Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.1044.2025.1.ŻR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że w związku ze sprzedażą lokalu należącego do Nowej Właścicielki nie wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• uznania, że w związku ze sprzedażą lokalu należącego do Nowej Właścicielki nie wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy

• możliwości uzyskiwania informacji do zastosowania zwolnienia od Nowej Właścicielki,
• zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży lokalu.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce … sp.j. (dalej Dłużnik …) w sprawie Km … . Przedmiotem egzekucji jest lokal w … ul. … nr … (dalej lokal …), dla którego Sąd Rejonowy w … IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW … (…). Lokal ten jest usytuowany w budynku, który został wybudowany przez Dłużnika … w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w roku 2014. Lokal będący przedmiotem wniosku znajduje się w budynku wielolokalowym z przeznaczeniem na apartamenty wczasowo/mieszkaniowe. Lokal ma status lokalu mieszkalnego, na który składają się: pokój z aneksem kuchennym, sypialnia, garderoba, korytarz, łazienka - o łącznej powierzchni 60,24 m². Odrębna własność lokalu została ustanowiona na rzecz … w dniu 15.09.2015 roku. Obecnie właścicielem nieruchomości jest … (dalej: Nowa Właścicielka), która nabyła ten lokal od Dłużnika w dniu 9.10.2015 roku w związku z realizacją roszczenia wynikającego z uprzednio zawartej z Dłużnikiem … umowy deweloperskiej. Lokal jest wykończony, posiada na ścianach tynki cementowo-wapienne, na podłodze są panele, stolarka wewnętrzna jest w bardzo dobrym stanie technicznym, okna – PCV, w łazience znajduje się glazura, kabina prysznicowa. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania egzekucyjnego stwierdził, iż stan techniczno-użytkowy lokalu jest bardzo dobry. W toku oględzin przeprowadzonych w dniu 8 grudnia 2023 roku stwierdzono, że lokal jest umeblowany i użytkowany.

Komornik zadał w grudniu 2023 roku Nowej Właścicielce pytania, które wraz z odpowiedziami są przedstawione niżej:

1)  Czy przedmiotowy lokal został nabyty do majątku prywatnego do wykorzystania go wyłącznie w celach (mieszkaniowych, rekreacyjnych), czy w celu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, która obejmuje także tzw. najem prywatny oraz wynajmowanie lokalu na krótkie pobyty (tzw. najem turystyczny lub krótkoterminowy).

Odp. Lokal został nabyty do majątku prywatnego wyłącznie w celach osobistych.

2)  Czy lokal był/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywany przez nowego właściciela w tak rozumianej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), w tym czy jest wynajmowany na długie lub krótkie okresy?

Odp. Lokal nigdy nie był wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, właściciel Lokalu nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie sposób obecnie wskazać, czy w przyszłości właściciel nie rozpocznie prowadzenia działalności gospodarczej.

3)  Czy lokal stanowił/stanowi/będzie stanowił składnik majątkowy działalności gospodarczej właściciela lokalu lub czy jest wykorzystywany do wynajmowania? Czy został on wprowadzony do środków trwałych zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym lub do wykazu środków trwałych zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Odp. Lokal nigdy nie stanowił i obecnie nie stanowi składnika majątkowego w działalności gospodarczej. Właściciel Lokalu nie prowadzi działalności gospodarczej, więc i Lokal nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych w działalności.

4)  Czy właściciel lokalu z tytułu prowadzenia działalności, o której mowa powyżej (w tym także do wynajmowania w ramach tzw. najmu prywatnego) był/jest/będzie zarejestrowanym czynnym podatkiem VAT, tj. czy rozlicza podatek VAT z tytułu wykorzystywania lokalu do jakichkolwiek czynności.

Odp. Właściciel Lokalu nie prowadzi działalności gospodarczej, więc nie był i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Nie sposób obecnie wskazać, czy w przyszłości właściciel Lokalu nie rozpocznie prowadzenia działalności gospodarczej i nie zostanie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.

5)  W jaki sposób lokal był/jest/będzie wykorzystywany przez właściciela lokalu od momentu jego nabycia do momentu jego zbycia w postępowaniu egzekucyjnym (czy były to czynności opodatkowane podatkiem VAT, zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, chodzi tutaj także o wynajmowanie lokalu)? Prosimy o szczegółową odpowiedź.

Odp. Lokal pozostaje w dyspozycji właściciela Lokalu i nie zamierza on go sprzedawać, stąd też nie sposób odpowiedzieć na pytanie, jak Lokal będzie wykorzystywany do momentu jego zbycia. Lokal obecnie jest wykorzystywany w celach rekreacyjnych.

6)  Czy lokal był/jest/będzie udostępniany przez właściciela lokalu osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to:

a)  na podstawie jakiej umowy?

b)  czy były to umowy odpłatne, czy nieodpłatne?

c)  na jaki okres zostały zawarte te umowy (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

Odp. Lokal nie jest udostępniany przez właściciela na podstawie umów cywilnoprawnych osobom trzecim. Uczestnik nie wie, co przyniesienie przyszłość.

7)  Czy właściciel kupując lokal miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w cenie lokalu? Prawo to powstaje wtedy, gdy lokal został nabyty w celu jego wynajmowania (także w tzw. najmie prywatnym) albo do prowadzenia w nim działalności gospodarczej albo wykorzystując go w takiej działalności – jeżeli te czynności powodują opodatkowanie podatkiem VAT.

Odp. Jak już zostało wskazane, właściciel Lokalu nie prowadzi działalności gospodarczej, a Lokal został zakupiony do majątku prywatnego w celach osobistych, wobec czego właściciel Lokalu nie odliczał podatku VAT, ponieważ nie miał do tego prawa.

8)  Czy właściciel lokalu ponosił/poniesie nakłady lub dokonał/dokona działań, które zwiększały/zwiększą wartość bądź atrakcyjność lokalu? Jeśli tak, to jakie dokładnie były/będą to nakłady/działania? Kiedy zostały one zakończone? Prosimy o szczegółową odpowiedź.

Odp. Nie uzyskano jasnej odpowiedzi na to pytanie, jednak z oględzin oraz z operatu wynika, że w lokalu nie były wykonywane żadne prace o charakterze ulepszenia, które zwiększałoby wartość początkową lokalu.

9)  Czy wydatki na nakłady, o których mowa w pytaniu nr 8 przekroczyły 30% ceny zakupu lokalu powiększonej o koszty notarialne poniesione przy zakupie lokalu?

Odp. Właściciel wyjaśnił, iż nie posiada wiedzy z zakresu prawa podatkowego i nie zna odpowiedzi na to pytanie, jednak z oględzin oraz z operatu wynika, że w lokalu nie były wykonywane żadne prace o charakterze ulepszenia, które zwiększałoby wartość początkową lokalu.

10)  Jeżeli właściciel ponosił wydatki, o których mowa w pytaniu nr 8, a ich wartość przekroczyła 30% zapłaconej ceny (wraz opłatami notarialnymi), to czy po zakończeniu tych nakładów lokal był używany przez właściciela albo osoby trzecie. Czy od rozpoczęcia używania lokalu po zakończeniu tych nakładów do dnia udzielenia odpowiedzi na to pytanie minęły 24 miesiące?

Odp. Właściciel wyjaśnił, iż nie posiada wiedzy z zakresu prawa podatkowego i nie zna odpowiedzi na pytanie, jednak z oględzin oraz z operatu wynika, że w lokalu nie były wykonywane żadne prace o charakterze ulepszenia, które zwiększałoby wartość początkową lokalu.

11)  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 9 jest twierdząca (tzn. wartość nakładów przekroczyła 30% ceny lokalu), to czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwało właścicielowi prawo do odliczenia podatku naliczonego przy tych nakładach (zakupie materiałów, wyposażenia i usług remontowo-budowlanych)?

Odp. Właściciel wyjaśnił, iż nie posiada wiedzy z zakresu prawa podatkowego i nie zna odpowiedzi na pytanie. Wszystkie nakłady czynione były ze środków prywatnych i posiadanych oszczędności.

12)  Czy lokal od momentu nabycia lokalu do momentu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym będzie wykorzystywany przez właściciela wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to prosimy podać podstawę prawną zwolnienia.

Odp. Właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej. Właściciel nie posiada wiedzy z zakresu prawa podatkowego i nie zna odpowiedzi na pytanie.

Pytania

1)  Czy w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik …, ale Nowa Właścicielka, która nabyła ten lokal od Dłużnika … do majątku osobistego, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.?

2)  Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, a podatnikiem będzie Nowa Właścicielka, to czy w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. może On uzyskiwać informacje zarówno od Dłużnika, jak od Nowej Właścicielki, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie o informacjach od dłużnika, a Nowa Właścicielka nie przystąpiła do postępowania egzekucyjnego?

3)  Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, to czy sprzedaż lokalu może zostać zwolniona od podatku na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1)

W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej we wniosku, nie będzie on płatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów będących własnością dłużnika. Jednak w postępowaniu egzekucyjnym może dojść do sytuacji, w której przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej jest majątek, który dłużnik - w toku postępowania - zbył na osoby trzecie. W takich przypadkach zastosowanie ma przepis art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego, określający zasadę bezskuteczności transakcji dokonanej przez dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. W konsekwencji wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości i doprowadził do jej zajęcia, może zaspokoić się z tej nieruchomości tak, jakby nadal należała ona do majątku dłużnika (skutek procesowy). Przepis art. 930 § 1 KPC nie podważa więc ważności umowy przeniesienia własności zajętej nieruchomości między dłużnikiem a nabywcą; powoduje jedynie bezskuteczność względną tej umowy w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję. Po zbyciu nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego Nowy Właściciel traci własność tej nieruchomości. Jeżeli jednak cena uzyskana w toku egzekucji przekroczy wartość wierzytelności, nadwyżka, która pozostanie po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności dłużnika powinna przypaść właścicielowi nieruchomości, czyli nabywcy. Był on bowiem właścicielem zbytej nieruchomości, a jedynie w związku z treścią art. 930 § 1 k.p.c. utracił jej własność na potrzeby postępowania egzekucyjnego wobec dłużnika. Tak więc komornik, dokonując zbycia nieruchomości na podstawie art. 930 k.p.c. rozporządza własnością osoby trzeciej – w tym wypadku lokalem … należącym do Nowej Właścicielki. W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów. Pojęcie „dostawy towarów” zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. i obejmuje wszelkie czynności faktyczne i prawne, których skutkiem jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W sytuacji opisanej we wniosku własność lokalu będącego przedmiotem planowanej czynności egzekucyjnej została skutecznie przeniesiona na Nową Właścicielkę w dniu 9.10.2015 roku. W wyniku tej dostawy uzyskała Ona prawo do rozporządzania tym lokalem „jak właściciel”, i - co potwierdziła w oświadczeniu złożonym w toku czynności egzekucyjnych - z prawa tego korzystała faktycznie. Lokal był już więc przedmiotem dostawy. Komornik dokonując sprzedaży lokalu będącego przedmiotem wniosku dokona kolejnego „przeniesienia prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel”. Prawo to (własność) należy jednak do Nowej Właścicielki, a nie do Dłużnika. Czym innym jest bowiem bezskuteczność zbycia lokalu przez dłużnika w stosunku do wierzycieli, czym innym zaś ważność umowy przenoszącej własność lokalu na kolejnego właściciela. Tak więc, w przypadku sprzedaży lokalu przez Wnioskodawcę dojdzie do dostawy lokalu będącego własnością Nowej Właścicielki. W ocenie Wnioskodawcy, odpowiedź na pytanie o jego status jako płatnika podatku VAT w planowanej transakcji zależy jednak od ustalenia, czy Nowa Właścicielka wystąpi w niej w charakterze podatnika VAT. Nie każda bowiem czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza zdefiniowana w ust. 2 obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podatnikiem jest każdy, kto działa:

1)  jak producent,

2)  jak handlowiec,

3)  jak usługodawca, w tym podmiot wynajmujący nieruchomości.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest więc spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1)  po pierwsze - czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (a mieści się tam praktycznie wszystko),

2)  po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jak podatnik, tj. jak producent, handlowiec, usługodawca.

W sytuacji będącej przedmiotem wniosku, według oświadczenia Nowej Właścicielki, nabyła Ona lokal do majątku osobistego, na prywatne potrzeby. Nowa Właścicielka oświadczyła ponadto, że lokal nie jest i nigdy nie był wynajmowany ani w żaden inny sposób wykorzystywany w jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, Nowa Właścicielka nie wystąpi w planowanej transakcji w charakterze podatnika VAT. W konsekwencji Wnioskodawca nie wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług.

Ad 2) Jeżeli jednak organ interpretacyjny uzna, że Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, to – niezależnie od tego, czy podatnikiem byłby Dłużnik, czy Nowa Właścicielka - Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. może On uzyskiwać informacje zarówno od Dłużnika, jak od kolejnego właściciela lokalu, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie o informacjach uzyskanych od dłużnika.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 10 i 10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. W przepisie tym mowa jest o informacjach uzyskanych jedynie od dłużnika, jednak w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku zbycia nieruchomości przez dłużnika na inny podmiot, dłużnik nie jest już w posiadaniu kompletnych informacji niezbędnych do ustalenia, czy można zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u. Takie informacje posiada jedynie Nowa Właścicielka, tym bardziej, że lokal stanowi jej własność od października 2015 roku. W związku z tym, Wnioskodawca uważa, że w sprawie istotne jest pozyskanie takich informacji od innego podmiotu niż Dłużnik, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie o dłużniku. Jedynie Nowa Właścicielka posiada informacje, które będą podstawą do zastosowania zwolnienia albo do opodatkowania transakcji. Jednocześnie Wnioskodawca uważa, że w przypadku zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a u.p.t.u. pozyskanie informacji, co do tego, czy przy nabyciu lub przy ulepszeniu nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego powinno nastąpić wyłącznie od tego podmiotu, który zostanie uznany za podatnika, a więc:

1)  jedynie od dłużnika – jeżeli to dłużnik zostanie uznany za podatnika VAT z tytułu dostawy lokalu, którego właścicielem jest inny podmiot albo

2)  jedynie od Nowego Właściciela – jeżeli to nowy właściciel zostanie uznany za podatnika.

Istotne jest bowiem ustalenie kompletnego stanu faktycznego, aby otrzymać komplet informacji niezbędnych do ustalenia, czy w danej sytuacji należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u.

Ad 3) Jeżeli organ interpretacyjny uzna, że w sytuacji opisanej we wniosku, Wnioskodawca wystąpi w charakterze płatnika podatku VAT, to w ocenie Wnioskodawcy, powinien On zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. – niezależnie od tego, czy podatnikiem byłby Dłużnik, czy Nowa Właścicielka. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla oceny, czy dostawa opisanego wyżej lokalu będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest ustalenie, czy będzie on w chwili dostawy uznany za „zasiedlony” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania albo od jego ulepszenia o wartość co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą. W sytuacji będącej przedmiotem wniosku Dłużnik … dokonał sprzedaży lokalu w dniu 9.10.2015 roku. Pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. nastąpiło więc prawie 10 lat temu. Z informacji uzyskanych w toku oględzin, a także z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania egzekucyjnego wynika, że w lokalu przeprowadzono prace wykończeniowe niezbędne do użytkowania lokalu (podłogi, drzwi wewnętrzne, kuchnia, łazienka, mała sauna, itp.). Nie stwierdzono przy tym dokonania na ten lokal dodatkowych prac modernizacyjnych, które byłyby prowadzone w okresie późniejszym, już po doprowadzeniu lokalu do stanu „używalności”.

W ocenie Wnioskodawcy, opisane wydatki nie mieszczą się w pojęciu ulepszenia lokalu, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) u.p.t.u., jest to jedynie wykończenie lokalu nabytego w stanie deweloperskim. Wykładni pojęcia „ulepszenia” w znaczeniu istotnym dla rozważanego zagadnienia dokonał TSUE w wyroku z 16.11.2017 r. (sygn. C-308/16). Wskazał on, że pojęcie „ulepszenia” zawarte w art. 2 pkt 14 lit. b) u.p.t.u. należy interpretować jako „przebudowę”, o której mowa w art. 12 ust. 2 zd. drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej Dyrektywa VAT). TSUE wyjaśnił, że chodzi wyłącznie o prace polegające na przebudowie, wskazując, że: „Jakkolwiek termin «przebudowa» nie jest jednoznaczny (…), to jednak sugeruje on, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Pojęcie „«przebudowy» obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów.” Przy takim rozumieniu ulepszenia, jakie wskazał TSUE, trudno uznać, że opisane wyżej prace wykonane w lokalu mieszczą się w pojęciu „przebudowy”. Były to bowiem jedynie prace mające na celu umożliwienie korzystania z lokalu mieszkalnego. Niezależnie jednak od klasyfikacji prac wykonanych w lokalu, doszło do nich wiele lat temu. Gdyby więc nawet uznać ten zakres prac za ulepszenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) u.p.t.u., to nastąpiło ono ponad 2 lata przed planowaną sprzedażą lokalu. Tak więc przedmiotem planowanej dostawy będzie lokal zasiedlony przez okres o wiele dłuższy niż 2 lata, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wynika, że zwolnienie od podatku można zastosować jedynie wówczas, gdy stan faktyczny zostanie ustalony w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, a stwierdzone okoliczności wskazują, że należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u. Podobnie uznano w licznych interpretacjach prawa podatkowego w podobnych sprawach np. w interpretacji DKIS z 3 lutego 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.587.2022.2.PJ; z 16 stycznia 2023 r., nr 0112- KDIL1-3.4012.505.2022.2.AKS.

W ocenie Wnioskodawcy, informacje pozyskane przez Niego w toku czynności egzekucyjnych pozwalają jednoznacznie ocenić, że – jeżeli organ interpretacyjny uzna, iż transakcja będzie podlegać podatkowi VAT - sprzedaż lokalu … powinna skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie dotyczącym uznania, że Komornik w związku ze sprzedażą lokalu należącego do Nowej Właścicielki nie wystąpi jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunty i budynki oraz ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Interpretując zawarty w artykule 7 ustawy zwrot „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy utożsamiać z czynnością, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Istotny jest przede wszystkim aspekt ekonomiczny, a nie prawny transakcji, w ramach której podatnik przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania towarami jak właściciel. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce … sp.j. Przedmiotem egzekucji jest lokal, którego obecnie właścicielem jest Nowa Właścicielka. Nowa Właścicielka nabyła ten lokal od Dłużnika 9.10.2015 roku w związku z realizacją roszczenia wynikającego z uprzednio zawartej z Dłużnikiem … umowy deweloperskiej.

W tym miejscu wskazania wymaga, że zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1568 ze zm.):

Jak wynika z powyższego przepisu, zbycie nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym jest ważne z punktu widzenia zasad prawa i nie wyklucza dalszego prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Ponadto, w takich sytuacjach sam nabywca nieruchomości jest traktowany jak dłużnik (jednak wyłącznie w zakresie nabytego środka majątkowego).

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że:

W rozpatrywanej sprawie, jak już wcześniej zostało wskazane, 9.10.2015 roku lokal został sprzedany na rzecz Nowej Właścicielki. Należy więc rozważyć kwestię, czy Nowa Właścicielka, która nabyła ww. lokal od Dłużnika, będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do jego sprzedaży.

Przy tym podkreślenia wymaga, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot prowadzący opodatkowaną działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek:

• po pierwsze – konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,
• po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W opisanym we wniosku przypadku, dokonującym dostawy towaru (lokalu mieszkalnego) będzie Nowa Właścicielka. To ta transakcja sprzedaży stanowi opisane zdarzenie przyszłe, do którego znajdują zastosowanie powołane w interpretacji przepisy ustawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą wówczas, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wskazał Pan we wniosku, Lokal został nabyty przez Nową Właścicielkę do majątku prywatnego wyłącznie w celach osobistych. Lokal nigdy nie był wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, właścicielka Lokalu nie prowadzi działalności gospodarczej. Lokal nigdy nie stanowił i obecnie nie stanowi składnika majątkowego w działalności gospodarczej. Właścicielka Lokalu nie prowadzi działalności gospodarczej, więc i Lokal nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych w działalności. Właścicielka Lokalu nie prowadzi działalności gospodarczej, więc nie był i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Lokal obecnie jest wykorzystywany w celach rekreacyjnych. Lokal nie jest udostępniany przez Właścicielkę na podstawie umów cywilnoprawnych osobom trzecim.

Zatem z opisu sprawy nie wynika taka aktywność Nowej Właścicielki, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dostawa lokalu … będzie więc dokonywana z majątku osobistego Nowej Właścicielki i brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Nową Właścicielkę za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż ww. lokalu przez Pana – komornika sądowego – w drodze postępowania egzekucyjnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem w przypadku sprzedaży lokalu … należącego do Nowej Właścicielki nie będzie Pan działał jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy - zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od tej dostawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W konsekwencji uznania Pana stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 i 3 które zostało zadane warunkowo i oczekiwał Pan na nie odpowiedzi jedynie w przypadku uznania, że wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT z tytułu sprzedaży lokalu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Jako element zdarzenia przyszłego przyjąłem wskazane przez Pana okoliczności, że lokal został nabyty do majątku prywatnego wyłącznie w celach osobistych, lokal nigdy nie był wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej oraz że lokal nie jest udostępniany przez właściciela na podstawie umów cywilnoprawnych osobom trzecim. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.