Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.153.2026.2.RG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 19 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy Pana obowiązku do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu Skarbowego z tytułu sprzedaży w trybie licytacji publicznej działki nr X w części zabudowanej budynkami byłego gospodarstwa rolnego i części niezabudowanej.

Uzupełnił go Pan pismem z 1 kwietnia 2026 r. (data wpływu 8 kwietnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … … w postępowaniu egzekucyjnym Km … prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi: …. Sp. z o.o. NIP: …, KRS: …, …, ul. ….

W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego dokonano wszczęcia egzekucji z nieruchomości położonej pod adresem: …, …, dla której Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze …. Wskazana nieruchomość będzie przedmiotem sprzedaży w trybie licytacji publicznej. Zgodnie ze wskazaniem rzeczoznawcy majątkowego powołanego do oszacowania wartości nieruchomości przedmiotowa nieruchomość jest złożona z działki nr X o powierzchni … ha, położona we wsi … w gminie …, w powiecie …, województwie …. Nieruchomość składa się z części zabudowanej od dawna nieużytkowanymi budynkami byłego gospodarstwa rolnego (… ha) i części niezabudowanej, którą według ewidencji gruntów stanowią grunty orne o areale … ha, pastwiska o powierzchni .. ha, las – … ha, nieużytek – .. ha i grunty pod wodami – … ha.

Z uwagi na okoliczność, iż wskazana nieruchomość będzie stanowiła przedmiot dostawy towarów dokonywanej w egzekucji sądowej w trybie licytacji publicznej komornik pismem z dnia …-11-2025 r. wezwał dłużnika do wskazania:

• czy w ciągu ostatnich 2 lat dłużnik dokonywał inwestycji w budynkach położonych na działce nr X w miejscowości … podwyższających wartość budynków o ponad 30%,
• czy przy nabyciu ww. nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT,
• czy ww. nieruchomość była wykorzystywana tylko do czynności zwolnionych z VAT (działalności rolniczej),
• czy jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT) – w przypadku nie złożenia oświadczenia dłużnik będzie traktowany jakby nie był czynnym podatnikiem VAT,
• wskazania urzędu skarbowego, w którym rozlicza się z podatku od towarów i usług (VAT) - brak wskazania urzędu skarbowego do rozliczeń VAT spowoduje, że komornik podatek dochodowy od towarów i usług (VAT) będzie przekazywał do urzędu skarbowego według właściwości miejscowej ustalonej według wyżej wskazanego adresu dłużnika.

Dłużnik na wysłane wezwanie nie odpowiedział - nie odbiera korespondencji. W związku z powyższym Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … … powołał również biegłego:  … Doradcę Podatkowego o wykonanie opinii w zakresie czy sprzedaż w drodze licytacji nieruchomości położonej pod adresem: …, …, dla której Sąd Rejonowy w .. … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze … należącej do ww. dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W przedstawionej opinii ww. rzeczoznawca wskazał, iż dłużnik jest właścicielem nieruchomość zabudowanej złożonej z działki nr X o powierzchni … ha, położona we wsi … w gminie …, w powiecie …, województwie …. Dla nieruchomości w Sądzie Rejonowym w … …Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr …. Nieruchomość składa się z części zabudowanej od dawna nieużytkowanymi budynkami byłego gospodarstwa rolnego (… ha) i części niezabudowanej, którą według ewidencji gruntów stanowią grunty orne o areale … ha, pastwiska o powierzchni … ha, las - … ha, nieużytek - … ha i grunty pod wodami - .. ha. Nieruchomość ma kształt zbliżony do prostokąta, w najwęższym miejscu o szerokości .. m. Działka bez przyłączy do mediów komunalnych. W przyległym pasie drogi biegną sieci: elektroenergetyczna i wodociągowa. W środkowej części działki znajdują się zabudowania, w skład których wchodzą: budynek mieszkalny jednorodzinny, dwa budynki gospodarcze i ziemianka. Budynki murowane z cegły pełnej, cegły silikatowej lub pustaków betonowych, z dachami dwuspadowymi pokrytymi dachówką cementową lub eternitem falistym. Wszystkie obiekty od dłuższego czasu są nieużytkowane, w bardzo złym stanie techniczno-funkcjonalnym, kwalifikującym je do rozbiórki. Z danych zapisanych w kartotece budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w … wynika, że powierzchnia zabudowy poszczególnych budynków wynosi: dom - … m², budynek gospodarczy ... m², budynek gospodarczy II … m². Obiekt ziemianki nie jest naniesiony na mapę ewidencyjną.

Teren w obrębie zabudowań jest mocno zaniedbany, silnie zakrzaczony i porośnięty trawami. Na niewielkim fragmencie nieruchomości (… ha) jest śródpolne zadrzewienie, które stanowią mało wartościowe gatunki, głównie olszy czarnej, brzozy i topoli. Drzewostan nie przedstawia istotnej wartości rynkowej. Pozostały obszar nieruchomości użytkowany jest rolniczo. Zgodnie z ewidencją gruntów większość należy do klas RVI, RV i RIV. Pod względem rolniczej przydatności użytki rolne nieruchomości zaliczono do żytniego dobrego kompleksu. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednak wydawano w stosunku do niej decyzje o warunkach zabudowy i budowano na jej terenie budynki.

Zgodnie z opinią doradcy podatkowego …. Sp. z o.o. jest z definicji podatnikiem (jest to przedsiębiorca) zarejestrowanym w KRS pod numerem … (załącznik nr 1). Nie każdy jednak podatnik (przedsiębiorca) musi być podatnikiem VAT czynnym. Po weryfikacji na stronie internetowej Ministerstwa Finansów stanowiącej spis podatników VAT czynnych tzw. Biała Księga) okazuje się, że dłużnik … Sp. z o.o. jest podatnikiem zwolnionym z podatku VAT. Jednak zgodnie z art. 113 ust 13 pkt 1 lit. c i d u.p.t.u. zwolnień z podatku nie stosuje się gdy dostawa towarów dotyczy:

c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b, d) terenów budowlanych.

Jednak przy takich dostawach występują zwolnienia przedmiotowe. Działające nawet wtedy, gdy zbycia zabudowanej nieruchomości dokonuje podatnik VAT czynny. W art. 43 u.p.t.u. występuje bowiem szereg zwolnień przedmiotowych dla których wykonanie określonych czynności jest zwolnione z podatku VAT. W szczególności art. 43 ust. 1 pkt. 10 informuje, iż zwolniona z podatku VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zgodnie z art. 2 pkt. 14 u.p.t.u. przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem zwolnienie z podatku VAT jest tu bardzo szerokie. Przepis wymienia tylko wyjątki dotyczące sytuacji w której sprzedajemy nowy wybudowany budynek nie starszy niż 2 lata lub budynek w którym w ciągu ostatnich dwóch lat dokonano ulepszeń lub modernizacji podwyższającej wartość obiektu o ponad 30%. Z operatu szacunkowego jasno wynika, iż budynek opisany na wstępie został wybudowany w drugiej połowie lat 90 tych. Zatem został on ewidentnie zasiedlone i minęło więcej niż dwa lata od daty zasiedlenia. Mógłby on jednak być ponownie zasiedlony wskutek inwestycji polegającej na modernizacji przy której wartość budynku wzrosła by o ponad 30%. Wtedy 2 lata liczymy ponownie od daty zakończenia takiej inwestycji. Fakt ten powinien potwierdzić dłużnik

W związku z tym skierowano do dłużnika następujące pytania:

1. czy w ciągu ostatnich 2 lat dłużnik dokonywał inwestycji w budynkach położonych na działce nr X w miejscowości … podwyższających wartość budynków o ponad 30%,

2. czy przy nabyciu ww. nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT,

3. czy ww. nieruchomość była wykorzystywana tylko do czynności zwolnionych z VAT (działalności rolniczej),

4. czy jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT) - w przypadku nie złożenia oświadczenia dłużnik będzie traktowany jakby nie był czynnym podatnikiem VAT,

5. wskazania urzędu skarbowego, w którym rozlicza się z podatku od towarów i usług (VAT) - brak wskazania urzędu skarbowego do rozliczeń VAT spowoduje, że komornik podatek dochodowy od towarów i usług (VAT) będzie przekazywał do urzędu skarbowego według właściwości miejscowej ustalonej według wyżej wskazanego adresu dłużnika.

Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na te pytania i unika cały czas kontaktu z Komornikiem. W załączeniu zwrotka powyższego pisma (załącznik nr 4) oraz oświadczenie komornika o składaniu korespondencji pod drzwiami (załącznik nr 5). Nie można by więc jednoznacznie określić statusu podatkowego nieruchomości.

W takiej sytuacji zastosowanie ma art. 43 ust. 21 u.p.t.u., zgodnie z którym, „Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione”.

Analogiczny zapis art. 113 ust. 10a u.p.t.u. dotyczy nieruchomości stanowiącej majątek prywatny lub majątek podatnika zwolnionego jako podmiot z VAT. Zatem dostawa opisanej nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT ze stawką 23%. Obowiązek podatkowy zbycia takiej nieruchomości powstaje w sposób określony w art. 19a ust. 5 pkt. 1 lit. c u.p.t. czyli z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, o której mowa  art. 18 u.p.t.u.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Łodzi z 15.09.2015 r., I SA/Łd 459/15, wskazując: „W procesie stosowania prawa nie można bowiem interpretować norm prawnych w taki sposób, że na określony podmiot są nakładane obowiązki, a w konsekwencji wymierzane w stosunku do niego sankcje w sytuacji, gdy ów podmiot nie ma prawnych i faktycznych możliwości realizacji tych obowiązków. Zatem skoro do czasu uprawomocnienia się planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji, dysponentem całej wpłaconej kwoty jest sąd rejonowy, gdyż pieniądze są złożone do depozytu sądowego, a więc na rachunku bankowym Skarbu Państwa, a sąd ten nie dokona wypłaty kwoty podatku na wniosek komornika, wówczas komornik nie ma prawnej i faktycznej możliwości wywiązania się z obowiązków wynikających ż art. 18 u.p.t.u. i art. 8 ustawy z 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa - dalej o.p., polegających na pobraniu i wpłaceniu podatku na rachunek Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego”.

Również w interpretacji Dyrektora KIS z 29.12.2017 r., 0112-KDIL1-2.4012.701.2017.1.AW) czytamy: „Warto zauważyć, iż sytuacja podatkowo-prawna komornika jest analogiczna jak dewelopera, gdzie obowiązek podatkowy powstaje w dacie przekazania środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rachunek dewelopera, a nie w dacie wpłaty tych środków przez klienta na mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji (chodzi tu o otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów prawa bankowego, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie). Środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi”. Powstaje on więc z chwilą uprawomocnienia się planu podziału i przekazania środków komornikowi. Obowiązek zapłaty tego podatku do Urzędu Skarbowego określonego zgodnie z art. 17 § 1. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zmianami. Zgodnie z tym zapisem Jeżeli ustawa podatkowe nie stanowią inaczej, właściwość miejscową organów podatkowych ustala się według miejsca zamieszkania albo adresu siedziby podatnika, płatnika, inkasenta” —zatem jest to US określony siedzibą komornika i należy wpłacić ten podatek VAT do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym wystąpił obowiązek podatkowy. W operacie szacunkowym przekazanym mi do sporządzenia opinii na stronie 26 tej zawarto klauzulę (pkt 10) przedostatni akapit dotyczący wyceny. Wynika z niego że wycena wynikająca z operatu jest zawsze wartością netto bez podatku VAT (taką zasadę stosuje się zawsze przy wycenach). Zatem ten podatek 23% doliczamy do tej ceny netto 621 000 zł. Wartość nieruchomości z podatkiem wynosi zatem 23% x 621.000 + 142.830 = 763.830 zł.

Na pytania Organu:

1)    Czy nabycie ww. nieruchomości (działki nr X o powierzchni … ha) nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

2)    Czy budynek mieszkalny jednorodzinny, dwa budynki gospodarcze i ziemianka zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika?

3)    Czy w związku z nabyciem/wybudowaniem ww. naniesień dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT?

4)    Czy poszczególne naniesienia na działce nr  tj. budynek mieszkalny jednorodzinny, dwa budynki gospodarcze i ziemianka, stanowią:

-        budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.),

-        budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane,

-        urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane?

5)    Jeśli któreś z ww. naniesień stanowi urządzenie budowlane, to proszę wskazać z jakim budynkiem jest ono powiązane?

6)    Czy poszczególne budynki/budowle znajdujące się na ww. działce są trwale związane z gruntem?

7)    Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.

8)    Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części poszczególnych budynków/budowli, to należy wskazać, w jakiej w części?

9)    Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

10) Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków/budowli? Należy wskazać dokładną datę.

11) Jeżeli ww. budynki/budowle zostały nabyte przez dłużnika, należy wskazać czy przed nabyciem budynków/budowli przez dłużnika były one wykorzystywane przez poprzedniego właściciela/poprzednich właścicieli?

12) Czy budynki/budowle były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są działki oraz budynki/budowle, wykonywał dłużnik - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

13) Czy dłużnik ponosił nakłady na: budynek mieszkalny jednorodzinny, dwa budynki gospodarcze i ziemiankę, które stanowiły ulepszenie ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczające 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli, w stosunku do których dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

14) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 13 jest twierdząca, to należy wskazać:

a)    W jakim okresie dłużnicy ponosili wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli?

b)    Które budynki/budowle były ulepszane?

c)  Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli?

d)  Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

e)  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f)     Czy ulepszone ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były budynki, wykonywała dłużna spółka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odpowiedzi na pytania nr 2-14 a-f) należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli.

15) Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10-10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

-     czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

-     czy działania te zostały udokumentowane?

-     czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

odpowiedział Pan:

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … … informuje, iż nie ma możliwości udzielić odpowiedzi na pozostałe pytania wskazane w przedmiotowym wezwaniu z uwagi na fakt, iż nie dysponuje zarówno odpowiednią wiedzą oraz kompetencjami do wypowiadania się w tym zakresie mimo podjętych oraz udokumentowanych w aktach sprawy działań potwierdzających brak możliwość uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika - dłużnik na wysłane wezwanie nie odpowiedział, me odbiera korespondencji oraz unika kontaktu z organem egzekucyjnym.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy dokonując sprzedaży nieruchomości należącej do ww. dłużnika położonej pod adresem: …, …, dla której Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze … w drodze licytacji publicznej będzie zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu Skarbowego z tytułu dostawy towaru?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … … stoi na stanowisku, iż w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w drodze licytacji publicznej będzie zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu Skarbowego z tytułu dostawy towaru.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie prowadzi Pan – jako komornik - postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi … Sp. z o.o. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego dokonano wszczęcia egzekucji z nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr X o powierzchni … ha. Nieruchomość składa się z części zabudowanej od dawna nieużytkowanymi budynkami byłego gospodarstwa rolnego i części niezabudowanej, którą według ewidencji gruntów stanowią grunty orne o, pastwiska, nieużytek i grunty pod wodami. Wskazana nieruchomość będzie przedmiotem sprzedaży w trybie licytacji publicznej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że ww. nieruchomość stanowi majątek spółki, zatem w odniesieniu do sprzedaży licytacyjnej tej nieruchomości dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Pana nieruchomości składającej się z prawa własności działki nr X wraz z prawem własności budynków byłego gospodarstwa rolnego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie wskazania wymaga, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy licytacyjna sprzedaż zabudowanej działki nr 105 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

Wskazał Pan w opisie sprawy, że pismem z dnia 23-11-2025 r. wezwał dłużnika do wskazania m.in. czy w ciągu ostatnich 2 lat dłużnik dokonywał inwestycji w budynkach położonych na działce nr X w miejscowości … podwyższających wartość budynków o ponad 30%, czy przy nabyciu ww. nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, czy ww. nieruchomość była wykorzystywana tylko do czynności zwolnionych z VAT (działalności rolniczej) oraz czy jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT). Dłużnik na wysłane wezwanie nie odpowiedział - nie odbiera korespondencji. W odpowiedzi na wezwanie Organu mające m.in. na celu doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wskazał Pan, że nie ma Pan możliwości udzielić odpowiedzi na pozostałe pytania wskazane w przedmiotowym wezwaniu z uwagi na fakt, iż nie dysponuje zarówno odpowiednią wiedzą oraz kompetencjami do wypowiadania się w tym zakresie mimo podjętych oraz udokumentowanych w aktach sprawy działań potwierdzających brak możliwość uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika - dłużnik na wysłane wezwanie nie odpowiedział, ni odbiera korespondencji oraz unika kontaktu z organem egzekucyjnym.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi zatem do wniosku, że w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana jako Komornika udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczenia jednak wymaga, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Tym samym, w analizowanym przypadku licytacyjna sprzedaż działki nr X w części zabudowanej budynkami byłego gospodarstwa rolnego i części niezabudowanej będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaż w trybie licytacji publicznej działki nr X w części zabudowanej budynkami byłego gospodarstwa rolnego i części niezabudowanej będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

W konsekwencji, Pana stanowisko, uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.