Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.1149.2025.1.MSU

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-        prawidłowe – w zakresie opodatkowania dostawy w trybie egzekucji sądowej zabudowanej działki gruntu nr X,

-        nieprawidłowe – w zakresie podstawy opodatkowania.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania dostawy w trybie egzekucji sądowej zabudowanej działki gruntu nr X oraz podstawy opodatkowania.

Uzupełnił je Pan skutecznie pismem z 27 stycznia 2026 r. (data wpływu 29 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sadowy przy Sądzie Rejonowym w postępowaniu prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi Sp. z o.o. Według informacji zamieszczonych na portalu podatki.gov.pl dłużnik figuruje w rejestrze podatników VAT. Egzekucja w niniejszej sprawie prowadzona jest z nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr X. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Wskazana nieruchomość będzie podlegała licytacji publicznej, a w przypadku skutecznego przeprowadzenia licytacji będzie przedmiotem dostawy towaru dokonywanego w postępowaniu egzekucyjnym.

Z informacji uzyskanych w toku prowadzonego postępowania wynika, iż na nieruchomości podlegającej licytacji znajdują się 4 murowane budynki, w tym budynek mieszkalny nr 1  oraz 3 budynki niemieszkalne nr 2, 3 i 4. Uproszczony wypis z rejestru gruntów pozyskany w Starostwie Powiatowym wskazuje, że przedmiotowa działka nr X (identyfikator działki:) usytuowana jest przy ul. …. Działka stanowi użytek oznaczony symbolem „B” – tereny mieszkaniowe i zajmuje powierzchnię … ha. Według danych kartoteki budynków na terenie działki nr X, posadowione są cztery budynki murowane: - 3- kondygnacyjny, podpiwniczony budynek mieszkalny, wzniesiony w 1961 r., oznaczony numerem ewidencyjnym 1; − 1-kondygnacyjny budynek niemieszkalny o pow. zabudowy ….m², wzniesiony w 1971 r., oznaczony numerem ewidencyjnym 2; − 1-kondygnacyjny budynek niemieszkalny o pow. zabudowy … m², wzniesiony w 1971 r., oznaczony numerem ewidencyjnym 3; − 1-kondygnacyjny budynek niemieszkalny o pow. zabudowy ….m², wzniesiony w 1971 r., oznaczony numerem ewidencyjnym 4.

Zgodnie z zapisami kartoteki budynków grunt działki nr X zabudowany jest w ok. 48% (łączna powierzchnia zabudowy budynków posadowionych w granicach działki nr X wynosi … m²). Według danych zawartych w księdze wieczystej nieruchomość została nabyta przez dłużnika w dniu 12-06-2015 r. od Sp. z o.o.

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez uczestniczkę oględzin nieruchomości przeprowadzonych w 2021 r. część pomieszczeń w budynkach była objęta umową najmu (najemca - Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).

Celem ustalenia czy wskazana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT komornik wezwał dłużnika do złożenia odpowiedzi na następujące pytania: 1. Czy dłużnik prowadzi działalność gospodarczą? 2. Czy dłużnik jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT? 3. Czy dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą i rozliczył się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług? 4. Czy nieruchomość była/jest przez dłużnika wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to należy wskazać od kiedy (dzień, miesiąc, rok)? 5. Czy przedmiotowa nieruchomość stanowi wyłącznie majątek prywatny dłużnika? 6. Czy dłużnik pod adresem nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji w niniejszym postępowaniu egzekucyjnym prowadzi działalność gospodarczą oraz czy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (np. siedziba działalności, biura, magazyny, itp.) - jeżeli tak, wnoszę o wskazanie jaki charakter ma prowadzona działalność gospodarcza (sposób jej prowadzenia, itp.) 7. Czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? 8. Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie nieruchomości w trybie art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nieruchomości? 9. W jaki sposób dłużnik nabył prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Czy w związku z nabyciem nieruchomości wystawiona została faktura VAT? Jeśli tak, należy wskazać czy sprzedający podał na fakturze, że ww. sprzedaż części/całość nieruchomości podlega opodatkowaniu, ale korzysta ze zwolnienia od podatku VAT? 10. Kiedy została nabyta przez dłużnika nieruchomość ? 11. Czy znajdujące się na nieruchomości budynki zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika (kiedy)? 12. Czy nieruchomość (zabudowania, budynki znajdujące się na nieruchomości) były lub są wykorzystywane przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych, czy były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (kiedy zawarte zostały umowy) - jeżeli tak, wnoszę o wskazanie dat, w których zawarte zostały umowy? 13. Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez które rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej? 14. Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości (w tym ze wskazaniem budynków, budowli lub ich części) przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego? 15. Jaka jest klasyfikacja obiektów znajdujących się na przedmiotowych działkach według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (należy wskazać odrębnie dla każdego obiektu)? 16. Czy przedmiotowe obiekty były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? 17. Czy dłużnikowi przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia obiektów (należy wskazać odrębnie dla każdego obiektu)? 18. Czy przedmiotem najmu na rzecz Sp. z o.o., K Sp. z o.o., X Sp. z o.o. była cała działka nr X wraz ze wszystkimi znajdującymi się na niej budynkami czy poszczególne budynki lub lokale w tych budynkach? 19. Czy wszystkie budynki (w całości) położone na działce nr X były/są przedmiotem najmu? Jeżeli nie, to należy wskazać, które budynki i w jakiej części były przedmiotem najmu? 20. Czy oprócz wynajmowania budynku/budynków Dłużnik wykorzystywał budynki w inny sposób? Jeżeli tak, to w jaki sposób oraz którego budynku/budynków to dotyczyło? 21. W związku ze wskazaniem, iż nieruchomość została nabyta przez Dłużnika w dniu 16.06.2015 r. od Sp. z o.o. komornik wzywa do wskazania, czy wszystkie budynki były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela/poprzednich właścicieli? 22. Czy budynki znajdujące się działce X, tj. 3-kondygnacyjny, podpiwniczony budynek mieszkalny, 1-kondygnacyjny budynek niemieszkalny, 1-kondygnacyjny budynek niemieszkalny, 1-kondygnacyjny budynek niemieszkalny, spełniają definicję budynku, o której mowa art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351, z późn. zm.)? 23. Czy ww. budynki są trwale związane z gruntem? 24. Czy najemcy ponieśli nakłady na ulepszenie nieruchomości przekraczające 30% wartości początkowej obiektów w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług? 25. W jakim okresie najemca/najemcy ponosili wydatki na ulepszenie ww. budynków położonych na działce nr X? 26. Jeżeli najemca/najemcy ponosili wydatki na ulepszenie ww. budynków, położonych na działce nr X, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków? 27. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 24i nr 26 jest twierdząca, to należy wskazać: a) Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków po ulepszeniu? b) Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynków lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia? c) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków? d) Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)? e) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? f) Czy ulepszone ww. budynki były wykorzystywane przez najemcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? 28. Czy między Dłużnikiem a najemcami doszło/dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na ulepszenie poszczególnych budynków? Jeśli tak, to należy wskazać: a) w jaki sposób nastąpiło/nastąpi rozliczenie nakładów (jednorazowo, częściowo) oraz kiedy (czy nastąpi to np. przed sprzedażą)? b) czy w stosunku do rozliczonych nakładów Dłużnikowi przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Dłużnik został wezwany do złożenia odpowiedzi w terminie 7 dni od daty odebrania wezwania. Wezwanie zostało doręczone dłużnikowi w dniu 13-11-2025 r. Do dnia sporządzenia niniejszego wniosku dłużnik nie złożył odpowiedzi na wezwanie komornika.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że zgodnie z informacją biegłego sądowego wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym z dnia 04.06.2021 r. jest wartością netto i nie zawiera podatku VAT.

Pytania

1.    Czy Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym, dokonując sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr X, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą w trybie licytacji publicznej będzie zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru?

2.    Czy suma oszacowania nieruchomości ustalona przez komornika na podstawie złożonego przez biegłego operatu szacunkowego jest kwotą brutto, tj. zawierającą należny podatek VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, komornik będzie zobowiązany do pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej z nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr X, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą ….

Ponadto zdaniem Wnioskodawcy, należny podatek VAT zawiera się w sumie oszacowania ustalonej przez komornika na podstawie złożonego przez biegłego operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 18 VAT zwanej dalej ustawą – organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1314, 1356, 1499 i 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Sprzedaż nieruchomości lub gruntu uznawana jest jako dostawa towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dłużnik będący właścicielem nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT. Wobec powyższego, czynność odpłatnej dostawy towaru (nieruchomości) dokonywana przez komornika w trybie licytacji publicznej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedaży w niniejszym postępowaniu podlega nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: 1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, 2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 21 VAT, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9–10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w toku prowadzonego postępowania działania komornika nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnień od podatku. Działania komornika zostały udokumentowane w aktach postępowania egzekucyjnego. Wobec czego zastosowaniu będzie podlegać art. 43 ust. 21 VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę wnioskodawca twierdzi, iż będzie zobowiązany do pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr X dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr ….

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, iż suma oszacowania nieruchomości ustalona przez komornika na podstawie złożonego przez biegłego operatu szacunkowego jest kwotą brutto, tj. zawiera kwotę należnego podatku VAT. Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 1 oraz ust. 6 pkt 1 ustawy podstawę opodatkowania stanowi zapłata, którą uzyska się w egzekucji sądowej nieruchomości będącej własnością dłużnej spółki pomniejszona o kwotę podatku. Tym samym ustalona przez komornika na podstawie operatu szacunkowego biegłego suma oszacowania zawiera należny podatek VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest:

-        prawidłowe – w zakresie opodatkowania dostawy w trybie egzekucji sądowej zabudowanej działki gruntu nr X,

-        nieprawidłowe – w zakresie podstawy opodatkowania.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy - zamierza Pan dokonać sprzedaży licytacyjnej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr X należącej do dłużnika Sp. z o.o. Na nieruchomości podlegającej licytacji znajdują się 4 murowane budynki, w tym budynek mieszkalny nr;1 o pow. zabudowy …m² oraz 3 budynki niemieszkalne nr 2, 3 i 4 o łącznej pow. zabudowy ….m². Według danych zawartych w księdze wieczystej nieruchomość została nabyta przez dłużnika w dniu 12-06-2015 r. od  Sp. z o.o. Zgodnie z informacjami przekazanymi przez uczestniczkę oględzin nieruchomości przeprowadzonych w 2021 r. część pomieszczeń w budynkach była objęta umową najmu (najemca - X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).

Mając na uwadze że dłużnikiem jest spółka z o.o., stwierdzenia wymaga, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy ww. działki zabudowanej nr X dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako komornika ww. działki zabudowanej nr X będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie wskazania wymaga, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od  towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy licytacyjna sprzedaż zabudowanej działki nr X będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

Wskazał Pan w opisie sprawy, że celem ustalenia czy wskazana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wezwał Pan dłużnika do złożenia odpowiedzi na istotne w tej sprawie pytania. Wezwanie zostało doręczone dłużnikowi w dniu 13 listopada 2025 r. Jednak dłużnik nie złożył odpowiedzi na Pana wezwanie. W konsekwencji nie posiada Pan informacji niezbędnych do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10, pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Brak informacji wystąpił pomimo podjętych przez Pana działań. Skoro dłużnik został przez Pana wezwany do złożenia w terminie 7 dni odpowiedzi na istotne w sprawie pytania i odpowiedź nie została przez dłużnika udzielona, to stwierdzenia wymaga, iż podjęte przez Pana działania zostały udokumentowane sporządzonym wezwaniem do udzielenia odpowiedzi oraz potwierdzeniem odbioru wezwania, które znajdują się w aktach sprawy. Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi zatem do wniosku, że w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana jako Komornika udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczenia jednak wymaga, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Tym samym, w analizowanym przypadku licytacyjna sprzedaż zabudowanej działki nr X będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr X w trybie licytacji publicznej będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

W konsekwencji Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do postawionego przez Pana pytania nr 2, wskazania wymaga, że stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Według art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy:

Wobec tego podstawą opodatkowania jest co do zasady wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Jednocześnie – zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy – podstawa opodatkowania obejmuje również wszelkie należności związane z zapłatą – w tym podatki i inne opłaty, z wyjątkiem kwoty podatku.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że biegły sądowy w swojej opinii stwierdził, że wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym jest wartością netto i nie zawiera podatku VAT.

W związku z tym, jeśli dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości przyjmie Pan wartość sprzedaży określoną w operacie szacunkowym, powinien Pan kwotę oszacowania nieruchomości powiększyć o kwotę podatku należnego VAT.

Podsumowując, w tej sytuacji dostawa zabudowanej działki nr X, dokonana w trybie egzekucji publicznej, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, który to podatek należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.