Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.1106.2025.2.MSU

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 7 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości zabudowanej, obejmującej prawo użytkowania wieczystego działki nr X wraz z budynkiem A oraz budynkiem B.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 grudnia 2025 r. (data wpływu 15 grudnia 2025 r.). Następnie doprecyzował Pan opis sprawy pismem z 2 stycznia 2026 r. (data wpływu 7 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.    Aktem notarialnym z dnia … Wnioskodawca zakupił od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nieruchomość objętą księgą wieczystą za łączną kwotę … zł, z czego:

-        … zł cena prawa wieczystego użytkowania działki nr X,

-        …. zł cena własności budynku niemieszkalnego - budynek A.

-        …. zł cena własności budynku mieszkalnego, który uległ spaleniu - budynek B.

Budynek A, to budynek niemieszkalny parterowy, murowany o powierzchni użytkowej … m², rok budowy 1948.

Budynek B, to budynek mieszkalny o powierzchni pierwotnej … m², który uległ spaleniu i został częściowo rozebrany, w momencie sprzedaży budynek był parterowy o powierzchni …. m², bez podpiwniczenia, bez dachu, stolarki okiennej i drzwiowej oraz bez instalacji elektrycznej, wodnej i centralnego ogrzewania, rok budowy 1924.

Według oświadczenia strony sprzedającej, zawartego w akcie notarialnym, sprzedaż prawa własności budynków, jako towarów używanych, została zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 08 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. nr 11, poz. 50 z późn. zm.).

2.    Wnioskodawca uzyskuje przychody z najmu budynku A - budynku niemieszkalnego opodatkowane podatkiem dochodowym zryczałtowanym (ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843.), które też podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług od 2002 r. W budynku A Wnioskodawca nie ponosił żadnych kosztów modernizacyjnych ani inwestycyjnych.

3.    Budynek B - budynek mieszkalny, który uległ spaleniu Wnioskodawca postanowił odtworzyć oraz rozbudować wraz ze zmianą sposobu użytkowania. Prezydent Miasta 2006 r. wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę obejmującą przebudowę i rozbudowę częściowo rozebranego budynku B - budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego na budynek handlowo-usługowo-biurowy. Decyzją z dnia 17 września 2010 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt zamienny uwzględniający zwiększenie wysokości budynku o jedną kondygnację. Zgodnie z zatwierdzonym projektem architektonicznym powierzchnia użytkowa budynku B wynosi …. m².

4.    Koszty odtworzenia oraz rozbudowy budynku B - budynku spalonego były ponoszone przez Wnioskodawcę w okresie 2006-2020. Podatek naliczony od tych zakupów inwestycyjnych został rozliczony z podatkiem należnym z tytułu najmu w deklaracjach VAT-7.

5.    Decyzją z dnia 30 czerwca 2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenie na użytkowanie przebudowanego i rozbudowanego częściowo rozebranego budynku B - budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek handlowo-usługowo-biurowy zlokalizowany na terenie nieruchomości - dz. Nr X.

6.    Wypis z kartoteki budynków z dnia 16 września 2025 r. zawiera:

-        budynki handlowo-usługowe - pole powierzchni zabudowy … m² - budynek B odbudowany i rozbudowany.

-        pozostałe budynki niemieszkalne - pole powierzchni zabudowy ….m² - budynek A wynajmowany.

7.    Budynek A jest wynajmowany od 2002 r. do dnia dzisiejszego. Budynek B po odtworzeniu i przebudowie i zatwierdzeniu oddania do użytkowania w dniu 30 czerwca 2020 r. nie był źródłem żadnego rodzaju przychodów.

8.    Aktualnie Wnioskodawca zamierza sprzedać tę opisaną wyżej nieruchomość zabudowaną.

W uzupełnieniu wniosku na poszczególne pytania wskazał Pan odpowiednio

1.    Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej, której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Pan jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem od lipca 2002 r. z tytułu świadczenia usług najmu budynku A.

2.    Czy w jakikolwiek sposób wykorzystywał Pan odtworzony i rozbudowany budynek B? Należy wskazać, w jaki konkretnie.

Odtworzony i rozbudowany budynek B w ogóle nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę. Nie przewiduje się też wykorzystywania tego budynku do dnia sprzedaży.

3.    Czy odtworzony i rozbudowany budynek B był wykorzystywany wyłącznie na Pana cele prywatne (osobiste), jeśli tak, to proszę wskazać, w jaki sposób zaspokajał te potrzeby prywatne/osobiste? Proszę szczegółowo opisać.

Odtworzony i rozbudowany budynek B w ogóle nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę na cele prywatne (osobiste).

4.    Czy budynki A i B, wskazane w opisie wniosku, stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?

Budynki A i B, wskazane w opisie wniosku, stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

5.    Czy są trwale związane z gruntem?

Budynki A i B, wskazane w opisie wniosku są trwale związane z gruntem.

6.    Czy działka będąca przedmiotem wniosku była wykorzystywana przez Pana wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. działka Pan wykonywał - należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Działka będąca przedmiotem wniosku nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadził działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

7.    Czy poniesione przez Pana nakłady na odtworzenie i rozbudowanie budynku B, to wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczające 30% wartości początkowej budynku?

Tak, poniesione przez Wnioskodawcę nakłady na odtworzenie i rozbudowanie budynku B, to wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczające 30% wartości początkowej budynku.

8.    Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku B, po jego odtworzeniu i rozbudowaniu, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Jeżeli tak, to proszę wskazać dokładną datę. Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku B, po jego odtworzeniu i rozbudowaniu, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) oraz nie przewiduje się też pierwszego zasiedlenia tego budynku do dnia jego sprzedaży.

9.    Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku A i budynku B (po jego odtworzeniu i rozbudowaniu) a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku A a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku B (po jego odtworzeniu i rozbudowaniu), a jego dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata, ponieważ nie nastąpiło i nie nastąpi jego pierwsze zasiedlenie.

10. W jaki sposób zostało udokumentowane nabycie przez Pana ww. budynków A i B (np. faktura, rachunek, umowa cywilnoprawna)?

Nabycie przez Wnioskodawcę budynków A i B zostało udokumentowane umową cywilnoprawną zawartą w formie aktu notarialnego.

11. Czy przy nabyciu ww. budynku A i budynku B przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Przy nabyciu budynku A i budynku B nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

12. Czy ww. budynek B po odtworzeniu i rozbudowaniu do dnia sprzedaży był/będzie wykorzystywany przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której był wykorzystywane były ww. budynki, Pan wykonywał - należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Budynek B po odtworzeniu i rozbudowaniu do dnia sprzedaży nie był i nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Ponadto wskazał Pan, iż koszty odtworzenia oraz rozbudowy  budynku B – budynku spalonego były ponoszone przez Wnioskodawcę w okresie 2006-2020. Podatek naliczony od tych zakupów inwestycyjnych został rozliczony z podatkiem należnym z tytułu najmu w deklaracjach VAT-7, bowiem podatnikowi przysługiwało odliczenie podatku naliczonego od zakupów inwestycyjnych ponoszonych na odtworzenie oraz rozbudowę budynku B.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przedstawionym stanie faktycznym planowana sprzedaż nieruchomości zabudowanej, obejmującej prawo użytkowania wieczystego działki nr X wraz z budynkiem A oraz budynkiem B, stanowi - w świetle art. 2 pkt 14, art. 5 ust. 1, art. 7 ust. 1 i ust. 7, art. 29a ust. 8 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług - czynność:

1.    w części dotyczącej budynku A (bez ponoszonych nakładów na ulepszenie) oraz odpowiadającej mu części prawa użytkowania wieczystego gruntu (przypisanej proporcjonalnie do powierzchni użytkowej budynków A i B) - korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, natomiast

2.    w części dotyczącej budynku B oraz odpowiadającej mu części prawa użytkowania wieczystego gruntu (przypisanej proporcjonalnie do powierzchni użytkowej budynków A i B) - dostawy stanowi pierwsze zasiedlenie i nie spełnia przesłanek któregokolwiek ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, w konsekwencji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

i w związku z tym - czy prawidłowe jest przyporządkowanie prawa użytkowania wieczystego gruntu do obu ww. zakresów opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, tj. odpowiednio do części transakcji zwolnionej oraz części opodatkowanej, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej budynków A i B?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym planowana sprzedaż nieruchomości zabudowanej, obejmującej prawo użytkowania wieczystego działki nr X wraz z budynkiem A oraz budynkiem B, stanowi - w świetle art. 2 pkt 14, art. 5 ust. 1, art. 7 ust. 1 i ust. 7, art. 29a ust. 8 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług:

1.    w części dotyczącej budynku A (bez ponoszonych nakładów na ulepszenie) oraz odpowiadającej mu części prawa użytkowania wieczystego gruntu (przypisanej proporcjonalnie do powierzchni użytkowej budynków A i B), stanowi czynność korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, natomiast

2.    w części dotyczącej budynku B oraz odpowiadającej mu części prawa użytkowania wieczystego gruntu (przypisanej proporcjonalnie do powierzchni użytkowej budynków A i B) dostawa ta stanowi pierwsze zasiedlenie i nie spełnia przesłanek któregokolwiek ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, w konsekwencji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

oraz prawidłowe jest przyporządkowanie prawa użytkowania wieczystego gruntu do obu ww. zakresów opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, tj. odpowiednio do części transakcji zwolnionej oraz części opodatkowanej, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej budynków A i B.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej: „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt zabudowany spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zakupił Pan od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nieruchomość objętą księgą wieczysta za łączną kwotę …. zł, z czego:

-        …zł cena prawa wieczystego użytkowania działki nr X,

-        … zł cena własności budynku niemieszkalnego - budynek A.

-        …. zł cena własności budynku mieszkalnego, który uległ spaleniu - budynek B.

Budynek A, to budynek niemieszkalny parterowy, murowany o powierzchni użytkowej … m², rok budowy 1948. Budynek B, to budynek mieszkalny o powierzchni pierwotnej … m², który 2 stycznia 2001 r. uległ spaleniu i został częściowo rozebrany, w momencie sprzedaży budynek był parterowy o powierzchni …. m², bez podpiwniczenia, bez dachu, stolarki okiennej i drzwiowej oraz bez instalacji elektrycznej, wodnej i centralnego ogrzewania, rok budowy 1924.

Uzyskuje Pan przychody z najmu budynku A. Natomiast budynek mieszkalny B, który uległ spaleniu odtworzył Pan oraz rozbudował wraz ze zmianą sposobu jego użytkowania. Prezydent Miasta w dniu 24 sierpnia 2006 r. wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę obejmujący przebudowę i rozbudowę częściowo rozebranego budynku B - budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego na budynek handlowo-usługowo-biurowy. Koszty odtworzenia oraz rozbudowy budynku B - budynku spalonego były ponoszone przez Pana w okresie 2006-2020. Podatek naliczony od tych zakupów inwestycyjnych został rozliczony z podatkiem należnym z tytułu najmu w deklaracjach VAT-7.

W tym miejscu wskazania wymaga, że zgodnie z art. 659 § 1 i 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Tym samym w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do sprzedaży budynku A jest Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowo, okoliczności sprawy wskazują, że dokonał Pan przebudowy budynku B połączonej ze zmianą sposobu jego użytkowania na budynek handlowo-usługowo-biurowy. Poniesione przez Pana nakłady na odtworzenie i rozbudowanie budynku B, to wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczające 30% wartości początkowej budynku. Od zakupów inwestycyjnych ponoszonych na odtworzenie oraz rozbudowę budynku B przysługiwało Panu odliczenie podatku naliczonego. Podatek naliczony od tych zakupów inwestycyjnych został rozliczony z podatkiem należnym z tytułu najmu w deklaracjach VAT-7. Zatem dokonana przez Pana przebudowa oraz formalna zmiana funkcji budynku B, niewątpliwie wskazuje na zamiar wykorzystania tego budynku w celach zarobkowych, nawet jeśli ostatecznie nigdy nie rozpoczął Pan faktycznej eksploatacji tego budynku.

Tym samym również w odniesieniu do sprzedaży budynku B należy uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż objęta wnioskiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zauważenia wymaga, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z  budynku/budowli lub ich części.

W przypadku budynków/budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od  podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważenia bowiem wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.  j.  Dz.  U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub  budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na  którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się  analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Przepis ten ma także zastosowanie do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

We wniosku wskazał Pan, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku A, a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy budynku A zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie miało zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu – działki nr X– przynależnego do ww. budynku A, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem dalsza analiza zwolnień dla ww. czynności – wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do dostawy budynku B nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia przed jego sprzedażą. W opisie sprawy wskazał Pan jednoznacznie, że odtworzony i rozbudowany budynek B w ogóle nie był wykorzystywany przez Pana. Wskazał Pan również, że nie przewiduje się też wykorzystywania tego budynku do dnia sprzedaży. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku B (po jego odtworzeniu i rozbudowaniu), a jego dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata, ponieważ nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku B, po jego odtworzeniu i rozbudowaniu, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy oraz  nie przewiduje się też pierwszego zasiedlenia tego budynku do dnia jego sprzedaży. Fakt wydania przez właściwy organ pozwolenia na użytkowanie budynku B nie oznacza, że doszło do pierwszego zasiedlenia tego budynku, gdyż jak wynika z opisu sprawy, budynek ten nie był faktycznie użytkowany/zasiedlony przez Pana.

W związku z powyższym stwierdzenia wymaga, że sprzedaż budynku B będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa budynku B, o którym mowa we wniosku, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Tym samym, do dostawy budynku B, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zauważenia wymaga, że zwolnienie, o którym mowa w tym przepisie, dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, m.in. pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ww. warunek nie zostanie spełniony. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, przysługiwało Panu prawo do odliczania podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na przebudowę i rozbudowę budynku B i podatek ten Pan odliczył.

Tym samym, planowana dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Natomiast w celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.  przy nabyciu, imporcie, wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W sytuacji opisanej we wniosku, budynek B nie był wykorzystywany do czynności zwolnionych, ponadto przysługiwało Panu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych w związku z rozbudową budynku B.

Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, również nie będzie miało zastosowania, do sprzedaży budynku B.

Podsumowując, dostawa budynku B wraz z przynależnym prawem użytkowania wieczystego gruntu – działki nr X, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy i będzie opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Odnosząc się natomiast do kwestii przyporządkowania prawa użytkowania wieczystego gruntu – działki nr X do odpowiednich zakresów opodatkowania budynku A i budynku B, zauważenia wymaga, że ani przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie  precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości częściowo opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Zatem, dopuszczalne są różne rozwiązania. Należą do nich: metoda oparta na kluczu wartościowym (tj. polegająca na zastosowaniu właściwych stawek proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości) czy też rozwiązanie według klucza powierzchniowego (tj. oparte na podzieleniu powierzchni nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części - opodatkowane VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku). Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla stan faktyczny.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który powinien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Jeżeli zatem zastosowanie konkretnego klucza podziału, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji sprzedającego metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby sprzedający taką metodę zastosował.

Przy czym, metoda ta powinna zapewnić najbardziej precyzyjne przyporządkowanie wartości poszczególnych elementów dostawy do właściwych stawek podatku/zwolnienia, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności towarzyszących danej czynności.

Ocena prawidłowości Pana postępowania w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być natomiast dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, bowiem postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, opiera się jedynie na interpretacji prawa podatkowego w oparciu o przedstawiony we wniosku opis, a nie o zebrany w sprawie materiał dowodowy.

Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego i nie ma kompetencji do wskazywania odpowiedniego klucza alokacji/ potwierdzania prawidłowości przyjętego przez podatnika klucza alokacji.

Zatem, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej