Termin opłacania ryczałtu z tytułu najmu prywatnego (nieruchomości w USA) oraz moment powstania przychodu z tego tytułu.
Podatnik, będący polskim rezydentem podatkowym, wynajmuje dwa mieszkania w USA za pośrednictwem amerykańskiej firmy zarządzającej. Firma ta gromadzi przychody z najmu na swoim technicznym rachunku bankowym. Podatnik może wypłacić środki na swoje konto, ale dotychczas tego nie zrobił. Nie posiada miesięcznych informacji o przychodzie, otrzymuje jedynie roczne zestawienie podatkowe.…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 20 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 15 czerwca 2026 r. (wpływ 15 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W myśl art. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest Pan rezydentem Polski. W Stanach Zjednoczonych Ameryki posiada Pan dwa mieszkania, które wynajmuje w celach zarobkowych. Obsługę wynajmu tych mieszkań prowadzi amerykańska firma zewnętrzna, która pobiera od najemców opłaty za ich użytkowanie. Firma ta prowadzi również rozliczenia z tytułu bieżących kosztów utrzymania wynajmowanych nieruchomości typu naprawy i remonty. Zarówno przychody z tytułu najmu mieszkań, jak i koszty ich utrzymania rozliczane są na technicznym rachunku bankowym należącym do tejże firmy.
W celu otrzymania środków pochodzących z najmu mieszkań, powinien Pan złożyć zlecenie wypłaty na swój rachunek bankowy. Do tej pory nie składał Pan takiego zlecenia, wszystkie środki znajdują się w dalszym ciągu na technicznym rachunku bankowym należącym do amerykańskiej firmy prowadzącej obsługę najmu.
Na koniec roku podatkowego otrzymuje Pan podatkowe rozliczenie roczne, które sporządzane jest na Pana zlecenie przez amerykańskie biuro rachunkowe. Rozliczenie to wysyłane jest również do amerykańskiego urzędu skarbowego (posiada Pan amerykański identyfikator podatkowy), a należny podatek opłacany jest z technicznego konta amerykańskiej firmy obsługującej wynajem mieszkań. Na podstawie otrzymanego z USA rocznego rozliczenia podatkowego, rozlicza Pan zryczałtowany podatek od przychodów z najmu składając zeznanie podatkowe PIT-28.
W myśl umowy o uniknięciu podwójnego opodatkowania pomiędzy Polską a USA i ustawy o zasadach podwójnego opodatkowania, płacąc podatek od przychodów z najmu w Polsce, odlicza Pan podatek opłacony w USA. Ponieważ nie posiada Pan informacji o miesięcznym przychodzie z tytułu najmu mieszkań oraz nie dysponuje tymi środkami, nie wpłaca Pan na rachunek polskiego urzędu skarbowego miesięcznych zaliczek od przychodu z najmu. Podatek opłaca Pan w Polsce w trybie rocznym na podstawie informacji otrzymanej z amerykańskiego biura podatkowego i składanego rozliczenia PIT-28 w Polsce do dnia 30 kwietnia każdego roku po zakończeniu roku podatkowego.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że opisana we wniosku działalność odbywa się w ramach wynajmu prywatnego. Posiadane nieruchomości nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej. Ponadto poinformował Pan, iż są one wyłącznie Pana własnością.
Pytanie
Czy roczny tryb opłacania w Polsce zryczałtowanego podatku od przychodów z najmu nieruchomości położonej w USA jest prawidłowy z uwagi na brak bieżących informacji o wysokości przychodu oraz brak możliwości dysponowania tymi środkami?
Pana stanowisko w sprawie
Uważa Pan, iż roczny tryb opłacania w Polsce zryczałtowanego podatku od przychodów z najmu nieruchomości położonej w USA jest prawidłowy z uwagi na brak bieżących informacji o wysokości przychodu oraz brak możliwości dysponowania tymi środkami.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
W myśl art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Ustalenie miejsca zamieszkania podatnika decyduje o zakresie ciążącego na nim obowiązku podatkowego. Inaczej mówiąc, od miejsca zamieszkania zależy, czy podatnik podlega nieograniczonemu, czy ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Nieograniczonym obowiązkiem podatkowym objęci są podatnicy, którzy w Polsce mają miejsce zamieszkania. Podlegają oni obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów.
Odnosząc się do przychodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości położonej w USA, konieczne jest zastosowanie przepisów umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej, a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisanej w Waszyngtonie 8 października 1974 r. (Dz. U. z 1976 r. Nr 31 poz. 178; dalej umowa polsko-amerykańska).
W myśl art. 7 ust. 1 umowy polsko-amerykańskiej:
Dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Dla celów niniejszej Umowy odsetki od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości.
Sformułowanie, iż dochód ten „może” być opodatkowany nie zezwala na dowolne wybranie państwa, w którym dochód ten ma zostać opodatkowany. Należy wyjaśnić, że użycie w tym przepisie słowa „mogą być opodatkowane” oznacza, że przychody o których w nim mowa, są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Innymi słowy przepis ten oznacza, iż dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania lub siedzibę, to podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa.
Oznacza to, że dochód osoby posiadającej miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce z tytułu najmu nieruchomości położonej w Stanach Zjednoczonych podlega opodatkowaniu zarówno w państwie rezydencji, tj. w Polsce oraz w państwie położenia majątku będącego źródłem dochodu, czyli w Stanach Zjednoczonych.
W świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i umowy polsko-amerykańskiej o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody z najmu nieruchomości położonych w USA przez osobę zamieszkałą w Polsce podlegają opodatkowaniu również w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania przychodów/dochodów z poszczególnych źródeł.
I tak, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, stanowi, że:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:
- otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo
- postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.
Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Jednocześnie wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, które są ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Nie mieszczą się także w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Natomiast kwoty prowizji i opłat, które pobiera firma zewnętrzna obsługująca wynajem nieruchomości są dla Pana kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z pośrednictwem firmy w wynajmie mieszkania. Kwota ta stanowi odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu mieszkania.
Wskazane przez Pana rozliczenia z tytułu bieżących kosztów utrzymania wynajmowanych nieruchomości typu naprawy i remonty (które prowadzi amerykańska firma zewnętrzna) nie pomniejszą tych przychodów, ponieważ – stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.
Podkreślam, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu nierealizowanego w ramach działalności gospodarczej jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym zapłata czynszu przez korzystającego z mieszkania generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Z opisu sprawy wynika, że zarówno przychody z tytułu najmu mieszkań, jak i koszty ich utrzymania rozliczane są na technicznym rachunku bankowym należącym do amerykańskiej firmy zewnętrznej. W celu otrzymania środków pochodzących z najmu mieszkań, powinien Pan złożyć zlecenie wypłaty na swój rachunek bankowy. Do tej pory nie składał Pan takiego zlecenia, wszystkie środki znajdują się w dalszym ciągu na technicznym rachunku bankowym należącym do amerykańskiej firmy prowadzącej obsługę najmu. Ponieważ nie posiada Pan informacji o miesięcznym przychodzie z tytułu najmu mieszkań oraz nie dysponuje tymi środkami, nie wpłaca Pan na rachunek polskiego urzędu skarbowego miesięcznych zaliczek od przychodu z najmu.
Z całokształtu opisu stanu faktycznego wynika zatem, że przychody z tytułu najmu mieszkań, znajdują się na technicznym rachunku bankowym należącym do amerykańskiej firmy zewnętrznej. W celu otrzymania środków pochodzących z najmu mieszkań, powinien Pan złożyć zlecenie wypłaty na swój rachunek bankowy.
Z powyższego wynika, że środki uzyskane z najmu nieruchomości zostały postawione do Pana dyspozycji. Względem tego przychodu podjął Pan decyzję (zadysponował Pan tymi środkami), że nie składa Pan wniosku o ich wypłatę na swój rachunek bankowy.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.
Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.
Uzupełniająco wskazuję na przepis art. 21 ust. 1c ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu.
Na podstawie art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatnicy są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie według ustalonego wzoru o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym; zeznanie złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Zatem podatnik uzyskujący przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, ma obowiązek wpłaty ryczałtu do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu z najmu (z możliwością rozliczania w formie kwartalnej). Rozliczenia rocznego dokonuje się na formularzu PIT-28 składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Cała kwota czynszu z najmu prywatnego (bez pomniejszenia go o koszty jego uzyskania) stanowi dla Pana – jako wynajmującego przychód do opodatkowania. Do tak ustalonych przychodów zastosowanie znajdzie stawka ryczałtu 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Ze stosowania powyższych uregulowań nie zwalnia Pana brak bieżących informacji o wysokości przychodu oraz fakt, że nie składa Pan wniosku o wypłatę przychodu na Pana rachunek bankowy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo