Nieuznanie za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek.
Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nabyła cztery działki gruntu w różnych terminach (w 2011, 2024 i 2025 roku), które są przeznaczone pod zabudowę usługowo-produkcyjną. Działki były użytkowane jako łąki, tylko koszone, bez dokonywania innych nakładów ani działań marketingowych. W 2024 roku spółka z o.o. zgłosiła chęć zakupu tych działek w celu budowy parku handlowego, zawarto przedwstępną…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko częściowo prawidłowe i częściowo nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 11 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pani za podatnika podatku VAT w zawiązku ze sprzedażą działek nr …….
Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 22 stycznia 2026 r. (data wpływu) oraz z 23 stycznia 2026 r. (data wpływu).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pani (dalej: „Wnioskodawczyni”) posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawczyni nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej.
W dniu 13 grudnia 2011 r. Wnioskodawczyni zakupiła działki gruntu nr … (łąki) i … (łąki). W dniu 10 stycznia 2024 r. dokupiła działkę nr … sąsiadującą z tymi działkami. Wnioskodawczyni w 2012 r. wystąpiła o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego są to działki pod zabudowę usługowo-produkcyjną. Działki te nie są zabudowane.
Wnioskodawczyni nabyła wskazane działki do swojego majątku osobistego. Nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, wobec czego przy ich zakupie nie miała prawa do odliczenia podatku VAT. Od 2012 r. do 2023 r. Wnioskodawczyni była zarejestrowana w ARiMR i pobierała dopłaty bezpośrednie za koszenie trawy oraz posiadała status rolnika.
Wnioskodawczyni nie udostępniała przedmiotowych gruntów osobom trzecim, w szczególności nie przenosiła ich władztwa na podstawie umowy dzierżawy ani umowy użyczenia.
Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów mających na celu podniesienie atrakcyjności wskazanych działek ani nie podejmowała działań marketingowych, takich jak zamieszczanie ogłoszeń o sprzedaży w mediach, Internecie, prasie czy na banerach. Nieruchomości te nie są wyposażone w przyłącza energii elektrycznej, wody ani kanalizacji, posiadają jednak dostęp do drogi publicznej (nie z inicjatywy Wnioskodawczyni). Działki nie znajdują się na obszarze objętym rewitalizacją. Wnioskodawczyni nie prowadziła prac związanych z wyrównywaniem terenu ani usuwaniem drzew czy krzewów – jedynie zlecała koszenie trawy.
W dniu 9 grudnia 2025 r. Wnioskodawczyni nabyła dodatkową działkę nr… przylegającą do jej pozostałych nieruchomości, stanowiącą pozostałość po terenie, na którym znajdował się słup energetyczny. Działka nr ….. również zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest działką pod zabudowę usługowo-produkcyjną. Przy zakupie działki nr …. od jednostki samorządu terytorialnego został naliczony podatek VAT.
Działki nr ….., będą dalej nazywane zbiorczo: „Działki”.
W 2024 r. do Wnioskodawczyni zgłosiła się spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”) z propozycją zakupienia działek nr …... Spółka jest podatnikiem podatku VAT. W związku z powyższym 26 kwietnia 2024 r. Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną umowę sprzedaży.
Spółka planuje nabyć wszystkie Działki od Wnioskodawczyni. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej Spółka zobowiązała się do załatwienia wszelkich formalnością związanych z planowana inwestycją (Spółka planuje na tych działkach wybudować park handlowy). W związku z tym Wnioskodawczyni udzieliła Spółce pełnomocnictwa w zakresie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy: przyłączy, energii, wody i kanalizacji a także decyzji o pozwoleniu na budowę.
Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży gruntów, działek ani mieszkań. Uzyskane środki ze sprzedaży Działek Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na cele osobiste.
W odpowiedzi na pytania Organu zawarte wezwaniu, wskazała Pani w uzupełnieniu wniosku z 22 stycznia 2026 r. odpowiednio:
1) „Proszę jednoznacznie wskazać numery ewidencyjne działek objętych zakresem pytania?
Wnioskodawczyni jednoznacznie wskazuje numery ewidencyjne działek objętych zakresem pytania:
razem zbiorczo określone „Działki”.
2) W jakim celu nabyła Pani działki będące przedmiotem sprzedaży?
Wnioskodawczyni wszystkie Działki nabyła do majątku prywatnego. Jednakże działkę nr ……Wnioskodawczyni nabyła ze świadomością, że będzie ona podlegała dalszej odsprzedaży do Spółki.
3) W ramach jakich czynności nabyła Pani działki będące przedmiotem sprzedaży, w ramach transakcji:
a) opodatkowanych,
b) zwolnionych,
c) czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?
Wnioskodawczyni działki nr …. nabyła w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast działka nr …. została nabyta w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT.
4) Czy z tytułu nabycia działki nr …. przysługiwało Pani prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego?
Tak, z tytułu nabycia działki nr …Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego VAT.
5) W jaki sposób nabyte działki były/są/będą przez Panią faktycznie wykorzystywane (użytkowane) przez cały okres ich posiadania przez Panią, tj. od momentu ich nabycia do chwili sprzedaży?
Nabyte działki były przez cały okres posiadania użytkowane jako łąki (były tylko koszone). Obecnie, od zawarcia umowy przedwstępnej nie są już nawet koszone.
6) Czy działki objęte zakresem pytania są tylko Pani własnością, czy są objęte współwłasnością np. małżeńską?
Działki objęte zakresem pytania są własnością tylko Wnioskodawczyni, nie są objęte współwłasnością.
7) Czy ww. działki wykorzystywała Pani wyłącznie na cele rolnicze?
Tak, ww. Działki Wnioskodawczyni wykorzystywała wyłącznie na cele rolnicze.
8) Czy jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?
Wnioskodawczyni w latach 2012-2023 r. pobierała dopłaty bezpośrednie. Od 2024 roku nie pobiera już dopłat bezpośrednich, co oznacza, że obecnie Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.
9) Czy z ww. działek dokonywane były/są zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?
Nie, z ww. Działek nie były/nie są dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług.
10) Czy produkty rolne były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na własne potrzeby?
Tak, produkty rolne były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię wyłącznie na własne potrzeby.
11) W związku ze wskazaniem, że zawarła Pani z Kupującą Spółką umowę przedwstępną na zakup ww. działek, to należy wskazać:
a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy, która jest zawarta z nabywcą, ciążą na Kupującej, a jakie na Sprzedającej?
b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?
Zgodnie z umową z dnia 26 kwietnia 2024 r., Spółka oświadcza, że:
a)
a. zamierza po zawarciu niniejszej umowy podjąć czynności faktyczne i prawne zmierzające do uzyskania przez półkę pozwolenia na budowę (wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do budowy tego typu inwestycji) obiektów handlowych (zwanych dalej „Parkiem Handlowym”) wraz z infrastrukturą drogową, parkingami oraz infrastrukturą techniczną, na nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży,
b. przeprowadzi w terminie do dnia 26.07.2024 r. badanie due diligence przedmiotowej nieruchomości, polegające w szczególności na badaniu gruntu, sytuacji prawnej i administracyjnej nieruchomości oraz możliwości technicznych pozwalających na realizację Parku handlowego wraz z infrastrukturą drogową, parkingami oraz infrastrukturą techniczną,
c. czynności opisane pod lit. a) i b) niniejszego ustępu dokonywane będą przez stronę zobowiązaną do kupna na jej koszt i jej staraniem,
d. w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży strona zobowiązana do sprzedaży nie będzie zobowiązana do zwrotu na rzecz strony zobowiązanej do kupna poniesionych przez nią kosztów i nakładów.
b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?
Jedynym warunkiem, który musi być spełniony w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę, jest uzyskanie przez Spółkę pozwolenia na budowę.
12) W związku ze wskazaniem, że udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących ww. działek, należy wskazać:
a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieliła Pani pełnomocnictw nabywcy do występowania w Pani imieniu?
b) jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Panią działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?
a) Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa do dokonywania czynności związanych z uzyskaniem ostatecznej decyzji zezwalającej na budowę:
a. występowania przed geodetami, architektami i innymi podmiotami świadczącymi usługi z zakresu przygotowania projektów i dokumentów niezbędnych do prowadzenia na Nieruchomości budowy na przedmiotowych działkach,
b. uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień, zezwoleń, wypisów, wyrysów, pozwoleń i dokonywania zgłoszeń niezbędnych do przygotowania inwestycji na przedmiotowych działkach,
c. występowania o wydanie warunków i innych dokumentów, ustalania treści warunków przyłączenia mediów oraz wjazdu na Nieruchomość; wstępowania o wydanie zapewnień, informacji, oświadczeń i możliwości przyłączenia Nieruchomości do dróg publicznych oraz sieci infrastruktury technicznej
d. występowania o wydanie, odbioru i kwitowania wszelkich dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, zezwolenia, uzgodnienia lub dokonania zgłoszenia, w szczególności dokumentów geodezyjnych (w szczególności wydawanych przez organy ewidencji gruntów i budynków), planów, projektów, decyzji administracyjnych,
e. występowania o wydanie decyzji stwierdzających wygaśniecie jakichkolwiek decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę lub zgłoszeń wydanych w stosunku do Nieruchomości,
f. do zastępowania i reprezentowania jej przed osobami pranymi, fizycznymi i innymi podmiotami, organami administracji rządowej i samorządowej (w tym właściwymi organami gminy i powiatu oraz organami nadzoru budowalnego), organami podatkowymi, instytucjami ubezpieczeniowymi w zakresie czynności związanych z weryfikacją stanu prawnego i faktycznego Właściciela i nieruchomości oraz z uzyskaniem na rzecz Spółki ostatecznej decyzji zezwalającej na budowę na Nieruchomości obiektów handlowych (w tym wszelkich obiektów budowalnych związanych z projektowanymi obiektami handlowymi),
g. do zastępowania i reprezentowania jej przed właściwym zarządcą drogi w sprawie uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu i/lub przebudowy zjazdu do Nieruchomości oraz we wszystkich sprawach, które pozostają lub będą pozostawać w związku z przedmiotowym postępowaniem oraz do występowania o wydanie oświadczeń, informacji, zapewnień o możliwości przyłączenia Nieruchomości do dróg publicznych oraz sieci infrastruktury technicznej.
b) jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Panią działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?
Począwszy od dnia zawarcia umowy z dnia 26 kwietnia 2024 r. do sprzedaży Wnioskodawczyni udziela Spółce prawa do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane, w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz w celu podjęcia innych czynności koniecznych o przygotowania zamierzenia budowlanego – Parku Handlowego i uzyskania powyższej decyzji, to jest w szczególności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej inwestycji, składania wniosków, dokonywania ustaleń i uzgodnień, uzyskiwania opinii, warunków technicznych przyłączy, z zastrzeżeniem, iż takie działania nie mogą powodować żadnych kosztów ani wydatków dla Wnioskodawczyni, nie mogą skutkować obowiązkami Spółki ani odpowiedzialnością prawną Wnioskodawczyni, chyba że nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z wyłącznej winy Wnioskodawczyni.
13) Kto, tj. Pani czy Kupująca Spółka, z którym zawarła Pani umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?
Zgodnie z umową z dnia 26 kwietnia 2024 r., w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zwrotu na rzecz Spółki poniesionych przez nią kosztów i nakładów. Oznacza to, że To Spółka ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży.
14) Czy posiada Pani inne działki, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać?
Nie, Wnioskodawczyni nie posiada innych działek, które zamierza sprzedać w przyszłości.”
Natomiast 23 stycznia 2026 r. sprostowała Pani odpowiedź na pytania nr 8 i nr 10 ww. uzupełnienia na wskazując:
8) „Prawidłowa odpowiedź: Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności rolniczej w rozumieniu produkcji roślinnej ani zwierzęcej. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych upraw ani zbiorów, a jedynie kosiła łąki w celu utrzymania gruntów w dobrej kulturze rolnej. Wnioskodawczyni była wpisana do ewidencji jako rolnik i otrzymywała dopłaty bezpośrednie, jednak nie była rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT i nie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.
10) Odpowiedź: Zgodnie z art. 2 pkt 20 ustawy o VAT przez produkty rolne rozumie się towary pochodzące z własnej działalności rolniczej rolnika ryczałtowego oraz towary, o których mowa w art. 20 ust. 1c i 1d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, z późn zm.). Wnioskodawczyni nie wytwarzała produktów rolnych, o których mowa w art. 2 pkt 20 ustawy o VAT.”
Pytanie
Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do wystąpienia w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, w związku ze sprzedażą Działek?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie będzie ona zobowiązana do wystąpienia w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, w związku ze sprzedażą Działek.
Uzasadnienie o zdarzenia przyszłego
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosowanie do art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT jest uniwersalna i pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.
Oznacza to, że kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Z kolei wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy zatem stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży Działek Wnioskodawczyni podejmowała/podejmuje/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Co prawda w 2012 Wnioskodawczyni wystąpiła o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, co jest jedyną przesłanką mogącą stwierdzić, że czynności przez nią podejmowana przybierają formę zorganizowaną. Należy mieć przy tym na uwadze, że oprócz ww. wymienionej, nie miała miejsce żadna z takich przesłanek mogących świadczyć o działaniu w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
W wyniku zawarcia umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa Spółce w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowane. Jednakże należy zauważyć, że Spółka wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Działek do swoich określonych potrzeb. Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powinien powodować, że Wnioskodawczyni zostanie z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
W świetle tak kształtującego się zdarzenia przyszłego, nie można mówić o aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie tego rodzaju sprzedażą.
Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie przez Wnioskodawczynię Działek, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia Działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
W związku z powyższymi okolicznościami należy zauważyć, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży przez Wnioskodawczynię, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które mogłyby jednoznacznie przesądzić czy sprzedaż Działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek przesądzających o uznaniu Wnioskodawczyni w zakresie sprzedaży Działek, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącej działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.
Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż Działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania Ustawy VAT nie mają zastosowania.
Zatem mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie będzie ona zobowiązana do wystąpienia w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, w związku ze sprzedażą Działek.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że w dniu 13 grudnia 2011 r. Wnioskodawczyni zakupiła działki gruntu nr …. W dniu 10 stycznia 2024 r. dokupiła działkę nr …. sąsiadującą z tymi działkami. Wnioskodawczyni w 2012 r. wystąpiła o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki te nie są zabudowane. Wnioskodawczyni nabyła wskazane działki do swojego majątku osobistego. Przy zakupie ww. działek nie miała Pani prawa do odliczenia podatku VAT. W dniu 9 grudnia 2025 r. Wnioskodawczyni nabyła dodatkową działkę nr ……Działkę nr ……Wnioskodawczyni nabyła ze świadomością, że będzie ona podlegała dalszej odsprzedaży. Działka nr …. została nabyta w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT. Przy zakupie działki nr …. od jednostki samorządu terytorialnego został naliczony podatek VAT. Z tytułu nabycia działki nr …. przysługiwało Pani prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego VAT. Zgłosiła się do Pani Spółka, która planuje nabyć wszystkie działki. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej Spółka zobowiązała się do załatwienia wszelkich formalnością związanych z planowaną inwestycją. Nabyte działki były przez cały okres posiadania użytkowane jako łąki (były tylko koszone). Wnioskodawczyni nie udostępniała przedmiotowych gruntów osobom trzecim, w szczególności nie przenosiła ich władztwa na podstawie umowy dzierżawy ani umowy użyczenia. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów mających na celu podniesienie atrakcyjności wskazanych działek ani nie podejmowała działań marketingowych, takich jak zamieszczanie ogłoszeń o sprzedaży w mediach, Internecie, prasie czy na banerach. Nieruchomości te nie są wyposażone w przyłącza energii elektrycznej, wody ani kanalizacji, posiadają jednak dostęp do drogi publicznej (nie z inicjatywy Wnioskodawczyni). Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności rolniczej w rozumieniu produkcji roślinnej ani zwierzęcej. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych upraw ani zbiorów, a jedynie kosiła łąki w celu utrzymania gruntów w dobrej kulturze rolnej. Wnioskodawczyni nie wytwarzała produktów rolnych, o których mowa w art. 2 pkt 20 ustawy o VAT.
Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do działek nr …..nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Panią ww. działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa ww. działek stanowi/będzie stanowiła działalność gospodarczą. Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, z tytułu sprzedaży działek nr ….. nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Zatem sprzedaż przez Panią działek nr …. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem, Pani stanowisko odnośnie sprzedaży działek nr ….. uznałem za prawidłowe.
Natomiast w odniesieniu do działki nr … należy stwierdzić, że jej sprzedaż przez Panią nie będzie należała do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Bowiem, jak Pani wskazała w opisie sprawy, działkę nr … zakupiła Pani w dniu 9 grudnia 2025 r., która to przylega do pozostałych Pani nieruchomości. Ww. działkę nabyła Pani ze świadomością, że będzie ona podlegała dalszej odsprzedaży do Spółki. Zatem nabycie przez Panią działki nr …..nastąpiło z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, czyli wykorzystania jej do celów handlowych. Tym samym, celem nabycia przez Panią ww. działki nr….. było wykorzystanie jej do działalności gospodarczej, a nie na cele osobiste. Ponadto, jak Pani wskazała, działka nr …… została nabyta w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT. Przy zakupie ww. działki od jednostki samorządu terytorialnego został naliczony podatek VAT. Z tytułu nabycia działki - jak Pani wskazała – nr….. przysługiwało Pani prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego VAT.
W świetle powyższych okoliczności, nie można uznać, że działkę nr ……..nabyła Pani do majątku osobistego.
Zatem należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią działki nr …..będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Pani w związku z jej sprzedażą będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Zatem, Pani stanowisko odnośnie sprzedaży działki nr 44 uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo