Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.1094.2025.2.MH

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 7 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 21 dokonanej w 2025 r. oraz w 2026 r. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 grudnia 2025 r. (data wpływu 15 grudnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Jest Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości rolnej położonej w obrębie ewidencyjnym nr ....  miejscowość ..., gmina ..., powiat ..., województwo .... Nieruchomość ta obejmuje działki o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 oraz 19, o łącznej powierzchni 2 ha 75 a 77 m². Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr … (dalej: „Nieruchomość”, „Działki”).

Niezabudowaną nieruchomość rolną położoną we wsi … nabył Pan w drodze spadku po rodzicach, na podstawie umowy darowizny z dnia 23 kwietnia 1997 r. (Rep. …). Jest Pan rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne oraz podlega Pan ubezpieczeniu społecznemu rolników w KRUS.

Z uwagi na fakt, iż wspólnie z partnerką oraz dzieckiem zamieszkuje Pan w niewielkim mieszkaniu o powierzchni 32,5 m² w …, podjął Pan decyzję o jego sprzedaży, a także o zbyciu części posiadanej nieruchomości rolnej. Celem tych działań jest zakup większego lokalu mieszkalnego, który zapewni Pana rodzinie bardziej komfortowe warunki bytowe. W związku z tym z otrzymanej w darowiźnie nieruchomości rolnej zostały wydzielone mniejsze działki o wskazanych powyżej numerach ewidencyjnych. Działki te nie są ogrodzone.

W 2025 r. sprzedał Pan trzy działki oznaczone numerami 20 o powierzchni 0,1100 ha, 4 o powierzchni 0,1000 ha oraz 5 o powierzchni 0,1000 ha (klasa gruntu RIVb).

W odniesieniu do tych działek nie były zawierane żadne umowy przedwstępne.

Wszystkie trzy działki przed sprzedażą były wykorzystywane wyłącznie do celów rolniczych. Pozostałe wymienione wyżej działki nadal są użytkowane rolniczo.

Z zaświadczenia nr … wydanego przez Wójta Gminy … w dniu 15 stycznia 2025 r. wynika, że dla działki nr 20 obecnie brak jest ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz gminnego programu rewitalizacji. Na działkę tę nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Z zaświadczenia nr … wydanego przez Wójta Gminy … w dniu 8 października 2025 r. wynika, że dla działek nr 4 oraz 5 również brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz gminnego programu rewitalizacji. Dla tych dwóch działek zostały jednak wydane decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Niezabudowane działki oznaczone numerami 4 oraz 5 posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Ze względu na niską wartość rynkową gruntów rolnych w porównaniu z cenami nieruchomości mieszkalnych, jest Pan zmuszony do sprzedaży kilku kolejnych działek w celu uzyskania środków finansowych niezbędnych do zakupu lokalu mieszkalnego przeznaczonego na potrzeby mieszkaniowe Pana rodziny. Szacuje Pan, że będzie to co najmniej sześć działek, dla których będzie Pan się starał pozyskać decyzję Wójta Gminy … zawierającą warunki zabudowy. Pozostałe działki zamierza Pan przekazać w drodze darowizny Pana córce. Ostateczna liczba działek przeznaczonych do sprzedaży będzie uzależniona od ceny metra kwadratowego mieszkania, na które zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży.

Nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 z późn. zm.), od zawartej umowy sprzedaży został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ogłoszenie o sprzedaży działek zamieścił Pan na portalu … oraz na banerze umieszczonym na terenie nieruchomości. Nie podejmował Pan żadnych działań wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu pozyskanie nabywców. Nie korzystał Pan również z usług pośredników ani agentów w obrocie nieruchomościami.

Dla działek zostały złożone wnioski o przyłączenie do sieci wodociągowej oraz energetycznej. Wnioski te złożył Pan samodzielnie, bez udziału pośredników, czeka Pan na decyzję.

Oprócz wspomnianych działek oraz lokalu mieszkalnego o powierzchni 32,5 m², posiada Pan również ziemię rolną wraz z zabudowaniami gospodarczymi, położoną we wsi …, w gminie …. Nieruchomość ta została pierwotnie przekazana Pana bratu w drodze darowizny od Pana i Pana brata rodziców, na podstawie umowy zawartej w dniu 23 kwietnia 1997 r. Z uwagi na to, że brat nie był w stanie prowadzić gospodarstwa rolnego, w 2002 r. odkupił Pan od brata tę nieruchomość. Ziemia ta jest nadal użytkowana rolniczo. Zakup został dokonany wyłącznie w celach rolnych - nabycie gospodarstwa nie miało charakteru handlowego.

Dotychczas nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości. Sprzedaż wskazanych powyżej działek rolnych stanowi zbycie nieruchomości należących do Pana majątku osobistego.

W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu, wskazał Pan odpowiednio:

1)    Sprzedaż ilu konkretnie działek w przyszłości jest objęta zakresem pytania?

W roku 2026 planuje Pan sprzedać kolejnych 6 działek.

2)    Kiedy dokonał Pan podziału działki na działki, o których mowa we wniosku?

Posiadana przez Pana działka nr 21 o powierzchni 2,8677 ha została podzielona na 20 mniejszych działek o numerach … decyzję Wójta Gminy … z dnia 6 lutego 2024 r. (…). Ostatnia z nich, działka nr 19 o powierzchni 0,9577 ha, została dodatkowo podzielona na 9 działek nr ... (0,1050 ha każda) oraz działkę nr … (0,1179 ha) decyzją Wójta z dnia 31 października 2025 r. (…). Łącznie wyodrębniono 28 działek. Nie wszystkie działki będę przeznaczone na sprzedaż; część z nich planuje Pan przekazać córce w drodze darowizny. W roku 2026 przewiduje Pan sprzedaż 6 działek, a uzyskane środki przeznaczy Pan na cele mieszkaniowe.

3)    Czy działki objęte zakresem pytania były/są/będą - do dnia ich sprzedaży - oddane w najem lub dzierżawę? Jeśli tak, to czy udostępnienie ww. działek miało/ma/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny?

Działki nie były/nie są/nie będą przedmiotem najmu ani dzierżawy.

4)    Czy wniosek o przyłączenie do sieci wodociągowej i energetycznej złożył Pan przed sprzedażą działek w 2025 r.?

Tak, wnioski o przyłączenie do sieci wodociągowej były złożone przed sprzedażą (składał Pan samodzielnie). Jeśli chodzi o przyłączenie do sieci energetycznej, pierwszą działkę sprzedał Pan bez złożonego wniosku. Do dwóch kolejnych sprzedanych działek wniosek złożył Pan przed sprzedażą, ale w toku sprawy wniosek został odrzucony. Ze względu na brak licznika i brak sieci okazało się bowiem, że to nabywca już po zakupie działki musi złożyć wniosek osobiście na swoje nazwisko.

5)    Czy działki były wykorzystywane rolniczo przez Pana, czy przez inne osoby? Jeśli działki były wykorzystywane rolniczo przez inne osoby niż Pan, to proszę wskazać na jakiej podstawie (na podstawie jakiej umowy) udostępnił Pan działki tym osobom oraz czy odpłatnie, czy nieodpłatnie?

Tak, działki były przez Pana wykorzystywane rolniczo.

6)    Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

Tak, jest Pan rolnikiem ryczałtowym

7)    Czy z działek objętych zakresem pytania, dokonywane były/są/będą zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była/jest/będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Cała działka nr 21, otrzymana przez Pana w darowiźnie, była przed wydzieleniem użytkowana rolniczo. Dostawa produktów rolnych korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3) Ustawy o VAT. Na działkach objętych zakresem pytania, tzn. działkach już sprzedanych i przeznaczonych do sprzedaży w 2026 r. nie ma już zasiewów. Pozostałe działki nadal są użytkowane rolniczo. Działki te nigdy nie były/nie są/nie będą wykorzystywane do innych celów niż rolnicze.

8)    Czy działki, objęte zakresem pytania, były/są/będą wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą wykorzystywane ww. działki, Pan wykonywał/wykonuje – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Cała działka nr 21, otrzymana przez Pana w darowiźnie, była przed wydzieleniem użytkowana rolniczo. Dostawa produktów rolnych korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3) Ustawy o VAT. Na działkach objętych zakresem pytania, tzn. działkach już sprzedanych i przeznaczonych do sprzedaży w 2026 r. nie ma już zasiewów. Pozostałe działki nadal są użytkowane rolniczo. Działki te nigdy nie były/nie są/nie będą wykorzystywane do innych celów niż rolnicze.

9)    Czy dla działek, których sprzedaż Pan planuje w przyszłości, złożył Pan wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Tak.

10) Czy w stosunku do działek, których sprzedaż Pan planuje w przyszłości, na dzień ich sprzedaży, będą wydane decyzje o warunkach zabudowy?

Liczy Pan, że decyzje Wójta Gminy … będą w tym zakresie pozytywne (bez takowej są trudności w sprzedaży działek), ale nie może Pan tego potwierdzić, gdyż, co jest oczywiste, nie zależy to od Pana.

11) Czy po uzyskaniu decyzji o możliwości przyłączenia działek do sieci wodociągowej i energetycznej poniesie Pan koszty wykonania przyłączy do tych sieci?

Zgodnie z informacją uzyskaną w Gminie …, gmina zobowiązuje się do wykonania sieci wodociągowej obejmującej przedmiotowe działki. Po zakupie działki każdy nabywca będzie we własnym zakresie i na własny koszt organizował wykonanie przyłącza do tej sieci. W związku z tym nie będzie Pan ponosił kosztów związanych z wykonaniem przyłączy do sieci wodociągowej.

Wnioski o przyłączenie do sieci energetycznej zostały złożone, ale z uzyskanej wstępnie informacji, nie nastąpi to wcześniej niż w roku 2027. W związku z czym, jeśli sprzeda Pan 6 działek w roku 2026, wnioski złożone w sprawie przyłącza energetycznego będą nieważne. Każdy nabywca będzie zobowiązany złożyć wniosek ponownie, już jako właściciel. W związku z tym najprawdopodobniej nie będzie Pan ponosił kosztu wykonania przyłączy do sieci energetycznej.

12) Czy działki, których sprzedaż Pan planuje w przyszłości, na dzień sprzedaży będą podłączone do sieci wodociągowej i energetycznej?

Z bardzo dużym prawdopodobieństwem, na dzień sprzedaży działek w roku 2026 nie będą one podłączone ani do sieci wodociągowej, ani energetycznej jak wspomniano w odpowiedzi do pytania nr 11.

13) Czy w odniesieniu do działek, które zamierza Pan sprzedać, zamierza Pan zawrzeć z nabywcami umowy przedwstępne?

Nie.

14) Jeśli zamierza Pan zawrzeć z przyszłymi nabywcami umowy przedwstępne, to należy wskazać:

a)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umów, które będą zawarte z przyszłymi nabywcami, będą ciążyły na Kupujących, a jakie na Sprzedającym?

b)    czy w umowach przedwstępnych sprzedaży zostaną ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki/działek na nabywców? Jeśli tak, to jakie?

Nie dotyczy.

15) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 13 jest twierdząca, to należy wskazać kto, tj. Pan czy Kupujący, z którym zawrze Pan umowę przedwstępną, ostatecznie poniesie ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Nie dotyczy.

16) Czy w odniesieniu do działek, które zamierza Pan sprzedać udzieli Pan przyszłym nabywcom działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działki/działek?

Nie.

17) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 16 jest twierdząca, to należy wskazać:

a)    do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictw nabywcom do występowania w Pana imieniu?

b)    jakich czynności dokonają nabywcy do momentu sprzedaży przez Pana działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Nie dotyczy.

Pytanie

Czy opisana sprzedaż działek w roku 2025 oraz planowana w przyszłości sprzedaż działek stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym, a w konsekwencji nie będzie stanowiła czynności opodatkowanej podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie sprzedaż opisanych działek, zarówno tych sprzedanych w 2025 r., jak i planowana w przyszłości sprzedaż kolejnych działek, stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym. W związku z tym czynności te nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż sprzedaż ta nie nosi znamion działalności gospodarczej i mieści się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm.) zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości (np. grunty), spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.): „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek podjęte zostały aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

A zatem podejmowane przez Pana działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek nie wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest Pan i nie był Pan czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomość nabył Pan w drodze darowizny od rodziców. Nie planował Pan jej sprzedawać, chciał Pan przekazać w darowiźnie córce, ale z uwagi na konieczność poprawy warunków mieszkaniowych Pana rodziny, postanowił Pan sprzedać część działek i obecnie posiadane mieszkanie w celu uzyskania środków finansowych na zakup większego mieszkania. Nie udzielił Pan i nie zamierza Pan udzielać żadnych pełnomocnictw do sprzedaży tych działek, nie podpisywał Pan umów przedwstępnych. Nie korzystał Pan z pomocy biur pośrednictwa nieruchomości, informację o sprzedaży zamieścił Pan w postaci banera na nieruchomości oraz w postaci ogłoszenia o sprzedaży na portalu ….

Pana zdaniem sprzedaż opisanych trzech działek oraz sprzedaż kolejnych kilku działek w przyszłości, nie podlega i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zakres wykonanych przez Pana czynności nie wskazuje bowiem na aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podjęte przez Pana czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie dokonuje Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądza o tym, że zbycie opisanych trzech działek oraz planowane zbycie kilku kolejnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów
(C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan wyłącznym właścicielem działki nr 21, która została podzielona na 20 mniejszych działek o numerach …. Niezabudowaną nieruchomość rolną nabył Pan w drodze spadku po rodzicach, na podstawie umowy darowizny. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym. W 2025 r. sprzedał Pan trzy działki oznaczone numerami 20 o powierzchni 0,1100 ha, 4 o powierzchni 0,1000 ha oraz 5 o powierzchni 0,1000 ha (klasa gruntu RIVb). W odniesieniu do tych działek nie były zawierane żadne umowy przedwstępne. Wszystkie trzy działki przed sprzedażą były wykorzystywane wyłącznie do celów rolniczych. Jest Pan zmuszony do sprzedaży kilku kolejnych działek w celu uzyskania środków finansowych niezbędnych do zakupu lokalu mieszkalnego przeznaczonego na potrzeby mieszkaniowe Pana rodziny. Szacuje Pan, że będzie to co najmniej sześć działek. Pozostałe działki zamierza Pan przekazać w drodze darowizny Pana córce. Ostateczna liczba działek przeznaczonych do sprzedaży będzie uzależniona od ceny metra kwadratowego mieszkania, na które zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży. Nie podejmował Pan żadnych działań wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu pozyskanie nabywców. Nie korzystał Pan również z usług pośredników ani agentów w obrocie nieruchomościami. Dla działek zostały złożone wnioski o przyłączenie do sieci wodociągowej oraz energetycznej. Zgodnie z informacją uzyskaną w Gminie …, gmina zobowiązuje się do wykonania sieci wodociągowej obejmującej przedmiotowe działki. Po zakupie działki każdy nabywca będzie we własnym zakresie i na własny koszt organizował wykonanie przyłącza do tej sieci. W związku z tym nie będzie Pan ponosił kosztów związanych z wykonaniem przyłączy do sieci wodociągowej. Wnioski o przyłączenie do sieci energetycznej zostały złożone, ale z uzyskanej wstępnie informacji, nie nastąpi to wcześniej niż w roku 2027. W związku z czym, jeśli sprzeda Pan 6 działek w roku 2026, wnioski złożone w sprawie przyłącza energetycznego będą nieważne. Każdy nabywca będzie zobowiązany złożyć wniosek ponownie, już jako właściciel. W związku z tym najprawdopodobniej nie będzie Pan ponosił kosztu wykonania przyłączy do sieci energetycznej. Działki nie były/nie są/ nie będą przedmiotem najmu ani dzierżawy. Działki były przez Pana wykorzystywane rolniczo. Cała działka nr 21, otrzymana przez Pana w darowiźnie była przed wydzieleniem użytkowana rolniczo. Dostawa produktów rolnych korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3) ustawy o VAT. Na działkach objętych zakresem pytania, tzn. działkach już sprzedanych i przeznaczonych do sprzedaży w 2026 r. nie ma już zasiewów.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Pana trzech działek wydzielonych z działki nr 21 dokonana w 2025 r. oraz sześciu działek w 2026 r., nie stanowi/nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił/nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa ww. działek stanowi/będzie stanowiła działalność gospodarczą. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.   

Konsekwentnie, z tytułu sprzedaży trzech działek wydzielonych z działki nr 21 dokonanej w 2025 r. oraz sześciu działek w 2026 r. nie działa/nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, korzysta Pan/będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana trzech działek wydzielonych z działki nr 21 dokonana w 2025 r. oraz sześciu działek w 2026 r. nie podlega/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

•   stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

oraz

• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Z tytułu złożenia niniejszego wniosku wniósł Pan opłatę w wysokości 80 zł (wpłata z 12 listopada 2025 r.) oraz 1040 zł (wpłata z 11 grudnia 2025 r.). Niniejsza interpretacja dotyczy trzech stanów faktycznych oraz sześciu zdarzeń przyszłych, zatem należna opłata wynosi 360 zł (40 zł x 9). W związku z tym, opłata w wysokości 760 zł zostanie zwrócona – stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej – na rachunek bankowy, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.