Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.114.2026.2.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 2 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒    nieuznania planowanej sprzedaży działki nr 1 za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji nieuznania tej sprzedaży za czynność skutkującą powstaniem obowiązku podatkowego oraz koniecznością rozliczenia podatku od towarów i usług w tym zakresie;

‒    zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaży działki nr 1.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 marca 2026 r. (data wpływu 30 marca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawczyni zamieszkuje na terenie miasta ... i jest rezydentką podatkową w Polsce.

Wnioskodawczyni jest właścicielką niezbudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 1, o obszarze 0.9345 ha (9.345 mkw), położoną w … przy ul. … bez nr, objętą księgą wieczystą o numerze …, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość w ewidencji gruntów figuruje jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (symbole LZR-RIVb i LZR-RVI) i grunty orne (symbole RIVB, RV i RV1), należy do jednostki rejestrowej …, w obrębie …, …. Przedmiotowa działka został wiele lat temu wyodrębniona z większej całości nieruchomości. Opisywana nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona. Nie jest ona również objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przy czym w dniu 14 czerwca 2018 r. została podjęta uchwała Rady Miejskiej w … (Nr …) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar działki. Względem przedmiotowej działki w dniu 9 maja 2025 r. Prezydent Miasta ... wydał ostateczną decyzję nr … o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w ... przy ul. … na działce nr 1, w obrębie …. Pani A wynajęła biuro architektoniczne i umocowała jedną z pracownic tegoż biura do występowania w jej imieniu przed UM, gestorami sieci etc., celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było konieczne by działka stała się atrakcyjniejsza do sprzedaży (szerszy krąg potencjalnych nabywców).

Wskazana nieruchomość stanowiąca działkę nr 1 została nabyta przez Wnioskodawczynię od osoby fizycznej w drodze umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego zawartej w roku 1986 i od prawie 40 lat jest przedmiotem własności Wnioskodawczyni, która pozostaje w związku małżeńskim z mężem B.B. (PESEL: …, zam. przy ul. …), w którym to małżeństwie obowiązywał i do dziś obowiązuje ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej. Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo. W związku z nabyciem nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało w ramach rozliczeń z tytułu podatku VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego. Począwszy od 2010 r. Wnioskodawczyni nie prowadzi już działalności rolniczej, jest emerytką i pobiera emeryturę z KRUS. Na pewien czas Wnioskodawczyni oddała grunt w dzierżawę osobie trzeciej na cele rolnicze, bowiem było to niezbędne do uzyskania przez Nią emerytury rolniczej. Mąż Wnioskodawczyni również nie prowadzi działalności rolniczej od roku 2014 i jako rencista pobiera rentę z KRUS.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi składnik majątku prywatnego Wnioskodawczyni, nie została wprowadzona do jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie jest środkiem trwałym ani towarem handlowym przeznaczonym do dalszej odsprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie poniosła żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość.

Wnioskodawczyni zamierza w roku 2026 dokonać zbycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego.

W tym też celu w dniu 26 czerwca 2025 r. zawarła w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na mocy której m.in.:

‒    zobowiązała się do sprzedaży przedmiotowej działki nr 1 na rzecz sp. z o.o., będącej nabywcą,

‒    zobowiązała się do dokonania cesji praw do wydanej w dniu 9 maja 2025 r. decyzji o warunkach zabudowy na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na rzecz nabywcy,

‒    zobowiązała się do uzyskania zaświadczenia o wyłączeniu działki nr 1 z produkcji rolnej oraz uzyskania ostatecznej decyzji o zgodzie na lokalizację zjazdu docelowego z drogi publicznej do przedmiotowej działki,

‒    przyszły nabywca na podstawie ww. decyzji o warunkach zabudowy wystąpi w swoim imieniu o wydanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego swojego zamierzenia inwestycyjnego, tj. składającego się z budynków jednorodzinnych i zagospodarowania terenu, a po uzyskaniu tego pozwolenia na budowę, nabędzie przedmiotową działkę gruntu nr 1 od Wnioskodawczyni,

‒    przyszły nabywca uzyska warunki techniczne dostawy mediów do działki gruntu nr 1.

Ponadto na mocy zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez przyszłego nabywcę działką 1 na cele budowlane i w tym też celu udzieliła nabywcy pełnomocnictwa do tego dysponowania, obejmującego uzyskanie warunków przyłączenia mediów, zawierania umów o dostawę mediów oraz dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych dotyczących:

‒    uzyskania pozwolenia na budowę, w tym występowania w tymże celu przed wszystkimi urzędami, władzami, organami administracji publicznej,

‒    uzyskania decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu docelowego,

‒    uzyskania zaświadczenia o wyłączeniu z produkcji rolnej,

‒    przeniesienia wszelkich decyzji administracyjnych, umów, uzgodnień, warunków przyłączeń na stronę nabywającą.

Dodatkowo Wnioskodawczyni zobowiązała się w ramach zawarcia umowy przyrzeczonej (do której podpisania dojdzie w roku 2026) do przeniesienia na stronę kupującą prawa z wszelkich decyzji administracyjnych, umów, uzgodnień, warunków przyłączeń, itd. dotyczących ww. działki - w ciągu miesiąca od zawarcia umowy przenoszącej własność i w umowie tej zobowiązuje się udzielić stronie nabywającej nieodwołalnego pełnomocnictwa do tych czynności.

Ponadto w roku 2023 Wnioskodawczyni zawarła z biurem nieruchomości umowę o pośrednictwo na zasadach wyłączności, w ramach której zleciła podjęcie czynności pośrednictwa, których skutkiem będzie pozyskanie nabywcy działki nr 1. Biuro obrotu nieruchomościami w toku podjętych czynności pośrednictwa w skuteczny sposób pozyskało nabywcę działki nr 1.

Podsumowując, po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa we wniosku, została - zgodnie z obowiązującymi przepisami - przeniesiona na przyszłego nabywcę, będącego podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie realizacji inwestycji deweloperskich.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy nastąpiło po uzyskaniu tej decyzji przez sprzedającą i po zawarciu umowy przedwstępnej, a sprzedająca nie podejmowała i nie podejmuje żadnych działań mających wpływ na treść, zakres ani realizację tej decyzji po jej przeniesieniu. Wszelkie dalsze działania inwestycyjne, w tym uzyskanie pozwolenia na budowę, warunków technicznych przyłączenia mediów oraz realizacja procesu inwestycyjnego, są i będą podejmowane przez przyszłego nabywcę we własnym imieniu, na własny koszt i ryzyko.

Sprzedająca nie uczestniczy w realizacji inwestycji, nie ponosi nakładów inwestycyjnych ani nie osiąga z tego tytułu żadnych korzyści ekonomicznych poza ustaloną w umowie ceną sprzedaży nieruchomości.

Udzielone przez sprzedającą pełnomocnictwa mają charakter wyłącznie techniczny i formalny oraz służą jedynie umożliwieniu przyszłemu nabywcy dokonania czynności administracyjnych we własnym interesie, bez angażowania sprzedającej w działalność inwestycyjną.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przez sprzedającą miało charakter incydentalny, było związane wyłącznie z zamiarem racjonalnego zbycia składnika majątku prywatnego i nie stanowiło elementu prowadzenia działalności gospodarczej ani obrotu nieruchomościami w sposób zorganizowany lub ciągły.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani:

Działka nr 1 stanowi majątek osobisty Pani A.A.. Potwierdza to treść księgi wieczystej, zgodnie z którą Pani jest jej jedynym właścicielem.

Pani A. nie była nigdy ani nie jest obecnie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawczyni do 2010 r. nie miała statusu rolnika ryczałtowego o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ nie dokonywała dostaw produktów rolnych i nie świadczyła usług rolniczych. Wszelkie produkty z prowadzonego gospodarstwa z wykorzystaniem oczywiście działki nr 1 przeznaczane były na potrzeby własne i rodziny.

Z działki nr 1 nie były dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o VAT. Produkty rolne z ww. działki przeznaczone były na własne potrzeby i potrzeby rodziny. Była to ziemia bardzo niskiej klasy, która nie generowała nadwyżek produkcyjnych, które można byłoby zbywać. Nie dokonywano sprzedaży produktów, stąd nie było mowy o opodatkowaniu ich podatkiem VAT.

Działka nr 1 wchodziła w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego, przy czym tak jak zaznaczono wyżej z uwagi na niską jakość ziemi wszelka produkcja zaspokajała wyłącznie własne potrzeby Wnioskodawczyni i jej rodziny.

Tak jak wskazano powyżej działka nr 1 była wykorzystywana (poza okresem dzierżawy) do upraw na potrzeby własne Wnioskodawczyni i jej rodziny. Nie była wykorzystywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a jedynie wydzierżawiana nieodpłatnie przez jakiś czas.

Wnioskodawczyni w odniesieniu do działki nr 1 nie ponosiła i nie ponosi nakładów w celu uatrakcyjnienia działki takich jak np. uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej ani nie występowała z wnioskiem o dokonanie przyłączy oraz nie ogradzała działki. Jedynym działaniem zmierzającym do uatrakcyjnienia działki było incydentalne wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie z zamiarem racjonalnego zbycia składnika majątku prywatnego. Nie stanowiło to, zdaniem Wnioskodawczyni, elementu prowadzenia działalności gospodarczej ani obrotu nieruchomościami w sposób zorganizowany.

Jednocześnie Wnioskodawczyni pragnie dodać, że na mocy umowy przedwstępnej zawartej z przyszłym nabywcą udzieliła mu uprawnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, w tym przeniosła na niego prawa i obowiązki z decyzji o warunkach zabudowy.

Oddanie działki nr 1 w dzierżawę osobie trzeciej miało charakter nieodpłatny. Zawarcie takiej umowy było niezbędne do uzyskania przez Wnioskodawczynię uprawnień emerytalnych. Dzierżawca zobowiązany był jedynie do uiszczenia podatku rolnego, czego w praktyce jednak nie czynił i opłacała go Wnioskodawczyni.

Działka nr 1 była dzierżawiona od 2014 r. do 2024 roku.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż nieruchomości będącej działką o nr 1 przez Wnioskodawczynię na rzecz podmiotu trzeciego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym czy będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego i koniecznością rozliczenia podatku od towarów i usług w tym zakresie?

2.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca, to czy planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia z podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2025 r. poz. 775, ze zm., dalej: „u.p.t.u.”)?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Według stanowiska Wnioskodawczyni planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego i koniecznością zapłaty podatku od towarów i usług w tym zakresie, bowiem Wnioskodawczyni nie będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2025 r. poz. 775, ze zm., dalej „u.p.t.u.”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 wskazanej u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie w przypadku, w którym zbywca działa w charakterze podatnika VAT. W sentencji wyroku TSUE z dnia 29 października 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 trybunał orzekł, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Przedmiotowe stanowisko zostało w pełni podzielone przez polskie sądy administracyjne. W wyroku z dnia 2 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 45/18, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: „to, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Przenosząc powyższe na stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) Wnioskodawczyni, należy podkreślić, że Wnioskodawczyni nie zaangażowała i nie zamierza angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a przedmiotowa sprzedaż będzie mieściła się w pojęciu zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni. Świadczą o tym następujące okoliczności:

a)  Nieruchomość stanowi składnik majątku prywatnego Wnioskodawczyni, który został nabyty przed prawie czterdziestoma laty na skutek przekazania gospodarstwa rolnego,

b)  Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej, a jedynie uprzednio wykorzystywana w ramach prowadzenia gospodarstwa rolnego i to jedynie do roku 2010 (a w przypadku Jej męża do roku 2014),

c)  Nieruchomość nie stanowiła środka trwałego ani nie była towarem handlowym w jakiejkolwiek działalności gospodarczej,

d)  Wnioskodawczyni nie poniosła żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość,

e)  Wnioskodawczyni nie dokonywała czynności w celu łączenia lub podziału nieruchomości, jej scalenia,

f)   Wnioskodawczyni nie dokonywała jakichkolwiek czynności polegających na uzbrojeniu terenu, w tym dostaw mediów i przyłączy,

g)  zamiar zbycia nieruchomości pojawił się w związku z podeszłym wiekiem Wnioskodawczyni i Jej męża, który uniemożliwiał dalsze utrzymywanie nieruchomości,

h)  Wnioskodawczyni nie umieszczała żadnych banerów i reklam dotyczących oferty tejże nieruchomości. O niefachowym charakterze działań świadczy również zawarcie umowy z profesjonalnym biurem obrotu nieruchomościami, któremu Wnioskodawczyni zleciła odnalezienie nabywcy.

Jedyną czynnością, która została wykonana przez Wnioskodawczynię w związku ze zbywaniem nieruchomości, która mogłaby potencjalnie świadczyć o profesjonalnym charakterze działania, to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu przez Wnioskodawczynię. Należy jednak w tym miejscu zastrzec, że był to zabieg dokonany wyłącznie w celu najbardziej rozsądnego sposobu zbycia, zwiększenia potencjalnego grona zainteresowanych. Należy dodać, że taka działka wtedy dopiero staje się możliwa w ogóle do sprzedaży, gdy ma wydaną decyzję, bowiem ziemia rolna dużo gorzej się sprzedaje od działek uzbrojonych w decyzję o warunkach zabudowy. Dodatkowo przy sprzedaży można uzyskać wyższą cenę, gdy dla działki jest wydana i aktualna decyzja o warunkach zabudowy.

Dodać należy, że Wnioskodawczyni będąc rolniczką nigdy nie działała profesjonalnie na rynku obrotu nieruchomościami.

Podsumowując, po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa we wniosku, została - zgodnie z obowiązującymi przepisami - przeniesiona na przyszłego nabywcę, będącego podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie realizacji inwestycji deweloperskich.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy nastąpiło po uzyskaniu tej decyzji przez sprzedającą i po zawarciu umowy przedwstępnej, a sprzedająca nie podejmowała i nie podejmuje żadnych działań mających wpływ na treść, zakres ani realizację tej decyzji po jej przeniesieniu. Wszelkie dalsze działania inwestycyjne, w tym uzyskanie pozwolenia na budowę, warunków technicznych przyłączenia mediów oraz realizacja procesu inwestycyjnego, są i będą podejmowane przez przyszłego nabywcę we własnym imieniu, na własny koszt i ryzyko.

Sprzedająca nie uczestniczy w realizacji inwestycji, nie ponosi nakładów inwestycyjnych ani nie osiąga z tego tytułu żadnych korzyści ekonomicznych poza ustaloną w umowie ceną sprzedaży nieruchomości.

Udzielone przez sprzedającą pełnomocnictwa mają charakter wyłącznie techniczny i formalny oraz służą jedynie umożliwieniu przyszłemu nabywcy dokonania czynności administracyjnych we własnym interesie, bez angażowania sprzedającej w działalność inwestycyjną.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przez sprzedającą miało charakter incydentalny, było związane wyłącznie z zamiarem racjonalnego zbycia składnika majątku prywatnego i nie stanowiło elementu prowadzenia działalności gospodarczej ani obrotu nieruchomościami w sposób zorganizowany lub ciągły.

W związku z powyższym planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi jedynie zarząd majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni, a tym samym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu u.p.t.u., a co za tym idzie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (znajdzie się poza zakresem opodatkowania tym podatkiem) oraz nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego i koniecznością zapłaty podatku od towarów i usług w tym zakresie.

Ad. 2

Według stanowiska Wnioskodawczyni nawet w przypadku przyjęcia, że przedmiotowa sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu w oparciu o art. 7 ust. 2 u.p.t.u., to i tak dostawa Nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia z podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2025 r. poz. 775, ze zm., dalej „u.p.t.u.”).

W zgodzie ze wskazaną normą zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dokładnie z taką sytuacją mamy do czynienia w sprawie Wnioskodawczyni. W związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego przez Wnioskodawczynię nie miała ona statusu czynnego podatnika podatku VAT, a jednocześnie do nabycia przedmiotowej nieruchomości doszło na skutek dokonanej w roku 1986 (a więc sprzed okresu wejścia w życie podatku VAT) czynności przekazania gospodarstwa rolnego, która to czynność nie generowała prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, bowiem znajdowała się całkowicie poza sferą opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika również, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Zatem, aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-     po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-     po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jednocześnie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatsecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Homburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Ponadto, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność, czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.

Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką niezbudowanej działki nr 1. Działka jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona. Wynajęła Pani biuro architektoniczne i umocowała jedną z pracownic tegoż biura do występowania w Pani imieniu celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Oddała Pani grunt w dzierżawę osobie trzeciej na cele rolnicze. Oddanie działki nr 1 w dzierżawę osobie trzeciej miało charakter nieodpłatny. Dzierżawca zobowiązany był jedynie do uiszczenia podatku rolnego. Działka była dzierżawiona od 2014 r. do 2024 roku.

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście rozpatrywanej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymaga, że czynność może być albo odpłatna, albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W tym miejscu należy zauważyć, że orzecznictwo TSUE wskazuje, że odpłatność ma miejsce, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym; dostawcę towarów lub usługodawcę łączy z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego) za dokonanie tych czynności; wynagrodzenie jest wyrażalne w pieniądzu, co oznacza, że istnieje możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług.

Jak wynika z opisu sprawy, dzierżawca zobowiązany był do uiszczenia podatku rolnego, czego w praktyce jednak nie czynił i opłacała go Pani.

Przejęcie przez dzierżawcę obowiązku opłacania podatku rolnego (który z mocy prawa obciąża właściciela) stanowi „cenę”, jaką dzierżawca płaci za możliwość korzystania z nieruchomości.

Fakt, że dzierżawca faktycznie nie wywiązywał się z nałożonego na niego obowiązku uiszczania podatku rolnego, nie zmienia charakteru prawnego samej umowy i nie przekształca jej w świadczenie nieodpłatne. Skoro umowa dzierżawy nakładała na dzierżawcę obowiązek pokrycia podatku rolnego, to nadaje to czynności charakter odpłatny.

Zważywszy na czas trwania dzierżawy działki (10 lat) w Pani interesie leżało takie ułożenie stosunków prawnych z dzierżawcą, aby postępował on zgodnie z Pani oczekiwaniami, z zawartą umową.

Wobec powyższego należy uznać, że - wbrew Pani twierdzeniu - dzierżawa działki miała charakter odpłatny.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, dzierżawa nieruchomości (opłatne udostępnienie nieruchomości), z uwagi na fakt, że wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy w tym miejscu ponownie wskazać, że dzierżawa nieruchomości stanowi czynność, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż w związku z udostępnianiem za odpłatnością działki nr 1 straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Panią działki nr 1 powoduje, że nie była ona wykorzystywana na Pani własne prywatne cele, ale wykorzystywana była w celach zarobkowych. Zatem, dokonując sprzedaży działki nr 1 nie zbywa Pani majątku osobistego, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego, czynność dostawy działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność podlegająca opodatkowaniu może być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi.

Tym samym, działka nr 1 stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, dostawa ww. działki nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

-     brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ze wskazanych okoliczności wynika, że działkę nr 1 nabyła Pani od osoby fizycznej w drodze umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego zawartej w roku 1986. W związku z nabyciem nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało w ramach rozliczeń z tytułu podatku VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem, w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki lub że takie prawo Pani nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem i przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Tym samym analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem, przy sprzedaży ww. działki powstawanie obowiązek podatkowy i konieczność opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzam, że:

‒    planowana sprzedaż działki o nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    ww. sprzedaż będzie skutkowała powstaniem u Pani obowiązku podatkowego i koniecznością rozliczenia podatku od towarów i usług w tym zakresie,

‒    sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 i nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.