Nieuznanie sprzedaży udziałów w działkach za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku VAT i w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu VAT ww. sprzedaży.
Podatnik, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w obrocie nieruchomościami, odziedziczył połowę udziałów w działce budowlanej, podczas gdy druga połowa należy do jego ciotki, która również nie prowadzi działalności. Działka stanowi majątek prywatny, nigdy nie była wykorzystywana gospodarczo. Planuje on podział działki…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 stycznia 2026 r. (data wpływu).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W ... r. odziedziczył Pan w ramach aktu poświadczenia dziedziczenia po Pana matce udział 1/4 działki numer 1 położonej w ..., objętej księgą wieczystą .... W 2022r. w ramach umowy działu spadku odziedziczył Pan kolejne 1/4 udziału w rzeczonej działce. Zatem od tego czasu jest Pan posiadaczem 1/2 udziałów w tej działce. Spadkodawczyni posiadała te 1/2 udziałów w działce od 2010r.
Właścicielką pozostałej 1/2 udziałów od 2010r. jest Pana ciotka, nieprowadząca żadnej działalności gospodarczej. Udziały uzyskała w formie darowizny.
Nieruchomość ta stanowi Państwa majątek prywatny. Działka nigdy nie była wykorzystywana w jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie była ujawniona w ewidencji środków trwałych, nie była amortyzowana, nie była wynajmowana ani dzierżawiona. Nie była też przedmiotem profesjonalnego obrotu. Nieruchomość nie została uzbrojona ani przygotowana w sposób typowy dla działalności deweloperskiej. Nie wykonano żadnych prac podnoszących jej wartość, takich jak uzbrojenie terenu, budowa dróg wewnętrznych, ogrodzenia, uzyskiwanie dodatkowych decyzji planistycznych czy reklamowanie terenu.
Zamierzają Państwo dokonać podziału działki na cztery mniejsze, wyłącznie w celu umożliwienia sprzedaży jednemu nabywcy, który chce nabywać grunt w częściach. Podział nie ma charakteru inwestycyjnego ani zarobkowego — jest to techniczna czynność konieczna do realizacji transakcji.
Po podziale każda z działek nadal będzie miała charakter działki budowlanej. Planujecie Państwo sprzedać wszystkie cztery działki temu samemu kupującemu, w kolejnych odstępach czasu, zgodnie z jego możliwościami finansowania.
Sprzedaż ta ma charakter incydentalny i jednorazowy — nie zamierzają Państwo w przyszłości nabywać innych gruntów ani prowadzić podobnych transakcji.
Skorzystali Państwo z usług pośrednika nieruchomości wyłącznie w celu znalezienia jednego kupującego — nie prowadzą Państwo regularnej sprzedaży ani działań marketingowych, ewentualne standardowe ogłoszenia zamieszczane przez pośrednika miały charakter typowy dla sprzedaży prywatnej i nie stanowią aktywnej reklamy z Państwa strony.
Jest Pan czynnym podatnikiem VAT, ale Pana działalność gospodarcza jest całkowicie niezwiązana z nieruchomościami. Przedmiotowa działka nie miała żadnego związku z działalnością i była wykorzystywana wyłącznie prywatnie.
Ponadto, w uzupełnieniu wniosku na pytania m.in. w zakresie podatku od towarów i usług wskazał Pan odpowiednio:
1) Od kiedy prowadzi Pan działalność gospodarczą, w jakim zakresie i jaka jest forma opodatkowania prowadzonej działalności gospodarczej?
„Prowadzę działalność gospodarczą od dnia … r. w zakresie 7111Z – działalność w zakresie architektury. Forma opodatkowania mojej działalności gospodarczej to skala podatkowa, a jestem również płatnikiem VAT. Działalność ta nie jest związana ze sprzedażą działek ani z obrotem nieruchomościami.”
2) Jaką powierzchnię posiada działka nr 1?
„Działka nr 1 posiada powierzchnię … ha”
3) W jaki sposób była i jest wykorzystywana działka nr 1 od momentu nabycia przez Pana udziałów w tej działce aż do momentu planowanej sprzedaży wydzielonych działek? Czy korzystał lub korzysta Pan z ww. działek dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?
„Działka nr 1 nie była i nie jest wykorzystywana w żaden sposób od momentu nabycia przeze mnie udziałów. Nie korzystałem z niej do żadnych celów osobistych ani innych.”
4) Kiedy zamierza Pan dokonać podziału działki nr 1 na cztery mniejsze działki i jaką powierzchnię będą miały wydzielone działki?
„Podział działki nr 1 na cztery mniejsze działki planowany jest w przyszłości, prawdopodobnie w … r., jednak termin ten nie jest jeszcze określony.
Przewidywana powierzchnia wydzielonych działek nie jest dokładnie znana, jednak planowany jest podział na części mniej więcej równe.”
5) Czy działka nr 1 jest – jak Pan wskazał – działką budowlaną w związku z objęciem jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to:
a) jakie jest przeznaczenie działki według planu?
b) czy plan został ustalony na Pana wniosek?
„Działka nr 1 jest działką budowlaną w związku z objęciem jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
a) Zgodnie z planem, działka obejmuje teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej.
b) Plan miejscowy nie został ustalony na mój wniosek.”
6) W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego proszę wskazać, czy działka nr 1 jest działką budowlaną w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki?
Jeżeli tak, to proszę wskazać:
„Pytanie nie ma zastosowania, ponieważ działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest potrzebna i nie została wydana.”
7) Kiedy (w którym roku) Pan i Pana ciotka zamierzacie dokonać sprzedaży czterech wydzielonych działek gruntu jednemu nabywcy? Czy wszystkie działki zostaną sprzedane w jednym roku, czy w ciągu kilku lat? Jeżeli sprzedaż wydzielonych działek jednemu nabywcy będzie następowała w latach, to proszę wskazać w którym roku rozpocznie się sprzedaż ww. działek, ile w danym roku działek zostanie sprzedanych oraz kiedy (w którym roku) zakończy się sprzedaż ww. działek? Jaki będzie rok sprzedaży każdej z działek?
„Dokładny harmonogram sprzedaży czterech wydzielonych działek gruntu jednemu nabywcy nie jest jeszcze ustalony.
Optymalnie sprzedaż mogłaby następować od … r. prawdopodobnie na przestrzeni kilku lat, jednak terminy poszczególnych transakcji będą uzależnione od możliwości finansowych nabywcy i nie są obecnie określone.”
8) Jakie okoliczności faktyczne zadecydowały o planowanej sprzedaży przez Pana udziałów w czterech działkach, które zostaną wydzielone z działki nr 1?
„Planowana sprzedaż udziałów w czterech działkach wydzielonych z działki nr 1 wynika wyłącznie z chęci dokonania jednorazowej transakcji prywatnej.
Podział działki na cztery części jest techniczną koniecznością, umożliwiającą nabywcy zakup gruntów w częściach, zgodnie z jego możliwościami finansowymi. Sprzedaż nie ma charakteru inwestycyjnego i dotyczy wyłącznie mojego majątku prywatnego.”
9) Komu Pan i Pana ciotka zamierzacie sprzedać wszystkie cztery wydzielone działki, np. osobie fizycznej, osobie prowadzącej działalność gospodarczą, osobie prowadzącej gospodarstwo rolne, osobie prawnej i na jakie cele?
„Nie znam osobiście nabywcy. Na podstawie informacji uzyskanych od pośrednika, nabywca prowadzi działalność gospodarczą, jednak nie posiadam szczegółowych informacji co do rodzaju prowadzonej działalności ani celu, w jakim działki zostaną nabyte.”
10) Czy w dacie sprzedaży działek będą one zabudowane czy niezabudowane? W przypadku, gdy w dacie sprzedaży działek będą one zabudowane, proszę wskazać rodzaj zabudowań znajdujących się na działkach oraz czy te zabudowania są trwale związane z gruntem.
„W dacie sprzedaży działki będą niezabudowane. Na działkach nie występują żadne zabudowania i nie przewiduje się ich powstania przed sprzedażą.”
11) Jakie pozwolenia, decyzje, umowy, decyzje na budowę wjazdu na działki, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, energetycznych, deszczowych itp. zostaną wydane przed sprzedażą działek i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?
„Przed sprzedażą działek nie zostaną wydane żadne pozwolenia na budowę, decyzje o budowie wjazdu ani umowy związane z zagospodarowaniem działek.
Nie wykonano żadnych przyłączy ani innych prac technicznych na działkach. W celach informacyjnych uzyskano jedynie warunki techniczne przyłączy energetycznych i gazowych.”
12) Czy w odniesieniu do działek objętych zakresem pytania, do momentu ich sprzedaży będą ponoszone jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to będą nakłady i kto je będzie ponosił?
„Do momentu sprzedaży działek nie będą ponoszone żadne nakłady mające na celu ich uatrakcyjnienie.”
13) Czy wydzielone działki przed sprzedażą będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej? Jaki podmiot zapewni ten dostęp?
„Dokładny kształt wydzielonych działek nie został jeszcze ustalony, jednak planowany podział przewiduje, że każda działka będzie miała dostęp do drogi publicznej. Nie wymaga on żadnych nakładów ani decyzji przed sprzedażą.”
14) Czy przed sprzedażą wydzielonych działek zamierza udostępniać Pan odpłatnie ww. działki na rzecz podmiotów trzecich? Jeżeli tak, to należy wskazać na podstawie jakiej umowy (najmu, dzierżawy, innej odpłatnej umowy) oraz czy w ramach tej umowy ustali Pan miesięczną kwotę najmu lub dzierżawy?
„Przed sprzedażą wydzielonych działek nie zamierzam udostępniać ich odpłatnie żadnym podmiotom trzecim.”
15) Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działek objętych zakresem pytania zawarł Pan/zamierza Pan zawrzeć z ich nabywcą umowy przedwstępne? Jeśli tak, proszę wskazać:
a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy/umów przedwstępnych zawartej/które będą zawarte z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Kupującym, a jakie na Panu?
b) czy w umowie/umowach przedwstępnych sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej/ostatecznych umów sprzedaży, przenoszących własność działek będących przedmiotem sprzedaży na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?
„Do chwili obecnej nie zawarłem żadnych umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży wydzielonych działek. Zamierzam, że przed sprzedażą mogą zostać zawarte umowy przedwstępne z nabywcą, jednak nie są jeszcze ustalone warunki takich umów, w tym prawa i obowiązki stron ani ewentualne warunki, które musiałyby być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Planowane umowy będą miały charakter wyłącznie incydentalnej, prywatnej transakcji.”
16) Kto, tj. Pan czy Kupujący, w przypadku podpisania umowy przedwstępnej, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?
„Do chwili obecnej nie zawarto żadnej umowy przedwstępnej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej planowane jest, że ryzyko ekonomiczne ewentualnego niepowodzenia sprzedaży będzie ponoszone przeze mnie, jako właściciela działek jeżeli niepowodzenie będzie wynikać z mojej winy.”
17) Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działek objętych zakresem pytania udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to należy wskazać:
a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Panu pełnomocnictwa nabywcy do występowania w Pana imieniu?
b) jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Pana działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?
„Nie udzieliłem żadnego pełnomocnictwa, zgody ani upoważnienia przyszłemu nabywcy działek. Na moment składania niniejszych wyjaśnień nie doszło do żadnych porozumień z potencjalnym nabywcą, w związku z czym nie ustalono zakresu ewentualnych pełnomocnictw, ani czy będą one w ogóle wymagane.
Ewentualne pełnomocnictwo – jeśli w przyszłości zostałoby udzielone – mogłoby mieć wyłącznie charakter informacyjny i formalny, tj. służyć zapoznaniu się przez nabywcę na jego koszt ze stanem prawno-planistycznym nieruchomości (np. uzyskanie wypisów, wyrysów, zaświadczeń, warunków, analiz chłonności, opinii), bez upoważnienia do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania działek do zabudowy, ich uzbrojenia, realizacji przyłączy, budowy zjazdów, uzyskiwania decyzji inwestycyjnych lub wykonywania jakichkolwiek robót. Jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie posiadam wiedzy ani doświadczenia w zakresie pełnomocnictw stosowanych w procesach inwestycyjnych i nie planuję podejmowania działań wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności.”
18) Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza tymi wymienionymi we wniosku, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:
a) Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
b) W jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?
c) W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
d) Kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
e) Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
f) W jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości?
g) Na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?
„Nie dokonywałem wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości.”
19) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, to ile, jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Pan nabył?
„Nie posiadam innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, poza tymi wymienionymi we wniosku.”
20) Czy z działki nr 1 dokonywane były/są zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?
„Z działki nr 1 nie dokonywano i nie są dokonywane żadne zbiory ani dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług.”
21) Czy produkty rolne były wykorzystywane przez Pana na własne potrzeby?
„Na działce nr 1 nie prowadzono żadnej uprawy, w związku z czym nie były wykorzystywane żadne produkty rolne na własne potrzeby.”
Pytanie
Czy dokonanie podziału nieruchomości na cztery działki oraz ich sprzedaż jednemu nabywcy, w odstępach czasu i w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, będzie stanowiło działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji – czy sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie opisane czynności nie stanowią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku VAT, a sprzedaż działek w opisanym trybie nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.
W Pana ocenie również opisane czynności nie stanowią źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, czy też nie powinno zostać uznane za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Argumenty:
Działka została nabyta przez Pana w drodze spadku, a przez ciotkę poprzez darowiznę, czyli w sposób niezwiązany z działalnością gospodarczą.
Nieruchomość stanowi część Państwa majątku prywatnego, nie była nigdy wykorzystywana gospodarczo.
Brak aktywnych działań inwestycyjnych, takich jak uzbrojenie, reklama, działania marketingowe, zmiana przeznaczenia, budowa dróg — co zgodnie z licznym orzecznictwem TSUE i NSA jest kluczowym kryterium odróżniającym handel profesjonalny od zarządzania majątkiem prywatnym (m.in. TSUE: C-180/10 i C-181/10; NSA: I FSK 734/18, I FSK 199/18).
Podział działki ma charakter czysto techniczny — jest wymuszony konstrukcją transakcji i nie zmienia charakteru majątku prywatnego.
Sprzedaż jest jednorazowa, incydentalna, skierowana do jednego nabywcy, a nie powtarzalna ani zorganizowana.
Korzystanie z usług pośrednika jest czynnością normalną przy sprzedaży majątku prywatnego i nie nadaje jej profesjonalnego charakteru.
Pana bycie czynnym podatnikiem VAT nie ma związku z tą nieruchomością, więc nie powoduje objęcia sprzedaży VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan, w drodze dziedziczenia, współwłaścicielem działki nr 1. Zamierza Pan wraz ze współwłaścicielką działki dokonać podziału działki na cztery mniejsze, wyłącznie w celu umożliwienia sprzedaży jednemu nabywcy, który chce nabywać grunt w częściach. W dacie sprzedaży działki będą niezabudowane. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT, ale Pana działalność gospodarcza jest całkowicie niezwiązana z nieruchomościami. Przedmiotowa działka nie miała żadnego związku z działalnością i była wykorzystywana wyłącznie prywatnie. Na działce nr 1 nie prowadzono żadnej uprawy, w związku z czym nie były wykorzystywane żadne produkty rolne na własne potrzeby. Na działkach nie występują żadne zabudowania i nie przewiduje się ich powstania przed sprzedażą. Przed sprzedażą działek nie zostaną wydane żadne pozwolenia na budowę, decyzje o budowie wjazdu ani umowy związane z zagospodarowaniem działek. Nie wykonano żadnych przyłączy ani innych prac technicznych na działkach. W celach informacyjnych uzyskano jedynie warunki techniczne przyłączy energetycznych i gazowych. Do momentu sprzedaży działek nie będą ponoszone żadne nakłady mające na celu ich uatrakcyjnienie. Przed sprzedażą wydzielonych działek nie zamierza Pan udostępniać ich odpłatnie żadnym podmiotom trzecim. Do chwili obecnej nie zawarł Pan żadnych umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży wydzielonych działek. Przed sprzedażą mogą zostać zawarte umowy przedwstępne z nabywcą, jednak nie są jeszcze ustalone warunki takich umów, w tym prawa i obowiązki stron ani ewentualne warunki, które musiałyby być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Planowane umowy będą miały charakter wyłącznie incydentalnej, prywatnej transakcji. Nie udzielił Pan żadnego pełnomocnictwa, zgody ani upoważnienia przyszłemu nabywcy działek. Nie doszło do żadnych porozumień z potencjalnym nabywcą, w związku z czym nie ustalono zakresu ewentualnych pełnomocnictw, ani czy będą one w ogóle wymagane. Ewentualne pełnomocnictwo – jeśli w przyszłości zostałoby udzielone – mogłoby mieć wyłącznie charakter informacyjny i formalny, tj. służyć zapoznaniu się przez nabywcę na jego koszt ze stanem prawno-planistycznym nieruchomości (np. uzyskanie wypisów, wyrysów, zaświadczeń, warunków, analiz chłonności, opinii), bez upoważnienia do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania działek do zabudowy, ich uzbrojenia, realizacji przyłączy, budowy zjazdów, uzyskiwania decyzji inwestycyjnych lub wykonywania jakichkolwiek robót. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, poza tymi wymienionymi we wniosku.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że planowana sprzedaż przez Pana niezabudowanych działek, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych działek będzie stanowiła działalność gospodarczą. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podjął/nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
Z tytułu sprzedaży udziałów w działkach wydzielonych z działki nr 1 nie będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.
Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana udziałów w działkach wydzielonych z działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, zaś w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo