto oprócz Pana był stroną umowy kredytowej i czy odpowiadał Pan za spłatę ww. kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?

Odpowiedź: Stronę umowy kredytowej jest Pana żona, solidarnie odpowiadacie Państwo za spłatę kredytu do pełnej wysokości.

Pytanie

Czy przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości w sposób opisany wyżej – w pierwszej kolejności na spłatę kredytu hipotecznego na dom stanowiący Pana obecne miejsce zamieszkania, a następnie na spłatę kredytu hipotecznego na mieszkanie obecnie czasowo wynajmowane, lecz przeznaczone na Pana przyszłe cele mieszkaniowe – stanowi wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o PIT i uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia z podatku PIT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, zarówno:

1)  spłata kredytu hipotecznego dotyczącego domu, w którym faktycznie realizuje Pan własne cele mieszkaniowe,

jak i

2)  spłata kredytu hipotecznego dotyczącego mieszkania obecnie czasowo wynajmowanego, lecz przeznaczonego na Pana przyszłe własne cele mieszkaniowe,

powinna zostać uznana za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przychód zostanie wydatkowany – w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie – na własne cele mieszkaniowe. Katalog takich wydatków zawarty jest w art. 21 ust. 25 ustawy, w tym w pkt 2, który obejmuje m.in. spłatę kredytów zaciągniętych przez podatnika przed sprzedażą nieruchomości, przeznaczonych na nabycie lokalu mieszkalnego lub domu służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych.

W Pana ocenie, spełnia Pan wszystkie ustawowe przesłanki:

·      oba kredyty zostały zaciągnięte przed sprzedażą nieruchomości,

·      oba kredyty dotyczą nieruchomości przeznaczonych na Pana cele mieszkaniowe,

·      dom z pierwszego kredytu zaspokaja Pana bieżące potrzeby mieszkaniowe,

·      mieszkanie z drugiego kredytu – mimo czasowego wynajmu – jest przeznaczone na Pana przyszłe zamieszkanie,

·      środki ze sprzedaży zostały wydatkowane w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży,

·      kolejność wydatkowania środków (najpierw spłata kredytu na dom, potem kredyt na mieszkanie) nie ma wpływu na prawo do ulgi, ponieważ ustawa nie przewiduje takiego ograniczenia.

Pogląd, że czasowy wynajem mieszkania nie wyklucza realizacji własnych celów mieszkaniowych, znajduje jednoznaczne potwierdzenie w aktualnej linii interpretacyjnej organów podatkowych.

W związku z powyższym uznaje Pan, że w opisanym stanie faktycznym ma Pan prawo do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, w odniesieniu do kwoty przeznaczonej na spłatę obu kredytów, o ile środki zostaną wydatkowane w okresie przewidzianym przepisami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż lokalu mieszkalnego podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jego odpłatne zbycie miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez wnioskodawcę.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Zgodnie natomiast z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.

Jednocześnie, według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek”, ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 cytowanej ustawy:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Przystępując do oceny skutków podatkowych zbycia w 2025 r. przez Pana lokalu mieszkalnego zauważyć należy, że – jak wynika z treści wniosku – do nabycia przez Pana 25% udziałów w ww. nieruchomości doszło w drodze dziedziczenia po matce oraz 75% udziałów w drodze darowizny od ojca.

Wobec powyższego okres pięciu lat od nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć osobno dla udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w drodze dziedziczenia oraz w drodze darowizny.

Datą nabycia przez Pana 25% udziałów w lokalu mieszkalnym w drodze dziedziczenia po matce jest data nabycia tego udziału w nieruchomości przez Pana matkę, czyli pięcioletni termin przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie 25% udziałów w tej nieruchomości przez Pana matkę. Zatem – w odniesieniu do ww. udziału nabytego przez Pana w 2018 r. w drodze spadku po matce – ww. pięcioletni okres niewątpliwie upłynął, a sprzedaż nieruchomości w tej części nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast datą nabycia przez Pana 75% udziałów w lokalu mieszkalnym w drodze darowizny od ojca jest data darowizny tego udziału w ww. nieruchomości, czyli 2024 r. Wobec powyższego, pięcioletni okres przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiła darowizna przez ojca 75% udziałów w tej nieruchomości, tj. od końca 2024 r. Zatem ww. pięcioletni okres upłynąłby dopiero z końcem 2029 r. Tym samym sprzedaż nieruchomości w 2025 r. w ww. części stanowi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży 75% udziałów w lokalu mieszkalnym nabytych przez Pana w drodze darowizny od ojca należy wskazać, co następuje.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Na podstawie art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Przy czym do skorzystania z ulgi mieszkaniowej o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ww. ustawy – wystarczające jest samo nabycie nieruchomości lub prawa określonych typów. Oznacza to, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest sam zakup określonego prawa (takiego jak samodzielny lokal mieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, nabycie nieruchomości lub udziałów w nieruchomości itd.). Oznacza to, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest np. spłata kredytu na wybudowanie/nabycie budynku/lokalu mieszkalnego.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Przy czym zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1.

Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ww. ustawy).

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Konstrukcja powołanych przepisów oraz ich wykładnia literalna prowadzą do jednoznacznych rezultatów jeżeli chodzi o kwestię uzależnienia prawa do zwolnienia od faktu zaciągnięcia określonego kredytu. Zwolnienie w sposób literalny odnosi się do sytuacji spłaty kredytu, w przypadku którego wynika, że został on zaciągnięty na ściśle określony cel mieszkaniowy; ustawodawca wymaga dla takiego kredytu określenia konkretnego celu.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pan dwa kredyty hipoteczne, oba zaciągnięte przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży opisanego we wniosku mieszkania:

1.  Kredyt na dom, w którym obecnie Pan mieszka. Dom ten jest wykorzystywany przez Pana dla realizacji swoich bieżących potrzeb mieszkaniowych.

(…) października 2011 r. zaciągnął Pan z żoną kredyt hipoteczny w Banku A na zakup domu położonego w Poznaniu, który stanowi aktualne miejsce zamieszkania Pana i Pana rodziny. Solidarnie odpowiadaliście Państwo za spłatę kredytu do pełnej wysokości. Jako cel w umowie kredytowej zostało wskazane: „Kredyt przeznaczony jest na: budowę nieruchomości nr I. Przedmiot kredytowania: Nieruchomość nr I stanowi dom jednorodzinny położony w (…)”.

2.  Kredyt na mieszkanie, które jest obecnie czasowo wynajmowane, ale w którym planuje Pan zamieszkać w przyszłości. Lokal został zakupiony z przeznaczeniem na Pana własne cele mieszkaniowe. Aktualnie mieszkanie to jest czasowo wynajmowane, jednak najem ten ma charakter przejściowy i nie został podjęty w celu inwestycyjnym. Pana rzeczywistym zamiarem jest zamieszkanie w tym lokalu w przyszłości, po zakończeniu wynajmu i po ustabilizowaniu okoliczności życiowych związanych z wychowaniem i edukacją dzieci.

(…) czerwca 2018 r. zaciągnął Pan z żoną kredyt hipoteczny w Banku B na zakup mieszkania położonego w (…). Solidarnie odpowiadacie Państwo za spłatę kredytu do pełnej wysokości. Jako cel w umowie kredytowej zostało wskazano nabycie lokalu na rynku pierwotnym, dla lokalu mieszkaniowego, który jest zlokalizowany w (…).

Po sprzedaży mieszkania środki odpowiadające 75% udziału wynikające z darowizny od Pana ojca przeznaczył Pan:

1)  (…) sierpnia 2025 r. na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego dotyczącego domu, w którym Pan mieszka (39% środków odpowiadających 75% udziałów wynikających z darowizny od Pana ojca);

2)  (…) sierpnia 2025 r. następnie na częściową spłatę kredytu hipotecznego dotyczącego mieszkania obecnie wynajmowanego, ale przeznaczonego docelowo na Pana własne cele mieszkaniowe (39% środków odpowiadających 75% udziałów wynikających z darowizny od Pana ojca).

Wskazuję, że jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości. W takiej sytuacji bez znaczenia pozostaje fakt, iż podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości i posiada określony procent udziału we współwłasności. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego można uwzględnić całą kwotę jaka została wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup/wybudowanie nieruchomości.

Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, którą jeden z małżonków nabył do majątku odrębnego, na spłatę kredytów na wybudowanie/zakup nieruchomości, w sytuacji ponoszenia solidarnej odpowiedzialności za spłatę kredytu do pełnej jego wysokości – przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z analizowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uprawnia do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie należy zauważyć, że ustawodawca regulując zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ograniczył wydatkowania równowartości przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 ww. ustawy celów. Nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania tylko jednej nieruchomości mieszkalnej. Bez wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia pozostaje również fakt wynajęcia nabytej nieruchomości. Zatem sam fakt tymczasowego wynajęcia mieszkania nie wyklucza możliwości skorzystania z omawianego zwolnienia.

Warunkiem skorzystania bowiem z niego jest – jak wskazałem powyżej – przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Mając więc na uwadze opis sprawy przedstawiony we wniosku i jego uzupełnieniu oraz zacytowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że wydatkowanie przez Pana przychodu uzyskanego ze sprzedaży 75% udziałów w lokalu mieszkalnym na spłatę kredytu hipotecznego na dom oraz spłatę kredytu hipotecznego na mieszkanie uprawnia Pana do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do części dochodu uzyskanego z tej sprzedaży jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi ww. wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie uzyskanym przez Pana z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ponadto, w odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej wskazuję, że rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego i nie jest wiążąca w Pana sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.