Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.1160.2025.2.RG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, sprzedaży egzekucyjnej udziału w nieruchomości gruntowej - działce nr X - zabudowanej budynkiem mieszkalnym - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-        opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, sprzedaży egzekucyjnej udziału w nieruchomości gruntowej - działce nr X - zabudowanej budynkiem mieszkalnym,

-        zastosowania stawki podstawowej 23% dla opodatkowania ww. sprzedaży.

Uzupełnił go Pan 10 stycznia 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako komornik sądowy prowadzi Pan egzekucję przeciwko dłużnej spółce … sp. z o.o. (KRS: …). Przedmiotem egzekucji jest udział 1/2 we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy, położonej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym X o powierzchni … m² w …. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą KW ….

Zgodnie z projektem budowlanym na działce realizowana była budowa budynku mieszkalnego o powierzchni całkowitej … m² (powierzchnia użytkowa … m²). Budynek znajduje się w stanie surowym i budowa została przerwana wiele lat temu.

Pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 30 września 2008 r. poprzednim właścicielom nieruchomości - osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej - budowa na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych.

Nabycie nieruchomości nastąpiło …-07-2013 r. - sprzedaż nie została udokumentowana fakturą VAT. Dłużna spółka po nabyciu nieruchomości nie występowała o przeniesienie pozwolenia na budowę na swoją rzecz. Aktualnie budowa nie została zakończona, nie wydano pozwolenia na użytkowanie, nie dokonano zgłoszenia zakończenia budowy ani nie podejmowano prac budowlanych lub wykończeniowych po stronie dłużnej spółki. Zgodnie z ustaleniami w terenie nieruchomość została nabyta przez dłużną spółkę w takim stanie, w jakim znajduje się obecnie.

Zgodnie z mapą zasadniczą na działce brak jest przyłączy. W projekcie przewidziano wykonanie przyłącza wodociągowego, kanalizacyjnego i energetycznego, jednakże nie zostały one zrealizowane. Działka pozostaje niezagospodarowana, a budynek nie posiada infrastruktury umożliwiającej jego użytkowanie.

Komornik nie posiada wiedzy, aby nieruchomość była przedmiotem najmu, dzierżawy czy innego odpłatnego udostępniania. Z uwagi na brak mediów i brak możliwości użytkowania budynku przyjąć należy, że nieruchomość faktycznie nie była wykorzystywana.

Na nieruchomości nikt nie zamieszkiwał ani nie prowadził żadnej działalności. Nie doszło również do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT, ponieważ budowa budynku nie została ukończona i nie nadawał się on do użytkowania.

Dłużna spółka, według danych z rejestrów ministerstwa finansów, nie figuruje jako czynny podatnik VAT. W rejestrze REGON przy numerze NIP widnieje status „uchylony”. Kody działalności (PKD) prowadzonej przez spółkę dotyczą branży: Hotele i podobne obiekty zakwaterowania. Komornik nie ma kontaktu z przedstawicielami spółki. Według ustaleń, pod ostatnim ujawnionym w KRS adresem (budynek sanatorium w …) spółka nie prowadzi działalności od wielu lat.

Zgodnie z działem II księgi wieczystej nieruchomość stanowi współwłasność dwóch podmiotów:

-        dłużnej spółki, oraz

-        … SPÓŁKA JAWNA,

w udziałach po 1/2.

Spółka … nabyła udział 1/2 w dniu …-12-2013 r.

Komornik nie zna pełnej historii nieruchomości w zakresie jej ewentualnego wykorzystania gospodarczego ani ewentualnych rozliczeń podatkowych poprzednich właścicieli. Na podstawie dostępnych informacji przyjąć należy, że dłużna spółka nie dokonywała żadnych ulepszeń budynku, nie prowadziła prac budowlanych ani nie ponosiła nakładów związanych z tą inwestycją.

Komornik planuje sprzedaż licytacyjną udziału dłużnej spółki w nieruchomości w trybie egzekucyjnym. W związku z brakiem możliwości ustalenia, czy spełnione są przesłanki zwolnienia od podatku VAT, a także z uwagi na braki informacyjne po stronie dłużnej spółki, komornik – jako płatnik podatku VAT na podstawie art. 18 ustawy o VAT – wnosi o wydanie interpretacji indywidualnej określającej prawidłowe zasady opodatkowania planowanej dostawy.

Na pytania Organu:

1)    Czy na moment sprzedaży ww. budynek będzie stanowił budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ww. ustawy:

2)    Czy ww. budynek jest trwale związany z gruntem?

3)    Czy brak informacji, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy
o podatku od towarów i usług:

a)    jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

b)    czy działania te zostały udokumentowane?

c)    czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

odpowiedział Pan:

Ad I. Doprecyzowanie opisu sprawy

Na moment planowanej sprzedaży egzekucyjnej obiekt posadowiony na nieruchomości będzie stanowił budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Komornik dokonał oględzin nieruchomości, w toku których ustalono, że obiekt jest trwale związany z gruntem, posiada fundamenty oraz dach, jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz zamontowaną stolarkę okienną.

Budynek znajduje się w stanie surowym. Nie wykonano instalacji wewnętrznych oraz nie przeprowadzono prac wykończeniowych. Budynek jest trwale związany z gruntem – nie stanowi obiektu tymczasowego ani możliwego do przeniesienia bez naruszenia konstrukcji.

Brak informacji niezbędnych do jednoznacznej oceny możliwości zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług:

a)    nie jest wynikiem zaniechania działań przez Komornika,

b)    Komornik podejmował udokumentowane czynności zmierzające do uzyskania tych informacji, w szczególności dłużna spółka została wezwana w toku postępowania egzekucyjnego do wskazania, czy jest podatnikiem podatku VAT oraz do udzielenia informacji dotyczących statusu nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług, korespondencja kierowana na adres ujawniony w KRS była dwukrotnie awizowana i każdorazowo wracała jako niepodjęta w terminie, w toku czynności terenowych ustalono, że adresem ostatniej siedziby spółki jest budynek sanatorium w Sopocie, przy czym potwierdzono, że spółka nie wynajmuje tam żadnych pomieszczeń od wielu lat,

c)    podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania jakichkolwiek informacji od władz dłużnej spółki – Komornik nie ma faktycznego kontaktu z organami spółki ani dostępu do dokumentacji dotyczącej historii budowy, pierwszego zasiedlenia lub ewentualnego wykorzystania budynku.

Pytanie

Czy planowana przez komornika sądowego sprzedaż egzekucyjna udziału 1/2 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy, który nie został ukończony ani oddany do użytkowania, a w odniesieniu do którego brak jest możliwości potwierdzenia pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, stanowi dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej 23%, wobec braku możliwości potwierdzenia spełnienia warunków zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż egzekucyjna udziału 1/2 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie nie ma możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, ponieważ:

-        budynek mieszkalny nie został ukończony, oddany do użytkowania ani zasiedlony, nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,

-        komornik – pomimo podjęcia niezbędnych czynności – nie ma możliwości uzyskania wymaganych informacji od dłużnika, który nie utrzymuje kontaktu i nie posiada aktualnego adresu,

-        dłużna spółka nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności w miejscu ujawnionym w rejestrach, a jej status w rejestrze NIP widnieje jako „uchylony”.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, jeżeli działania komornika nie doprowadziły – z powodu braku możliwości pozyskania informacji od dłużnika – do potwierdzenia spełnienia warunków zwolnienia, należy uznać, że warunki zwolnienia nie zostały spełnione. Przepis ten nakazuje traktować dostawę jako opodatkowaną.

W konsekwencji sprzedaż planowana przez komornika powinna być opodatkowana według stawki 23% VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, sprzedaży egzekucyjnej udziału w nieruchomości gruntowej - działce nr X - zabudowanej budynkiem mieszkalnym - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to  charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wyjaśnienia wymaga, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z  23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie prowadzi Pan – jako komornik - postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi spółce …sp. z o.o. Przedmiotem sprzedaży licytacyjnej jest udział 1/2 we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy, położonej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym X o powierzchni … m².

Stwierdzenia zatem wymaga, że ww. nieruchomość stanowi majątek spółki, zatem w odniesieniu do sprzedaży licytacyjnej tej nieruchomości dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Pana nieruchomości - udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej ww. budynkiem mieszkalnym, położonej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym X o powierzchni … m² będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

W świetle ww. przepisu pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku lub jego części oddano go do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku lub jego części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku budynków niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Jak wskazałem wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważenia bowiem wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki/budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z  dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie wskazania wymaga, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem egzekucji jest udział 1/2 we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy, położonej na działce nr X. Zgodnie z projektem budowlanym na działce realizowana była budowa budynku mieszkalnego o powierzchni całkowitej … m² (powierzchnia użytkowa … m²). Nabycie nieruchomości nastąpiło …-07-2013 r. - sprzedaż nie została udokumentowana fakturą VAT. Dłużna spółka po nabyciu nieruchomości nie występowała o przeniesienie pozwolenia na budowę na swoją rzecz. Aktualnie budowa nie została zakończona, nie wydano pozwolenia na użytkowanie, nie dokonano zgłoszenia zakończenia budowy ani nie podejmowano prac budowlanych lub wykończeniowych po stronie dłużnej spółki. Zgodnie z ustaleniami w terenie nieruchomość została nabyta przez dłużną spółkę w takim stanie, w jakim znajduje się obecnie. Komornik nie posiada wiedzy, aby nieruchomość była przedmiotem najmu, dzierżawy czy innego odpłatnego udostępniania. Z uwagi na brak mediów i brak możliwości użytkowania budynku przyjąć należy, że nieruchomość faktycznie nie była wykorzystywana. Na nieruchomości nikt nie zamieszkiwał ani nie prowadził żadnej działalności. Nie doszło również do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Budynek  jest trwale związany z gruntem. Na moment planowanej sprzedaży egzekucyjnej obiekt posadowiony na nieruchomości będzie stanowił budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Ponadto wskazał Pan, że brak informacji niezbędnych do jednoznacznej oceny możliwości zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług - podejmował Pan udokumentowane czynności zmierzające do uzyskania tych informacji, w szczególności dłużna spółka została wezwana w toku postępowania egzekucyjnego do wskazania, czy jest podatnikiem podatku VAT oraz do udzielenia informacji dotyczących statusu nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług, korespondencja kierowana na adres ujawniony w KRS była dwukrotnie awizowana i każdorazowo wracała jako niepodjęta w terminie, w  toku czynności terenowych ustalono, że adresem ostatniej siedziby spółki jest budynek sanatorium w …, przy czym potwierdzono, że spółka nie wynajmuje tam żadnych pomieszczeń od wielu lat. Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania jakichkolwiek informacji od władz dłużnej spółki – nie ma Pan faktycznego kontaktu z organami spółki ani dostępu do dokumentacji dotyczącej historii budowy, pierwszego zasiedlenia lub ewentualnego wykorzystania budynku.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że  warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana jako komornika udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

W związku z powyższym, sprzedaż egzekucyjna udziału w ww. budynku mieszkalnym będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Ponadto, skoro sprzedaż egzekucyjna udziału w ww. budynku mieszkalnym będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług, to dostawa udziału w gruncie, tj. działce nr X, na której znajduje się ww. budynek, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem, w analizowanym przypadku sprzedaż egzekucyjna udziału w nieruchomości gruntowej - działce nr X - zabudowanej budynkiem mieszkalnym podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, Pana stanowisko, w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, sprzedaży egzekucyjnej udziału w nieruchomości gruntowej - działce nr X - zabudowanej budynkiem mieszkalnym, uznałem za prawidłowe.

Zaznaczam jednak, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, sprzedaży egzekucyjnej udziału w nieruchomości gruntowej - działce nr X - zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Natomiast wniosek w zakresie zastosowania stawki podstawowej 23% dla opodatkowania ww. sprzedaży egzekucyjnej zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zaznaczam ponadto, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.