Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.159.2022.15.WL

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

1.    ponownie rozpatruję sprawę Państwa wniosku z 9 lutego 2022 r. (data wpływu 2 marca 2022 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 31 sierpnia 2022 r. sygn. akt I SA/Go 266/22 (data wpływu prawomocnego wyroku 21 sierpnia 2025 r.); i

2.    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej podlegania opodatkowaniu dostawy przez Sprzedającą udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 i nieprawidłowe w części dotyczącej zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału w prawie własności ww. działek oraz prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności działek nr 1 i 2.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z dnia 9 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu dostawy przez Sprzedającą udziału w prawie własności działek nr 1 i 2, zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału w prawie własności ww. działek oraz prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności działek nr 1 i 2.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – 16 maja 2022 r. (data wpływu 19 maja 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowana będąca stroną postępowania: A.A.

2)    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:  A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - A.A., jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadzi także działalności rolniczej.

Na podstawie umowy darowizny z dnia ... roku, Pani A.A. (dalej: „Sprzedająca”), wraz z B.B. oraz C.C (dalej zbiorczo: „Właściciele nieruchomości” lub „Sprzedający”) nabyli prawo własności nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości ..., gmina ..., która składa się z działek ewidencyjnych o numerach 1 oraz 2 o łącznym obszarze ... ha. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą o nr KW ... (dalej jako: „Nieruchomość”). Właściciele nieruchomości oświadczają, że w momencie nabycia Nieruchomości, nie mieli zamiaru dokonywać jej sprzedaży.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w udziałach wynoszących po 1/3, do ich majątków osobistych.

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów, wydanym z upoważnienia Starosty ... z dnia ... roku, działki gruntu stanowią:

‒     łąki trwałe (ŁV) - w odniesieniu do działki nr 1;

‒     łąki trwałe (ŁV), łąki trwałe (ŁIII) oraz grunty pod rowami (W) - w odniesieniu do działki nr 2.

Teren, na którym znajduje się nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest niezabudowana i nie posiada dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość ani udziały w Nieruchomości odpowiednio nie jest i nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich, w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia.

Właściciele nieruchomości podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości. W tym celu, dnia ... roku zawarli ze spółką B Sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Kupujący planuje wybudować na terenie Nieruchomości park logistyczno-magazynowo-produkcyjny.

Zgodnie z postanowieniami ww. Umowy przedwstępnej Umowa, na mocy której Sprzedający sprzeda, a B Sp. z o.o. kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) ma zostać zawarta w dacie wskazanej Sprzedającym przez Kupującego z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż w terminie do dnia ... r. („Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a)    uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b)    przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c)    uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

d)    uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, przy czym koszty związane z uzyskaniem takowej poniesie Kupujący;

e)    nabyciu przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość jako niezbędnych do realizacji Inwestycji;

f)     uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”).

g)    oświadczenia i zapewnienia Sprzedających, zawarte w Umowie Przedwstępnej, pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;

h)    uzyskania przez Sprzedających zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego, iż podatek od darowizn dokonanych dnia ... r. nie należy się bądź został uregulowany - wydanych w oparciu o art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn z dnia 18 lipca 1983 r.

Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży wskazane powyżej zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.

Strony uzgodniły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż opisany w Umowie Przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedający dokonają na własny koszt wskazanych im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złożą wnioski lub dostarczą dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność wynika z zadłużenia Sprzedających, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającym cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedających zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż kwota równa cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

Wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z nieruchomością będą do dnia zawarcia umowy sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia następującego po dniu zawarcia umowy sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązują się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

W ramach przygotowania do zawarcia umowy sprzedaży, Właściciele nieruchomości udzielili dnia ... r. Kupującemu pełnomocnictwa do:

1.    uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,

2.    uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

3.    uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania powyżej wymienionych czynności,

4.    zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych, określających warunki włączenia do dróg,

5.    uzyskania decyzji: pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji na terenie Nieruchomości,

6.    uzyskania map do celów projektowych,

7.    składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

8.    przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczania wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej,

9.    uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

10. uzyskania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub posiadania ewentualnych zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

11. składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na terenie Nieruchomości inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały B Sp. z o.o.

Strony w dniu ... r. zawarły porozumienie (dalej: „Porozumienie”). Zgodnie z treścią Porozumienia:

1.    Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

2.    Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedających o treści wskazanej przez Kupującego.

3.    Sprzedający ponadto zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego, Sprzedający potwierdzą czy dane podane przez Sprzedających na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczą skorygowane zgody i oświadczenia.

4.    Sprzedający oświadczyli, iż znane im jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadcza iż zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej określonych odwołań, skarg, zażaleń i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

5.    Sprzedający wyrazili zgodę na przetwarzanie ich danych osobowych zgodnie z zawartą przy Porozumieniu klauzulą informacyjną.

6.    Jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia że Sprzedający działają zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedający na wezwanie Kupującego przedłożą poświadczoną notarialnie kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedających (dowodu osobistego bądź paszportu) oraz inne dokumenty i oświadczenia o treści wskazanej przez Kupującego.

7.    Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumienia Porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z powyższym).

Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości na spółkę A Sp. z o.o. z siedzibą w ... („Nabywca”), w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw przysługujących spółce B Sp. z o.o.

Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży.

Czynności związane z cesją praw wynikających z tej umowy, na dzień złożenia niniejszego wniosku, nie zostały jeszcze podjęte przez Kupującego.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, Kupujący wystąpił o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, spółka C wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości i otrzymała tę decyzję. Spółka planuje również wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Właściciele nieruchomości oświadczyli, że przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, jak również po jej zawarciu, nigdy nie prowadzili (żaden z nich) na Nieruchomości działalności gospodarczej, jak również nie podejmowali działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, w szczególności:

‒     nie dokonywali ulepszeń,

‒     nie dokonali wydzielenia dróg wewnętrznych,

‒     nie wnosili o ustanowienie służebności drogi koniecznej,

‒     nie podejmowali działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości,

‒     nie występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

‒     nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, jak również

‒     nie występowali z wnioskiem o aktualizację gleboznawczej klasyfikacji gruntów.

W związku z tym, że Sprzedająca nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej, jak również nigdy nie była zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług, niniejszym oświadcza, że nie wykorzystywała Nieruchomości w ramach działalności opodatkowanej podatkiem VAT, jak również nie wykorzystywała Nieruchomości w ramach działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

‒     od momentu nabycia działek nr 1 oraz 2 nie były one wykorzystywane w żaden sposób przez Zainteresowaną ani pozostałych współwłaścicieli (nie były uprawiane ani wykorzystywane do żadnej innej działalności);

‒     od momentu nabycia działek nr 1 oraz 2 nie były one udostępniane osobom trzecim. Zainteresowana nie planuje także udostępniać działek osobom trzecim do momentu planowanej sprzedaży;

‒     Zainteresowana nie dokonywała wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości. Sprzedaż działek nr 1 oraz 2 jest pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości, w której Zainteresowana będzie uczestniczyć jako sprzedający;

‒     z uwagi na udzielenie przez sprzedających spółce B Sp. z o.o. odpowiednich pełnomocnictw w umowie przedwstępnej, Nabywcy (Spółce A) nie zostały dotychczas udzielone ani pełnomocnictwa substytucyjne ani nowe pełnomocnictwa. Nabywca (Spółka A) nie pojawia się w procedurze przygotowania inwestycji, tj. nie jest stroną żadnych postępowań administracyjnych prowadzonych dla tej inwestycji. Procedura administracyjna związana z inwestycją na przedmiotowych działkach prowadzona jest przez spółkę B Sp. z o.o. lub C bądź bezpośrednio przez właścicieli gruntu. Właściciele gruntu udzielili bezpośrednio spółce C (powiązanej ze spółką A) prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. W związku z powyższym we wniosku prawidłowo wskazano, iż „spółka C wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości i otrzymała tę decyzję”;

‒     Nabywca (A Sp. z o.o.) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;

‒     Nabywca będzie wykorzystywał działki nr 1 oraz 2 do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Pytania

1. Czy sprzedaż przez Sprzedającą udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

2. Czy sprzedaż przez Sprzedającą udziału w prawie własności działek o numerach ewidencyjnych 2 i 1, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3. Czy Nabywcy w związku z nabyciem działek o numerach identyfikacyjnych 2 i 1 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców, w związku z umową sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca Pani A.A. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jako odpłatną dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sprzedażą na gruncie ustawy o VAT jest odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT). Towary natomiast definiuje się jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W odniesieniu do definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przyjąć należy, że zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W celu uznania, że dana czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, należy ustalić, czy została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Oznacza to, że czynności, o których mowa w art. 7 ustawy o VAT, są opodatkowane tym podatkiem, jeśli wykonują je podmioty będące podatnikami podatku VAT. Zgodnie z definicją podatników zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W związku z powyższym uznać należy, że sprzedaż gruntu jako dostawa towarów, będzie opodatkowana na gruncie ustawy o podatku VAT w przypadku, gdy sprzedaż dokonywana będzie przez podmioty wskazane w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W przypadku opodatkowania podatkiem VAT podmiotów wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w polskiej judykaturze ukształtował się pogląd, że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, niezbędne jest ustalenie, że prowadzi on zawodowo i w sposób profesjonalny działalność gospodarczą w danym zakresie (m.in. wyrok NSA z dnia 27 października 2009 roku, sygn. akt I FSK 1043/08 oraz wyrok NSA z dnia 7 października 2011 roku, sygn. akt I FSK 1289/10). W związku z powyższym przyjmuje się, że należy każdorazowo zbadać, czy dana dostawa towarów została dokonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w danym zakresie. Tym samym, by dana dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarczy samo stwierdzenie, że dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi być to działalność o konkretnym profilu. Zgodnie z przywołanymi powyżej przepisami, osoby fizyczne podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, w przypadku gdy prowadzą działalność gospodarczą. Za działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT uznaje się „wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody”. Działalność gospodarcza obejmuje, w szczególności, czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W niektórych przypadkach osoby fizyczne nieprowadzące działalności mogą być uznawane za podatników podatku w zakresie wykonywanych czynności. Kryteria opodatkowania dostaw towarów przez takie osoby, wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”).

Jednakże, jak wskazano powyżej, by sprzedaż była opodatkowana, musi zostać wykona przez podatnika, czyli osobę spełniającą kryteria wskazane w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Należy więc w każdej sytuacji ustalić, czy planowana sprzedaż towaru stanowi przejaw działalności gospodarczej, wskazującej na występowanie Sprzedającej w charakterze podatnika VAT, czy też nie mieści się w zakresie definicji „działalności gospodarczej”, a tym samym jest zwykłym zarządzaniem mieniem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu na gruncie podatku VAT. Wiąże się to ze zbadaniem, czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, Właściciele nieruchomości podejmowali lub będą podejmowali, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z orzecznictwem TSUE, w szczególności wyrokami w sprawach C-180/10 i C-181/10, należy dokonać rozróżnienia na sytuacje, w których dana osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, które podlegają opodatkowaniu na gruncie podatku VAT oraz takimi, w których podejmowane przez stronę działania nie mają takich cech, a tym samym stanowią tzw. zwykły zarząd majątkiem prywatnym i nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wskazał TSUE w przywołanych wyrokach, działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych w profesjonalnym obrocie, o których mowa w ustępie powyżej, mogą polegać m.in. na uzbrojeniu terenu czy też podjęciu działań marketingowych. Jednocześnie TSUE podkreślił, że zwykłe zbycie rzeczy „nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu (...), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (...)”.

Biorąc pod uwagę powyższe i odnosząc się do przedstawionego zdarzenia przyszłego, dla ustalenia czy Sprzedający nieprowadzący działalności gospodarczej, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, należy rozważyć, czy podjęta przez niego działalność ma cechy zawodowe (profesjonalne), czego przejawem może być aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami w formie zorganizowanej.

Dla przyjęcia, że dana działalność prowadzona jest w formie zorganizowanej, a ponadto można jej przypisać charakter zawodowy, należy rozważyć, czy Sprzedająca podjęła działania takie, jak m.in.:

‒     uzbrojenie terenu przeznaczonego do sprzedaży,

‒     wydzielenie dróg wewnętrznych,

‒     podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia,

‒     uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu,

‒     wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Dopiero wystąpienie ciągu takich czynności pozwala na uznanie, że będą one miały charakter działalności w formie zorganizowanej. Tym samym, wystąpienie pojedynczych czynności nie przesądza o tym, że dana dostawa towarów, dokonana przez podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu VAT (tak m.in. w wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 roku, sygn. akt I SA/Łd 155/20).

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego, podkreślić należy, że Właściciele nieruchomości, w tym Sprzedająca, nie podejmowali i nie podejmują działań wskazanych w powyższym wyliczeniu, w tym nie występowali i nie występują bezpośrednio o wydanie decyzji administracyjnych dotyczących zabudowy terenu, nie wykonywali na Nieruchomości żadnych prac mających na celu zwiększenie jej wartości, jak również nie prowadzili działań marketingowych, które można by uznać za wykraczające poza ramy zwykłego ogłoszenia. Brak takich działań, zarówno pojedynczych, jak i kompleksowych, wyraźnie wskazuje na fakt, że Sprzedająca, jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, od momentu nabycia Nieruchomości na podstawie umowy darowizny do dnia złożenia niniejszego wniosku nie podejmowała jakichkolwiek działań, zarówno samodzielnie jak i z współwłaścicielami, które można by uznać za angażujące środki podobne do wykorzystywanych w profesjonalnym obrocie.

Działania Sprzedającej, polegające jedynie na dążeniu do sprzedaży Nieruchomości, nie mogą zostać uznane za działania profesjonalne czy też angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców. Co więcej, Sprzedająca nigdy wcześniej, jak również na moment składania wniosku, nie wykonywała jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Grunt będący przedmiotem sprzedaży nabyła w drodze darowizny. Grunt ten nie został nabyty z zamiarem dalszej sprzedaży. Na nieruchomości nigdy nie prowadzono jakichkolwiek prac, mających na celu zwiększenie jego wartości czy też zwiększenie jego atrakcyjności dla potencjalnych nabywców. Nie można tym samym mówić, że działania Sprzedającej, podjęte w celu sprzedaży gruntu miały charakter zawodowy. W konsekwencji nie ma podstaw do uznania, że w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości działa on jak osoby prowadzące działalność gospodarczą. Brak spełnienia cech wymaganych do uznania Sprzedającej za podatników podatku VAT w zakresie będącej przedmiotem niniejszego wniosku umowy sprzedaży, stanowi jednoznacznie o tym, że Sprzedająca - Pani A.A. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w ramach tej transakcji, ponieważ nie zostały spełnione warunki z art. 5 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w dniu ... roku. Przy okazji zawarcia tej umowy, udzielili również Kupującemu pełnomocnictwa do:

1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności: przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

4. zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

5. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

6. uzyskania map do celów projektowych;

7. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

8. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

9. uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

10. uzyskania oraz odbioru zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub posiadania ewentualnych zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

11. składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji, związanych z realizacją na terenie Nieruchomości inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji, wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Ponadto Sprzedający udzielili podmiotowi powiązanemu z Kupującym, na którego mają zostać przeniesione prawa wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży, prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie przygotowania inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistycznego, w tym w szczególności do:

‒     składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

‒     uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń i uzgodnień, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów,

‒     uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej doprowadzenie wód opadowych,

‒     uzyskania oświadczeń zarządców dróg o możliwości połączenia działki z drogą publiczną,

‒     podpisywania, składania, zmiany, cofania, przyjmowania i odbioru wszelkich decyzji i innych dokumentów bezpośrednio związanych i wymaganych w związku ze sprawami wymienionymi powyżej.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, Kupujący oraz podmiot z nim powiązany, o którym mowa powyżej, podjęli pewne czynności zmierzające do uzyskania odpowiednich decyzji, do których byli upoważnieni na podstawie pełnomocnictw. W związku z udzieleniem im pełnomocnictw, podmioty te wystąpiły o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości, którą to już otrzymały. Planowane jest również wystąpienie o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Zdaniem Wnioskodawcy, podjęcie przez Kupującego czy Nabywcę czynności, do których był upoważniony na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, nie zmienia faktu, że Sprzedający, w ramach sprzedaży Nieruchomości, nie będzie uznany za osobę prowadzącą działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Co prawda podjęcie działań mających na celu zmianę kwalifikacji gruntów czy też wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podjęte w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, mają cechę ciągłości i mogą być kwalifikowane jako podejmowanie działań profesjonalnych, w ramach których następuje wykorzystanie środków charakterystycznych dla działalności handlowców, producentów, usługodawców, jednak nie zmienia to faktu, że nie zostały one podjęte bezpośrednio przez Sprzedawcę, ani współwłaścicieli Nieruchomości, a przez upoważniony podmiot, będący stroną przedwstępnej umowy sprzedaży, który podejmuje te działania w swoim prywatnym celu.

Czynności wskazane w pełnomocnictwie wykonywane są przez Nabywcę na jego koszt, a także stanowią jego starania do osiągnięcia celu w postaci wybudowania centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Jak wskazał WSA w Łodzi w wyroku z dnia 3 czerwca 2020 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I SA/Łd 155/20, sprzedający racjonalnie gospodarujący swoim mieniem, dążący do sprzedaży nieruchomości, musi podejmować pewne działania, do których zaliczać się może udzielenie pełnomocnictwa nabywcy, w celu uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Takie działanie, zdaniem Sądu, nie stanowi nakładów zbywcy, o ile wydatki takie ponosi nabywca.

Podkreślenia wymaga, że cena nabycia nieruchomości została z góry ustalona przez Sprzedających oraz Kupującego, jako strony umowy sprzedaży i nie ulega zmianie w przypadku wystąpienia przez Kupującego o wydanie decyzji administracyjnych, do uzyskania których został on upoważniony na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających. W przypadku podjęcia jakichkolwiek działań przez Kupującego, u Sprzedającej nie powstanie z tego powodu jakakolwiek wymierna korzyść. Kupujący ponosi wszelkie koszty uzyskania decyzji administracyjnych i udziału w potencjalnych postępowaniach administracyjnych, tym samym Sprzedający nie ponosi jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość, związanych z udzieleniem pełnomocnictwa. Działania podejmowane przez Kupującego w odniesieniu do Nieruchomości, mają na celu wyłącznie umożliwienie mu realizacji inwestycji, w związku z którą dokonuje on jej nabycia.

Tym samym, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, zgodnie ze stanowiskiem Sądu w przywołanym powyżej wyroku, a także przedstawionymi stanowiskami sądów administracyjnych i TSUE, nie ma podstaw do uznania działania, polegającego na udzieleniu pełnomocnictwa nabywcy, za działania polegające na angażowaniu przez Sprzedającą środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie można również uznać, ze działania Pani A.A mają charakter zawodowy czy też profesjonalny. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że udzielenie pełnomocnictwa i podjęcie określonych działań przez Kupującego, czy Nabywcę Nieruchomości, nie spowoduje zakwalifikowania działań Wnioskodawcy jako posiadające cechy zawodowe, właściwe dla podmiotów działających w obrocie nieruchomościami. Tym samym sprzedaż Nieruchomości w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano już wyżej, Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowi nieruchomość rolną, jak również jest niezabudowana. Na mocy wyżej opisanego pełnomocnictwa z dnia ... r. Strony udzieliły Kupującemu prawa do m.in. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej Inwestycji. Pełnomocnictwo obejmuje również uprawnienie do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie. Również pełnomocnictwa udzielone w wyżej opisanym Porozumieniu z dnia ... r. potwierdzają, iż zamierzona jest zmiana przeznaczenia Nieruchomości w sposób umożliwiający realizację inwestycji, czyli budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Jednocześnie Kupujący potwierdził, że on sam lub już Nabywca będzie uzyskiwać decyzję o warunkach zabudowy.

W związku z powyższym przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości, zmienione zostanie przeznaczenie Nieruchomości na budowlane, przy czym pozostanie ona niezabudowana.

W związku z powyższym, działki nr 2 i 1 stanowić będą w dniu sprzedaży teren niezabudowany, który przeznaczony będzie pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenia oznaczenie sposobu korzystania z Nieruchomości w księdze wieczystej jako grunt orny, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 u.p.t.u. w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie dotychczasowego korzystania.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa ww. działek przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. z uwagi na dokonanie dostawy terenów budowlanych tj. terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Kupujący, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Kupujący zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Kupującego działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 grudnia 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Państwa wniosek – 8 czerwca 2022 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0113-KDIPT1-1.4012.159.2022.3.WL, w której uznałem Państwa stanowisko za nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 oraz prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału w prawie własności ww. działek i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności działek nr 1 i 2.

Interpretację doręczono Pani 9 czerwca 2022 r. oraz 20 czerwca 2022 r. Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania.

Skarga na interpretację indywidualną

22 czerwca 2022 r., wniosła Pani skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim. Skarga wpłynęła do mnie 27 czerwca 2022 r.

Wniosła Pani o:

̶            uchylenie zaskarżonej interpretacji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania;

̶            zasądzenie od Organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim – wyrokiem z 31 sierpnia 2022 r. sygn. akt I SA/Go 266/22 – uchylił zaskarżoną interpretację w całości.

Pismem z 17 października 2022 r. wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

17 czerwca 2025 r. wniosłem do Naczelnego Sądu Administracyjnego o wycofanie skargi kasacyjnej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 31 sierpnia 2022 r. w sprawie o sygn. akt I SA/Go 266/22.

Naczelny Sąd Administracyjny - postanowieniem z 25 czerwca 2025 r. sygn. akt I FSK 1843/22 umorzył postępowanie kasacyjne.

Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 25 czerwca 2025 r. (data wpływu do Organu – 21 sierpnia 2025 r.).

Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):

Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

‒    uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku sygn. akt I SA/Go 266/22;

‒    ponownie rozpatruję Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej podlegania opodatkowaniu dostawy przez Sprzedającą udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 i nieprawidłowe w części dotyczącej zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału w prawie własności ww. działek oraz prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności działek nr 1 i 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznaczam, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących w dacie wydania pierwotnej interpretacji, bowiem niniejsza interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 31 sierpnia 2022 r. sygn. akt I SA/Go 266/22.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, gdyż w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 2 ustawy w kontekście sprzedaży nieruchomości należy odnieść się do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W wyroku tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej. Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z uwagi na powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w przypadku planowanej sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości gruntowych (oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 oraz 2) Sprzedająca będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy Sprzedająca będzie podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Kwestia ta została rozstrzygnięta wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt I SA/Go 266/22.

Sąd wskazał, że spór w niniejszej sprawie dotyczy tego, czy planowana przez skarżącego sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej obejmującej działki o nr 1 i 2, nosi znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a zatem, czy skarżący działał w charakterze podatnika VAT.

Sąd powołał art. 5 ust. 1, art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7, art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i stwierdził, że przy rozstrzyganiu o prawidłowej wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, stanowiących wdrożenie do polskiego porządku prawnego art. 9 dyrektywy 112, należy uwzględnić wskazówki wynikające z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), a w szczególności stanowisko wyrażone w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10, powoływanym w toku sporu w niniejszej sprawie. TSUE stwierdził tam, że osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 - należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Zdaniem WSA, TSUE wskazał, iż z jego orzecznictwo wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1-3013, pkt 32). Dodał, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego, gdyż dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych i nie należą one do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wskazał WSA, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb.Orz. s. I-10157, pkt 39).

WSA podkreślił, że TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. To, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 13 czerwca 2019 r., I FSK 796/17; 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

WSA wskazał, że z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że skarżący jak i pozostali współwłaściciele nieruchomości podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości, i w tym też celu zawarli przedwstępną umowę sprzedaży. Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, to Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo - logistyczne - produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

Zdaniem WSA, trzeba również zauważyć, że sprzedający w ramach przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej udzielili kupującemu m.in. pełnomocnictwo, które uprawniało do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi miały obciążać B Sp. z o.o. Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, Kupujący wystąpił o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Z kolei na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, spółka C wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości i otrzymała tę decyzję. Spółka planuje również wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

W świetle powyższego, Sąd nie podzielił stanowiska organu, że podjęte na podstawie pełnomocnictwa przez kupującego czynności końcowo świadczą o tym, że to sprzedający podjął działania podobne do tych, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Oczywistym bowiem jest - na co zwrócił uwagę WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 19.11.2020 r. (sygn. akt I SA/Go 335/20) - że racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie skarżącej kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez „podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami”. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym). Z kolei NSA w wyroku z 11.01.2022 r. sygn. akt I FSK 645/21 podkreślił, że już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez skarżącą (zbywającą nieruchomość) czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz. Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta. Taki też warunek istniał w umowie przedwstępnej zawartej w niniejszej sprawie. Tak więc nie ulega wątpliwości, że udzielenie pełnomocnictwa miało na celu przyśpieszyć proces inwestycyjny realizowany przez kupującego.

Oczywistym jest, zdaniem WSA, że ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, to nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia badań gruntu dla potwierdzenia, że jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji. Zatem – według WSA – rację ma skarżący twierdząc, że czynności wskazane w pełnomocnictwie wykonywane miały być przez nabywcę na jego koszt, a także stanowiły jego własne starania do osiągnięcia konkretnego celu w postaci wybudowania centrum magazynowo - logistyczne - produkcyjnego.

Jak wskazał WSA – sama Skarżąca (współwłaściciel) natomiast co wynika z jej oświadczenia, nabyła nieruchomość na podstawie umowy darowizny i w dniu nabycia nie miała zamiaru dokonać sprzedaży działek. Co ważne, współwłaściciele nie dokonywali ulepszeń działek, nie dokonali wydzielenia dróg wewnętrznych, nie wnosili o ustanowienie służebności drogi koniecznej, nie podejmowali działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości, nie występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, jak również nie występowali z wnioskiem o aktualizację gleboznawczej klasyfikacji gruntów. A zatem nie podejmowali tych działań, które mogłyby świadczyć o aktywności wykraczającej poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym, w celu poszukiwania chętnego do zakupu nieruchomości.

W ocenie WSA, w świetle powyższego, jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości za określoną cenę, zawiera umowę przedwstępną, z której wynika, że otrzyma pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Działania skarżącego nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie względem niego art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Zatem analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz wydanego w niniejszej sprawie orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 31 sierpnia 2022 r. sygn. akt I SA/Go 266/22 pozwala na stwierdzenie, że sprzedaż przez Panią jako Zainteresowaną będącą stroną postępowania udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 nie będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, sprzedaż przez Panią jako Zainteresowaną będącą stroną postępowania udziału w prawie własności działek nr 1 i 2, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą zastosowania zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy do sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1 i 2.

Jak wyżej wskazałem, sprzedaż udziału w prawie własności ww. działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, do sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 nie będzie miał zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1 i 2 wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)    nabycia towarów i usług,

b)    dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak rozstrzygnięto wyżej, dostawa przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem nie wystąpi podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez nabywcę.

Oceniając zawarte we wniosku Państwa stanowiska do pytania nr 2 i nr 3, w kontekście odpowiedzi na pytanie nr 1, uznaję je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)    z zastosowaniem art. 119a;

2)    w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)    z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.