Komornik sądowy prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko spółce z o.o., dotyczące sprzedaży nieruchomości składającej się z prawa użytkowania wieczystego działki i prawa własności budynku, oszacowanej na wysoką wartość. Dłużnik wykorzystywał…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne
5 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 29 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 marca 2026 r. (data wpływu 10 marca 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi Sp. z o.o. (NIP: …, KRS: ….).
W toku prowadzonego postępowania egzekucja została skierowana do nieruchomości oznaczonej jako grunt oddany w użytkowanie wieczyste oraz budynek stanowiący odrębną nieruchomość. Nieruchomość ta położona jest w … przy ul…, składa się z działki ewidencyjnej nr 1 o powierzchni 1 167 m2 i posiada założoną księgę wieczystą w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w … o numerze …. W toku prowadzonego postępowania biegły sądowy … na zlecenie komornika przedłożył do akt sprawy operat szacunkowy ww. nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości oszacowana została na kwotę 4 953 000,00 zł netto, w tym wartość rynkowa działki: 505 000,00 zł netto, wartość rynkowa składnika budowlanego: 4 448 000,00 zł netto.
Komornik w toku prowadzonego postępowania wezwał dłużnika do wskazania czy jest podatnikiem podatku VAT w myśl § 15-17 w związku z § 18 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Dłużnik nie złożył oświadczenia w tym zakresie.
Wg wpisów w REGON dłużnik prowadzi działalność gospodarczą od 8 kwietnia 1999 r. do chwili obecnej.
Nieruchomość pozostaje w posiadaniu dłużnika i jest ona wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej.
Wg wpisów w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT Dłużnik został zarejestrowany jako podatnik VAT od dnia 30 sierpnia 2001 r.
Komornik podjął czynności zmierzające do ustalenia stanu faktycznego oraz prawnego ww. nieruchomości w postaci odebrania oświadczenia od dłużnika, przeprowadzenia kwerendy akt wieczystoksięgowych …, weryfikacji wpisów w KRS, REGON oraz w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT.
W uzupełnieniu wniosku odpowiadając na pytania:
1) W ramach jakich transakcji dłużnik nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 będącą przedmiotem sprzedaży, tj. czy:
2) Czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
3) Czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki?
4) Czy budynek posadowiony na działce nr 1 jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.)?
5) Czy budynek położony na ww. działce jest trwale związany z gruntem?
6) Czy budynek został nabyty czy wybudowany przez dłużnika?
7) Jeżeli ww. budynek został wybudowany przez dłużnika to czy dłużnikowi przysługiwało z tego tytułu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
8) Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części znajdującego się na działce nr 216 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.
9) Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części budynku, to należy wskazać, w jakiej w części?
10) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku lub jego części a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
11) Kiedy nastąpiło zajęcie do używania budynku? Należy wskazać dokładną datę.
12) Jeśli budynek został nabyty, to czy przed nabyciem budynku przez dłużnika był on wykorzystywany przez poprzedniego właściciela/poprzednich właścicieli?
13) Czy budynek był/jest wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był budynek, wykonywał/wykonuje dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
14) Czy dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynków? (odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 14):
a) w jakim okresie dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynku?
b) czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynku, dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
c) kiedy budynek po dokonaniu ulepszeń, został oddany do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.
d) czy po oddaniu do użytkowania ulepszonego budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie tego budynku? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”.
e) czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku, a jego dostawą, upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
15) Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:
a) czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?
b) czy działania te zostały udokumentowane?
c) czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?
wskazał Pan:
1) dłużnik nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży sporządzonego w dniu 16.02.2004 r. numer rep. …
2) Komornik nie posiada wiedzy w tym zakresie;
3) Komornik nie posiada wiedzy w tym zakresie;
4) Budynek posadowiony na działce nr 1 jest budynkiem w rozumieniu przepisów prawa budowlanego;
5) Budynek jest trwale z gruntem związany;
6) Budynek został nabyty przez dłużnika;
7) –
8) Komornik nie posiada wiedzy w tym zakresie, z operatu szacunkowego wynika, iż budynek został wybudowany w 1896 r.;
9) Komornik nie posiada wiedzy w tym zakresie;
10) Komornik nie posiada wiedzy w tym zakresie;
11) 04.09.2025 r.
12) Komornik nie posiada wiedzy w tym zakresie;
13) Nie;
14) Z operatu szacunkowego biegłego sądowego wynika, iż budynek był modernizowany w 2004 r., a więc w roku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Komornik nie posiada wiedzy jaki był zakres modernizacji budynku;
15) Komornik prowadził udokumentowane działania, o których mowa w art. 43 ust. 21 z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2021. 685 t.j. z dnia 2021.04.14) w celu uzyskania od dłużnika niezbędnych informacji mających na celu ustalenie, czy planowana sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy też będzie od tego podatku zwolniona. Na pisemne wezwanie z dnia 04.09.2025 r. dłużnik nie udzielił odpowiedzi
Pytanie (pytanie nr 1 ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
1. Czy do wartości netto oszacowanego przez biegłego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, komornik powinien doliczyć podatek VAT?
2. Czy w przypadku licytacyjnej sprzedaży nieruchomości, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w … prowadzi … Komornik będzie zobowiązany do wykonania obowiązku płatnika podatku od towarów i usług wskazanego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
Pana stanowisko w sprawie (do pytania nr 1 ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Ad. 1
Zdaniem organu egzekucyjnego do wartości netto oszacowanego użytkowania wieczystego nieruchomości powinna zostać doliczona wartość podatku VAT.
Ad. 2
Zdaniem organu egzekucyjnego w przypadku licytacyjnej sprzedaży nieruchomości, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w … prowadzi KW o nr … powinien być naliczony i odprowadzony podatek VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.):
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.
W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.
Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.
Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy – prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi –Sp. z o.o. W toku prowadzonego postępowania egzekucja została skierowana do nieruchomości oznaczonej jako grunt oddany w użytkowanie wieczyste oraz budynek stanowiący odrębną nieruchomość. Nieruchomość ta położona jest w …, składa się z działki ewidencyjnej nr 1 o powierzchni 1 167 m2 i posiada założoną księgę wieczystą w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w .. o numerze …
Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka, w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności położonego na niej budynku, dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.
W konsekwencji, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności położonego na niej budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:
Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:
W okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz.U. poz. 2305 oraz z 2023 r. poz. 347, 641, 1615, 1834 i 1872) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:
1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4, wynosi 23%;
2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3) stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4) stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.
W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.).
I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków/budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków/budowli trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków/budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:
Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.
Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.
W przedmiotowej sprawie przedstawiony opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności budynku położonego na tej działce korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy, gdyż brak jest niezbędnych informacji do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.
W opisie sprawy wskazał Pan, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi Sp. z o.o. Egzekucja została skierowana do nieruchomości oznaczonej jako grunt oddany w użytkowanie wieczyste oraz budynek stanowiący odrębną nieruchomość. Wg wpisów w REGON dłużnik prowadzi działalność gospodarczą od 8 kwietnia 1999 r. do chwili obecnej. Nieruchomość pozostaje w posiadaniu dłużnika i jest ona wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej. Dłużnik nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży sporządzonego w dniu 16.02.2004 r. Budynek posadowiony na działce nr 1 jest budynkiem w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Budynek został nabyty przez dłużnika. Nie posiada Pan wiedzy, czy, kiedy i w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku. Wskazał Pan tylko, iż z operatu szacunkowego wynika, iż budynek został wybudowany w 1896 r. Z operatu szacunkowego biegłego sądowego wynika, iż budynek był modernizowany w 2004 r., a więc w roku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Komornik nie posiada wiedzy jaki był zakres modernizacji budynku. Nie ustalił Pan czy były poczynione nakłady na nieruchomość przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości. Nie ustalono również, czy budynek był/jest wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz czy z tytułu nabycia działek i budynku, dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
Przy czym, jak Pan wskazał w opisie sprawy, prowadził Pan udokumentowane działania, o których mowa w art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług w celu uzyskania od dłużnika niezbędnych informacji mających na celu ustalenie, czy planowana sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy też będzie od tego podatku zwolniona. Na pisemne wezwanie z dnia 04.09.2025 r. dłużnik nie udzielił odpowiedzi.
W związku z powyższym, w odniesieniu do dostawy ww. budynku położonego na działce nr 1 zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a nie są spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.
Skoro dostawa ww. budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a ustawy, to - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - również dostawa prawa użytkowania gruntu, na którym znajduje się ww. budynek, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
Tym samym, w stosunku do planowanej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności budynku położonego na tej działce nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a bądź w pkt 2 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.
Zaznaczenia wymaga, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.
Przy sprzedaży w trybie egzekucji prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności budynku położonego na tej działce wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy i będzie Pan zobowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego
Tym samym Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo