Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.1123.2025.1.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒    uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1,

‒    podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1,

‒    obowiązku złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, w związku ze sprzedażą działki nr 1,

‒    obowiązku wystawienia faktury w celu udokumentowania sprzedaży działki nr 1,

‒    prawa do odliczenia – na podstawie art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy - kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie działki nr 1.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania: A.A.  …

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: „B”  …

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. pesel … (dalej także jako „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”) planuje sprzedaż na rzecz „B” (NIP: …, REGON: …, KRS …) (dalej także jako „Zainteresowany” lub „Kupujący”) prawa własności nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nr 1 obręb …, o powierzchni 0,8377 ha, położonej we …, objętej księgą wieczystą …, prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla … Wydział Ksiąg Wieczystych.

W dalszej części wniosku, Sprzedający i Kupujący zwani będą również „Stronami”.

Tym samym, przedmiotem transakcji będzie sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego całości (udział 1/1) prawa własności niezabudowanej działki gruntu oznaczonej jako działka numer 1, obręb … o powierzchni 0,8377 ha, położonej we … zwanej dalej „Gruntem” lub „Nieruchomością”, a transakcja sprzedaży – „Transakcją”. Przedmiotem Transakcji będzie jedynie Grunt. Grunt położony jest na działce o numerze ewidencyjnym 1, położonej we …, w obrębie ewidencyjnym … (…). Powierzchnia działki wynosi 0,8377 ha, a prowadzona dla niego jest księga wieczysta nr … przez Sąd Rejonowy dla … Wydział Ksiąg Wieczystych. W ewidencji gruntów teren oznaczony jest symbolem „R” opis użytku: „Grunty orne”). Działka nie jest w żaden sposób zagospodarowana (zabudowana).

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej … nr … z dnia 01 kwietnia 2004 roku, Grunt znajduje się na obszarze oznaczonym jako 4MN/7, 4MN/8 - z przeznaczeniem podstawowym budynki jednorodzinne w układzie wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym oraz budynki mieszkalne zawierające nie więcej niż 6 mieszkań i ich zespoły, z możliwością lokalizacji usług wbudowanych, 6KL - ulica lokalna o szerokości w liniach rozgraniczających 15 m, 17KD - ulica dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających 12 m, 18KD - ulica dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających 10 m.

Właścicielem Gruntu jest Sprzedający A.A., który stał się jedynym właścicielem Nieruchomości na podstawie dziedziczenia oraz umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności z dnia 30 września 1987 r. Wskazana umowa o dział spadku i zniesienie współwłasności nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, zaś Sprzedającemu z tytułu tej transakcji nie przysługiwało prawo od odliczenia podatku VAT.

Prawa własności Nieruchomości należącej do Sprzedającego, jest obecnie obciążone roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży na rzecz Kupującego oraz hipoteką umowną do kwoty … PLN wpisanej na rzecz Kupującego w celu zabezpieczenia roszczeń o zwrot wpłaconego przez Kupującego na rzecz Sprzedającego zadatku wraz z ewentualnymi odsetkami oraz kosztami wszelkich postępowań mających na celu dochodzenie roszczeń. Wpisy roszczenia i hipoteki wynikają z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej przez Sprzedającego oraz Kupującego w dniu 28 stycznia 2025 roku (dalej także jako „Umowa przedwstępna”).

W ramach zawartej Umowy przedwstępnej Strony ustaliły, że Transakcja nastąpi w terminie do dnia 30 kwietnia 2026 r., przy czym jeśli Kupujący uzyskałaby przed tym terminem ostateczną decyzję właściwego organu zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Nieruchomości, zawarcie przyrzeczonej umowę sprzedaży nastąpi w terminie do czternastu dni roboczych od dnia doręczenia Kupującej zaświadczenia o ostateczności tej decyzji lub doręczenia ostatecznej decyzji organu odwoławczego utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji o udzieleniu pozwolenia na budowę (dalej także jako „PnB”) dla planowanej inwestycji Kupującego.

Sprzedający, po nabyciu Nieruchomości na podstawie umowy o dział spadku i zniesieniu współwłasności z dnia 30 września 1987 r., nie korzystał i nie prowadził na niej żadnej działalności gospodarczej, w tym nie udostępniał jej osobom trzecim do korzystania.

Sprzedający nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, taką działalność prowadził do 30.06.2004 roku – co wynika z bazy Regon. W dniu zawarcia Umowy przedwstępnej w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości i dla potrzeb tej Umowy był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, obecnie jednak nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, albowiem w dniu 28.02.2025 roku na podstawie art. 96 ust. 6-8 ustawy o podatku VAT został wykreślony z rejestru podatników VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i zakłada się, że taki status utrzyma także na dzień Transakcji.

W ciągu ostatnich dwóch lat Sprzedający nie poniósł nakładów na ulepszenie Gruntu, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. Ponadto na Gruncie nie zostały wzniesione żadne obiekty budowlane, budynki ani budowle. Sprzedający nie przewiduje również realizacji takich działań do dnia zawarcia Transakcji.

Kupujący planuje na Nieruchomości realizację inwestycji obejmującej budowę zespołu jedenastu budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz niezbędnej infrastruktury technicznej (dalej także jako „Inwestycja”).

W związku z nabyciem Nieruchomości Kupujący planuje dokonać w szczególności następujących czynności:

1)  opracować projekt zagospodarowania Nieruchomości na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2)  przygotować projekt architektoniczny;

3)  wystąpić o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę Inwestycji.

Przed zawarciem Umowy przedwstępnej, jak też na podstawie Umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictw dla Kupującego. Pełnomocnictwa obejmują prawo do:

1)  występowania przed organami administracji publicznej;

2)  uzyskiwania technicznych warunków przyłączenia do sieci infrastrukturalnych (woda, gaz, energia, kanalizacja itp.);

3)  uzyskiwania pozwoleń środowiskowych oraz zezwoleń na wycinkę drzew;

4)  prowadzenia innych czynności niezbędnych dla uzyskania pozwolenia na budowę.

Koszty wszelkich działań podjętych na podstawie pełnomocnictw ponosić będzie w całości Kupujący. Kupujący może realizować opisane powyżej czynności prawne lub czynności faktyczne, w szczególności uzyskać pozwolenie na budowę dla dowolnej inwestycji, także w imieniu własnym i na własną rzecz.

Sprzedający w Umowie przedwstępnej, jak tez przed zawarciem Umowy przedwstępnej, wyraził Kupującemu zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo Budowlane, w tym wyraził zgodę na uzyskanie przez Kupującego zgód, opinii i uzgodnień oraz występowania w tym zakresie do właściwych organów administracji państwowej i samorządowej, a także uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych dla dowolnej inwestycji na Nieruchomości, w tym także do złożenia wniosku i uzyskania we właściwym organie architektoniczno-budowlanym decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego obejmującego swoim zakresem całość lub część Nieruchomości. W ramach udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowalne Kupujący uprawniony jest do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo Budowlane oraz występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy z dowolnymi wnioskami, a także zawierania umów przyłączeniowych. Powyższe czynności Kupujący realizować może na swój wyłączny koszt – bez roszczenia o zwrot tych kosztów od Sprzedającego jeśli nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie będzie ponosić Sprzedający.

Na żądanie Sprzedającego Kupujący wyda pozyskane na podstawie ww. pełnomocnictw zgody oraz wszelkie inne dodatkowe zgody w formie wymaganej przez organy administracyjne lub operatorów mediów.

Wskazuje się, że rozpoczęcie Inwestycji na Nieruchomości nastąpi dopiero po:

1)  Transakcji oraz

2)  fizycznym przekazaniu Nieruchomości Kupującemu.

Kupujący dołoży należytej staranności w realizacji wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz innych decyzji wymaganych dla Inwestycji. Zaznacza się, iż Kupujący ponosi pełną odpowiedzialność za koszty tych działań.

Po zakończeniu realizacji Inwestycji Kupujący planuje sprzedaż powstałych w jej ramach lokali, co będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, bez zastosowania zwolnienia z tego podatku. W konsekwencji, zakup Nieruchomości będzie służył wyłącznie wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT, nieobjętych zwolnieniem.

W wyniku Transakcji Kupujący nie przejmie żadnych innych składników majątkowych, zarówno materialnych, jak i niematerialnych, należących do Sprzedającego, poza Nieruchomością.

Sprzedający nie prowadził żadnych działań marketingowych dotyczących Nieruchomości w szczególności nie oferował w sposób aktywny sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca sam zgłosił się do Zainteresowanego z ofertą zakupu.

Sprzedający do momentu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z jej przygotowaniem do sprzedaży, nie prowadził też żadnych działań związanych ze zwiększeniem atrakcyjności przedmiotowej działki.

Pytania

1.  Czy Sprzedający będzie w ramach opisanej we wniosku Transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadał statusu podatnika podatku od towarów i usług?

2.  Czy Transakcja, tj. sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

3.  Czy Sprzedający będzie zobowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT oraz do wystawienia faktury w celu udokumentowania sprzedaży Nieruchomości z uwzględnieniem podatku VAT według obowiązujących zasad i stawek?

4.  Czy Kupujący w świetle art. 86 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego?

Państwa stanowisko w sprawie

1.  Sprzedający będzie w ramach opisanej we wniosku Transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadał status podatnika podatku od towarów i usług.

2.  W konsekwencji Transakcja, tj. sprzedaż prawa własności Gruntu będzie opodatkowana podatkiem VAT.

3.  Sprzedający będzie zobowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT oraz zobowiązany będzie do wystawienia faktury w celu udokumentowania sprzedaży Nieruchomości z uwzględnieniem podatku VAT według obowiązujących zasad i stawek.

4.  Kupujący będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Z uwagi na fakt, że Sprzedający i Kupujący jako strony Transakcji będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, działając na podstawie art. 14r § 1 w związku z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Strony wspólnie występują z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Potwierdzenie, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ma kluczowe znaczenie dla Stron:

1)  z punktu widzenia Sprzedającego: będzie to determinować obowiązki związane z rozpoznaniem obowiązku podatkowego na gruncie VAT, rejestracją Sprzedającego jako podatnika podatku VAT, wystawieniem faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczeniem podatku VAT należnego od Transakcji.

2)  z punktu widzenia Kupującego: wpłynie to na możliwość skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz na wyłączenie Transakcji spod opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Obie Strony mają zatem istotny interes prawny w złożeniu wspólnego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej opodatkowania Transakcji.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie „towary” dla celów VAT zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako rzeczy i ich części oraz wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym w części stanowi ona teren oznaczony jako 4MN/7, 4MN/8 - z przeznaczeniem podstawowym budynki jednorodzinne w układzie wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym oraz budynki mieszkalne zawierające nie więcej niż 6 mieszkań i ich zespoły, z możliwością lokalizacji usług wbudowanych, w pozostałej części jej przeznaczenie to: 6KL - ulica lokalna o szerokości w liniach rozgraniczających 15 m, 17KD - ulica dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających 12 m, 18KD - ulica dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających 10 m.

Na potrzeby stosowania przepisów Ustawy VAT oznacza to, że nie znajdzie zastosowania w sprawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Skoro nieruchomość jest w rozumieniu Ustawy o VAT terenem budowlanym (art. 2 pkt 33 ustawy), to nawet w przypadku uznania, że mamy do czynienia z terenem niezabudowanym, jego dostawa nie mogłaby podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z kolei nie można też rozważać ewentualnego zastosowania w sprawie zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, gdyż dotyczą one dostaw budynków, budowli lub ich części. Uznać zatem należy, że co do zasady w przypadku opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego będziemy mieć do czynienia z dostawą terenu budowlanego, niekorzystającą ze zwolnienia z VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedający będący Wnioskodawcą nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość nabył w wyniku dziedziczenia do swojego majątku prywatnego. Nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnej działalności gospodarczej, w tym zwolnionej oraz była użytkowana tylko rolniczo, a od kilku lat nie jest w ogóle użytkowana. Nieruchomość nigdy nie była udostępniana osobom trzecim odpłatnie lub nieodpłatnie.

Istotne znaczenie w sprawie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy - Kodeks cywilny, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zainteresowany jako Sprzedający zobowiązał się do udzielenia Wnioskodawcy wszelkich upoważnień, pełnomocnictw, zgód lub zezwoleń, o jakie zawnioskuje ona w związku z celami określonymi w umowie (w zakresie, w jakim wszelkie tego typu upoważnienia, zgody lub umocowania ze strony właściciela Nieruchomości są lub będą wymagane lub uzasadnione przez obowiązujące przepisy prawa lub organy prowadzące właściwe postępowanie). Co więcej Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictw do występowania przed organami administracji publicznej w zakresie uzyskiwania technicznych warunków przyłączenia do sieci infrastrukturalnych (woda, gaz, energia, kanalizacja itp.); uzyskiwania pozwoleń środowiskowych oraz zezwoleń na wycinkę drzew; prowadzenia innych czynności niezbędnych dla uzyskania pozwolenia na budowę.

Ponadto na podstawie samej Umowy przedwstępnej i bez konieczności pozyskiwania w tym zakresie jakichkolwiek dalszych oświadczeń Kupujący uzyskał prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Kupująca Spółka, dokonując ww. działań, tj. np. uzyskując warunki obsługi komunikacyjnej, warunki dostawy i odbioru mediów (wody, kanalizacji, gazu, energii elektrycznej, światłowodu) uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której Sprzedający jest właścicielem. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” sferze podatkowo prawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności tej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana Transakcja będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podjął już bowiem i będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym zdaniem Zainteresowanych Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Ad. 2

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym w części stanowi ona teren oznaczony jako 4MN/7, 4MN/8 - z przeznaczeniem podstawowym budynki jednorodzinne w układzie wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym oraz budynki mieszkalne zawierające nie więcej niż 6 mieszkań i ich zespoły, z możliwością lokalizacji usług wbudowanych, w pozostałej części jej przeznaczenie to: 6KL - ulica lokalna o szerokości w liniach rozgraniczających 15 m, 17KD - ulica dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających 12 m, 18KD - ulica dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających 10 m.

Na potrzeby stosowania przepisów Ustawy VAT oznacza to, że nie znajdzie zastosowania w sprawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Skoro nieruchomość jest w rozumieniu Ustawy o VAT terenem budowlanym (art. 2 pkt 33 ustawy), to nawet w przypadku uznania, że mamy do czynienia z terenem niezabudowanym, jego dostawa nie mogłaby podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W świetle powyższego oraz mając na uwadze argumentację przedstawioną w ad 1) i wobec uznania, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy w konsekwencji także sprzedaż Nieruchomości – zdaniem Zainteresowanych - podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 3

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W myśl art. 96 ust. 3 ustawy o VAT podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Jak stanowi art. 96 ust. 4 ustawy naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Zatem, rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy o VAT, przy czym przepis nie określa, jak wcześnie rejestracja powinna nastąpić. Natomiast powinna ona nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym dokonanie pierwszej czynności opodatkowanej.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. W dniu zawarcia Umowy przedwstępnej w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, obecnie jednak nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, albowiem w dniu 28.02.2025 roku na podstawie art. 96 ust. 6-8 ustawy o podatku VAT został wykreślony z rejestru podatników VAT. Zatem, stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy, Sprzedający powinien dokonać złożenia ponownego zgłoszenia rejestracyjnego, przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości, tj. przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy.

Jak wyżej wskazano sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a czy 9. Tym samym, biorąc pod uwagę wykładnię art. 96 ust. 1 ustawy - jako niezarejestrowany czynny podatnik VAT Sprzedający będzie miał obowiązek złożenia zgłoszenia rejestrowego VAT-R i rejestracji do celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

W zakresie zaś obowiązku wystawienia faktury VAT wskazać należy, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a - 106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Faktura jest dokumentem odzwierciedlającym prawidłowy przebieg zdarzenia gospodarczego zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. Co do zasady zatem, faktura musi być wystawiona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa krajowego w tym względzie. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza np. fakt dostawy określonych towarów i świadczonych usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Zdaniem Zainteresowanych, ponieważ Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i taki status będzie posiadał w dniu Transakcji, a transakcja sprzedaży tej Nieruchomości - jak wyżej wskazano - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku a Sprzedający będzie będzie zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik VAT to w sytuacji, w której dokonana zostanie sprzedaż opodatkowana Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury dokumentującej planowaną sprzedaż Gruntu.

Ad. 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi co do zasady przysługuje pełne prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

a)  podatnik otrzymał fakturę,

b)  w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń miesięcznych albo za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń kwartalnych.

Jednocześnie, w art. 88 ustawy o VAT wskazane zostały okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, że Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia w związku z tym wyłączenie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w celu udokumentowania Transakcji nie znajdzie zastosowania.

Dla ustalenia, czy Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej Transakcję, należy przeanalizować spełnienie ogólnej przesłanki określonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, który nabędzie Nieruchomość w celu realizacji Inwestycji, obejmującej budowę i sprzedaż lokali, co stanowi działalność podlegającą opodatkowaniu VAT, bez prawa do zwolnienia. W rezultacie zakup Nieruchomości będzie dokonany wyłącznie w celu wykonywania przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o cały podatek VAT naliczony wykazany na fakturze, ponieważ zakup ten będzie bezpośrednio związany wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi realizowanymi przez Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1 istotne jest to, czy w  celu dokonania jej sprzedaży Zainteresowany będący stroną postępowania podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Zainteresowanego będącego stroną postępowania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazania wymaga, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem działki nr 1. Działka nie jest w żaden sposób zagospodarowana (zabudowana). Sprzedający, po nabyciu Nieruchomości na podstawie umowy o dział spadku i zniesieniu współwłasności z dnia 30 września 1987 r., nie korzystał i nie prowadził na niej żadnej działalności gospodarczej, w tym nie udostępniał jej osobom trzecim do korzystania. Sprzedający nie prowadził żadnych działań marketingowych dotyczących Nieruchomości w szczególności nie oferował w sposób aktywny sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca sam zgłosił się do Zainteresowanego z ofertą zakupu. Sprzedający do momentu sprzedaży Nieruchomości nie poniósł i nie zamierza ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z jej przygotowaniem do sprzedaży, nie prowadził też żadnych działań związanych ze zwiększeniem atrakcyjności przedmiotowej działki.

W ramach zawartej Umowy przedwstępnej Strony ustaliły, że Transakcja nastąpi w terminie do dnia 30 kwietnia 2026 r., przy czym jeśli Kupujący uzyskałaby przed tym terminem ostateczną decyzję właściwego organu zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Nieruchomości, zawarcie przyrzeczonej umowę sprzedaży nastąpi w terminie do czternastu dni roboczych od dnia doręczenia Kupującej zaświadczenia o ostateczności tej decyzji lub doręczenia ostatecznej decyzji organu odwoławczego utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji o udzieleniu pozwolenia na budowę (dalej także jako „PnB”) dla planowanej inwestycji Kupującego. Kupujący planuje na Nieruchomości realizację inwestycji obejmującej budowę zespołu jedenastu budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz niezbędnej infrastruktury technicznej (dalej także jako „Inwestycja”). Rozpoczęcie Inwestycji na Nieruchomości nastąpi dopiero po Transakcji oraz fizycznym przekazaniu Nieruchomości Kupującemu. Kupujący dołoży należytej staranności w realizacji wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz innych decyzji wymaganych dla Inwestycji. Zaznacza się, iż Kupujący ponosi pełną odpowiedzialność za koszty tych działań.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii objętej pytaniem oznaczonym nr 1 we wniosku, należy wskazać, że przed zawarciem Umowy przedwstępnej, jak też na podstawie Umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictw dla Kupującego. Pełnomocnictwa obejmują prawo do występowania przed organami administracji publicznej, uzyskiwania technicznych warunków przyłączenia do sieci infrastrukturalnych (woda, gaz, energia, kanalizacja itp.), uzyskiwania pozwoleń środowiskowych oraz zezwoleń na wycinkę drzew, prowadzenia innych czynności niezbędnych dla uzyskania pozwolenia na budowę. Koszty wszelkich działań podjętych na podstawie pełnomocnictw ponosić będzie w całości Kupujący. W Umowie przedwstępnej, jak tez przed zawarciem Umowy przedwstępnej, Zainteresowany będący stroną postępowania wyraził Kupującemu zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane, w tym wyraził zgodę na uzyskanie przez Kupującego zgód, opinii i uzgodnień oraz występowania w tym zakresie do właściwych organów administracji państwowej i samorządowej, a także uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych dla dowolnej inwestycji na Nieruchomości, w tym także do złożenia wniosku i uzyskania we właściwym organie architektoniczno-budowlanym decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego obejmującego swoim zakresem całość lub część Nieruchomości. W ramach udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowalne Kupujący uprawniony jest do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy z dowolnymi wnioskami, a także zawierania umów przyłączeniowych. Powyższe czynności Kupujący realizować może na swój wyłączny koszt – bez roszczenia o zwrot tych kosztów od Sprzedającego jeśli nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie będzie ponosić Sprzedający. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już jest, Zainteresowany będący stroną postępowania jako właściciel gruntu nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działka nr 1 została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki nr 1 do swoich określonych potrzeb (realizacji inwestycji obejmującej budowę zespołu jedenastu budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz niezbędnej infrastruktury technicznej).

Jednoczenie z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą działki nr 1 Zainteresowany będący stroną postępowania podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną, nie powoduje, że Zainteresowany będący stroną postępowania zostanie z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowany będący stroną postępowania nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Zainteresowanego będącego stroną postępowania w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr 1 Zainteresowany będący stroną postępowania będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanego będącego stroną postępowania cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr 1, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr 1 Zainteresowany będący stroną postępowania będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 Zainteresowany będący stroną postępowania nie będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por.  wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn.  akt  I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Tym samym, Państwa stanowisko w odniesieniu do pytań oznaczonych nr 1 i nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również obowiązku złożenia przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania zgłoszenia rejestracyjnego, zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, w związku ze sprzedażą działki nr 1 oraz obowiązku wystawienia faktury w celu udokumentowania sprzedaży ww. działki.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Odnosząc się z kolei do obowiązku wystawienia faktury w celu udokumentowania sprzedaży ww. działki należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 ww. ustawy:

Z ww. przepisów wynika zatem, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na rzecz innego podatnika jest zobowiązany do wystawienia faktury.

Jak wyżej wskazano, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 Zainteresowany będący stroną postępowania nie będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, biorąc pod uwagę wykładnię art. 96 ust. 1 ustawy oraz przedstawiony opis sprawy – Zainteresowany będący stroną postępowania nie będzie miał obowiązku złożenia zgłoszenia rejestrowego VAT-R i rejestracji do celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny w związku ze sprzedażą działki nr 1.

Zatem, sprzedaż działki nr 1 nie powinna być udokumentowana fakturą wystawioną na rzecz Nabywcy, zgodnie z przepisami art. 106a-106q ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 3 uznałem za nieprawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 4, tj. prawa do odliczenia - na podstawie art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy - kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie działki nr 1, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i zakłada, że taki status utrzyma także na dzień Transakcji. Po zakończeniu realizacji Inwestycji Kupujący planuje sprzedaż powstałych w jej ramach lokali, co będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, bez zastosowania zwolnienia z tego podatku. W konsekwencji, zakup Nieruchomości będzie służył wyłącznie wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT, nieobjętych zwolnieniem.

Jak rozstrzygnięto wyżej, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 Zainteresowany będący stroną postępowania nie będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w związku z czym sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie wskazano, że sprzedaż działki nr 1 nie powinna być udokumentowana fakturą wystawioną na rzecz Nabywcy, zgodnie z przepisami art. 106a-106q ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Skoro omawiana transakcja sprzedaży działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to z tytułu tej transakcji nie wystąpi podatek naliczony, który podlegałby odliczeniu przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 4 we wniosku uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako ”PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.