Interpretacja 0112-KDSL2-1.440.385.2025.5.AP

WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)

Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (…) z dnia 30 czerwca 2025 r. (data wpływu 30 czerwca 2025 r.), uzupełnionego pismami z dnia 15 lipca 2025 r. (data wpływu 15 lipca 2025 r.), z dnia 20 sierpnia 2025 r. (data wpływu 20 sierpnia 2025 r.) oraz z dnia 18 września 2025 r. (data wpływu 18 września 2025 r.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.

Przedmiot wniosku: usługa – udostępnianie lokalu mieszkalnego znajdującego się przy (…), składającego się z (…) pomieszczeń ((…) sypialni, (…) łazienek oraz salonu z kuchnią) wraz z usługami dodatkowymi na rzecz klientów nieprowadzących działalności gospodarczej na podstawie przedstawionego wzoru „(…)” zawieranej na okres 12 miesięcy, za którą Wnioskodawca pobiera czynsz

Opis usługi: Wnioskodawca planuje świadczyć usługę udostępniania lokalu mieszkalnego znajdującego się przy (…), składającego się z (…) pomieszczeń ((…) sypialni, (…) łazienek oraz salonu z kuchnią) wraz z usługami dodatkowymi na rzecz klientów nieprowadzących działalności gospodarczej na podstawie przedstawionego wzoru (…) zawieranej na okres 12 miesięcy, za którą Wnioskodawca pobiera czynsz.

Lokal mieszkalny będzie znajdował się w stanie umeblowanym i gotowym do zamieszkania. Na życzenie klienta Spółka będzie dokonywać zmian w umeblowaniu i wyposażeniu lokalu (usuwanie lub dodawanie mebli, etc.), a ponadto w udostępnionym lokalu klient (nabywca świadczenia) będzie mógł wstawić swoje meble i inne wyposażenie.

Klient będzie mógł wnioskować o zamianę lokalu np. na większy lub mniejszy (zarówno w ramach danej lokalizacji jak i w innej lokalizacji); zamiana będzie dokonywana na podstawie odrębnej umowy (lub aneksu do umowy) na warunkach rynkowych, oferowanych przez Spółkę w bieżącej ofercie dla klientów.

Wynagrodzeniem Spółki za przedmiotową usługę będzie czynsz skalkulowany w oparciu o metraż i umiejscowienie lokalu. Głównym czynnikiem kształtującym wysokość czynszu będzie atrakcyjność lokalu oraz standard jego umeblowania/wyposażenia. Klient będzie zobowiązany do uiszczania wynagrodzenia w okresach miesięcznych.

Odrębnie i niezależnie od czynszu Wnioskodawca będzie pobierał opłaty za dostawę mediów do lokalu (prąd, woda, ogrzewanie), utrzymanie powierzchni wspólnych budynku, ubezpieczenie OC/All Risk lokalu, dostęp do komórki lokatorskiej oraz dostęp do miejsca postojowego. W lokalu lub na korytarzu w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu będą umieszczone liczniki, na podstawie których będą wyliczane koszty zużycia mediów dostarczanych do lokalu.

Celem oferowanej usługi będzie umożliwienie realizacji przejściowych potrzeb mieszkaniowych dla osób fizycznych (klientów). Założeniem oferty Spółki nie jest stałe zamieszkanie w lokalu, a klient nie będzie miał zgody Spółki na stałe zameldowanie w lokalu.

Elementem usługi będzie dostęp klienta do świadczeń dodatkowych (wliczonych w czynsz), takich jak: recepcja/administracja; całodobowa ochrony i monitoring osiedla; odbieranie paczek, współdzielona strefa socjalno - integracyjna (grill); bieżąca pomoc techniczna, naprawy sprzętu, usuwanie awarii, pomoc przy wykonaniu otworów ściennych (usługi „złotej rączki”); dostęp do sieci internet; użyczanie sprzętu sportowego; użyczanie rowerów (w ramach określonego limitu); użyczanie sprzętu czyszczącego ((…)); uczestnictwo w cyklicznych wydarzeniach społeczno-kulturalnych. Przy czym, nieskorzystanie z powyższych świadczeń przez klienta nie spowoduje obniżenia kwoty czynszu.

Zgodnie z umową, klienci nie będą mieli możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w udostępnionym lokalu. Umowa nie będzie dopuszczała również wskazania lokalu jako adresu takiej działalności.

Wnioskodawca wyznaczy ściśle określone/sprecyzowane godziny dostosowane do działania administracji osiedla, w których możliwe będzie wydanie lokalu.

Klient będzie zobowiązany do wniesienia kaucji zabezpieczającej. Wydanie oraz odbiór lokalu będzie następowało poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego zawierającego wskazanie liczników oraz ogólny stan wynajmowanych pomieszczeń.

W budynku będzie obowiązywał regulamin korzystania z lokali.

Rozstrzygnięcie: PKWiU 2015 – 68

Stawka podatku od towarów i usług: 23%

Podstawa prawna: art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146 ef ust. 1 pkt 1 ustawy

Cel wydania WIS: określenie stawki podatku od towarów i usług.

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2025 r. Wnioskodawca złożył wniosek w zakresie sklasyfikowania ww. usługi według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług na potrzeby określenia stawki podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełniono w dniu 15 lipca 2025 r. o wskazanie, że Wnioskodawca posiada konto organizacji na portalu e-Urząd Skarbowy, wyraża zgodę na doręczanie e-Korespondencji oraz stosowane dokumenty. Natomiast pismem z dnia 20 sierpnia 2025 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek poprzez doprecyzowanie opisu usługi oraz dokumenty potwierdzające wykonywanie przedmiotowej usługi. Dodatkowo w dniu 18 września 2025 r. wniosek został uzupełniony o jednoznaczne wskazanie przedmiotu wniosku oraz doprecyzowanie opisu usługi.

W treści wniosku przedstawiono następujący szczegółowy opis usługi.

(…) (dalej Spółka) jest podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem planowanej działalności Spółki jest aktywność gospodarcza na szeroko pojętym rynku PRS.

Opis Rynku PRS

PRS to zinstytucjonalizowana forma najmu prowadzona zwykle przez profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot, dla którego wynajem powierzchni (zwłaszcza mieszkaniowej) stanowi podstawę działalności gospodarczej. Z założenia budynki realizowane dla potrzeb PRS są dostosowywane do tego by zostały wynajęte i z tego względu mogą posiadać dodatkowe funkcjonalności potrzebne najemcom, jak pralnia, przestrzenie coworkingowe, siłownia etc. W zależności od chęci najemcy, mieszkania mogą zostać urządzone pod klucz lub jest w nich pozostawione miejsce na meble najemców. Kluczową różnicą dla najemcy takiego lokalu jest inna forma własności i zarządzania budynku. Umowa najmu podpisywana jest z wyspecjalizowanym w wynajmowaniu mieszkań podmiotem, który jest zwykle zarządcą wszystkich lub części lokali w budynku. W przypadku najmu instytucjonalnego potencjalnie łatwiej jest zamienić jedno mieszkanie na drugie w zależności od aktualnych potrzeb (gdy są wolne lokale, zamiana mieszkania to formalność).

Z biznesowego punktu widzenia PRS ma cechy charakterystyczne wyraźnie odróżniające go od rynku tradycyjnego najmu komercyjnego lub rynku sprzedaży nieruchomości. Rynek PRS niesie ze sobą specyficzne wyzwania np. konieczność mikrozarządzania potrzebami oraz wymaganiami setek/tysięcy najemców oraz ryzyka np. windykacja należności, mobilność najemców.

Źródło zasobów lokalowych Spółki

Spółka jest częścią (…). Bezpośrednim i 100 % właścicielem udziałów Spółki jest (…) (Udziałowiec), podmiot prowadzący od wielu lat aktywną działalność deweloperską polegającą na realizacji różnego typu inwestycji budowlanych.

Dla potrzeb PRS Udziałowiec buduje i będzie budował osiedla mieszkaniowe. Osiedla te będą realizowane w warunkach dopuszczających funkcję zamieszkania zbiorowego.

Całość lub część lokali mieszkalnych i użytkowych w wybudowanych osiedlach będzie przez Udziałowca przekazywana w używanie/zarządzanie Spółki. Powstające lokale będą przekazywane w stanie wykończonym („pod klucz”) umożliwiającym niezwłoczne rozpoczęcie przez Spółkę działalności.

Przekazywanie lokali przez Udziałowca do Spółki w zarządzanie odbędzie się w formie zawarcia umowy najmu/dzierżawy pakietowego (umowa dzierżawy) tzn. Spółka stanie się najemcą/dzierżawcą wielu lokali zlokalizowanych w różnych budynkach i różnych miejscowościach z prawem do ich podnajmu/poddzierżawy na rzecz ostatecznych klientów (długo lub krótkoterminowych). Przekazywanie lokali będzie następowało sukcesywne tzn. w miarę powstawiania (z prawnym wyodrębnieniem lub bez takiego wyodrębnienia) lokali, będą one oddawane Spółce w najem/dzierżawę do komercyjnego wykorzystania na rynku PRS. Może to odbywać się w formie aneksowania umowy dzierżawy lub zawierania kolejnych umów pomiędzy Udziałowcem a Spółką.

Wysokość wynagrodzenia/czynszu w relacji Udziałowiec - Spółka za najem/dzierżawę lokali może być określana kwotowo lub poprzez procentowe odniesienie do wartości obrotów spółki zależnej (możliwa jest również kombinacja tych dwóch elementów). Usługa Udziałowca świadczona na rzecz Spółki podlegać będzie podatkowi VAT.

Opis planowanej działalności Spółki

Spółka będzie zajmowała się (jednocześnie lub alternatywnie):

- najmem mieszkaniowym długoterminowym (realizowanym w ramach art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego tzw. najem instytucjonalny),

- krótkoterminowym udostępnianiem lokali mieszkalnych (realizowanym na okresy krótsze kilku-kilkunastomiesięczne (standardowo do 12 miesięcy), z potencjalnie większą rotacją klientów),

- najmem lokali użytkowych.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest usługa krótkotrwałego udostępnienia lokali mieszkalnych (Usługa).

Opis usługi krótkotrwałego udostępnienia lokali mieszkalnych (Usługa)

Oferta Spółki w zakresie krótkotrwałego najmu lokali mieszkalnych będzie charakteryzowała się następującymi parametrami:

- celem oferowanej usługi jest umożliwienie realizacji przejściowych potrzeb mieszkaniowych dla osób fizycznych (klientów),

- oferta będzie skierowana do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, bez ograniczania kręgu potencjalnych klientów; Spółka przewiduje, że zainteresowanie jej usługą będzie szczególne wśród studentów, młodych ludzi wchodzących na rynek pracy, którzy ukończyli studia i pozostają w mieście, młodych małżeństw etc. ale nie zamierza wprowadzać żadnych ograniczeń podmiotowych w tym zakresie,

- lokale mieszkalne będą znajdowały się w stanie umeblowanym i gotowym do zamieszkania; według opisanych powyżej, elastycznych opcji wyposażenia; na życzenie klienta Spółka będzie dokonywać zmian w umeblowaniu i wyposażeniu lokalu (usuwanie lub dodawanie mebli etc.),

- oferta będzie czasowo elastyczna tzn. umowa będzie zawierana na czas oznaczony od kilku do kilkunastu (standardowo do 12) miesięcy; dopuszczalne będzie aneksowanie umowy (za zgodą obu stron) na kolejny analogiczny okres (okresy) na warunkach rynkowych, oferowanych przez Spółkę w bieżącej ofercie dla klientów,

- założeniem oferty Spółki nie jest stałe zamieszkanie w lokalu; klient nie będzie miał zgody Spółki na stałe zameldowanie w lokalu,

- klient będzie mógł wnioskować o zamianę lokalu np. na większy lub mniejszy (zarówno w ramach danej lokalizacji jak i w innej lokalizacji); zamiana będzie dokonywana na podstawie odrębnej umowy (lub aneksu do umowy) na warunkach rynkowych, oferowanych przez Spółkę w bieżącej ofercie dla klientów,

- elementem usługi będzie dostęp klienta do świadczeń dodatkowych dostępnych na danym osiedlu (przy czym zastaw tych świadczeń może się różnić w zależności od możliwości technicznych oraz lokalizacji osiedla); świadczenia dodatkowe oznaczają w szczególności:

• recepcja/administracja – działająca jako punkt informacyjny, miejsce odbioru i przekazywania korespondencji, pomoc w rozwiązywaniu bieżących problemów,

• całodobowa ochrona i monitoring osiedla,

• odbieranie paczek,

• współdzielone strefy socjalno - integracyjne (np. grill),

• utrzymanie w czystości części wspólnych,

• utrzymanie zieleni na częściach wspólnych i ogólnodostępnych,

• bieżąca pomoc techniczna, naprawy sprzętu, awarii, pomoc przy wykonaniu otworów ściennych etc. (usługi „złotej rączki”),

• dostęp do sieci internet,

• użyczanie sprzętu sportowego,

• użyczanie rowerów (w ramach określonego limitu),

• użyczanie sprzętu czyszczącego ((…)),

• organizacja cyklicznych wydarzeń społeczno-kulturalnych.

Spółka nie wyklucza, że możliwe będzie również zorganizowanie współdzielonych powierzchni do pracy (co-working) wraz z wyposażeniem biurowym (drukarki, skanery), siłowni, basenów, SPA etc.

- klient będzie zobowiązany do zapłaty czynszu oraz kosztów opłat eksploatacyjnych; opisane powyżej świadczenia dodatkowe będą zawarte w czynszu (brak odrębnej odpłatności) nie będzie możliwości rezygnacji ze świadczeń dodatkowych (niekorzystanie z nich nie obniży czynszu),

- Spółka zapewni klientom również dostęp do świadczeń dodatkowych odpłatnych takich jak:

• ubezpieczenie ryzyka odpowiedzialności cywilnej,

• sprzątanie lokalu,

• podlewanie kwiatów w lokalu,

• wyprowadzanie psa,

• pralnia.

- klient będzie zobowiązany do wniesienia kaucji zabezpieczającej,

- wydanie lokalu oraz odbiór będzie następowało poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego zawierającego wskazanie liczników oraz ogólny stan wynajmowanych pomieszczeń.

W dalszej części Wnioskodawca uzasadnił własne stanowisko w sprawie wskazując m.in., że „(…) będąca przedmiotem wniosku usługa udostępniania lokali mieszkalnych klientom np. studentom lub młodym ludziom wchodzących na rynek pracy, którzy ukończyli studia i pozostają w mieście, na czas oznaczony – okresy kilku/kilkunastomiesięczne, spełnia kryteria i posiada właściwości dla usług objętych działem PKWiU 55 „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM”. (…) Usługa Spółki jest nakierowana na zapewnienie krótkotrwałego i elastycznego pobytu mieszkalnego (zakwaterowania) wraz z nierozerwalnym pakietem świadczeń dodatkowych, więc podlega 8 % stawce podatku VAT. (…)”.

W piśmie z dnia 20 sierpnia 2025 r. – stanowiącym odpowiedź na wezwanie – Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na pytania tutejszego organu:

1. Jaki jeden, konkretny lokal będzie przedmiotem udostępnienia – proszę podać jego wielkość oraz z ilu i jakich pomieszczeń będzie się on składał? Ponadto należy wskazać, gdzie konkretnie zlokalizowany będzie lokal, który Wnioskodawca zamierza udostępniać w ramach usługi będącej przedmiotem wniosku? Należy wskazać dokładny adres lokalu.

Odpowiedź:

W załączeniu przesyłamy (…) będącego przedmiotem zapytania. Lokal składa się z (…) pomieszczeń: (…) sypialni, (…) łazienek oraz salonu z kuchnią. Łączna powierzchnia Lokalu wynosi (…) m2.

Lokal znajduje się pod adresem (…).

Spółka pragnie zaznaczyć, że powyższe wskazanie czyni zadość treści Wezwania. Zgodnie z treścią wniosku o wiążącą informację stawkową, Spółka będzie świadczyła opisaną usługę w szeregu lokali mieszkalnych w identycznych okolicznościach faktycznych. W przekonaniu Spółki położenie (adres) lokalu oraz liczba i rozkład pomieszczeń w lokalu nie mają znaczenia z punktu widzenia stawki podatku VAT właściwej dla świadczonej przez Spółkę usługi.

2. Jaka będzie klasyfikacja budynku, w którym znajduje będzie lokal, który Wnioskodawca udostępnia w ramach świadczenia będącego przedmiotem wniosku, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) – (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.)? Należy wskazać klasę PKOB budynku – symbol PKOB czterocyfrowy.

Odpowiedź:

Budynek będzie sklasyfikowany PKOB 1122.

3. Na jaki okres będzie udostępniany przedmiotowy lokal przez Wnioskodawcę klientowi? – należy wskazać jedną, konkretną sytuację, która odnosi się do świadczenia będącego przedmiotem wniosku.

Odpowiedź:

Spółka wskazuje, że okres udostępnienia lokalu wyniesie 12 miesięcy.

Spółka pragnie zaznaczyć, że powyższe wskazane czyni zadość treści Wezwania. Z opisu zawartego we wniosku o wiążącą informację stawkową wynika, że Spółka będzie świadczyła usługę przez okresy od kilku do kilkunastu miesięcy w zależności od potrzeb oraz rotacji klientów. W ocenie Spółki stawka VAT dla opisanych usług nie ulega zmianie w zależności od tego czy lokal jest udostępniany w celach mieszkaniowych – w celu, warunkach i okolicznościach opisanych we wniosku – na okres 3,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 etc, miesięcy. W przekonaniu Spółki również zmiana okresu udostępnienia lokalu – w ramach usługi Spółki – nie wpływa na naturę samej usługi i tym samym na zastosowanie stawki VAT.

4. Za jaki okres (dzień, tydzień, miesiąc itd.), klient będzie zobowiązany do płacenia wynagrodzenia Wnioskodawcy? (należy uwzględnić odpowiedź na pytanie 3).

Odpowiedź:

Klient będzie zobowiązany do uiszczania wynagrodzenia za okresy miesięczne. W nawiązaniu do pytania nr 3, Spółka wskazuje, że klient będzie zobowiązany do dokonania zapłaty wynagrodzenia (czynszu) za okres 12 miesięcy, płatne w cyklach miesięcznych.

5. Potwierdzenie, że Wnioskodawca będzie podpisywał umowy na usługę będącą przedmiotem złożonego wniosku z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej.

Odpowiedź:

Spółka potwierdza, że umowy będą podpisywane z klientami nieprowadzącymi działalności gospodarczej oraz bez prawa do prowadzenia takiej działalności w lokalu.

6. W związku z informacją wskazaną we wniosku „- elementem usługi będzie dostęp klienta do świadczeń dodatkowych dostępnych na danym osiedlu (przy czym zastaw tych świadczeń może się różnić w zależności od możliwości technicznych oraz lokalizacji osiedla)”, wskazać należy jednoznacznie z jakich konkretnych świadczeń dodatkowych będzie mógł korzystać klient w ramach usługi będącej przedmiotem wniosku. Wskazanie powinno zawierać zamknięty katalog usług dodatkowych wchodzących w skład usługi będącej przedmiotem wniosku oraz nie może być przykładowy i wielowariantowy.

Odpowiedź:

Jak opisano we wniosku o wiążącą informację stawkową klient - w ramach usługi Spółki – z lokalu, będzie mógł korzystać z następujących świadczeń dodatkowych:

• recepcja/administracja – działające jako punkt informacyjny, miejsce odbioru i przekazywania korespondencji, pomoc w rozwiązywaniu bieżących problemów,

• całodobowa ochrony i monitoring osiedla,

• odbieranie paczek,

• współdzielona strefa socjalno - integracyjna (grill),

• bieżąca pomoc techniczna, naprawy sprzętu, usuwanie awarii, pomoc przy wykonaniu otworów ściennych (usługi „złotej rączki”),

• dostęp do sieci internet,

• użyczanie sprzętu sportowego,

• użyczanie rowerów (w ramach określonego limitu),

• użyczanie sprzętu czyszczącego ((…))

• uczestnictwo w cyklicznych wydarzeniach społeczno-kulturalnych.

7. Które z dodatkowych możliwości wskazanych przez Wnioskodawcę w opisie sprawy będą świadczone na rzecz klientów: zorganizowana współdzielona powierzchnia do pracy (co-working) wraz z wyposażeniem biurowym (drukarki, skanery), siłownia, basen, SPA w ramach usługi będącej przedmiotem wniosku? Wskazać należy jednoznacznie konkretne dodatkowe elementy. Ponadto wskazać należy, czy wskazane dodatkowe możliwości wliczone będą w cenę udostępniania lokalu, czy będą dodatkowo płatne?

Odpowiedź:

Jak opisano we wniosku o wiążącą informację stawkową, wszystkie wymienione w zapytaniu możliwości będą świadczone na rzecz klientów za dodatkową odpłatnością.

8. Potwierdzenie, że świadczenia dodatkowo odpłatne, takie jak: ubezpieczenie ryzyka odpowiedzialności cywilnej, sprzątanie lokalu, podlewanie kwiatów w lokalu, wyprowadzanie psa, pralnia nie są przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź:

Spółka potwierdza, że opisane powyżej dodatkowe świadczenia odpłatne nie są przedmiotem zapytania we wniosku o wiążącą informację stawkową. Stanowią one jednak część kontekstu sytuacyjnego opisanego przez Spółkę w celu wyjaśnienia natury świadczonej przez Spółkę usługi.

9. Czy klienci będą mieli możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w udostępnionym lokalu? Czy Wnioskodawca będzie dopuszczał wskazanie lokalu jako adresu działalności gospodarczej?

Odpowiedź:

Zgodnie z umową, klienci nie będą mieli możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w udostępnionym lokalu. Umowa nie będzie dopuszczała również wskazania lokalu jako adresu takiej działalności.

Spółka pragnie zaznaczyć, że z natury rzeczy nie jest w stanie wyeliminować potencjalnego naruszania umów przez klientów i nielegalnego (niezgodnego z umową) wykorzystywania lokalu lub używania adresu lokalu. W przypadku zaistnienia takich sytuacji, Spółka będzie podejmować stosowne działania z rozwiązaniem umowy z klientem włącznie.

10. W związku z informacją, że „- lokale mieszkalne będą znajdowały się w stanie umeblowanym i gotowym do zamieszkania; według opisanych powyżej, elastycznych opcji wyposażenia; na życzenie klienta Spółka będzie dokonywać zmian w umeblowaniu i wyposażeniu lokalu (usuwanie lub dodawanie mebli etc.),” należy jednoznacznie wskazać, co dokładnie będzie wchodzić w skład wyposażenia przedmiotowego lokalu? Należy wskazać rodzaj umeblowania i wyposażenia znajdującego się w lokalu. Jakich konkretnych zmian na życzenie klient Spółka będzie dokonywać w ramach przedmiotowej usługi?

Odpowiedź:

W załączeniu Spółka przesyła listę umeblowania oraz wyposażenia lokalu.

Spółka będzie uwzględniać życzenia klientów tzn. może usuwać lub dodawać ww. elementy mebli/wyposażenia w zależności od zgłoszonych potrzeb.

Spółka pragnie zaznaczyć, że powyższe wskazane czyni zadość treści Wezwania. We wniosku o wiążącą informację stawkową Spółka zaznaczyła, że będzie dostosowywać umeblowanie i wyposażenie lokalu do potrzeb klienta, także w trakcie świadczonej usługi. W ocenie Spółki stawka VAT dla opisanych usług nie ulega zmianie w zależności od sposobu umeblowania lub wyposażenia lokalu.

11. Czy w udostępnionym lokalu klient (nabywca świadczenia) będzie mógł wstawić swoje meble i inne wyposażenie?

Odpowiedź:

Tak.

12. W jaki sposób nabywcy będą mogli dowiedzieć się o możliwości udostępnienia przez Wnioskodawcę lokalu?

Odpowiedź:

Spółka będzie korzystała z wielu kanałów dla sprzedaży świadczonej usługi w tym:

• dedykowana strona internetowa dla prowadzonej przez Spółkę działalności, w tym w zakresie udostępnienia lokalu,

• banery reklamowe pod adresem lokalu,

• wydarzenia reklamowe (informacyjne) dla potencjalnych klientów,

• dedykowana infolinia dla potencjalnych klientów.

13. Czy w ramach świadczonej usługi będącej przedmiotem wniosku Wnioskodawca wyznaczy ściśle określone/sprecyzowane godziny, w których możliwe będzie wydanie lokalu oraz zostaną wyszczególnione godziny, w których będzie następować jego opuszczenie?

Odpowiedź:

Tak, będą to godziny dostosowane do działania administracji osiedla.

14. W jaki sposób skalkulowane będzie wynagrodzenie Wnioskodawcy? Z jakich elementów będzie się składać? Od jakich czynników uzależniona będzie wysokość tego wynagrodzenia?

Odpowiedź:

Wynagrodzenie Spółki za usługę (czynsz) będzie skalkulowane w oparciu o metraż i umiejscowienie lokalu. Głównym czynnikiem kształtującym wysokość czynszu będzie atrakcyjność lokalu oraz standard jego umeblowania/wyposażenia.

Czynsz będzie kalkulowany kwotowo i Stawka za m2 będzie oparta o czynniki rynkowe (popyt i podaż na rynku). Spółka będzie również reagować na stopień zainteresowania klientów danym lokalem (lub innymi lokalami) i dostosowywać wysokość wynagrodzenia.

15. W związku ze stwierdzeniem „- klient będzie zobowiązany do zapłaty czynszu oraz kosztów opłat eksploatacyjnych”, wskazać należy jakie koszty opłat eksploatacyjnych będzie ponosił klient w związku z przedmiotową usługą?

Odpowiedź:

Na koszty eksploatacyjne, których ponoszenie będzie obowiązkiem klienta składać się będą:

- opłaty za media dostarczane do lokalu (prąd, woda, ogrzewanie),

- opłata za utrzymanie powierzchni wspólnych budynku (koszty energii elektrycznej, wody, ogrzewania, wywozu śmieci),

- koszt ubezpieczenia OC/All Risk Lokalu.

16. W jaki sposób, na jakiej podstawie będzie następować wyliczenie (ustalanie) kosztów zużycia mediów? Czy np. według liczników, powierzchni, ilości osób itp.? Należy szczegółowo opisać.

Odpowiedź:

Spółka podaje następujący sposób rozliczania kosztów mediów z klientami:

- prąd – indywidualna konsumpcja tj. według zużycia (odczyty licznikowe),

- ogrzewanie – stała opłata serwisowa, rozliczana rocznie według faktycznego zużycia,

- woda (podgrzanie) – indywidualna konsumpcja tj. wg zużycia (odczyty licznikowe),

- media powierzchni wspólnych budynku – stała opłata miesięczna (według powierzchni lokalu).

17. W przypadku, gdy koszt zużycia mediów będzie wyliczany na podstawie liczników, należy wskazać:

a) czy liczniki umieszczone będą w udostępnianym lokalu?

b) czy przed zawarciem umowy z klientem strony będą spisywać stan liczników
w udostępnianym lokalu?

Odpowiedź:

Tak, liczniki będą umieszczone w lokalu lub na korytarzu w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu.

Tak, przed zawarciem umowy z klientem (oraz po rozwiązaniu umowy), będą spisywane stany liczników.

18. Kto będzie stroną umów o dostawę poszczególnych mediów – Wnioskodawca, czy klient korzystający z lokalu? Należy wskazać odrębnie w odniesieniu do każdego z mediów.

Odpowiedź:

Stroną umów o dostawę wszystkich mediów będzie Spółka.

19. Czy wszyscy korzystający z budynku (studenci, młodzi ludzie wchodzący na rynek pracy, którzy ukończyli studia i pozostają w mieście, młode małżeństwa i inni) będą korzystać z budynku i z udostępnionego lokalu na takich samych warunkach? Jeżeli nie, należy wskazać różnice i z czego one wynikają.

Odpowiedź:

Tak, warunki świadczenia przez Spółkę usługi (a zatem warunki korzystania z budynku i lokalu) będą takie same dla wszystkich klientów.

Z natury rzeczy wynagrodzenie Spółki (czynsz) może ulegać zmianie w zależności od warunków rynkowych np. może dojść do podwyższenia czynszu dla kolejnych klientów.

20. Czy w budynku, w którym będzie znajdował się lokal będzie obowiązywał regulamin korzystania z lokali?

Odpowiedź:

Tak, w budynku będzie obowiązywał regulamin korzystania z lokali.

21. Czy będzie możliwe wypowiedzenie umowy na udostępnianie lokalu? Jeśli tak, to należy wskazać jaki będzie okres wypowiedzenia umowy i na jakich warunkach będzie można wypowiedzieć umowę?

Odpowiedź:

Tak, zgodnie z umową możliwe jest wypowiedzenie z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadkach, gdy klient:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że Spółka nie przewiduje wzoru ani projektu cennika. Ceny (czynsz oraz zasady opłat za media i świadczenia dodatkowe) będą regulowane umownie.

Do uzupełnienia Wnioskodawca dołączył:

(…)

W piśmie z dnia 18 września 2025 r. – stanowiącym odpowiedź na wezwanie – Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na pytania tutejszego organu:

A. Jednoznaczne wskazanie, czy przedmiotem złożonego wniosku jest:

1) usługa udostępniania lokalu mieszkalnego znajdującego się pod adresem (…), składającego się z (…) pomieszczeń ((…) sypialni, (…) łazienek oraz salonu z kuchnią) wraz z usługami dodatkowymi (recepcja/administracja; całodobowa ochrony i monitoring osiedla; odbieranie paczek, współdzielona strefa socjalno - integracyjna (grill); bieżąca pomoc techniczna, naprawy sprzętu, usuwanie awarii, pomoc przy wykonaniu otworów ściennych (usługi „złotej rączki”); dostęp do sieci internet; użyczanie sprzętu sportowego; użyczanie rowerów (w ramach określonego limitu); użyczanie sprzętu czyszczącego ((…)); uczestnictwo w cyklicznych wydarzeniach społeczno-kulturalnych), za którą klient będzie płacił czynsz, czy

2) świadczenie udostępniania lokalu mieszkalnego znajdującego się pod adresem (…), składającego się z (…) pomieszczeń ((…) sypialni, (…) łazienek oraz salonu z kuchnią) wraz z usługami dodatkowymi (recepcja/administracja; całodobowa ochrony i monitoring osiedla; odbieranie paczek, współdzielona strefa socjalno - integracyjna (grill); bieżąca pomoc techniczna, naprawy sprzętu, usuwanie awarii, pomoc przy wykonaniu otworów ściennych (usługi „złotej rączki”); dostęp do sieci internet; użyczanie sprzętu sportowego; użyczanie rowerów (w ramach określonego limitu); użyczanie sprzętu czyszczącego ((…)); uczestnictwo w cyklicznych wydarzeniach społeczno-kulturalnych), za które klient będzie płacił czynsz wraz z takimi elementami jak:

a) dostawa mediów do lokalu (prąd, woda, ogrzewanie),

b) utrzymanie powierzchni wspólnych budynku,

c) ubezpieczenie OC/All Risk lokalu,

d) dostęp do komórki lokatorskiej,

e) dostęp do miejsca postojowego.

Należy wskazać, które z ww. elementów wchodzą, bądź nie wchodzą w skład świadczenia objętego przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź:

Spółka wyjaśnia, że przedmiot złożonego wniosku o wiążącą informację stawkową został przedstawiony w oryginalnym wniosku z 30 czerwca 2025, w którym Spółka jednoznacznie podała, że przedmiotem niniejszego wniosku jest usługa krótkotrwałego udostępnienia lokali mieszkalnych (Usługa), a następnie szczegółowo opisała parametry takiej Usługi.

W opisie tym Spółka podała, że elementem Usługi jest dostęp do określonych świadczeń dodatkowych, których katalog Spółka sprecyzowała w odpowiedzi na Państwa wezwanie z dnia 11 sierpnia 2025 r. (odpowiedź na pytanie nr 6).

Odpłatnością za Usługę będzie czynsz obejmujący ww. świadczenia dodatkowe.

W opisie tym Spółka podała również, że klient będzie miał dostęp do – dodatkowo płatnych – świadczeń dodatkowych, których katalog został podany w oryginalnym wniosku oraz sprecyzowany w odpowiedzi na Państwa wezwanie z dnia 11 sierpnia 2025 r. (odpowiedź na pytanie nr 7). Spółka w żadnym momencie nie podała, że świadczenia te stanowią element Usługi a Państwa wątpliwości w tym zakresie zostały rozwiane w odpowiedzi Spółki na pytanie nr 8 do wezwania z dnia 11 sierpnia 2025 r. Spółka stoi na stanowisku jednak, że dostęp do tych odpłatnych świadczeń jest elementem okoliczności towarzyszących Usłudze i podanie tego faktu stanowi wypełnienie przez Spółkę obowiązku przedstawienia „szczegółowego opisu usługi” w rozumieniu art. 42b ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Analogicznie, okolicznością towarzyszącą Usłudze będzie dostarczanie przez Spółkę do lokalu mediów (prąd, woda, ogrzewanie), utrzymanie powierzchni wspólnych budynku, w którym lokal się znajduje oraz ubezpieczenie OC/All risk lokalu – za które to świadczenia klient będzie ponosił opłaty eksploatacyjne szczegółowo wyjaśnione w odpowiedzi na Państwa pytania z wezwania z dnia 11 sierpnia 2025 r.

Z treści oryginalnego wniosku oraz odpowiedzi Spółki na Państwa wezwanie z 11 sierpnia 2025 r. wynika wprost wniosek, że do czynszu nie wchodzą inne świadczenia dodatkowe poza wyraźnie wymienionymi (inaczej Spółka by je podała). W szczególności, nie jest przedmiotem wniosku (ani elementem Usługi) udostępnienie komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego – są to świadczenia odrębne i odrębnie płatne. Wskazane przez Państwa paragrafy nr (…) są elementem wzorca umownego (projektu umowy), w którym odpłatność za te świadczenia nie jest wliczana do czynszu, ale „poza czynszem” ((…)).

Odnosząc się zatem do Państwa pytania A, Spółka potwierdza, że najwierniejszy opis Usługi zawarty jest w wariancie nr 1 Państwa pytania, przy czym Spółka czyni zastrzeżenie, że przedmiotem Usługi jest dostęp do wymienionych świadczeń dodatkowych (wliczanych w czynsz) a nie ich bezwzględne świadczenie w każdym przypadku; jak podano w treści oryginalnego wniosku klient ma dostęp do tych świadczeń, ale nieskorzystanie z nich nie obniży czynszu.

B. Jednoznaczne wskazanie, czy opłaty za poszczególne elementy: dostawa mediów do lokalu (prąd, woda, ogrzewanie), utrzymanie powierzchni wspólnych budynku, ubezpieczenie OC/All Risk lokalu, dostęp do komórki lokatorskiej, dostęp do miejsca postojowego, są pobierane odrębnie, niezależnie od opłaty czynszu. Wskazać należy odrębnie dla każdego z ww. elementów.

Odpowiedź:

Spółka potwierdza, że opłaty za ww. elementy będą pobierane odrębnie i niezależnie od czynszu.

W odniesieniu do opłat za dostawę mediów do lokalu oraz utrzymania powierzchni wspólnych budynku było to wprost opisane w oryginalnym wniosku. Jest to również zgodne z przesłanym Państwu projekcie „(…)”.

W odniesieniu do ubezpieczenia OC/All Risk lokalu, koszt jest wliczany do opłat ponoszonych przez klienta „poza czynszem” ((…)). Również w odpowiedzi na wezwanie z 11 sierpnia 2025 r. (odpowiedź na pytanie nr 8) Spółka potwierdziła, że to świadczenie dodatkowo płatne nie jest przedmiotem zapytania we wniosku o wiążącą informację stawkową.

W odniesieniu do dostępu do komórki lokatorskiej i dostępu do miejsca postojowego, świadczenia te będą również uiszczane „poza czynszem”.

W trybie przewidzianym w art. 200 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r., poz. 111, z późn. zm.), postanowieniem z dnia 19 września 2025 r. znak nr 0112-KDSL2-1.440.385.2025.4.AP tut. organ wyznaczył Wnioskodawcy siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w zakresie zebranego w sprawie materiału dowodowego. Postanowienie zostało skutecznie doręczone Wnioskodawcy w dniu 30 lipca 2025 r. Do dnia wydania niniejszej decyzji z prawa tego Strona nie skorzystała.

Uzasadnienie klasyfikacji usługi.

Stosownie do brzmienia art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie świadczonych usług należy stosować Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676, z późn. zm.).

Podstawowe cele, konstrukcję i sposób posługiwania się Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług oraz jej interpretację wskazują zasady metodyczne Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) zawarte w ww. rozporządzeniu.

Zasady metodyczne stanowią integralną część klasyfikacji. Zawarte w nich postanowienia obowiązują przy jej interpretacji i stosowaniu (pkt 1.3).

Zgodnie z pkt 1.2 zasad metodycznych, Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) składa się z:

- niniejszych zasad metodycznych,

- uwag do poszczególnych sekcji,

- schematu klasyfikacji.

Natomiast schemat klasyfikacji – jak wskazano w pkt 1.4 zasad metodycznych – stanowi wykaz grupowań i obejmuje:

- symbole grupowań,

- nazwy grupowań.

Stosownie do pkt 5.3.2 zasad metodycznych, każdą usługę należy zaliczać do odpowiedniego grupowania zgodnie z jej charakterem, niezależnie od symbolu PKD, pod którym został zaklasyfikowany w krajowym rejestrze urzędowym podmiotów gospodarki narodowej REGON podmiot gospodarczy wykonujący usługę.

W pkt 7.6 zasad metodycznych zawarto ogólne reguły klasyfikowania usług. I tak, na podstawie pkt 7.6.2, gdy przeprowadzona analiza opisu wykonywanych czynności wskazuje na możliwość zaliczenia usługi do dwóch lub kilku grupowań, należy przyjąć następujące reguły klasyfikowania, z tym jednak, że porównywać można jedynie grupowania tego samego poziomu hierarchicznego:

- grupowanie, które zawiera bardziej dokładny opis czynności, powinno być uprzywilejowane (wybrane) w stosunku do grupowania zawierającego opis ogólny,

- usługa złożona, składająca się z kombinacji różnych czynności, której nie można zaklasyfikować zgodnie ze wskazanym sposobem, powinna być zaklasyfikowana jak usługa, która nadaje całości zasadniczy charakter,

- usługę, której nie można zaklasyfikować zgodnie z (tiret 1, 2) należy zaklasyfikować w grupowaniu odpowiednim dla usługi o najbardziej zbliżonym charakterze.

Zgodnie z tytułem, Sekcja I Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług obejmuje „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM I USŁUGI GASTRONOMICZNE”. W ramach tej sekcji mieszczą się:

- usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe,

- usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki,

- usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście posiadają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku,

- usługi świadczone przez pola namiotowe i pola kempingowe, włączając pola dla pojazdów kempingowych,

- tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych,

- usługi sypialne i restauracyjne w wagonach kolejowych oraz pozostałych środkach transportu,

- usługi gastronomiczne,

- usługi przygotowywania żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering),

- usługi stołówkowe,

- usługi przygotowywania i podawania napojów.

Sekcja ta nie obejmuje:

- gotowej żywności łatwo psującej się, takiej jak: kanapki, sklasyfikowanej w 10.89.16.0,

- sprzedaży detalicznej żywności, sklasyfikowanej w dziale 47,

- wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w 68.20.1,

- usług dyskotek i sal tanecznych (z wyłączeniem serwujących napoje), sklasyfikowanych w 93.29.19.0.

Należy zauważyć, że mieszczący się w Sekcji I dział 55 „USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM” zgodnie z wyjaśnieniami do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) obejmuje:

- usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,

- usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.

Dział ten nie obejmuje usługi w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania, jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak: apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich grupowaniach Sekcji L.

Natomiast ww. dział obejmuje zapewnienie wyłącznie zakwaterowanie i/lub zakwaterowanie z wyżywieniem i/lub możliwością korzystania z obiektów rekreacyjnych (uwaga do działu 55 PKWiU 2015).

Z kolei zgodnie z tytułem, Sekcja L Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług obejmuje „USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI”. W ramach tej sekcji mieści się:

- kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

- wynajem i obsługa nieruchomości własnych lub dzierżawionych,

- usługi agencji nieruchomości,

- usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włączając usługi w zakresie wyceny).

Sekcja ta nie obejmuje:

- realizacji projektów budowlanych do sprzedaży, sklasyfikowanej w 41.00,

- podziału i ulepszenia gruntów w celu np. przygotowania dojazdu do dróg, autostrad lub podobnej infrastruktury użyteczności publicznej, sklasyfikowanego w 42.99.29.0,

- usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanych w dziale 55,

- usług prawnych, sklasyfikowanych w 69.10.1,

- usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0,

- zarządzania wyposażeniem technicznym obiektów takich jak: bazy wojskowe, więzienia i inne obiekty, sklasyfikowanego w 81.10.10.0.

W sekcji tej zawarty jest m.in. dział 68 „USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI”. Zgodnie z wyjaśnieniami do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) dział ten obejmuje:

- usługi wynajmujących, agentów i/lub maklerów w zakresie: kupna lub sprzedaży nieruchomości, wynajmowania nieruchomości oraz pozostałe usługi związane z nieruchomościami, takie jak: wycena nieruchomości; usługi te mogą być prowadzone na własnej lub dzierżawionej nieruchomości lub na zlecenie,

- realizację projektów budowlanych, na użytek własny lub na wynajem,

- zarządzanie nieruchomościami.

Dział ten nie obejmuje:

- realizacji projektów budowlanych do sprzedaży, sklasyfikowanej w 41.00,

- usług związanych z podziałem ziemi w celu jej ulepszenia, sklasyfikowanych w 42.99.29.0,

- usług hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanych w odpowiednich grupowaniach działu 55.

Należy również zwrócić uwagę, że jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r., poz. 1071), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Z kolei odnosząc się do pojęcia „zakwaterowanie”, z uwagi, że nie zostało ono zdefiniowane w ustawie, przy ustalaniu jego zakresu znaczeniowego należy odwołać się do wykładni językowej. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego PWN „zakwaterować” znaczy „przydzielić komuś miejsce czasowego zamieszkania”. Natomiast, „zakwaterować się” znaczy „zamieszkać gdzieś tymczasowo”.

Z powyższego wynika, że pomiędzy usługą zakwaterowania a usługą najmu zachodzą znaczące różnice, każda z ww. usług posiada swoje własne, charakterystyczne cechy.

W przypadku zakwaterowania, czas trwania usługi jest znacznie krótszy w porównaniu do usługi najmu. Podobna zależność zachodzi w kwestii sposobu rozliczania ww. usług – okres rozliczenia jest co do zasady dłuższy w przypadku usługi najmu (najczęściej miesięczny), a krótszy – czasami nawet kilkudniowy – przy usłudze zakwaterowania.

Różne są także formy dokumentacji, na podstawie której świadczone są usługi. W przypadku zakwaterowania dokumentacja ta jest mniej złożona i sformalizowana. Natomiast usługa najmu świadczona jest na podstawie umowy, najczęściej jej strony zobowiązane są do zawarcia protokołu zdawczo-odbiorczego oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Co ważne, odmienny jest również sposób oraz cel na jaki udostępniana zostaje nieruchomość. Zakwaterowanie odbywa się zwłaszcza w związku z podróżą, chęcią odpoczynku, zmianą otoczenia, a osoba zakwaterowana nie może w pełni rozporządzać nieruchomością, w której przebywa – często ma dostęp do recepcji, w której może jedynie zgłaszać swoje potrzeby oraz zastrzeżenia. Usługę zakwaterowania charakteryzują również usługi dodatkowe, które są jej nieodzownym elementem. Natomiast w przypadku najmu właściciel nieruchomości (wynajmujący) oddaje nieruchomość najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony w zamian za czynsz.

W zakresie prawa podatkowego nie można utożsamiać najmu z zakwaterowaniem. Są to dwie odrębne usługi, które w różny sposób odnoszą się do celu, na jaki nieruchomość zostanie przeznaczona i w jaki będzie użytkowana. W związku z tym trzeba mieć na uwadze, że konsekwencje podatkowe są odmienne w zależności od tego, czy mamy do czynienia z najmem, czy też z zakwaterowaniem.

Aby określić, z jaką usługą mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie (najem /zakwaterowanie), należy przeanalizować cechy charakterystyczne świadczonej przez Wnioskodawcę usługi.

W analizowanym przypadku – jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego – Wnioskodawca planuje świadczyć usługę udostępniania lokalu mieszkalnego znajdującego się przy (…), składającego się z (…) pomieszczeń ((…) sypialni, (…) łazienek oraz salonu z kuchnią) wraz z usługami dodatkowymi na rzecz klientów nieprowadzących działalności gospodarczej na podstawie przedstawionego wzoru „(…)” zawieranej na okres 12 miesięcy, za którą Wnioskodawca pobiera czynsz.

Lokal mieszkalny będzie znajdował się w stanie umeblowanym i gotowym do zamieszkania. Na życzenie klienta Spółka będzie dokonywać zmian w umeblowaniu i wyposażeniu lokalu (usuwanie lub dodawanie mebli, etc.), a ponadto w udostępnionym lokalu klient (nabywca świadczenia) będzie mógł wstawić swoje meble i inne wyposażenie.

Klient będzie mógł wnioskować o zamianę lokalu np. na większy lub mniejszy (zarówno w ramach danej lokalizacji jak i w innej lokalizacji); zamiana będzie dokonywana na podstawie odrębnej umowy (lub aneksu do umowy) na warunkach rynkowych, oferowanych przez Spółkę w bieżącej ofercie dla klientów.

Wynagrodzeniem Spółki za przedmiotową usługę będzie czynsz skalkulowany w oparciu o metraż i umiejscowienie lokalu. Głównym czynnikiem kształtującym wysokość czynszu będzie atrakcyjność lokalu oraz standard jego umeblowania/wyposażenia. Klient będzie zobowiązany do uiszczania wynagrodzenia w okresach miesięcznych.

Odrębnie i niezależnie od czynszu Wnioskodawca będzie pobierał opłaty za dostawę mediów do lokalu (prąd, woda, ogrzewanie), utrzymanie powierzchni wspólnych budynku, ubezpieczenie OC/All Risk lokalu, dostęp do komórki lokatorskiej oraz dostęp do miejsca postojowego. W lokalu lub na korytarzu w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu będą umieszczone liczniki, na podstawie których będą wyliczane koszty zużycia mediów dostarczanych do lokalu.

Celem oferowanej usługi będzie umożliwienie realizacji przejściowych potrzeb mieszkaniowych dla osób fizycznych (klientów). Założeniem oferty Spółki nie jest stałe zamieszkanie w lokalu, a klient nie będzie miał zgody Spółki na stałe zameldowanie w lokalu.

Elementem usługi będzie dostęp klienta do świadczeń dodatkowych (wliczonych w czynsz), takich jak: recepcja/administracja; całodobowa ochrony i monitoring osiedla; odbieranie paczek, współdzielona strefa socjalno - integracyjna (grill); bieżąca pomoc techniczna, naprawy sprzętu, usuwanie awarii, pomoc przy wykonaniu otworów ściennych (usługi „złotej rączki”); dostęp do sieci internet; użyczanie sprzętu sportowego; użyczanie rowerów (w ramach określonego limitu); użyczanie sprzętu czyszczącego ((…)); uczestnictwo w cyklicznych wydarzeniach społeczno-kulturalnych. Przy czym, nieskorzystanie z powyższych świadczeń przez klienta nie spowoduje obniżenia kwoty czynszu.

Zgodnie z umową, klienci nie będą mieli możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w udostępnionym lokalu. Umowa nie będzie dopuszczała również wskazania lokalu jako adresu takiej działalności.

Wnioskodawca wyznaczy ściśle określone/sprecyzowane godziny dostosowane do działania administracji osiedla, w których możliwe będzie wydanie lokalu.

Klient będzie zobowiązany do wniesienia kaucji zabezpieczającej. Wydanie oraz odbiór lokalu będzie następowało poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego zawierającego wskazanie liczników oraz ogólny stan wynajmowanych pomieszczeń.

W budynku będzie obowiązywał regulamin korzystania z lokali.

Ponadto w celu wskazania cech charakterystycznych świadczonej przez Wnioskodawcę usługi, tutejszy organ powoła poniżej kluczowe – dla sprawy – zapisy przesłanego wzoru (…).

Jak wynika z przeprowadzonej analizy zgromadzonego materiału dowodowego, zauważyć należy, że Wnioskodawcę będzie łączył stosunek zobowiązaniowy z klientem korzystającym z lokalu i między tymi podmiotami będzie powstawał stosunek zobowiązaniowy (prawa i obowiązki) wynikające z zapisów wzoru Umowy i Regulaminu.

Zasadnicza różnica między usługą zakwaterowania a usługą najmu sprowadza się do odmiennych stosunków jakie łączą udostępniającego z korzystającym oraz warunków na jakich udostępnienie następuje. Usługi te są różne w takich obszarach jak czas trwania udostępnienia, sposób rozliczenia wynagrodzenia, rotacja osób, stopień formalizacji, cel udostępnienia, czy zakres praw i obowiązków korzystającego.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy wskazać należy na charakterystyczne elementy cechujące przedmiotową usługę:

1. Umowy z klientami będą mieć charakter umów stałych (co do zasady okres liczony w miesiącach). Okres udostępnienia lokalu wynosić będzie 12 miesięcy.

2. Opłata za świadczoną usługę płatna będzie miesięcznie z góry.

3. W przypadku opóźnienia w płatności czynszu lub kosztów eksploatacyjnych Najemca zobowiązany jest do zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie.

4. Wnioskodawca wyznaczy ściśle określone/sprecyzowane godziny (godziny dostosowane do działania administracji osiedla), w których możliwe będzie wydanie lokalu.

5. Wydanie i zwrot lokalu będzie odbywał się na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

6. Klient zobowiązany będzie do uiszczenia kaucji zabezpieczającej.

7. Najemca będzie obciążany kosztami drobnych nakładów celem zachowania Lokalu w stanie niepogorszonym.

8. Najemca ma prawo wnioskować do Wynajmującego o zmianę stanu wyposażenia Lokalu.

9. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

10. Istnieje możliwość przedłużenia umowy na kolejny okres. Najemca musi zawiadomić o tym Wynajmującego na 2 miesiące przed wygaśnięciem aktualnie obowiązującej umowy.

11. Zgodnie z Regulaminem wszelkie przeróbki w lokalu, a zwłaszcza wstawianie lub rozbieranie ścianek działowych, przebudowa balkonów i loggii, zakładanie krat w oknach i na korytarzach, wymiana okien itp., mogą być dokonywane po uprzednim uzyskaniu pisemnej zgody Wynajmującego.

12. Poza czynszem Najemca będzie uiszczał odrębnie i niezależnie koszty utrzymania Lokalu (koszty mediów rozliczanych licznikowo), komórki lokatorskiej, miejsca postojowego i nieruchomości wspólnej oraz koszty ubezpieczenia OC/All Risk Lokalu.

13. Najemca będzie zobowiązany do przedłożenia Wynajmującemu oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym: 1) poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania Lokalu używanego, 2) poddaje się egzekucji w zakresie zapłaty czynszu i obciążających go kosztów eksploatacyjnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że zakwaterowanie – w sposób odmienny od najmu – nie wyróżnia się sformalizowaniem, bowiem co do zasady udostępnienie lokalu w ramach zakwaterowania odbywa się bez zawierania pisemnej umowy, protokołu zdawczo-odbiorczego czy uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Najczęściej zakwaterowanie ma miejsce jedynie w oparciu o ustalenia ustne, co spowodowane jest również okresem na jaki się odbywa – zwykle jest to kilka lub kilkanaście dni, czasem miesięcy – a także celem – chęcią odpoczynku, zmianą otoczenia, tymczasową zmianą miejsca pracy czy celem turystycznym. Przy usłudze zakwaterowania koszty mediów stanowią element cenotwórczy tej usługi. W ramach zakwaterowania korzystający nie ponoszą również kosztów drobnych napraw i konserwacji. Zwrócić także należy uwagę, że postanowienia zawarte we wzorze Umowy oraz Regulaminie są bardzo precyzyjne, rygorystyczne i w przeważającej ilości nie są charakterystyczne dla usługi zakwaterowania.

Dokonując analizy pojęcia „najem” oraz „zakwaterowanie” względem przedstawionego udostępniania lokalu przez Wnioskodawcę, stwierdzić należy, że usługa ta, wbrew temu co twierdzi Wnioskodawca, nie będzie stanowić usługi sklasyfikowanej w dziale PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

Biorąc pod uwagę powyższe, tj. opis przedstawionego zagadnienia, zapisy dokumentów (umowy oraz regulaminu), usługa będąca przedmiotem analizy spełnia kryteria i posiada właściwości dla usług objętych działem PKWiU 68 „Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości”.

Klasyfikacja została dokonana zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015), zwłaszcza z uwzględnieniem pkt 5.3.2 tych zasad.

Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz. U. z 2024 r., poz. 248, z późn. zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:

1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a i art. 138i ust. 4, wynosi 23%;

2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;

3) stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;

4) stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Usługa będąca przedmiotem wniosku mieści się w dziale 68 PKWiU i nie została wymieniona, jako usługa, dla której ustawodawca, w ustawie oraz w aktach wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidział obniżoną stawkę podatku. Zatem, właściwą stawką dla opodatkowania przedmiotowej usługi jest stawka podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy.

Informacje dodatkowe.

Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług (art. 42a ustawy). W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała.

Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do usług tożsamych pod każdym względem z usługą będącą przedmiotem niniejszej decyzji.

Niniejsza WIS wiąże, z zastrzeżeniem art. 42c ust. 2-2d ustawy, organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, oraz ten podmiot, w odniesieniu do usługi będącej jej przedmiotem, która zostanie wykonana w okresie ważności WIS (art. 42c ust. 1 pkt 2 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:

- podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),

- usługa, będąca przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).

Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia następującego po dniu jej doręczenia (art. 42ha ust. 1 ustawy).

WIS traci ważność przed upływem 5 lat, z dniem:

1) następującym po dniu doręczenia decyzji o zmianie WIS albo decyzji o uchyleniu WIS, albo

2) wygaśnięcia na podstawie art. 42h ust. 1

- w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpiło wcześniej (art. 42ha ust. 2 ustawy).

WIS wygasa z mocy prawa przed upływem powyższego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku odnoszących się do usługi będącej przedmiotem tej WIS, gdy zmiana tych przepisów spowodowała, że:

- klasyfikacja usługi, lub

- stawka podatku właściwa dla usługi lub

- podstawa prawna stawki podatku

staje się niezgodna z tymi przepisami.

Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, z którymi WIS stała się niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).

Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 Ordynacji podatkowej.

POUCZENIE

Od niniejszej decyzji - stosownie do art. 220 § 1 w związku z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej - służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Odwołanie zgodnie z art. 42g ust. 4 ustawy, można złożyć wyłączne za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie https://www.podatki.gov.pl/e- urzad-skarbowy/ będąc użytkownikiem konta/wyznaczając użytkownika konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym.

Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).