Podatnik jest rolnikiem, czynnym podatnikiem VAT, prowadzi również jednoosobową działalność gospodarczą w gastronomii. W 2018 roku zawarł umowę dzierżawy gruntu rolnego ze spółką z o.o., która wybudowała na nim farmę fotowoltaiczną. Umowa przewiduje czynsz płatny raz w roku oraz obowiązek dzierżawcy do pokrywania podatku od…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 7 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest rolnikiem, prowadzi gospodarstwo rolne, jest czynnym podatnikiem VAT. Jednocześnie, oprócz gospodarstwa rolnego, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie PKD 56.11.Z czyli restauracje i inne placówki gastronomiczne (wesela, komunie, imprezy integracyjne).
20.08.2018 r. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej o powierzchni (…) ha, położonej na terenie gminy A, ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Dzierżawca”). Na dzierżawionym gruncie dzierżawca, zgodnie z umową, wybudował i eksploatuje elektrownię fotowoltaiczną wraz z infrastrukturą techniczną. W 2021 r. Dzierżawca uruchomił inwestycję.
Zgodnie z umową, Wnioskodawcy z tytułu umowy należy się wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz w roku. Ponadto, strony umowy wyraźnie uzgodniły, że poza czynszem dzierżawnym, Dzierżawca zobowiązał się ponosić także koszty wszelkich podatków oraz opłat publicznoprawnych, w tym podatku od nieruchomości, obciążających dzierżawione powierzchnie gruntu. Zwrot kwot odpowiadających podatkowi od nieruchomości ma następować w ciągu 14 dni od momentu dostarczenia Dzierżawcy kopii decyzji naliczającej ten podatek.
Wydzierżawione grunty są wyłączone z działalności rolniczej (ze względu na zmianę przeznaczenia). Nie są i nie były również wykorzystywane w żaden sposób do prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Wydzierżawione są w ramach najmu prywatnego. Przychód uzyskany z dzierżawy ww. gruntu Wnioskodawca opodatkowuje w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jako Wydzierżawiający wystawia faktury VAT dokumentujące czynsz oraz osobne faktury dokumentujące podatek od nieruchomości. Na fakturach VAT stosowana jest stawka 23%.
Pytanie
Czy kwota zwracanego Wnioskodawcy przez Dzierżawcę, zgodnie z zawartą umową, podatku od nieruchomości w zakresie dotyczącym obszaru stanowiącego przedmiot dzierżawy (gruntu) podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, obowiązany jest on odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy wyłącznie od kwoty czynszu dzierżawnego ustalonej w umowie dzierżawy natomiast kwota stanowiąca zwrot kosztu podatku od nieruchomości nie stanowi przychodu podatkowego podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.
Wnioskodawca zawarł umowę na dzierżawę gruntu rolnego, do którego zastosowanie znajduje art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego. Przez umowę dzierżawy zobowiązał się oddać dzierżawcy swój grunt do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a dzierżawca zobowiązał się płacić umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
Odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 843): Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, ze zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego.
Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego w ramach dzierżawy niestanowiącej pozarolniczej działalności gospodarczej nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.
Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu dzierżawy nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, decyzja na podatek od nieruchomości musi być wystawiona na właściciela gruntu, co oznacza, że firma, która dzierżawi teren pod farmę fotowoltaiczną, nie może być płatnikiem podatku od dzierżawionej nieruchomości.
Może natomiast pokrywać koszty związane z tym podatkiem poprzez Wnioskodawcę – właściciela gruntu, który jest płatnikiem tego podatku. Otrzymana od dzierżawcy kwota podatku nie jest dla Wnioskodawcy przysporzeniem majątkowym. Jako wydzierżawiający, Wnioskodawca pełni jedynie, w zakresie uiszczania tego podatku, rolę pośrednika między dzierżawcą a gminą.
Istotą przychodu podatkowego jest realny, trwały i definitywny charakter przysporzenia majątkowego, tj. taki, w którym ostatecznie powiększone zostają aktywa Wnioskodawcy. Bez wątpienia czynsz dzierżawny jest przysporzeniem realnym, definitywnym i ostatecznym. Natomiast za przysporzenie o charakterze realnym i ostatecznym w żadnym wypadku nie można uznać zwrotu kwoty z tytułu opłacenia podatku od nieruchomości.
Podsumowując – kwota stanowiąca równowartość podatku od nieruchomości otrzymywana od dzierżawcy, nie stanowi dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach opisanej we wniosku dzierżawy powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Przychodem Wnioskodawcy, od którego zapłacić zryczałtowany podatek, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawnego, a więc wynagrodzenia za oddanie gruntu w dzierżawę.
Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają interpretacje podatkowe Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydane w indywidualnych sprawach, np.:
- z 26 września 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.622.2024.1.MM,
- z 13 lutego 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.842.2023.2.AA,
- z 3 października 2023 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.713.2023.3.MS2,
- z 24 listopada 2025 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.790.2025.1.DJD.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.
Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680).
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w art. 2 ust. 1a i w art. 6 ust. 1a odwołuje się do pojęcia „przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu) oraz pieniądze i wartości pieniężne (...) z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu)”.
Zatem podstawą przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Powołany art. 6 ust. 1a traktuje ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem. W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że zgodnie z umową, z tytułu umowy należy się Panu wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz w roku. Ponadto, strony umowy wyraźnie uzgodniły, że poza czynszem dzierżawnym, Dzierżawca zobowiązał się ponosić także koszty wszelkich podatków oraz opłat publicznoprawnych, w tym podatku od nieruchomości, obciążających dzierżawione powierzchnie gruntu.
W odniesieniu do opłaty związanej z nieruchomością obejmującą podatek od nieruchomości wskazuję, że co do zasady opłata ta nie mieści się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
W konsekwencji powyższego, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że kwota zwracanego Panu przez Dzierżawcę (zgodnie z zawartą umową) podatku od nieruchomości w zakresie dotyczącym obszaru stanowiącego przedmiot dzierżawy (gruntu) nie stanowi dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo