Interpretacja 0112-KDSL2-2.440.342.2025.2.AS

WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)

Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku z dnia 30 czerwca 2025 r. (data wpływu 30 czerwca 2025 r.), uzupełnionego pismem z dnia 14 sierpnia 2025 r. (data wpływu 14 sierpnia 2025 r.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.

Przedmiot wniosku: usługa – wynajem nieruchomości spółce zależnej w celu realizacji działalności PRS (Private Rented Sector)

Opis usługi: Wnioskodawca zamierza zaangażować się w rynek PRS (Private Rented Sector). W tym celu powołał do życia wyspecjalizowany podmiot posiadający formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce – dalej spółka zależna, którego funkcją będzie obsługa działalności na rynku PRS. Podmiot ten będzie zajmował się: najmem mieszkaniowym długoterminowym, najmem mieszkaniowym krótkoterminowym, najmem lokali użytkowych. Usługa świadczona na rzecz spółki zależnej podlegać będzie podatkowi VAT. W celu realizacji usługi Wnioskodawca będzie budował budynki mieszkalne na własnych gruntach. Przekazanie nieruchomości przez Wnioskodawcę do spółki zależnej w zarządzanie odbędzie się w formie zawarcia umowy najmu, której przedmiotem będą (…). Przedmiotem zawartej umowy będzie (…). Powstałe lokale będą przekazywane w stanie wykończonym („pod klucz”). Wysokość wynagrodzenia/czynszu w relacji Wnioskodawca – spółka zależna za najem lokali może być określana kwotowo lub poprzez procentowe odniesienie do wartości obrotów spółki zależnej (możliwa jest również kombinacja tych dwóch elementów).

Rozstrzygnięcie: PKWiU 2015 – 68

Stawka podatku od towarów i usług: 23%

Podstawa prawna: art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy

Cel wydania WIS: określenie stawki podatku od towarów i usług

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2025 r. Wnioskodawca złożył wniosek w zakresie sklasyfikowania ww. usługi na potrzeby określenia stawki podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełniono w dniu 14 sierpnia 2025 r. o potwierdzenie, że celem złożonego wniosku jest uzyskanie WIS dla potrzeb określenia stawki podatku VAT, przesłanie prawidłowego pełnomocnictwa oraz przesłanie projektu umowy.

W treści wniosku przedstawiono następujący szczegółowy opis usługi

Spółka od ponad (…) lat działa aktywnie na polskim rynku nieruchomościowym, zajmując się działalnością inwestorską oraz deweloperską. Spółka jest częścią (…).

Spółka prowadzi działalność deweloperską polegającą na realizacji różnego typu inwestycji budowlanych, tzn. uzyskuje niezbędne pozwolenia i buduje budynki o różnym przeznaczeniu, m.in.:

- budynki biurowe,

- budynki usługowe,

- hotele,

- budynki kulturalno-rozrywkowe.

W ostatnich kilku latach Spółka rozpoczęła również aktywność na rynku mieszkaniowym, tzn. wybudowała oraz buduje osiedla mieszkaniowe z przeznaczeniem lokali na sprzedaż.

Zgodnie ze strategią (…), Spółka obecnie zamierza zaangażować się w rynek PRS (Private Rented Sector). PRS to zinstytucjonalizowana forma najmu prowadzona zwykle przez profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot, dla którego wynajem powierzchni (zwłaszcza mieszkaniowej) stanowi podstawę działalności gospodarczej. Z założenia budynki realizowane są po to by zostały wynajęte i z tego względu mogą posiadać dodatkowe funkcjonalności potrzebne najemcom, jak pralnia, przestrzenie coworkingowe, siłownia etc. W zależności od chęci najemcy, mieszkania mogą zostać urządzone pod klucz lub jest w nich pozostawione miejsce na meble najemców. Kluczową różnicą dla najemcy takiego lokalu jest inna forma własności i zarządzania budynku. Umowa najmu podpisywana jest z wyspecjalizowanym w wynajmowaniu mieszkań podmiotem, który jest zwykle zarządcą wszystkich lub części lokali w budynku. W przypadku najmu instytucjonalnego potencjalnie łatwiej jest zamienić jedno mieszkanie na drugie w zależności od aktualnych potrzeb (gdy są wolne lokale, zamiana mieszkania to formalność).

Z biznesowego punktu widzenia PRS ma zatem cechy charakterystyczne wyraźnie odróżniające go od rynku tradycyjnego najmu komercyjnego lub rynku sprzedaży nieruchomości. Rynek PRS niesie ze sobą specyficzne wyzwania, np. konieczność mikrozarządzania potrzebami oraz wymaganiami setek/tysięcy najemców oraz ryzyka, np. windykacja należności, mobilność najemców.

Biorąc powyższe pod uwagę, Spółka powołała do życia wyspecjalizowany podmiot (posiadający formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce – dalej spółka zależna), którego funkcją będzie obsługa działalności na rynku PRS.

Spółka zależna będzie zajmowała się:

- najmem mieszkaniowym długoterminowym (realizowanym w ramach art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego tzw. najem instytucjonalny),

- najmem mieszkaniowym krótkoterminowym (realizowanym na okresy krótsze kilku-kilkunastomiesięczne, z potencjalnie większą rotacją najemców),

- najmem lokali użytkowych.

Spółka pozostanie natomiast przy swojej głównej działalności, tzn. realizacji funkcji inwestorsko-deweloperskiej, będzie budowała budynki mieszkalne na własnych gruntach a powstałe lokale przekaże w używanie/zarządzanie spółce zależnej. Powstające lokale będą przekazywane w stanie wykończonym („pod klucz”). Zarówno proces budowy budynków jak i proces wykańczania lokali będzie wiązał się dla Spółki z wydatkami, potwierdzanymi fakturami wykonawców w naliczonym podatkiem VAT.

Przekazanie lokali przez Spółkę do spółki zależnej w zarządzanie odbędzie się w formie zawarcia umowy najmu/dzierżawy (…), tzn. spółka zależna stanie się najemcą/dzierżawcą wielu lokali zlokalizowanych w różnych budynkach i różnych miejscowościach z prawem do ich podnajmu/poddzierżawy na rzecz ostatecznych klientów (najemców długo lub krótkoterminowych). Przekazywanie lokali będzie następowało sukcesywne tzn. w miarę powstawiania i prawnego (z prawnym wyodrębnieniem lub bez takiego wyodrębnienia) lokali, będą one oddawane przez Spółkę spółce zależnej w najem/dzierżawę do komercyjnego wykorzystania na rynku PRS. Może to odbywać się w formie aneksowania umowy najmu lub zawierania kolejnych umów najmu/dzierżawy pomiędzy Spółką a spółką zależną.

Wysokość wynagrodzenia/czynszu w relacji Spółka – spółka zależna za najem/dzierżawę lokali może być określana kwotowo lub poprzez procentowe odniesienie do wartości obrotów spółki zależnej (możliwa jest również kombinacja tych dwóch elementów). Usługa Spółki świadczona na rzecz spółki zależnej podlegać będzie podatkowi VAT.

W dalszej części wniosku Wnioskodawca przedstawił klasyfikację i stawkę dla usługi będącej przedmiotem wniosku.

Do uzupełniania z dnia 14 sierpnia 2025 r. Wnioskodawca dołączył (…).

(…).

Uzasadnienie klasyfikacji usługi

Stosownie do brzmienia art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie świadczonych usług należy stosować Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676, z późn. zm.).

Podstawowe cele, konstrukcję i sposób posługiwania się Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług oraz jej interpretację wskazują zasady metodyczne Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) zawarte w ww. rozporządzeniu.

Zasady metodyczne stanowią integralną część klasyfikacji. Zawarte w nich postanowienia obowiązują przy jej interpretacji i stosowaniu (pkt 1.3).

Zgodnie z pkt 1.2 zasad metodycznych, Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) składa się z:

- niniejszych zasad metodycznych,

- uwag do poszczególnych sekcji,

- schematu klasyfikacji.

Natomiast schemat klasyfikacji – jak wskazano w pkt 1.4 zasad metodycznych – stanowi wykaz grupowań i obejmuje:

- symbole grupowań,

- nazwy grupowań.

Stosownie do pkt 5.3.2 zasad metodycznych, każdą usługę należy zaliczać do odpowiedniego grupowania zgodnie z jej charakterem, niezależnie od symbolu PKD, pod którym został zaklasyfikowany w krajowym rejestrze urzędowym podmiotów gospodarki narodowej REGON podmiot gospodarczy wykonujący usługę.

W pkt 7.6 zasad metodycznych zawarto ogólne reguły klasyfikowania usług. I tak, na podstawie pkt 7.6.2, gdy przeprowadzona analiza opisu wykonywanych czynności wskazuje na możliwość zaliczenia usługi do dwóch lub kilku grupowań, należy przyjąć następujące reguły klasyfikowania, z tym jednak, że porównywać można jedynie grupowania tego samego poziomu hierarchicznego:

- grupowanie, które zawiera bardziej dokładny opis czynności, powinno być uprzywilejowane (wybrane) w stosunku do grupowania zawierającego opis ogólny,

- usługa złożona, składająca się z kombinacji różnych czynności, której nie można zaklasyfikować zgodnie ze wskazanym sposobem, powinna być zaklasyfikowana jak usługa, która nadaje całości zasadniczy charakter,

- usługę, której nie można zaklasyfikować zgodnie z (tiret 1, 2) należy zaklasyfikować w grupowaniu odpowiednim dla usługi o najbardziej zbliżonym charakterze.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z tytułem, Sekcja L Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług obejmuje „USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI”. W ramach tej sekcji mieści się:

- kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

- wynajem i obsługa nieruchomości własnych lub dzierżawionych,

- usługi agencji nieruchomości,

- usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włączając usługi w zakresie wyceny).

W sekcji tej zawarty jest m.in. dział 68 „USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI”.

Na podstawie wyjaśnień do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015), dział ten obejmuje:

- usługi wynajmujących, agentów i/lub maklerów w zakresie: kupna lub sprzedaży nieruchomości, wynajmowania nieruchomości oraz pozostałe usługi związane z nieruchomościami, takie jak: wycena nieruchomości; usługi te mogą być prowadzone na własnej lub dzierżawionej nieruchomości lub na zlecenie,

- realizację projektów budowlanych, na użytek własny lub na wynajem,

- zarządzanie nieruchomościami.

Dział ten nie obejmuje:

- realizacji projektów budowlanych do sprzedaży, sklasyfikowanej w 41.00,

- usług związanych z podziałem ziemi w celu jej ulepszenia, sklasyfikowanych w 42.99.29.0,

- usług hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanych w odpowiednich grupowaniach działu 55.

Uwzględniając powyższe, usługa będąca przedmiotem analizy spełnia kryteria i posiada właściwości dla usług objętych działem PKWiU 68 „USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI”.

Klasyfikacja została dokonana zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015), zwłaszcza z uwzględnieniem pkt 5.3.2 tych zasad.

Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz. U. z 2024 r. poz. 248, z późn. zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a i art. 138i ust. 4, wynosi 23%.

Ustawodawca dla usługi klasyfikowanej według PKWiU do działu 68 „USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI” ani w ustawie, ani w aktach wykonawczych wydanych na jej podstawie, nie przewidział obniżonej stawki podatku. Zatem właściwą stawką dla opodatkowania usługi będącej przedmiotem wniosku jest stawka podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy.

Informacje dodatkowe

Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług (art. 42a ustawy). W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała.

Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do usług tożsamych pod każdym względem z usługą będącą przedmiotem niniejszej decyzji.

Niniejsza WIS wiąże, z zastrzeżeniem art. 42c ust. 2-2d ustawy, organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, oraz ten podmiot, w odniesieniu do usługi będącej jej przedmiotem, która zostanie wykonana w okresie ważności WIS (art. 42c ust. 1 pkt 2 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:

- podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),

- usługa, będąca przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).

Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia następującego po dniu jej doręczenia (art. 42ha ust. 1 ustawy).

WIS traci ważność przed upływem 5 lat, z dniem:

1) następującym po dniu doręczenia decyzji o zmianie WIS albo decyzji o uchyleniu WIS, albo

2) wygaśnięcia na podstawie art. 42h ust. 1

- w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpiło wcześniej (art. 42ha ust. 2 ustawy).

WIS wygasa z mocy prawa przed upływem powyższego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku odnoszących się do usługi będącej przedmiotem tej WIS, gdy zmiana tych przepisów spowodowała, że

- klasyfikacja usługi, lub

- stawka podatku właściwa dla usługi lub

- podstawa prawna stawki podatku

staje się niezgodna z tymi przepisami.

Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, z którymi WIS stała się niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).

Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r., poz. 111, z późn. zm.), zwanej dalej Ordynacją podatkową.

POUCZENIE

Od niniejszej decyzji – stosownie do art. 220 § 1 w zw. z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej – służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Odwołanie zgodnie z art. 42g ust. 4 ustawy, można złożyć wyłączne za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ będąc użytkownikiem konta/wyznaczając użytkownika konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym.

Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).