Gmina, czynny podatnik VAT, planuje sprzedaż prawa użytkowania wieczystego trzech działek (nr 1, 2, 3) położonych w miejscowości ... . Działki są niezabudowane, z tym że przez działkę nr 3 przebiegają sieci wodociągowa, energetyczna i kanalizacyjna, które są własnością Gminy i nie będą przedmiotem sprzedaży. Dla działek nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:
- prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek: nr 1 i nr 2,
- oraz nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 3.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 stycznia 2026r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, nr 2 i nr 3.
Uzupełnili Państwo wniosek – w odpowiedzi na wezwanie – 5 lutego 2026 r. (data wpływu) i 14 kwietnia 2026 r. (data wpływu 16 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina … jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, składa co miesiąc deklarację VAT-7.
Gmina … zamierza sprzedać w drodze przetargu nieruchomość - prawo użytkowania wieczystego trzech działek o łącznej powierzchni: … ha, położonych w … przy Osiedlu … (Gmina …, powiat …, województwo …), oznaczonych w ewidencji gruntów jako:
- działka nr 1 o powierzchni … ha,
- działka nr 2 o powierzchni … ha,
- działka nr 3 o powierzchni … ha,
dla których Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW ….
Rodzaj użytku gruntowego według ewidencji gruntów:
działka nr 1 - RV, RVI, działka nr 2 - RVI, działka nr 3 - LsVI, RVI.
Działki gruntu stanowią własność Skarbu Państwa, w użytkowaniu wieczystym Gminy … do dnia ….12.2089 r.
Nieruchomość zlokalizowana jest w południowo-zachodniej części miasta …, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomość posiada kształt o konfiguracji nieregularnej. Teren nieruchomości jest równy. Przez teren działki nr 3 przebiega sieć wodociągowa, sieć energetyczna i sieć kanalizacyjna, zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1.
Obecnie nieruchomość jest niezagospodarowana, stanowi odłogowany grunt.
Przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania: działki nr ewid. 1, 2 i 3 położone w obrębie …, Gmina … nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie trzy działki znajdują się w obszarze funkcjonalnym MU - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, zgodnie z uchwałą nr … Rady Gminy i Miasta w … z dnia … sierpnia 2014 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta ….
Dla ww. działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Działki 1, 2 i 3 znajdują się w obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji, wyznaczonym uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 29 września 2023 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji Gminy …. Rada Miejska w … nie ustanowiła na rzecz gminy prawa pierwokupu do ww. nieruchomości ani nie ustanowiła na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Gmina … nie korzystała z prawa do odliczeń, nigdy nie poniosła też żadnych nakładów na te nieruchomości.
Na pytania Organu:
1) Czy nabycie prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, nr 2 i nr 3 nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT czy niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem i czy transakcja ta była udokumentowana fakturą VAT z wykazaną kwotą podatku VAT?
2) Czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem prawa użytkowania wieczystego ww. działek nr1, nr 2 i nr 3?
3) Czy działki nr 1 i nr 2 są niezabudowane?
4) Czy są Państwo właścicielem sieci wodociągowej, sieci energetycznej i sieci kanalizacyjnej przebiegających przez działkę nr 3?
5) Czy ww. sieci: wodociągowa, energetyczna i kanalizacyjna, przebiegające przez działkę nr 3 będą przedmiotem sprzedaży?
6) Jeśli ww. sieci są Państwa własnością i będą objęte transakcją sprzedaży na rzecz Nabywcy, to należy wskazać, czy ww. sieci spełniają definicję budowli w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?
W sytuacji, gdy sieci: wodociągowa, energetyczna i kanalizacyjna, przebiegające przez działkę nr 3 są Państwa własnością i będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy oraz spełniają definicję budowli w rozumieniu przepisów Prawo budowlane, proszę wskazać:
a) czy ww. sieci są trwale związane z gruntem?
b) kiedy ww. sieci zostały oddane do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.
c) czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. sieci w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę.
d) kiedy nastąpiło zajęcie do używania ww. sieci? Należy wskazać dokładną datę.
e) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. sieci a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
f) czy Państwa Gmina ponosiła wydatki na ulepszenie ww. budowli, w stosunku do których przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego?
g) w jakim okresie Państwa Gmina ponosiła wydatki na ulepszenie budowli?
h) czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budowli?
Jeżeli odpowiedź na pytanie h) jest twierdząca, to należy wskazać:
i) kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budowli po ulepszeniu?
j) czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budowli?
k) jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budowli po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?
l) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynął okres dłuższy niż 2 lata?
odpowiedzieli Państwo:
1) nabycie prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, nr 2 i nr 3 nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT;
2) brak stosownych dokumentów, aby stwierdzić czy przysługiwało prawo do odliczenia podatku;
3) działki nr 1 i nr 2 są niezabudowane;
4) Gmina jest właścicielem sieci wodociągowej, sieci energetycznej i sieci kanalizacyjnej przebiegających przez działkę nr 3;
5) ww. sieci nie będą przedmiotem sprzedaży;
6) w związku z tym, że sieci nie będą przedmiotem sprzedaży, nie ma podstaw do odpowiedzi na to pytanie.
Pytanie
Czy Gmina … może skorzystać ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości - prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości niezabudowanej?
Państwa stanowisko w sprawie
(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniach wniosku) W interpretacji opierają się Państwo się na treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, który to podaje, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W poprzednim opisie sprawy brali Państwo pod uwagę to, iż wszystkie trzy działki znajdują się w obszarze funkcjonalnym MU - tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej, zgodnie z uchwałą nr … Rady Gminy i Miasta w … z dnia … sierpnia 2014 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta …. Analizując jednak zapisy zawarte w art. 2 pkt 33 ustawy, widzą Państwo wyraźnie, że przez tereny budowlane - w myśl art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W powołanych przepisach nie ma mowy o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gdyż nie jest to akt prawa miejscowego, a jedynie dokument określający politykę przestrzenną gminy, a tym samym nie biorą go Państwo go pod uwagę w rozstrzygnięciu, czy sprzedaż gruntów zwalnia się od podatku czy też nie.
Dla ww. działek Gmina … nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dla działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a zatem w myśl rozumienia ustawy działki przeznaczone przez Gminę do sprzedaży nie są terenami budowlanymi.
Doprecyzowując własne stanowisko wskazali Państwo, że Gmina … może skorzystać ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości działek będących przedmiotem wniosku.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku, jest:
- prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek: nr 1 i nr 2,
- oraz nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 3.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Według art. 7 ust. 1 ustawy:
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W świetle art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.
Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zgodnie z którym:
Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.
Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).
Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153 ze zm.):
Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.
Jak stanowi art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Planują Państwo sprzedaż w drodze przetargu prawa użytkowania wieczystego trzech działek o łącznej powierzchni: … ha, położonych w … przy Osiedlu … (Gmina …, powiat …, województwo …), oznaczonych w ewidencji gruntów jako:
- działka nr 1 o powierzchni … ha,
- działka nr 2 o powierzchni … ha,
- działka nr 3 o powierzchni … ha.
Działki nr 1 i nr 2 są niezabudowane, natomiast przez działkę nr 3 przebiegają sieci: wodociągowa, energetyczna i kanalizacyjna, których Gmina jest właścicielem. Działki te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i dla tych działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Sieci nie będą przedmiotem sprzedaży.
Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, nr 2 i nr 3 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od podatku VAT.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności należy wskazać, że sprzedaż przez Gminę prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, nr 2 i nr 3 będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), nie będzie bowiem wykonywana w ramach zadań publicznych. W odniesieniu do dostawy prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, nr 2 i nr 3 nie będą Państwo działać jako organ władzy publicznej, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy. Dokonując odpłatnego zbycia ww. działek, będą Państwo działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. Wobec tego, powyższa czynność w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W świetle art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Jak Państwo wskazali działki nr 1, nr 2 i nr 3 położone w obrębie …, Gmina … nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto dla ww. działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
W związku z powyższym, działki o nr 1 i nr 2 pozostają terenem niezabudowanym o przeznaczeniu innym niż budowlane, co oznacza, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 i nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W konsekwencji Państwa stanowisko w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek: nr 1 i nr 2 uznałem za prawidłowe.
Natomiast w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 3, przez którą przebiegają sieci, tj. sieć: wodociągowa, energetyczna i kanalizacyjna, będące własnością Gminy, mimo że ww. sieci nie będą przedmiotem sprzedaży, w pierwszej kolejności należy ocenić, czy przedmiotem transakcji będzie dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego czy gruntu niezabudowanego.
Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) przez obiekt budowlany należy rozumieć:
Budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy przez pojęcie budowli należy rozumieć:
Każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy, przez pojęcie obiektu liniowego należy rozumieć:
Obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
Zgodnie z art. 47 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
W myśl art. 48 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Zatem, skoro sieć wodociągowa, sieć energetyczna i sieć kanalizacyjna nie będą przedmiotem sprzedaży, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotem dostawy w przypadku dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 3 będzie tylko grunt.
W analizowanym przypadku przebiegające przez działkę nr 3 sieci: wodociągowa, energetyczna i kanalizacyjna są budowlami w świetle ustawy Prawo budowlane, w związku z tym działka ta stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego tej działki zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Zatem działka nr 3, na której znajdują się ww. budowle, nawet niebędące przedmiotem dostawy, powoduje, że nie mamy do czynienia z gruntem niezabudowanym, zatem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie ma zastosowania.
Podsumowując, stwierdzam, że dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 3, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.
Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania dostawy ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak wynika z opisu sprawy nabycie prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, nr 2 i nr 3 nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz obecnie nieruchomość jest niezagospodarowana, stanowi odłogowany grunt.
W związku z tym działka nr 3 nie była wykorzystywana przez Państwa wyłącznie na cale działalności zwolnionej.
Tym samym, nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie prawa użytkowania tej działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Podsumowując, sprzedaż prawa użytkowania działki nr 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Tym samym, Państwa stanowisko w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 3, należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo