Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.1166.2025.1.RG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku obliczenia i odprowadzenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego przez Pana, jako płatnika podatku VAT, w związku ze sprzedażą w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego niezabudowanej działki nr X - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku obliczenia i odprowadzenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego przez Pana jako płatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego niezabudowanej działki nr X.

Uzupełnił go Pan pismem 29 stycznia 2026 r. (data wpływu 29 stycznia 2026 r. i 6 lutego 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … … Kancelaria Komornicza nr … w … (NIP: …, REGON: …) zamierza w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego sygn. akt Km … zbyć nieruchomość stanowiącą własność dłużnika, objętą kw nr: ….

Postanowieniem z dnia …-09-2025 r. Komornik przystąpił do opisu i oszacowania ww. nieruchomości, przywołując do oszacowania biegłego : rzeczoznawcę majątkowego, który po dokonaniu oględzin nieruchomości w dniu: …-11-2025 r. (wraz z komornikiem) złożył do akt sprawy opinię szacunkową ww. nieruchomości.

Zgodnie z ustaleniami przywołanego biegłego do oszacowania przedmiotem prowadzonej egzekucji jest: nieruchomość gruntowa, niezabudowana, dla której Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi kw nr: …, oznaczona jako działka ewidencyjna nr X, położona w obrębie … …, położona w … przy ul. …, o pow. … ha. Działka posiada identyfikator ….

Jak wskazał biegły: W granicach działki nie występują żadne obiekty kubaturowe. Część powierzchni zajmuje tymczasowe składowisko gruntu i piasku pochodzącego z robót ziemnych na budowie sąsiedniej. Zadrzewienie ma charakter marginalny – skupione głównie w północnej i wschodniej części działki, przy granicy z działkami Y i Z. Na pozostałym obszarze powierzchnia biologicznie czynna została naruszona w wyniku prac ziemnych i przejazdu sprzętu budowlanego przy sąsiedniej inwestycji. Działka ma regularny kształt zbliżony do prostokąta, o stosunkowo niewielkiej powierzchni (… ha), z dogodnym bezpośrednim dostępem do drogi publicznej – ul. …, która łączy się z ulicą … o charakterze lokalnym, w pełni utwardzoną i wyposażoną w sieci infrastrukturalne. Wysokość terenu jest obniżona względem poziomu ul. … o ok. … m, co powoduje, że działka znajduje się w lekkim zagłębieniu terenu. Na obrzeżach widoczne są nasypy i ślady wcześniejszych prac ziemnych związanych z niwelacją gruntu. W granicach działki nie występują żadne obiekty kubaturowe. Część powierzchni zajmuje tymczasowe składowisko gruntu i piasku pochodzącego z robót ziemnych na budowie sąsiedniej. Działka nr X posiada bezpośredni dostęp do ul. …, która w tym rejonie jest drogą gruntową utwardzoną (zgodnie z opinią biegłego (działka nr Y stanowi własność Gminy i jest przeznaczona pod ogólnodostępną drogę dojazdową. Granice działki przylegają bezpośrednio do tej ulicy na dwóch odcinkach, co umożliwia wjazd i komunikację z najbliższej drogi publicznej.

W ocenie biegłego: Przedmiotowa działka nie stanowi lasu w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia … września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2024 r. poz. 530 z późn. zm.), zgodnie z którym lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami, krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej bądź stanowiący rezerwat przyrody, park narodowy lub wchodzący w skład ochronnych pasów lasów.

Działka ta nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 2569 z późn. zm.), który stanowi, że nieruchomością rolną jest nieruchomość wykorzystywana lub mogąca być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Zgodnie informacją biegłego: zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic …, … i … w …, uchwalonego Uchwałą Nr … Rady Miasta … z dnia … sierpnia 2024 r. (Dz. Urz. Woj. …. z dnia … września 2024 r., poz. ...), działka ewidencyjna nr X położona przy ul. … znajduje się w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem …. Teren ten przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z dopuszczeniem w ramach przeznaczenia uzupełniającego nieuciążliwych usług w formie biur, gabinetów, pracowni i handlu detalicznego. W ocenie biegłego: przedmiotowa nieruchomość stanowi działkę budowlaną w rozumieniu prawa budowlanego. Na podstawie obowiązujących przepisów, działka budowlana to grunt przeznaczony pod zabudowę, posiadający dostęp do drogi publicznej oraz niezbędne uzbrojenie terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

Zdaniem biegłego z uwagi na przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (teren przeznaczony pod zabudowę), dostęp do drogi publicznej, dostępność uzbrojenia terenu oraz możliwość realizacji zgodnej z przepisami prawa budowlanego: przedmiotowa nieruchomość stanowi działkę budowlaną. Z opinii biegłego jednoznacznie wynika, że nie stwierdzono zabudowania budynkami czy budowli w rozumieniu prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z § 8 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości: Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole oszacowania podaje wartość nieruchomości bez kwoty podatku od towarów i usług oraz wartość nieruchomości zawierającą kwotę tego podatku.

Komornik zawiadamiając dłużnika o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, objętej kw nr: … w trybie art. 923 k.p.c. wezwał w trybie art. 801 k.p.c. do złożenia oświadczenia w terminie 7 dni, czy: na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, będących własnością dłużnika (prowadzącego działalność gospodarczą) lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Przedmiotowe wezwanie zostało doręczone w zawiadomieniu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w dniu: …-08-2025 r. (w trybie 133 § 2 (2) k.p.c w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., tj. na adres ujawniony w KRS, korespondencja została doręczona upoważnionemu pracownikowi dłużnika).

Dłużnikiem w niniejszej sprawie pozostaje: … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością NIP: … REGON: … Krajowy Rejestr Sądowy …, z siedzibą w …, przy ul. …. Dłużnik posiada Zarząd, tj. organ uprawniony do reprezentacji (co potwierdza informacja z KRS z dnia …-12-2025 r., oraz figuruje (w dacie wszczęcia postępowania oraz w dacie wydania wniosku o interpretację) w rejestrze VAT jako czynny podatnik VAT (data rejestracji: …-04-2023 r.).

Przed przystąpieniem do opisu i oszacowania Komornik dokonał oględzin akt księgi wieczystej. W wyniku dokonanych oględzin ustalono, że w dniu: …-04-2025 r. przed Zastępcą Notarialnym …, zastępującym Notariusz …, w Kancelarii Notarialnej w … dłużna spółka, reprezentowana przez Prezesa Zarządu: … zawarła z ówczesnym właścicielem nieruchomości: … warunkową umowę sprzedaży m.in. przedmiotowej nieruchomości, ustalając cenę sprzedaży za tę nieruchomość na kwotę: … zł (w przedmiotowej umowie sprzedano również inną nieruchomość za cenę … zł. Strony zawarły tę umowę pod warunkiem, że Gmina … nie skorzysta w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości z prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia …-08-1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto ustalono, że w dniu: …-01-2024 r. przed zastępcą Notarialnym …., zastępującą Notariusz …, w Kancelarii Notarialnej w …, wobec nieskorzystania przez Gminę Miasto … z prawa pierwokupu strony, tj. dłużnik: …Sp. z o.o. reprezentowany przez pełnomocnika … (nabywca) oraz … (zbywca) zawarły umowę przeniesienia własności, na mocy której dłużna spółka nabyła prawo własności m.in. przedmiotowej nieruchomości za cenę: … zł (nabyto również inną nieruchomość za cenę … zł). Notariusz pobrał od kupującego w związku z zawartą umową sprzedaży podatek od czynności cywilnoprawnych wg stawki 2 %. Zgodnie ze stanem ujawnionym w KRS przedmiotem działalności dłużnika jest: ….. W tym kontekście, w świetle regulacji k.s.h, prawa cywilnego i prawa podatkowego uznać należy, że dłużna spółka nabyła nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Reprezentanci spółki podczas dokonywania czynności notarialnych oświadczali, że działali w imieniu i na rzecz spółki: … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Pismem z dnia …-09-2025 r., doręczonym w dniu 15-09-2025 r. (doręczenie w trybie 133 § 2 (2) k.p.c w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. - korespondencja na adres ujawniony w KRS, odbiorca przesyłki upoważniony pracownik).

Komornik ponownie na podstawie art. 801 k.p.c. wezwał dłużnika do złożenia oświadczenia w terminie 7 dni, liczonym od dnia doręczenia niniejszego wezwania: czy na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, będących własnością dłużnika (prowadzącego działalność gospodarczą) lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów w przypadku zbycia nieruchomości, objętej kw nr: … albo jednoznaczne wskazanie czy występują warunki: zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9–10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (przytaczając treść przepisów). Komornik pouczył dłużnika o treści art. 43 ust. 21 ww. ustawy.

Ponadto Komornik w trybie art. 801 k.p.c. zobowiązał dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania dot. postępowania wpadkowego, mającego na celu wyjaśnienie wątpliwości, niezbędnych w toku opisu i oszacowania ww. nieruchomości: Równocześnie Komornik zobowiązuje dłużnika (niezależnie od powyższego zarządzenia) do udzielenia następujących informacji (dotyczących nieruchomości, stanowiącej własność dłużnika, a objętej kw nr: …) w terminie tygodniowym liczonym od dnia doręczenia niniejszego wezwania:

1.    Czy dłużnik nabył ww. nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

2.    Czy dłużnik jest/był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym? W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę o wskazanie: z jakiego tytułu dłużnik był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT?

3.    Czy przy nabyciu nieruchomości dłużnik odliczał VAT, jeżeli tak to, ile i od jakiej ceny zakupu? Kiedy?

4.    Czy dłużnik ujął nieruchomość w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej?

5.    Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków lub budowli, w stosunku, do których przysługiwało mu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, a jeśli ponosił takie wydatki to czy stanowiły one co najmniej 30 % wartości początkowej budynków lub budowli? Jeżeli dłużnik ponosił takie wydatki należy wskazać:

• kiedy takie wydatki były ponoszone?
• czy ulepszenie budynków i budowli prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystywania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?
• czy ulepszenie budynków i budowli prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?
• czy od wydatków na ulepszenie dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?
• czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki i budowle były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

6.    W jaki sposób działka była wykorzystywana przez dłużnika od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości?

7.    Czy działka była wykorzystywana przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeśli tak, prosimy wskazać w jakiej działalności gospodarczej.

8.    Czy dokonywane były zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych z działki będącej przedmiotem wniosku opodatkowane podatkiem VAT? Jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce?

9.    Czy działka będąca przedmiotem zapytania była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak - prosimy wskazać jakie to umowy, na jaki okres zawarte i jakie pożytki czerpał dłużnik z tego tytułu?

10. Czy w całym okresie posiadania, działka była przez dłużnika wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

11. Czy nieruchomość stanowi grunty budowlane (czy uzyskano pozwolenie na budowę, wskazanie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego);

12. Czy nieruchomość stanowi obiekt budownictwa mieszkaniowego, a jeśli tak to czy ew. powierzchnia domu rodzinnego przekracza 300 m², a powierzchnia lokalu mieszkalnego przekracza 150 m²?

13. Czy dłużnik podejmował działania przygotowujące do sprzedaży nieruchomości takie jak: uzbrojenie nieruchomości w media, podział nieruchomości, zapewnienie nieruchomości drogi koniecznej?

Zgodnie z art. 801 (1) § 1 k.p.c. wykaz majątku dłużnik winien złożyć komornikowi ustnie do protokołu lub na piśmie wraz z oświadczeniem o jego prawdziwości i zupełności pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Komornik wskazuje ponadto, że zgodnie z art. 801(1) § 2 i § 3 k.p.c.: Jeżeli dłużnik bez usprawiedliwionej przyczyny nie złoży wykazu majątku wraz z oświadczeniem o jego prawdziwości i zupełności albo nie udzieli odpowiedzi na zadane mu pytanie, komornik może ukarać go grzywną. Jeżeli dłużnik mimo ukarania go grzywną nie złożył wykazu majątku wraz z oświadczeniem o jego prawdziwości i zupełności, komornik właściwości ogólnej dłużnika na wniosek wierzyciela zwróci się do sądu o nakazanie przymusowego doprowadzenia dłużnika celem złożenia wykazu majątku wraz z oświadczeniem o jego prawdziwości i zupełności.

Dłużnik pomimo wezwania nie złożył oświadczenia w powyższym zakresie.

W tym stanie rzeczy Komornik postanowieniem z dnia …-10-2025 r. ukarał prezesa Zarządu dłużnika grzywną. Jednocześnie Komornik ponownie (po raz trzeci) pismem z dnia wezwał dłużnika do złożenia oświadczenia j.w. oraz ponownie zobowiązał dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania dot. postępowania wpadkowego, mającego na celu wyjaśnienie wątpliwości, niezbędnych w toku opisu i oszacowania ww. nieruchomości. Korespondencja został doręczona w trybie 133 § 2 (2) k.p.c w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w dniu: …-10-2025 r. (upoważnionemu pracownikowi dłużnika, korespondencja kierowana na adres ujawniony w KRS).

Trzecie wezwanie kierowane do dłużnika pozostało bezskuteczne. W dniu: …-11-2025 r. Komornik zarządził wystąpienie o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, celem ustalenia czy na dłużniku spoczywać będzie obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, będących własnością dłużnika (prowadzącego działalność gospodarczą) lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej kw nr: …, wzywając wierzyciela o zaliczkę.

Jednocześnie pismem z dnia …-11-2025 r., doręczonym w dniu: …-11-2025 r. (w trybie 133 § 2 (2) k.p.c w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., korespondencja kierowana na adres ujawniony w KRS, doręczona upoważnionemu pracownikowi spółki), poinformował dłużnika, że: Zgodnie z opinią biegłego: oszacowana wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje podatku VAT.

Komornik zarządził wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, celem ustalenia czy na dłużniku spoczywać będzie obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, będących własnością dłużnika (prowadzącego działalność gospodarczą) lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej kw nr: … albowiem dłużnik pomimo trzykrotnego wezwania nie złożył ww. oświadczenia.

Mając na uwadze powyższe Komornik ponownie (czwarte wezwanie w toku sprawy) na podstawie art. 801 k.p.c. wzywa dłużnika do złożenia oświadczenia w terminie 7 dni, liczonym od dnia doręczenia niniejszego wezwania: czy na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, będących własnością dłużnika (prowadzącego działalność gospodarczą) lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów w przypadku zbycia nieruchomości, objętej kw nr: ... albo jednoznaczne wskazanie czy występują warunki: zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9–10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Przedmiotowe wezwanie wg stanu na dzień …-12-2025 r. pozostaje bezskuteczne. Z ostrożności procesowej Komornik wskazuje, że wszystkie cztery wezwania kierowane do dłużnika były kierowane na adres ujawniony w KRS: …, ul. …, zaś wszelką korespondencję odbierał imieniem spółki: upoważniony pracownik spółki: ….

Jak wskazano powyżej: W dacie oględzin – … października 2025 r. – teren działki pełnił funkcję zaplecza budowy prowadzonej na działce sąsiedniej (działki nr: … oraz …, kw nr: …), co potwierdza tablica informacyjna inwestycji realizowanej przez spółkę … Sp. z o.o.. Na działce składowano wówczas nadkład ziemi i materiały budowlane, znajdowały się kontenery zaplecza technicznego oraz sprzęt budowlany (m.in. koparka, pojazdy transportowe). Ww. nieruchomość w dacie oględzin była wykorzystywana (prawdopodobnie bezumownie) w związku z inwestycją prowadzoną na sąsiedniej nieruchomości (objętej kw nr: …, której właścicielem pozostaje: … … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością …; z kolei zgodnie z tablicą informacyjną inwestorem pozostaje dłużnik: …. Sp. z o.o.).

Zgodnie ze stanem ujawnionym w KRS występuje zależność osobowa pomiędzy spółkami: … oraz dłużnikiem: … Sp. z o.o. albowiem prezesem ww. podmiotów pozostaje: …. W dacie oględzin (…-10-2025 r.) teren działki zgodnie z opinią biegłego był zdegradowany eksploatacyjnie, użytkowany tymczasowo jako zaplecze budowy – znajdowały się na nim kontenery, maszyny budowlane oraz zwałowiska gruntu i piasku. Pismem z dnia …-10-2025 r., doręczonym w dniu: …-10-2025 r. (korespondencja kierowana na adres ujawniony w KRS) w trybie art. 801 k.p.c. komornik wezwał dłużnika (inwestora na sąsiedniej nieruchomości, zgodnie z tablicą informacyjną) do złożenia oświadczenia w terminie 7 dni, liczonym od dnia doręczenia niniejszego wezwania: czy nieruchomość stanowiąca przedmiot egzekucji w niniejszej sprawie została oddane w dzierżawę, użytkowanie, użyczenie.

Z kolei pismem z dnia …-10-2025 r., doręczonym w dniu: ..-10-2025 r. Komornik wezwał … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością … do złożenia oświadczenia w terminie 7 dni, liczonym od dnia doręczenia niniejszego wezwania: czy nieruchomość stanowiąca przedmiot egzekucji w niniejszej sprawie została oddane w dzierżawę, użytkowanie, użyczenie.

Obydwa wezwania Komornika pozostały bez odpowiedzi, tj. okazały się bezskuteczne. Komornik zastrzegł w wezwaniu dłużnikowi, że nieudzielenie odpowiedzi skutkować będzie przyjęciem, że nieruchomości, stanowiące przedmiot egzekucji nie są oddane w dzierżawę, użytkowanie, używanie czy inny podobny stosunek prawny podczas opisu i oszacowania.

Komornik w toku sprawy pomimo podjętych czynności nie mógł dokonać ww. ustaleń z uwagi na brak odpowiedzi.

Na potrzeby postępowania wobec braku oświadczenia przyjęto, że nieruchomość nie została formalnie oddana w dzierżawę, użyczenie lub inny podobny stosunek.

Komornik w dniu: …-11-2025 r. skontaktował się telefonicznie z infolinią Krajowej Administracji Skarbowej. W rozmowie z p. … przedstawiono stan faktyczny i uzyskano informację, że w przedmiotowej sprawie:

• nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT albowiem działalność budowlana / dewoloperska spółki nie jest działalnością zwolnioną z VAT, a z uwagi na nabycie nieruchomości bez podatku VAT nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 3 albowiem zwolnienie nie dotyczy stanu faktycznego,
• nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9-10a Ustawy o VAT albowiem nieruchomość ma charakter budowlany i nie jest zabudowana (na podstawie oględzin oraz opinii biegłego nie powzięto informacji o ewentualnych budynkach czy budowlach na nieruchomości).

Pracownik infolinii po przedstawieniu stanu faktycznego pouczył o treści art. 43 ust. 21 Ustawy o VAT.

Konkludując uznać należy, że Komornik w sposób wszechstronny zbadał stan faktyczny, dokonał oględzin akt księgi wieczystej, przeanalizował przepisy prawa budowlanego, dokonał oględzin nieruchomości, czterokrotnie wezwał dłużnika do złożenia niezbędnych wyjaśnień, zastosował przymus państwowy w postaci grzywny dla prezesa Zarządu, konsultował się z organami podatkowymi (rozmowa z pracownikiem infolinii), dokonał analizy orzecznictwa.

W ocenie Komornika podjęte działania można uznać za udokumentowane w rozumieniu art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Komornik, co należy podkreślić jest organem egzekucyjnym, a nie właścicielem przedmiotowej nieruchomości – dysponuje jedynie wiedzą pozyskaną od uczestników postępowania, a nadto ma ograniczone możliwości jej pozyskiwania, gdyż co do zasady dokonywanie ustaleń ma dotyczyć sensu stricto prowadzonego postępowania egzekucyjnego przeciwko dłużnikowi.

Pytanie

(przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku) Czy wnioskodawca jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … … Kancelaria Komornicza nr … w … dokonując sprzedaży w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego Sygn. akt Km … przeciwko dłużnikowi: … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością NIP: … REGON: … Krajowy Rejestr Sądowy …, z siedzibą w … w trybie licytacji nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr X, położona w obrębie …, w …, przy ul. … (woj. …), o pow. … ha, dla której Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi kw nr: …. (zgodnie z opinią biegłego nieruchomość gruntowa, niezabudowana) będzie zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia i odprowadzenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru?

Pana stanowisko w sprawie

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … … Kancelaria Komornicza nr … w … dokonując sprzedaży w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego Sygn. akt Km … przeciwko dłużnikowi: … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością NIP: … REGON: … Krajowy Rejestr Sądowy …, z siedzibą w … w trybie licytacji nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr X, położona w obrębie …, w …, przy ul. … (woj. …), o pow. … ha, dla której Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi kw nr: … (zgodnie z opinią biegłego nieruchomość gruntowa, niezabudowana) będzie zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia i odprowadzenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru oraz wystawienia faktury VAT z tego tytułu albowiem zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług: Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa zwolnień od podatku, o których mowa ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie obowiązku obliczenia i odprowadzenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego przez Pana, jako płatnika podatku VAT, w związku ze sprzedażą w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego niezabudowanej działki nr X - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620 ) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy wynika, że zamierza Pan w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego zbyć niezabudowaną nieruchomość gruntową, oznaczoną jako działka ewidencyjna nr X. Ww. nieruchomość stanowi własność Dłużnika – Dłużnikiem jest … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Podkreślenia wymaga, że z uwagi na fakt, że Dłużnikiem jest spółka, w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy działki nr X, Dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu – wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazał Pan, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ewidencyjna nr X znajduje się w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem …. Teren ten przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z dopuszczeniem w ramach przeznaczenia uzupełniającego nieuciążliwych usług w formie biur, gabinetów, pracowni i handlu detalicznego. Z opinii biegłego jednoznacznie wynika, że nie stwierdzono zabudowania budynkami czy budowli w rozumieniu prawa budowlanego.

W konsekwencji, skoro teren, na którym znajduje się działka nr X jest przeznaczony jest pod zabudowę, to dostawa tej działki nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt ten stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

We wniosku wskazał Pan, że Dłużnik pomimo wezwania nie złożył oświadczenia w zakresie przedstawionych przez Pana pytań dotyczących nieruchomości, stanowiącej własność dłużnika, objętej KW nr: …. Komornik postanowieniem z dnia 3 października 2025 r. ukarał prezesa Zarządu dłużnika grzywną. Jednocześnie Komornik ponownie (po raz trzeci) pismem wezwał dłużnika do złożenia oświadczenia jw. oraz ponownie zobowiązał dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania dotyczące postępowania wpadkowego, mającego na celu wyjaśnienie wątpliwości, niezbędnych w toku opisu i oszacowania ww. nieruchomości. Korespondencja została doręczona w dniu … października 2025 r. Trzecie wezwanie kierowane do dłużnika pozostało bezskuteczne. Jednocześnie pismem z dnia …-11-2025 r., doręczonym w dniu …-11-2025 r., (korespondencja kierowana na adres ujawniony w KRS, doręczona upoważnionemu pracownikowi spółki), poinformował dłużnika, że: Zgodnie z opinią biegłego: oszacowana wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje podatku VAT. Komornik ponownie (czwarte wezwanie w toku sprawy) na podstawie art. 801 k.p.c. wzywa dłużnika do złożenia oświadczenia w terminie 7 dni, liczonym od dnia doręczenia niniejszego wezwania: czy na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, będących własnością dłużnika (prowadzącego działalność gospodarczą) lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów w przypadku zbycia nieruchomości, objętej kw nr: … albo jednoznaczne wskazanie czy występują warunki: zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9–10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Przedmiotowe wezwanie wg stanu na dzień …-12-2025 r. pozostaje bezskuteczne. W ocenie Komornika podjęte działania można uznać za udokumentowane w rozumieniu art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W analizowanej sprawie przedstawiony opis zdarzenia przyszłego nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji komorniczej niezabudowanej działki nr X będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisu. Opis sprawy wskazuje bowiem, że pomimo wielokrotnych wezwań, dłużnik nie przedstawił informacji pozwalających na ocenę możliwości zastosowania ww. zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie są spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów ww. zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednocześnie należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana nie była przedmiotem analizy.

Podsumowując, w analizowanym przypadku, sprzedaż egzekucyjna niezabudowanej działki nr X będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, a Pan jako płatnik podatku VAT będzie zobowiązany do obliczenia i odprowadzenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy tej działki.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie obowiązku obliczenia i odprowadzenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego przez Pana, jako płatnika podatku VAT, w związku ze sprzedażą w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego niezabudowanej działki nr X , z uwagi na fakt, iż wywiódł Pan prawidłowy skutek prawny, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, w tym w szczególności dotyczące obowiązku wystawienia faktury, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.