Komornik sądowy prowadzi egzekucję z nieruchomości dłużnika, która stanowi działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Dłużnik nabył nieruchomość w 2018 roku, dokonał ulepszeń przekraczających 30% jej wartości w 2019 roku, a pierwsze zasiedlenie nastąpiło w lipcu 2019 roku. Dłużnik prowadził jednoosobową działalność gospodarczą i był czynnym podatnikiem VAT do 2021 roku. W latach…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 13 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży w drodze licytacji komorniczej działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
Uzupełnił go Pan pismem z 30 marca 2026 r. (data wpływu 8 kwietnia 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Dłużnik nabył nieruchomość o nr … 28.02.2018 r., jako nieruchomość zabudowaną. Następnie dokonywał ulepszeń, których kwota przekroczyła 30% wartości nieruchomości. Nakłady na nieruchomość ponoszone były jak wskazał dłużnik od 18.01.2019 do 16.07.2019 r. Od dokonywanych nakładów nie odliczał podatku VAT. Nakłady na tę nieruchomość nie były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość ta nie została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta przez dłużnika jako osobę fizyczną, a w późniejszym czasie została ona wprowadzona jako środek trwały firmy działalności gospodarczej. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło 17.07.2021 r. Nastąpił też odbiór budynku na przedmiotowej nieruchomości. Jako przeznaczenie budynku dłużnik wskazał, że jest to budynek mieszkalny. Wszystkie powyższe informacje pochodzą od dłużnika.
Oględziny budynku, jego bryła, również wskazuje, że jest to dom. Oględziny wskazują również na okoliczność, że nikt tu aktualnie nie mieszka.
Wszystkie poniższe odpowiedzi pochodzą od dłużnika.
1. Czy dłużnik był/jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to od kiedy/w jakim okresie i z tytułu prowadzenia jakiej działalności?
Dłużnik był czynnym podatnikiem podatku VAT od 01.03.2008 do 30.06.2021 z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej.
2. W jakim celu i z jakim zamiarem dłużnik nabył nieruchomość stanowiącą zabudowaną działką nr 1?
Dłużnik nabył tę nieruchomość w celu mieszkaniowym.
3. W jaki sposób, do jakich celów, dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje ww. działką, od dnia nabycia?
Dłużnik wcześniej wynajmował tę nieruchomość na cele noclegowe, oświadcza też, że od swojego „bankructwa w 2021 r. nie wykorzystuje jej do niczego”. Komornik uważa, że obecnie dłużnik w ogóle nie korzysta z tej nieruchomości, fakt ten wynika również z oględzin nieruchomości celem jej wyceny.
4. W ramach jakiej transakcji dłużnik nabył ww. zabudowaną działkę, będącą przedmiotem postępowania egzekucyjnego, tj. czy:
Dłużnik oświadcza że „działkę nabył poprzez kupno od poprzednich właścicieli przy udziale notariusza, nie płacił tam VATu, (działka) była już zabudowana.
5. Czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
Nie.
6. Czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki?
Dłużnik nie potrafi odpowiedzieć na to pytanie, oświadcza że nie ma kontaktu z księgowym.
7. Czy działka ta wykorzystywana była przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. nieruchomość, wykonywał dłużnik - należy podać podstawę prawną zwolnienia?
Dłużnik oświadczył: „działka na początku była wykorzystywana na budowę domu, po odbiorze stwierdziłem, że wynajmę budynek na cele noclegowe, nie znam podstaw prawnych”.
8. Czy ww. działka była/jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać:
a) kiedy działka została oddana w najem, dzierżawę; użyczenie (należy wskazać dzień, miesiąc i rok)?
b) czy to udostępnienie miało/ma/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny?
Dłużnik oświadczył, że wynajmował dom, nie pamięta już konkretnych dat, ale myśli, że przedział datowy to 2019 r. do początku 2021, najem był odpłatny, wynajem był rozliczany na podstawie faktury VAT.
9. Czy budynek znajdujący się na działce nr 1 stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?
Na podstawie oględzin z biegłą, komornik stwierdza, że budynek na działce 1, to budynek w rozumieniu powołanych w pyt nr 9 przepisów. Dodatkowo dłużnik wskazuje, że „Budynek posiada wszelkie odbiory i pozwolenia na użytkowanie z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w …”.
10. Czy ww. budynek jest trwale związany z gruntem?
Tak.
11. W ramach jakiej czynności doszło 17.07.2021 r. do pierwszego zasiedlenia budynku posadowionego na działce 1?
Dłużnik informuje, że prawdopodobnie wkradł się mu błąd we wcześniej udzielonej informacji i oświadcza, że „16.07.2019 dostał zawiadomienie, że Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w … nie wnosi uwag do użytkowania budynku, więc przyjął datę 17.07.2019 r. jako rozpoczęcie zamieszkania (a nie 17.07.2021).
12. W jaki sposób i do jakich celów ww. budynek był/jest wykorzystywany przez dłużnika?
Budynek był wykorzystywany na wynajem do celów mieszkaniowych, a obecnie jest pusty, niezamieszkany, nieużytkowany.
13. Kiedy ww. budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych?
Dłużnik nie potrafi określić daty. Komornik też nie ma możliwości tej daty ustalić.
14. Czy ww. budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, z zamiarem prowadzenia w nim działalności gospodarczej?
Dłużnik oświadczył że nie prowadził w tym budynku działalności gospodarczej.
15. W jaki sposób i do jakich celów ww. budynek był/jest wykorzystywany przez dłużnika po wprowadzeniu go do ewidencji środków trwałych?
Budynek był wykorzystywany na wynajem do celów mieszkaniowych a obecnie jest pusty, niezamieszkany, nieużytkowany.
16. Czy ww. budynek był/jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać:
a) kiedy budynek został oddany w najem, dzierżawę, użyczenie (należy wskazać dzień, miesiąc i rok)?
b) czy to udostępnienie miało/ma/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny?
Dłużnik oświadczył, że wynajmował dom, nie pamięta już konkretnych dat, ale myśli że przedział datowy to 2019 r. do początku 2021, najem był odpłatny, wynajem był rozliczany na podstawie faktury VAT.
17. Czy ww. budynek był wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej, od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był ten budynek, wykonywał dłużnik - należy podać podstawę prawną zwolnienia?
Dłużnik oświadczył, że wynajmował dom, nie pamięta już konkretnych dat, ale myśli, że przedział datowy to 2019 r. do początku 2021, najem był odpłatny, wynajem był rozliczany na podstawie faktury VAT.
18. Czy po 17.07.2021 r. dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były wyższe niż 30% wartości początkowej tego budynku? Jeżeli tak, to:
a. w jakim okresie dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie ww. budynku?
b. czy w stosunku do tych nakładów przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
c. kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynku po ulepszeniu?
d. czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynku?
e. jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynku po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?
f. czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
g. w jaki sposób, do jakich czynności był/jest wykorzystywany ulepszony budynek i po oddaniu go do użytkowania?
Dłużnik napisał, że nie ponosił kosztów na ulepszenie nieruchomości.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … prowadzi Pan egzekucję przeciwko dłużnikowi … w sprawie … . Wierzyciel wniósł o prowadzenie egzekucji z nieruchomości dłużnika o nr … . Egzekucja jest prowadzona w kierunku sprzedaży tej nieruchomości w drodze licytacji. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości nastąpiło 25-06-2024 r. Nieruchomość stanowi działka o nr 1 o pow. 0,3005 ha.
Ponadto z pisma dłużnika z dnia 29-03-2026 r. wynika, iż:
Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność … opisanej w KW nr … wymaga odprowadzenia podatku VAT od transakcji sprzedaży?
Pana stanowisko w sprawie
Transakcja sprzedaży wskazanej nieruchomości nie rodzi obowiązku odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pana we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111, ze zm.):
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.
W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku, do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.
Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.
Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że jako Komornik sądowy – prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne z nieruchomości nr …, stanowiącą działkę nr 1 zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość została nabyta przez dłużnika jako osobę fizyczną, a w późniejszym czasie została ona wprowadzona jako środek trwały firmy działalności gospodarczej. Dłużnik był czynnym podatnikiem podatku VAT od 01.03.2008 do 30.06.2021 z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. W latach 2019 r. do początku 2021 r. dłużnik wynajmował dom, najem był odpłatny i rozliczany na podstawie faktury VAT.
W tym miejscu wskazania wymaga, że najem został zdefiniowany w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Zgodnie z art. 659 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1 Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2 Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi zatem świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Zatem, sprzedaż egzekucyjna działki nr 1 i prawa własności budynku mieszkalnego położonego na ww. działce stanowi zbycie majątku wykorzystywanego przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym, przy dostawie ww. nieruchomości spełnione zostały przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji, dostawa ww. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:
Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:
W okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz.U. poz. 2305 oraz z 2023 r. poz. 347, 641, 1615, 1834 i 1872) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:
1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4, wynosi 23%;
2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3) stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4) stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.
Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.
W przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Jednocześnie wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość stanowi działkę gruntu o nr działkę nr 1 zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Przedmiotową nieruchomość dłużnik nabył 28.02.2018 r. jako nieruchomość zabudowaną. Następnie od 18.01.2019 do 16.07.2019 r. dłużnik dokonywał ulepszeń, których kwota przekroczyła 30% wartości nieruchomości. Pierwsze zasiedlenie ww. nieruchomości miało miejsce 17.07.2019 r. W latach 2019 do początku 2021 r. budynek ten był wynajmowany na cele noclegowe.
Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa ww. budynku mieszkalnego nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem pierwsze zasiedlenie tego budynku już nastąpiło oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłyną co najmniej 2 lata. Ponadto, jak wynika z wniosku, dłużnik po 17.07.2019 r. nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. nieruchomości.
W konsekwencji powyższego, dla dostawy budynku mieszkalnego zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wskazałem powyżej, również grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż działki nr 1, na której posadowiony jest ww. budynek, będzie zwolniona od podatku.
Tym samym, analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do stwierdzenia, że zbycie w drodze egzekucji komorniczej działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
W konsekwencji jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, nie będzie Pan zobowiązany do pobrania, obliczenia i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania sprzedaży w trybie licytacji ww. nieruchomości.
Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo