Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.1182.2025.1.MH

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr …. Uzupełniła go Pani 17 grudnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

     I.         

Wnioskodawca jest właścicielem dwóch sąsiadujących ze sobą działek położonych w miejscowości, obręb ..., w gminie, powiecie, województwie, które łącznie stanowią funkcjonalną całość użytkową. W księdze wieczystej nr ….. prowadzonej przez Sąd Rejonowy wpisana jest własność działki nr .., o powierzchni 0,0754 ha (siedemset pięćdziesiąt cztery metry kwadratowe), położonej, obręb  – na rzecz …, syna ……., PESEL … oraz Pani…., córki ……., PESEL ….. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 lipca 2020 roku. W księdze wieczystej nr …. prowadzonej przez Sąd Rejonowy wpisana jest własność działki nr ...., o powierzchni 0,1165 ha (jeden tysiąc sto sześćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), również położonej, obręb  – na rzecz Pani, córki ……, PESEL ……. oraz Pana, syna ….., PESEL we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie umowy sprzedaży 21.06.2019 r. Pomimo że działki te zostały nabyte w dwóch odrębnych transakcjach i są wpisane do osobnych ksiąg wieczystych, stanowią razem jedną, spójną całość użytkową. Działy III i IV księgi wieczystej są wolne od wpisów. Sformułowanie „działka” używane w dalszej części wniosku dotyczy działek .... o powierzchni 0,0754 ha i działka .... o powierzchni 0,1165 ha.

    II.        Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT

Wnioskodawca nabył działkę .... na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 lipca 2020 r. Wnioskodawca nabył działkę .... na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21.06.2019 roku. Działka gruntu o numerach ewidencyjnych .... i .... nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nabycie działki nie były udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do odliczenia.

  III.        Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy

Zgodnie z wydanym dnia 11 czerwca 2025 roku z upoważnienia Burmistrza Gminy wypis z planu zagospodarowania, z którego wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy r zatwierdzonym uchwałą Nr Rady Miejskiej z dnia 23 stycznia 2024 roku działki numer .... i .... położone w obrębie ... w ....ze znajdują się w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oznaczonym na rysunku planu symbolem 9PP. Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz.U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 toku szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345). Działki gruntu o numerze ewidencyjnym .... i .... nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.

  IV.        Wypis z rejestru gruntów

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka .... o powierzchni 0,0754 ha; oznaczona jest jako rodzaj użytków: RIVa - grunty orne i działka .... o powierzchni 0,1165 ha,· rodzaj użytków ·RIVa grunty orne.

   V.        Przedmiot wniosku

Przedmiotem sprzedaży jest działka niezabudowana o numerze .... o powierzchni 0,0754 ha i działka .... o powierzchni 0,1165 ha, która także jest niezabudowana. Działki ze sobą sąsiadują tworząc całość użytkową.

  VI.        Pozyskanie kupującego

W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego. Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawcy. Celem nabycia działek przez sprzedającego było zabezpieczenie majątku własnego i w przyszłości podarowanie nieruchomości swoim dzieciom. Ze względu na sytuację ekonomiczną Sprzedający zdecydował się jednak sprzedać działkę po kontakcie ze Strony Kupującego. Sprzedający nie szukał nabywców ani nie prowadził żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży. Nie miał w planach sprzedaży nieruchomości.

VII.        Sposób wykorzystywania działki

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działki nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka były wykorzystywana do celów prywatnych – stanowiła formę zabezpieczenia majątkowego. Wnioskodawca nie występował o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Działki nie są częścią gospodarstwa rolnego. Zgodnie z treścią aktu notarialnego, umowy przedwstępnej, nr …. z dnia 07.08.2025, Strony zobowiązały się do zawarcia umowy dzierżawy, która to umowa została również w tym dniu zawarta. Czynsz dzierżawny ustalono na poziomie 30 zł miesięcznie. Spółka dzierżawiąca działki jest czynnym podatnikiem VAT, jednak dzierżawa nie była opodatkowana podatkiem VAT. Umowa dzierżawy została zawarta na czas 3 miesięcy, co potwierdza aneks z dnia 07.08.2025 roku. Istotne jest, że dzierżawa została zawarta z nabywcą, bezpośrednio przed planowaną transakcją sprzedaży działek. Celem dzierżawy było umożliwienie spółce wystąpienia o warunki przyłączenia do sieci energetycznej. Umowa miała zatem charakter techniczny i pomocniczy, a wysokość czynszu miała wyłącznie symboliczny wymiar, co potwierdza brak realnych korzyści ekonomicznych po stronie właściciela działek. Wcześniej nieruchomość nie była przedmiotem żadnej dzierżawy. Pani nie prowadzi i nie prowadziła w okresie ostatnich pięciu lat działalności gospodarczej, natomiast Pan od 17 czerwca 2008 roku prowadzi działalność gospodarczą pod firmą …..z siedzibą …., NIP ….., REGON ……, a przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Warto wspomnieć, że żadne nakłady poczynione w związku z posiadaniem działek nie były uwzględniane w działalności gospodarczej. Powyższe postanowienie dotyczy w szczególności: zakupu, kosztów notariusza, podatku od nieruchomości czy koszenia trawy.

VIII.        Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności do działki numer .... o powierzchni 0,0754 ha i działka .... o powierzchni 0,1165 ha. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej 524,60 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr z dnia 07-08-2025 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z realizacją tej umowy i na swój koszt. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka. Strony zgodnie oświadczają, że pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedającego nie zostało udzielone osobie działającej w jego imieniu lub na jego rzecz, lecz zostało udzielone bezpośrednio Spółce, która działa we własnym imieniu i na własną rzecz. Spółka, działając jako pełnomocnik, uzyskuje warunki przyłączenia oraz pozwolenie na budowę na swoją rzecz i dla własnych celów. Powyższe nie ma wpływu na ustalenie ceny określonej w niniejszej umowie. W ramach udzielonego pełnomocnictwa spółka ma: Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni użytkowej 524,60 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych. Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości. Uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych. Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych. Cena ustalona w akcie notarialnym została przez Sprzedającego wskazana, a Kupujący ją zaakceptował bez negocjacji. Nie podjęto działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Warunki zakupu, tj. ustanowienie Pełnomocnika i jego działania w celu uzyskania pozwoleń czy umowa dzierżawy, zostały Sprzedającemu przedstawione już po zaakceptowaniu ceny przedstawionej przez Sprzedającego. Zatem pozostały bez wpływu na cenę sprzedaży.

  IX.        Podsumowanie informacji dotyczących transakcji

1.    Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a także Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu dochodów.

2.    Działki które ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.

3.    Działka .... i .... jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

4.    Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

5.    Nabycie nie było dokumentowane fakturą.

6.    Podatek od nabycia nie został odliczony.

7.    Działka nie była wykorzystywana w celach rolniczych.

8.    Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

9.    Działka była wykorzystywana prywatnie – zabezpieczenie majątkowe. W przyszłości zamiar darowania dzieciom.

10. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

11. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

12. Wnioskodawca nie sprzedawał innych nieruchomości, a także nie zamierza.

13. Nie będą podjęte żadne działania zmierzające do wzrostu wartości nieruchomości i uzyskania przez Państwa (Pani i Pani męża) większej kwoty za nieruchomość. Zgodnie z aktem notarialnym umowy przedwstępnej, ustanowiony jest Pełnomocnik (Kupujący), który będzie podejmował działania w celu uzyskania pozwolenia na budowę, jednak nie zwiększa to wartości. Pełnomocnikiem jest Strona Kupująca, ..... Działa ona na mocy Pani pełnomocnictwa, ale we własnym interesie i na własną rzecz. .... nawiązało z Państwem (z Panią i Pani mężem) kontakt w sprawie zakupu nieruchomości (bez udziału pośredników nieruchomości lub innych osób trzecich), podali Państwo cenę, która została zaakceptowana. Wtedy przedstawiło procedurę zakupu: umowa przedwstępna, Pełnomocnik (strona kupująca, ....), który będzie się starał uzyskać pozwolenie na budowę i dopiero jeśli go uzyska, sprzedaż zostanie sfinalizowana po tej ustalonej wcześniej kwocie. Nie ma tutaj wzrostu wartości nieruchomości w wyniku działań Pełnomocnika, w celu uzyskania przez Panią większej kwoty. Wcześniej też nie były przez Panią ani Pani męża, podejmowane żadne działania zmierzające do wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z umową, aktem notarialnym, jeśli nie dojdzie do zakupu, Kupujący gdyby już podjął jakieś działania na nieruchomości, ma ją przywrócić do stanu pierwotnego. Nie ma więc dla Pani tutaj żadnych korzyści. Pełnomocnikowi, czyli Kupującemu, nie wypłaca Pani żadnego wynagrodzenia, ponieważ nie działa on w Pani interesie.

14. Działki nr .... i ...., nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Pani męża. Zakup działek przez Państwa w małżeństwie, był wyłącznie prywatny, jako zabezpieczenie na przyszłość.

15. Działki nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Pani męża. Żadne odliczenia, koszty, czy inne rozliczenia nie były ujęte w działalności. Jest to Państwa prywatna nieruchomość. Na środkach trwałych w działalności Pani męża, nigdy w ogóle nie było żadnych nieruchomości.

16. Ryzyko ekonomiczne gdy nie dojdzie do sprzedaży ponosi jedynie Kupujący. Ani Pani ani Pani mąż, nie ponosiliście żadnych nakładów finansowych związanych z jej sprzedażą lub działaniem Pełnomocnika (Kupujący) zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli do finalizacji sprzedaży nie dojdzie, jedynie Kupujący poniesie koszty, a więc stratę. Pani pozostanie z taką samą nieruchomością, bez żadnych strat czy kosztów. Nie ponosi Pani zatem ryzyka ekonomicznego.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Pełnomocnictwo udzielane Spółce ma na celu uzyskanie warunków i pozwoleń wymaganych do realizacji celów kupującej Spółki, nie są to działania podejmowane na rzecz Sprzedającego w celu uzyskania większych korzyści.

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o numerze .... o powierzchni 0,0754 ha i działka .... o powierzchni 0,1165 ha należy uznać za niepodlegającą przepisom ustawy o podatku od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2024.poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Aby czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Warto zaznaczyć, iż pojęcia podatnik i działalność gospodarcza na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami – wg zapisu art. 15 ust. 1 - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Można, więc zauważyć, iż z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy dokonywana jest przez podatnika podatku od towarów i usług lub przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem tego podatku, jeżeli sprzedaży można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia częstotliwości, przez zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonego działania. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności, czyli liczba lat ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności lub zamiar powtarzalności. Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik działając w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności. W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w odniesieniu do danej czynności ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności w tym zakresie. Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż nie jest to czynione z zamiarem jej powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W tym przypadku nie zostaną spełnione przedmiotowe i podmiotowe elementy, od których ustawodawca uzależnił uznanie wykonywanych czynności za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, ale w niniejszym przypadku brak jest zamiaru częstotliwego wykonywania takiej czynności (jednorazowa sprzedaż majątku osobistego) - element przedmiotowy. W związku z tym, że dostawa dokonywana będzie przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym ma statusu podatnika - element podmiotowy. Z tych też względów do opisanej we wniosku transakcji nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, a co się z tym wiąże - sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Należy wskazać, że Sprzedający udzielił pełnomocnictwa kupującej Spółce, jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel gruntu (Sprzedający), nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. Właściciel działki (Sprzedający) nie angażował własnych środków w celu sprzedaży lub podjęcia działań jakie ma wykonać Pełnomocnik i nie ponosił z tego tytułu żadnego ryzyka gospodarczego. Zaangażowanie środków oraz podjęcie ryzyka gospodarczego jest po stronie kupującej Spółki - Pełnomocnika. Działka została udostępniona na rzecz kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, w celu uzyskania przez kupującą Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie umowy należy patrzeć jako elementy tego samego przedsięwzięcia. Podkreślić należy, że podjęte przez Pełnomocnika (kupującą Spółkę) działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Dokonując sprzedaży niezabudowanej nieruchomości o numerze .... i ...., obręb nr ...., miasto ...., Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a jej dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W świetle powyższego stanowisko Podatnika dotyczące uznania sprzedaży przedmiotowej działki o numerze .... o powierzchni 0,0754 ha i działki .... o powierzchni 0,1165 ha należy uznać za czynność niepodlegającą przepisom ustawy o podatku od towarów i usług uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działkach nr ...., istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani współwłaścicielką działek nr ...., które zamierza Pani sprzedać spółce. Wcześniej nie były przez Panią ani Pani męża podejmowane żadne działania zmierzające do wzrostu wartości nieruchomości. Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego. Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawcy. Celem nabycia działek przez sprzedającego było zabezpieczenie majątku własnego i w przyszłości podarowanie nieruchomości swoim dzieciom. Działki nr .... i .... nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Pani męża. Zakup działek przez Panią i Pani męża był wyłącznie prywatny, jako zabezpieczenie na przyszłość. Podpisała Pani ze Spółką, która jest Kupującą przedwstępną umowę sprzedaży i zawarła Pani umowę dzierżawy działek będących przedmiotem umowy przedwstępnej. Udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem. Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta m.in. pod warunkami uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni użytkowej 524,60 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, Pani jako współwłaścicielka gruntów nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami współwłaścicielki podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działki nr .... i .... nie były przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Ww. działki zostały udostępnione na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb. Pomimo, że cena sprzedaży jest wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między stronami przed podjęciem ww. działań przez spółkę.

Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą udziałów w ww. działkach podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach nr .... i .... nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziałów w przedmiotowych działkach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr .... i ...., będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziałów w przedmiotowych działkach będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w działkach nr .... i .... nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pani męża jako współwłaściciela działek.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności obowiązek wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Tut. Organ zauważa, że publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wskazany przez Panią, tj. Dz. U.2024.poz.361 ze zm., jest nieaktualny. Obecnie tekst jednolity ww. ustawy opublikowany został w Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej