Skutki podatkowe wycofania nieruchomości z ewidencji środków trwałych, późniejszy ich najem oraz skutki podatkowe ich zbycia.
Wnioskodawcy A i B są wspólnikami spółki cywilnej X, która wcześniej prowadziła roboty budowlane. Spółka nabyła pięć lokali użytkowych, które są wynajmowane z VAT 23%. Obecnie spółka zaprzestała działalności budowlanej i zamierza się rozwiązać. Przed likwidacją wspólnicy planują wycofać lokale z ewidencji środków trwałych spółki i przenieść je do majątków prywatnych (współwłasność ułamkowa). Następnie, po zamknięciu spółki, będą kontynuować najem jako osoby fizyczne, bez rejestracji działalności gospodarczej,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
22 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:
1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
A
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
B
Opis zdarzenia przyszłego
I. Dane ogólne, strony sprawy i dotychczasowy profil działalności
Wnioskodawcami są wspólnicy spółki cywilnej działającej pod firmą X (...).
Wspólnikami spółki są: A oraz B. Udział każdego ze wspólników w zyskach i stratach spółki wynosi po 50%.
A prowadzi również jednoosobową działalność gospodarczą związaną z usługami inżynierskimi / pełnieniem samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.
Na dzień przygotowywania niniejszego opisu A jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu tej jednoosobowej działalności gospodarczej. Planowane jest zakończenie tej jednoosobowej działalności gospodarczej przed likwidacją spółki cywilnej X. A nie planuje prowadzenia działalności gospodarczej w CEIDG jednak zamierza pozostać czynnym podatnikiem VAT w związku z planowanym odpłatnym najmem lokali użytkowych opodatkowanym VAT.
Spółka cywilna została założona w 2005 r. Początkowo zasadniczym przedmiotem jej działalności były roboty budowlane, w szczególności związane z budową dróg i autostrad. Spółka posiadała sprzęt budowlany oraz zatrudniała pracowników. Z czasem, w związku ze zmianami na rynku, spółka wygasiła działalność budowlaną – ostatnia faktura za roboty budowlane została wystawiona w dniu 25 sierpnia 2023 r. Od tego momentu spółka nie prowadzi już robót budowlanych ani nie zatrudnia pracowników. Wspólnicy nie widzą realnej możliwości powrotu do działalności budowlanej. Od dnia 16 stycznia 2024 r. przeważającym kodem PKD u wspólników w CEIDG jest 68.20.Z (wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Dalsze utrzymywanie struktury spółki cywilnej wyłącznie w celu obsługi najmu lokali nie ma dla wspólników uzasadnienia gospodarczego, co stanowi bezpośrednią przyczynę decyzji o całkowitej likwidacji spółki X. Planowane działania wynikają wyłącznie z przyczyn organizacyjno-ekonomicznych i nie mają na celu unikania opodatkowania.
II. Nabycie lokali, cel zakupu oraz stan w ewidencjach i księgach wieczystych
W okresie generowania zysków z działalności budowlanej spółka X zakupiła ze środków wypracowanych w ramach spółki pięć lokali użytkowych/niemieszkalnych:
1. Lokal U4 w (…);
2. Lokal U3 w (…);
3. Lokal U4B w (…);
4. Lokal 7E w (…);
5. Lokal 7F w (…);
Cel nabycia lokali: Celem zakupu nie był obrót nieruchomościami, działalność deweloperska ani zawodowe zarządzanie nieruchomościami. Celem było bezpieczne ulokowanie środków wypracowanych przez spółkę w majątek trwały o charakterze inwestycyjnym, stanowiący długoterminowe zabezpieczenie finansowe wspólników i ich rodzin na przyszłość.
Wszystkie lokale zostały zakupione na podstawie faktur z VAT 23%, od których spółka X odliczyła podatek naliczony. Lokale wprowadzono do ewidencji środków trwałych spółki X i poddawano amortyzacji. W odniesieniu do mniejszych lokali (…) poniesiono drobne nakłady na wykończenie ze stanu deweloperskiego (materiały, usługi) z odliczeniem VAT. Wszystkie te wydatki zostały poniesione dawniej niż 2 lata przed planowanym zakończeniem wykorzystywania lokali w spółce.
Stan własności w księgach wieczystych (KW):
- Lokale U4 oraz U3 – ujawnione w KW jako współwłasność po 1/2 dwóch małżeństw w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej (1/2 B i BB, 1/2 A i AA).
- Lokale U4B, 7E oraz 7F – ujawnione w KW jako objęte wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej B i A.
Niezależnie od zapisów w KW, wszystkie lokale były traktowane jako składniki majątku wykorzystywane w działalności opodatkowanej spółki „A” (za pełną wiedzą i akceptacją małżonek wspólników). Wszystkie lokale są wynajmowane długoterminowo na cele działalności gospodarczej najemców z VAT 23%.
III. Planowany przebieg czynności restrukturyzacyjnych (Zdarzenie przyszłe)
Wspólnicy zaplanowali uporządkowaną procedurę przeprowadzenia likwidacji spółki X:
1. Sprzedaż pozostałych środków trwałych: Przed zakończeniem najmu w spółce wszystkie środki trwałe związane z dawną działalnością budowlaną (sprzęt, samochód) zostaną sprzedane na rzecz podmiotów trzecich z opodatkowaniem VAT 23% i wykreślone z ewidencji spółki.
2. Uchwała i wykreślenie lokali z ewidencji: Z ostatnim dniem wybranego miesiąca kalendarzowego wspólnicy podejmą uchwałę o zakończeniu wykorzystywania pięciu lokali w działalności spółki X i wykreślą je z ewidencji środków trwałych spółki.
3. Uporządkowanie stanu w KW: W odniesieniu do trzech lokali stanowiących dotychczas współwłasność łączną wspólników spółki cywilnej (7E i 7F) zawarty zostanie akt notarialny porządkujący stan prawny – lokale te przejdą w klasyczną współwłasność ułamkową byłych wspólników po 1/2. W odniesieniu do lokali przy U3, U4, U4B wpisy w KW nie ulegną zmianie.
4. Ciągłość najmu bez przerwy gospodarczej: Od pierwszego dnia kolejnego miesiąca najem lokali będzie kontynuowany w sposób ciągły, nieprzerwany i bez zmiany przeznaczenia gospodarczego. Lokale nie będą wykorzystywane na cele osobiste, mieszkaniowe ani zwolnione z VAT. Najem nadal będzie wynajmem komercyjnym na cele działalności najemców, opodatkowanym VAT 23%.
5. Forma organizacyjna najmu po likwidacji spółki:
- Wynajmującymi będą A oraz B jako osoby fizyczne, będące zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT (zgłoszenia/aktualizacje VAT-R zostaną złożone przed pierwszym dniem kontynuacji najmu).
- A przed rozpoczęciem najmu w nowym modelu zamknie swoją dotychczasową jednoosobową działalność gospodarczą w CEIDG i zarejestruje się/pozostanie czynnym podatnikiem VAT wyłącznie w celu rozliczania odpłatnego najmu lokali użytkowych.
- B po likwidacji spółki nie będzie prowadził działalności gospodarczej w CEIDG i zarejestruje się jako czynny podatnik VAT wyłącznie na potrzeby najmu lokali.
- Żaden ze wspólników po likwidacji spółki X nie będzie prowadził działalności gospodarczej wpisanej do CEIDG w zakresie najmu lokali.
- Z dotychczasowymi najemcami zostaną podpisane aneksy do umów najmu regulujące zmianę wynajmującego, dane do fakturowania, numery kont oraz przejęcie rozliczeń kaucji.
6. Formalna likwidacja spółki X : Po krótkim okresie organizacyjnym (ok. 2 tygodnie od rozpoczęcia najmu przez osoby fizyczne) nastąpi formalna likwidacja spółki cywilnej X. Na dzień likwidacji spółka nie będzie posiadała żadnych środków trwałych.
7. Brak zamiaru szybkiej sprzedaży: Wspólnicy nie planują sprzedaży lokali po likwidacji spółki. Lokale mają w dalszym ciągu służyć długoterminowemu najmowi opodatkowanemu VAT 23%. Ewentualna sprzedaż mogłaby nastąpić dopiero w odległej przyszłości.
Pytania
1. Czy podjęcie przez wspólników uchwały o zakończeniu wykorzystywania pięciu lokali użytkowych w ramach spółki cywilnej X, wykreślenie ich z ewidencji środków trwałych spółki i kontynuowanie ich odpłatnego najmu przez wspólników jako osoby fizyczne poza spółką X (bez wpisu tego najmu do CEIDG, najem na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), spowoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) po stronie wspólników?
2. Czy formalna likwidacja spółki cywilnej X, dokonana po uprzednim wykreśleniu lokali z ewidencji środków trwałych i zakończeniu ich najmu w ramach spółki, spowoduje powstanie po stronie wspólników dodatkowego przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem PIT w związku z tymi lokalami?
3. Czy po likwidacji spółki X przychody z najmu lokali mogą być kwalifikowane przez A oraz B (działających poza CEIDG) do źródła przychodów „najem, podnajem, dzierżawa (...)’’, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, a nie jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT)?
4. Czy w przypadku podjęcia w przyszłości decyzji o sprzedaży lokali wycofanych uprzednio z ewidencji środków trwałych spółki cywilnej X, transakcja ta nie będzie generować przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), pod warunkiem że sprzedaż ta nastąpi po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym lokale zostały wycofane z ewidencji środków trwałych spółki X?
Państwa stanowisko w sprawie
W Państwa ocenie:
Ad. 1.
Zdaniem Wnioskodawców, czynność zakończenia wykorzystywania lokali użytkowych w działalności spółki cywilnej, wykreślenie ich z ewidencji środków trwałych oraz kontynuowanie ich najmu przez wspólników jako osoby fizyczne poza spółką nie wywołuje żadnych skutków podatkowych na gruncie podatku PIT i jest operacją całkowicie neutralną podatkowo. Wykreślenie składnika majątku z ewidencji środków trwałych spółki cywilnej i zaprzestanie jego wykorzystywania w tej spółce nie zostało wymienione w ustawie o PIT jako zdarzenie rodzące obowiązek podatkowy. Przychód po stronie wspólników powstałby dopiero w momencie ewentualnego odpłatnego zbycia takiego składnika majątku, a nie w momencie zakończenia jego wykorzystywania w spółce i wykreślenia z ewidencji środków trwałych.
Ad. 2.
Zdaniem Wnioskodawców, późniejsza formalna likwidacja spółki cywilnej X nie wywoła dodatkowych skutków w podatku PIT w odniesieniu do wycofanych wcześniej lokali.
W momencie likwidacji spółki lokale te nie będą już stanowiły jej środków trwałych (zostaną wycofane z ewidencji na koniec miesiąca poprzedzającego). Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej nie są przychody z tytułu otrzymania składników majątku w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną. Opodatkowaniu podlega dopiero ich ewentualne zbycie przed upływem terminów ustawowych. Likwidacja spółki cywilnej po wcześniejszym wykreśleniu nieruchomości z ewidencji jest zatem całkowicie neutralna podatkowo.
Ad. 3.
Zdaniem Wnioskodawców, po likwidacji spółki X przychody z najmu lokali mogą być rozliczane przez B i A w ramach najmu poza działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
To podatnik decyduje, czy posiadane nieruchomości chce wynajmować w ramach struktur prowadzonej działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu majątkiem (zgodnie z uchwałą NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21). Likwidacja spółki cywilnej oraz brak rejestracji działalności gospodarczej w CEIDG przez obydwu wspólników w zakresie najmu wprost przesądza, iż przychody te będą osiągane poza działalnością gospodarczą. Fakt, iż podatnicy zarejestrują się dla celów podatku VAT jako czynni podatnicy, nie wpływa na kwalifikację źródła przychodu na gruncie podatku PIT ze względu na całkowitą autonomię obu tych ustaw. Przychody te będą opodatkowane stawkami ryczałtu 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę (gdzie w przypadku współwłasności małżeńskiej zastosowanie znajdą odpowiednie limity ustawowe).
Ad. 4.
Zdaniem Wnioskodawców, ewentualna sprzedaż lokali po ich wycofaniu z ewidencji środków trwałych spółki cywilnej „A” nie będzie stanowiła przychodu z działalności gospodarczej (PIT), jeśli nastąpi po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym lokale zostały wycofane z działalności.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej jest również przychód z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności (środków trwałych), nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z działalności, o ile między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu wycofania a dniem ich zbycia nie upłynęło 6 lat. Sprzedaż dokonana po upływie tego okresu podlega całkowitemu zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady działania spółek cywilnych regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).
Zgodnie z art. 860 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów.
Podkreślam, że spółka cywilna nie jest odrębnym podmiotem prawa i stanowi wyłącznie stosunek zobowiązaniowy pomiędzy wspólnikami będącymi stronami umowy spółki cywilnej. Wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony w umowie spółki. Z uwagi na to, że spółka cywilna nie jest podmiotem prawa, nie przysługuje jej w związku z tym również zdolność do czynności prawnych, zdolność sądowa, ani procesowa.
Spółka cywilna nie jest również podatnikiem podatku dochodowego, a dochody tej spółki nie stanowią odrębnego przedmiotu opodatkowania. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody poszczególnych wspólników spółki cywilnej. Sposób opodatkowania dochodu z udziału w tej spółce uzależniony jest od cywilnoprawnego statusu danego wspólnika. Jeżeli wspólnikiem spółki cywilnej jest osoba fizyczna, to dochód z udziału w tej spółce będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 863 § 1 Kodeksu cywilnego:
Wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku.
Spółka cywilna nie posiada własnego majątku. W spółce tej właścicielami poszczególnych składników majątku pozostają wspólnicy spółki w ramach współwłasności łącznej. Współwłasność ta ma charakter bezudziałowy, a każdemu ze wspólników przysługują równe prawa do całego majątku.
Przepisy prawa nie zabraniają przeniesienia przez wspólników spółki cywilnej własności składników majątkowych wchodzących w skład ich majątku wspólnego do majątku odrębnego wspólników. Potwierdzeniem powyższego jest orzecznictwo Sądu Najwyższego: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt V CSK 132/07 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt II CK 267/03.
Przesunięcia takie podlegają jednak wszystkim regułom odnoszącym się do przenoszenia praw podmiotowych, zarówno gdy chodzi o treść, jak i formę dokonywanych czynności. Zatem wycofanie składnika ze spółki cywilnej sprowadza się do „przekształcenia” współwłasności łącznej tego składnika we współwłasność w częściach ułamkowych. W sytuacji, gdy wolą wspólników jest, aby określone prawo przestało być składnikiem majątku wspólnego, a stało się składnikiem majątku odrębnego lub majątków odrębnych, niezbędne jest dokonanie stosownej czynności prawnej.
Przechodząc na grunt ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) wskazuję, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychody udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Z kolei w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również, przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały wycofane z działalności, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku:
a) pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej,
b) otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną, wystąpieniem wspólnika z takiej spółki lub zmniejszeniem udziału kapitałowego w takiej spółce, z wyjątkiem składników majątku stanowiących udziały (akcje), papiery wartościowe, tytuły uczestnictwa w funduszach kapitałowych, pochodne instrumenty finansowe oraz składników majątku, w wyniku otrzymania których Rzeczpospolita Polska traci prawo do opodatkowania dochodów z ich odpłatnego zbycia,
– jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki albo zmniejszenie udziału kapitałowego w takiej spółce, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku:
a) pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie,
b) otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną, wystąpieniem wspólnika z takiej spółki lub zmniejszeniem udziału kapitałowego w takiej spółce, z wyjątkiem składników majątku stanowiących udziały (akcje), papiery wartościowe, tytuły uczestnictwa w funduszach kapitałowych, pochodne instrumenty finansowe oraz składników majątku, w wyniku otrzymania których Rzeczpospolita Polska traci prawo do opodatkowania dochodów z ich odpłatnego zbycia.
Odpłatne zbycie oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. W przypadku nieodpłatnego przekazania środków trwałych, w tym nieruchomości z majątku prowadzonej działalności gospodarczej na cele osobiste podatnika mamy jedynie do czynienia z przesunięciem składnika majątku z tej działalności do majątku prywatnego osoby prowadzącej działalność gospodarczą. Taka czynność nie będzie nosić cech odpłatnego zbycia. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku osobistego, dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na potrzeby osobiste nie powoduje powstania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Wycofanie całości lub części środków trwałych, w tym nieruchomości jest obojętne podatkowo.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że udział każdego ze wspólników w zyskach i stratach spółki wynosi po 50%. W związku z planowanym odpłatnym najmem lokali użytkowych wspólnicy będą czynnym podatnikiem VAT. Od dnia 16 stycznia 2024 r. przeważającym kodem PKD u wspólników w CEIDG jest 68.20.Z (wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Dalsze utrzymywanie struktury spółki cywilnej wyłącznie w celu obsługi najmu lokali nie ma dla wspólników uzasadnienia gospodarczego, co stanowi bezpośrednią przyczynę decyzji o całkowitej likwidacji spółki. Planowane działania wynikają wyłącznie z przyczyn organizacyjno-ekonomicznych i nie mają na celu unikania opodatkowania. W okresie generowania zysków z działalności budowlanej spółka zakupiła ze środków wypracowanych w ramach spółki pięć lokali użytkowych/niemieszkalnych. Celem zakupu nie był obrót nieruchomościami, działalność deweloperska ani zawodowe zarządzanie nieruchomościami. Celem było bezpieczne ulokowanie środków wypracowanych przez spółkę w majątek trwały o charakterze inwestycyjnym, stanowiący długoterminowe zabezpieczenie finansowe wspólników i ich rodzin na przyszłość. Niezależnie od zapisów w KW, wszystkie lokale były traktowane jako składniki majątku wykorzystywane w działalności opodatkowanej spółki. Wszystkie lokale są wynajmowane długoterminowo na cele działalności gospodarczej najemców z VAT 23%. Przed zakończeniem najmu w spółce wszystkie środki trwałe związane z dawną działalnością budowlaną (sprzęt, samochód) zostaną sprzedane na rzecz podmiotów trzecich z opodatkowaniem VAT 23% i wykreślone z ewidencji spółki. Z ostatnim dniem wybranego miesiąca kalendarzowego wspólnicy podejmą uchwałę o zakończeniu wykorzystywania pięciu lokali w działalności spółki i wykreślą je z ewidencji środków trwałych spółki.
Lokale wprowadzono do ewidencji środków trwałych spółki i poddawano amortyzacji. Dwa lokale są ujawnione w KW jako współwłasność po 1/2 dwóch małżeństw w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Pozostałe lokale są ujawnione w KW jako objęte wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej. W odniesieniu do trzech lokali stanowiących dotychczas współwłasność łączną wspólników spółki cywilnej zawarty zostanie akt notarialny porządkujący stan prawny – lokale te przejdą w klasyczną współwłasność ułamkową byłych wspólników po 1/2. W odniesieniu do dwóch lokali wpisy w KW nie ulegną zmianie. Po krótkim okresie organizacyjnym (ok. 2 tygodnie od rozpoczęcia najmu przez osoby fizyczne) nastąpi formalna likwidacja spółki cywilnej. Na dzień likwidacji spółka nie będzie posiadała żadnych środków trwałych.
Od pierwszego dnia kolejnego miesiąca najem lokali będzie kontynuowany w sposób ciągły, nieprzerwany i bez zmiany przeznaczenia gospodarczego. Lokale nie będą wykorzystywane na cele osobiste, mieszkaniowe ani zwolnione z VAT. Najem nadal będzie wynajmem komercyjnym na cele działalności najemców, opodatkowanym VAT 23%. Wynajmującymi będą Państwo jako osoby fizyczne, będące zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT. Żaden ze wspólników po likwidacji spółki nie będzie prowadził działalności gospodarczej wpisanej do CEIDG w zakresie najmu lokali. Z dotychczasowymi najemcami zostaną podpisane aneksy do umów najmu regulujące zmianę wynajmującego, dane do fakturowania, numery kont oraz przejęcie rozliczeń kaucji.
Wspólnicy nie planują sprzedaży lokali po likwidacji spółki. Lokale mają w dalszym ciągu służyć długoterminowemu najmowi opodatkowanemu VAT 23%. Ewentualna sprzedaż mogłaby nastąpić dopiero w odległej przyszłości.
Przy uwzględnieniu powyższego, jeśli planowane wycofanie pięciu lokali użytkowych z dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej i przekazanie ich do majątku prywatnego wspólników spółki cywilnej, nie będzie nosić w istocie cech odpłatnego zbycia, to ww. wycofanie nie spowoduje powstania przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czynność ta nie będzie bowiem wiązała się z odpłatnym zbyciem środka trwałego, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego, po Państwa (wspólników) stronie nie dojdzie do powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym, podjęcie przez wspólników uchwały o zakończeniu wykorzystywania pięciu lokali użytkowych w ramach spółki cywilnej X, wykreślenie ich z ewidencji środków trwałych spółki i kontynuowanie ich odpłatnego najmu przez wspólników jako osoby fizyczne poza spółką (bez wpisu tego najmu do CEIDG, najem na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych po Państwa (wspólników) stronie.
Również formalna likwidacja spółki cywilnej, dokonana po uprzednim wykreśleniu lokali z ewidencji środków trwałych i zakończeniu ich najmu w ramach spółki, nie spowoduje powstania po stronie wspólników dodatkowego przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (w odniesieniu do tych lokali).
Natomiast w sytuacji podjęcia w przyszłości decyzji o sprzedaży lokali wycofanych uprzednio z ewidencji środków trwałych spółki cywilnej, transakcja ta będzie generować przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), wyłącznie w sytuacji gdy ich odpłatne zbycie nastąpi przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym lokale te zostały wycofane z działalności (z ewidencji środków trwałych spółki).
W odniesieniu do planowanego przez Państwa oddania lokali (przeniesionych do majątku prywatnego) w najem oraz opodatkowania go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako najem prywatny wskazuję, co następuje.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Państwa wątpliwość dotyczy kwestii, czy po rozwiązaniu Spółki cywilnej i przeniesieniu pięciu lokali użytkowych do majątków osobistych mogą je Państwo oddać w najem prywatny i opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Przychody z najmu pięciu lokali użytkowych, w związku z wycofaniem ich z działalności gospodarczej Spółki cywilnej do Państwa majątków osobistych i późniejszej likwidacji Spółki, uzyskiwane będą przez Państwa w ramach tzw. najmu prywatnego. Tym samym, mogą Państwo zakwalifikować ten przychód do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonano wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będą zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo