Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.200.2025.3.RG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 lutego 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w odniesieniu do sprzedaży przez Pana działek powstałych z podziału scalonych działek nr i nr Y.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 14 maja 2025 r. (data wpływu 14 maja 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku) Pan … jest aktualnie właścicielem nieruchomości gruntowej, składającej się z działki nr X o powierzchni … m² i działki nr Y o powierzchni … m², położonych w miejscowości …, gmina ….

Nabył Pan przedmiotowe nieruchomości wraz z małżonką na podstawie aktu notarialnego z dnia ….06.2008 r. Nieruchomości te zostały nabyte przez Pana i Pana żonę z zamiarem wykorzystywania ich do celów prywatnych, z przeznaczeniem pod budowę własnego domu. Zakup działek został sfinansowany kredytem bankowym. Z uwagi na brak wystarczających środków na budowę własnego domu, a dodatkowo brak porozumienia między małżonkami i narastające konflikty małżeńskie, zakończone separacją i zamiarem zakończenia małżeństwa poprzez rozwód, Pan i Pana małżonka odstąpili od zamiaru budowy domu. W wyniku zawartej na mocy aktu notarialnego z dnia ….10.2024 r. Rep. A nr … umowy o podział majątku wspólnego, stał się Pan jedynym właścicielem przedmiotowych działek. Ponieważ znacznej zmianie uległa Pana sytuacja rodzinna, jak i Pana sytuacja majątkowa, jest Pan aktualnie zainteresowany sprzedażą posiadanych nieruchomości.

Ponieważ obie posiadane przez Pana działki gruntu mają powierzchnię powyżej … ha i poniżej 1 ha każda, to z uwagi na uregulowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ich zbycie w aktualnym stanie wiąże się ze szczególnym reżimem prawnym, na który składają się: prawo pierwokupu przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, a w razie sfinalizowania transakcji z osobą trzecią, zakaz zbywania przez okres 5 lat oraz zobowiązanie nabywcy nieruchomości rolnej do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzenia tego gospodarstwa osobiście. To powoduje, że sprzedaż tych działek jest praktycznie niemożliwa. Stąd zamierza Pan dokonać scalenia obu działek w jedną dużą działkę, a następnie jej podział na 8 mniejszych działek i jedną działkę drogową. Po dokonanym podziale zamierza Pan dokonać sprzedaży działek powstałych z podziału wraz z udziałami w działce drogowej.

Dotychczas na podstawie złożonego przez Pana wniosku uzyskał Pan dla obu działek wpis do jednej księgi wieczystej. Kolejno zlecił Pan geodecie przygotowanie i złożenie wniosku o fizyczne scalenie obu działek w jedną dużą działkę o powierzchni ponad … m².

Po dokonanym scaleniu dwóch działek w jedną zamierza Pan dokonać podziału posiadanej nieruchomości na dziewięć mniejszych działek, w tym jedną działkę drogową. Po dokonanym podziale zamierza Pan rozpocząć sprzedaż posiadanych działek. W tym celu albo sam zamieści Pan ogłoszenie w portalu internetowym o posiadanych działkach na sprzedaż, jak i będzie poszukiwał kupców wśród rodziny, znajomych i znajomych swoich znajomych, albo w ostateczności skorzysta Pan z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami celem znalezienia nabywców na swoje działki.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że w marcu 2021 r. zakończono budowę sieci wodociągowej przebiegającej m.in. przy dwóch działkach nr X oraz Y, od której to sieci do każdej z Pana działek zaprojektowano po trzy przyłącza, kończące się na granicy działki drogowej z każdą z tych działek.

Pozwolenie na budowę niniejszej sieci uzyskała gmina …, a jej budowa przebiegała w oparciu o porozumienie Urzędu Gminy … zawartego z właścicielami działek położonych przy trasie budowy wodociągu, a po jej wybudowaniu – zgodnie z tym porozumieniem – sieć ta została przekazana na majątek gminy …. Inwestycję finansowali właściciele wspomnianych wyżej działek, którzy przystąpili do porozumienia z gminą, a urząd gminy – po przejęciu wodociągu – częściowo zwrócił poniesione nakłady. Tym samym także Pan, jako jeden z właścicieli działek partycypował w budowie tej sieci. Do chwili obecnej przyłącza te są w fazie projektowej, tj. nie zostały finalnie wybudowane. Poza czynnościami opisanymi powyżej nie zamierza Pan dokonywać żadnych innych czynności związanych z tymi działkami, jak i nie zamierza dokonywać innych nakładów finansowych związanych z posiadanymi działkami. Nie planuje Pan także zakupu innych gruntów z zamiarem ich odsprzedaży.

Planowana sprzedaż działek będzie miała jedynie na celu prawidłowe sprawowanie zarządu nad prywatnym majątkiem. Działki jakie powstaną z podziału dotychczasowych działek nr X i Y stanowią Pana majątek osobisty, a grunt ten nie był wynajmowany na podstawie umów cywilnoprawnych innym podmiotom i nabyty został przez Pana i Pana małżonkę wyłącznie z zamiarem wybudowania na nim prywatnego domu mieszkalnego.

Późniejsze scalenie działek i finalny ich podział i sprzedaż tych mniejszych działek będą stanowiły wyłącznie zarząd Pana majątkiem prywatnym, wykonywany w ramach czynności zwykłego dysponowania tym majątkiem. Ani zakup działek, ani ich późniejszy podział nie są podyktowane Pana zarobkowym zamiarem działania, a jedynie prawidłowym zarządem nad tymi prywatnymi składnikami majątku w obliczu sytuacji rodzinnej i ekonomicznej w jakiej się Pan znalazł. Dodatkowo wskazać należy, że nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przed wieloma laty, w oparciu o inne grunty rolne niż będące przedmiotem wniosku, zajmował się Pan prowadzeniem działalności rolniczej, a aktualnie prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług paramedycznych i jest z tego tytułu czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Poza działkami będącymi przedmiotem wniosku, jest Pan jeszcze właścicielem jednej działki rolnej, położonej w miejscowości ..., w powiecie ..., którą przed wieloma laty otrzymał w drodze darowizny od swoich rodziców. Przy czym działki tej nie zamierza Pan póki co ani sprzedawać ani wykorzystywać na własne potrzeby. Stanowi ona jego majątek prywatny będący zabezpieczeniem na przyszłość.

Na pytania Organu:

1) Jaką formę opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej Pan wybrał oraz jaki rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych Pan prowadzi?

2) W jaki sposób nabyte działki nr X i nr Y były faktycznie wykorzystywane (użytkowane) przez Pana od momentu ich nabycia? Czy były one wykorzystywane kiedykolwiek w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

3) Klasyfikację gruntu według ewidencji gruntów ww. działek;

4) Czy dla terenu, na którym znajdują się działki nr X i nr Y obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

5) Jeśli tak, to jakie jest przeznaczenie terenu, na którym znajdują się działki nr X
i nr Y, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

6) W przypadku, gdy dla terenu, na którym znajdują się działki nr X i nr Y, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to proszę wskazać, czy wystąpił Pan/przed sprzedażą działek zamierza Pan wystąpić o wydanie dla działek decyzji o warunkach zabudowy?

7) Czy otrzymał Pan już decyzję o scaleniu i podziale działek nr X i Y – jeśli tak, to prosimy wskazać jaką decyzję w tej sprawie Pan otrzymał?

8) Przybliżoną/planowaną datę sprzedaży ww. działek.

9) Na co zostaną wydatkowane środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nowo wydzielonych działek?

10) Z czyjej inicjatywy została podjęta budowa wodociągu, o którym mowa we wniosku?

11) Czy przed sprzedażą działek wykonał/wykona Pan przyłącza do wodociągu dla działek objętych zakresem pytań?

12) Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a) jakie to nieruchomości?

b) kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości?

c) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

d) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

13) Przewidywaną/przybliżoną datę sprzedaży 9 działek; w jakim okresie nastąpi sprzedaż oraz czy zostanie dokonana na rzecz różnych podmiotów/nabywców?

14) Jakie czynności podejmował/zamierza Pan podejmować w związku ze sprzedażą przedmiotowych nieruchomości? Czy zamieści/będzie zamieszczał Pan ogłoszenia o sprzedaży działek, objętych zakresem wniosku, w prasie, radiu lub telewizji, będzie podejmował inne działania marketingowe?

15) Czy zawarł/planuje Pan zawrzeć z przyszłym nabywcą przedwstępną umowę/przedwstępne umowy sprzedaży działki/działek objętych zakresem postawionych we wniosku pytań? Jeśli tak, to prosimy o wskazanie:

a) numerów działek objętych ww. umową.

b) jakie konkretnie warunki muszą/będą musiały zostać spełnione, aby doszło do sprzedaży ww. działki/działek?

c) do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał/zobowiąże się Pan na rzecz kupującego, aby doszło do podpisania umowy sprzedaży ww. działek?

d) do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał/zobowiąże się kupujący, aby doszło do sprzedaży przez Pana ww. działek?

e) jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej lub innego dokumentu zawartego z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Panu, a jakie na kupującym?

16) Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw nabywcy ww. działek do występowania w Pana imieniu?

b) jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonał/dokona kupujący w związku z udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?

Ad. I.1. 2 Wnioskodawca wybrał opodatkowanie dochodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej według podatku liniowego, tj. zgodnie z art. 30c ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i prowadzi dokumentację podatkową dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych w oparciu o podatkową książkę przychodów i rozchodów.

Ad. I.2 Od momentu nabycia do chwili obecnej nabyte działki nr X i nr Y nie były w ogóle wykorzystywane (użytkowane) przez Wnioskodawcę, ani do celów prywatnych ani nie były wykorzystywane kiedykolwiek w prowadzonej przez mojego Mocodawcę działalności gospodarczej.

Ad. I.3 Działka nr Z o pow …. ha składa się z klasoużytków: PsIV o pow. … oraz RIVa
o pow. … ha.

Ad. I.4. Dla terenu, na którym znajdują się działki nr X i nr Y nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Ad. I.5. Z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pytanie nie dotyczy Wnioskodawcy.

Ad.I.6. Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Wnioskodawca zamierza wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki powstałej z połączenia działek nr X i nr Y, tj. obecnie dla działki nr Z, celem dokonania jej podziału na mniejsze działki.

Ad.I.7. Wnioskodawca otrzymał już decyzję o scaleniu i podziale działek nr X i Y. W przedmiotowej decyzji orzeczono o połączeniu ww. działek w jedną o numerze Z.

Ad.I.8. Nie sposób odpowiedzieć na to pytanie nawet w przybliżeniu, z uwagi na szereg czynników niezależnych od Wnioskodawcy, które mają na to wpływ. Na dzień dzisiejszy, w oparciu o informacje od geodety oraz z urzędów, teoretycznie, biorąc pod uwagę wymagane procedury urzędowe, jakakolwiek sprzedaż będzie możliwa najwcześniej w czwartym kwartale 2025 lub pierwszym kwartale 2026 roku.

Ad.I.9. Wnioskodawca nie podjął jeszcze żadnych planów w kwestii tego, na co zostaną wydatkowane środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nowo wydzielonych działek.

Ad.I.10. Każdy, kto występował do Zakładu Wodociągów i Kanalizacji (ZWiK) … z wnioskiem o warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej, automatycznie otrzymywał pismo z informacją o braku możliwości przyłączenia, z uwagi na brak wodociągu w drodze przy działce, której dotyczył wniosek. W dalszej części pisma ZWiK zachęcał, aby osoby zainteresowane rozbudową najbliżej istniejącej sieci wodociągowej zgłaszały się do Urzędu Gminy … celem uzgodnienia warunków takiej współpracy z urzędem.

Ad.I.11. Wnioskodawca nie wykonał przyłączy do wodociągu dla działek nr X i nr Y, ani nie planuje wykonania przyłączy do wodociągu dla obecnej działki nr Z, jak i – w przypadku jej podziału – do nowo powstałych działek.

Ad.I.12. Wnioskodawca w dniu ….10.2009 r. kupił od Agencji Nieruchomości Rolnej niezabudowaną działkę rolną nr W obrębu … gmina … o powierzchni … ha. Przedmiotową działkę Wnioskodawca użytkował do celów rolniczych. W dniu ….12.2009 r. Wnioskodawca sprzedał 1/2 udziału w powyższej działce. Natomiast w dniu ….12.2015 r. Wnioskodawca sprzedał pozostałą część powyższej działki. Przyczyną sprzedaży powyższej działki był brak możliwości dalszej uprawy spowodowany bardzo wysokimi kosztami użytkowania. Powyższa działka była wieloletnim ugorem i w bardzo niekorzystnym miejscu (w środku lasu). Środki ze sprzedaży działki Wnioskodawca wykorzystał w celu rozwoju swojej działalności gospodarczej, tj. na rozbudowę kompostowni.

Ad.I.13. Wnioskodawca nie jest wstanie podać przybliżonej daty sprzedaży 9 działek. Uzasadnienie tej kwestii zawarłam w odpowiedzi na pytanie nr 8. Podobnie nie wie On, na czyją rzecz ta sprzedaż będzie miała miejsce.

Ad.I.14. Odpowiedź na to pytanie została zawarta już we wniosku. Wskazałam tam, że podstawie złożonego przez Wnioskodawcę wniosku uzyskał On dla obu działek wpis do jednej księgi wieczystej. Kolejno zlecił geodecie przygotowanie i złożenie wniosku o fizyczne scalenie obu działek w jedną dużą działkę o powierzchni ponad 6.000 m². Do scalenia tych działek już doszło. Aktualnie Wnioskodawca zamierza dokonać podziału posiadanej nieruchomości na dziewięć mniejszych działek, w tym jedną działkę drogową. Po dokonanym podziale Wnioskodawca zamierza rozpocząć sprzedaż posiadanych działek. W tym celu albo sam zamieści ogłoszenie w portalu internetowym o posiadanych działkach na sprzedaż, jak i będzie poszukiwał kupców wśród rodziny, znajomych i znajomych swoich znajomych, albo w ostateczności Wnioskodawca skorzysta z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami celem znalezienia nabywców na swoje działki.

Ad.I.15 Jak dotąd Wnioskodawca nie zawarł żadnej przedwstępnej umowy sprzedaży, ani nie wie czy dojdzie do tego w przyszłości. Gdyby zaś doszło do zawarcia takiej umowy, to Wnioskodawca nie zamierza zobowiązywać się do niczego ponad to, co wymagane jest przepisami prawa, aby mogło dojść do prawidłowej – w świetle prawa – sprzedaży.

Ad. I.16. Wnioskodawca nie udzielił nikomu, ani nie udzieli żadnego pełnomocnictwa, w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy przy sprzedaży działek powstałych z podziału scalonych działek nr X i Y stanowiących grunty rolne, nie będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, przy sprzedaży działek powstałych z podziału scalonych działek nr X i Y stanowiących grunty rolne, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a ich sprzedaż uznaje się za odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju.

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy VAT wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług muszą zostać spełnione dwie przesłanki:

1. dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2. czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dokonując analizy przepisów ustawy o VAT należy wykluczyć osoby fizyczne z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE. L Nr 347 str. 1 z późn. zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: Do celów ust. 1 lit. b „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady: Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy przy przyszłej sprzedaży działek powstałych z podziału scalonych działek nr X i Y Wnioskodawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowało i będzie skutkowało koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła lub nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Po wydaniu przedmiotowego wyroku Trybunału, w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tego orzeczenia. W tym miejscu wskazać należy na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 90/17, w którym Sąd wskazał, że „Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13). Kolejno w tym miejscu warto jeszcze wyjaśnić pojęcie „majątku prywatnego”, które nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Ponadto warto także wskazać, że sam podział gruntu, nawet jeżeli był dokonany w celu uzyskania wyższej ceny, sam w sobie nie jest decydujący do przyjęcia, że właściciel takiej dzielonej nieruchomości działał jak przedsiębiorca.

Jak wskazał to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 2 grudnia 2021 r. sygn. akt I Sa/Sz 717/21 wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 kwietnia 2021 r. sygn. akt I FSK 1269/18, w którym wskazał, że „podział nieruchomości gruntu oraz uzyskanie w 2017 r. decyzji o warunkach zabudowy dla sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeszcze nie przesądzały o tym, że skarżąca podjęła zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami stanowiących jej własność”. W ocenie NSA przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 października 2021 r. sygn. akt I FSK 102/18 czy w wyroku z dnia 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt I FSK 1589/18.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych stwierdzić należy, że brak jest podstaw do uznania, że przy sprzedaży działek powstałych z podziału scalonych działek nr X i Y będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Jego dotychczasowa aktywność związana z przedmiotowymi działkami nie wykraczała ani nie będzie wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nieruchomości w postaci działek powstałych z podziału scalonych działek nr X i Y zostały nabyte przez Pana przed wieloma laty, z zamiarem ich prywatnego wykorzystania. Z uwagi na zmianę sytuacji rodzinnej i majątkowej zmuszony jest Pan odstąpić od planów związanych z prywatnym wykorzystaniem tych nieruchomości i chce aktualnie w ramach zarządu majątkiem prywatnym wyprzedać ten majątek. Nie ponosił Pan żadnych nakładów celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży i zwiększenia ich atrakcyjności. Sam planowany podział scalonych działek ma na celu jedynie umożliwienie pozyskania nabywcy na te nieruchomości. Dotychczasowe Pana działania związane z posiadaniem przedmiotowych działek nie mogą zostać uznane w żaden sposób za zbliżone do tych jakie podejmują podmioty zajmujące się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami, lecz za zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Poza czynnościami opisanymi w opisie stanu faktycznego nie ponosił Pan żadnych innych nakładów na podniesienie ich atrakcyjności.

W związku z powyższym, w Pana ocenie brak jest przesłanek, aby uznać, że dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału scalonych działek nr X i Y stanowiących grunty rolne, będzie działał Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, polegającą na obrocie nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to, zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży będzie podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może, bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności - w Pana przypadku w zakresie sprzedaży działek - działa, jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej, składającej się z działki nr X o powierzchni … m² i działki nr Y o powierzchni … m². Przedmiotowe nieruchomości nabył Pan wraz z małżonką na podstawie aktu notarialnego z dnia ….06.2008 r. Nieruchomości te zostały nabyte przez Pana i Pana żonę z zamiarem wykorzystywania ich do celów prywatnych, z przeznaczeniem pod budowę własnego domu. Z uwagi na brak wystarczających środków na budowę własnego domu, a dodatkowo poprzez rozwód, Pan i Pana małżonka odstąpili od zamiaru budowy domu. W wyniku zawartej na mocy aktu notarialnego z dnia ….10.2024 r. umowy o podział majątku wspólnego, stał się Pan jedynym właścicielem przedmiotowych działek. Ponieważ znacznej zmianie uległa Pana sytuacja rodzinna,
jak i Pana sytuacja majątkowa, jest Pan aktualnie zainteresowany sprzedażą posiadanych nieruchomości. Ponieważ obie posiadane przez Pana działki gruntu mają powierzchnię powyżej 0,3 ha i poniżej 1 ha każda, to z uwagi na uregulowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ich zbycie w aktualnym stanie wiąże się ze szczególnym reżimem prawnym, na który składają się: prawo pierwokupu przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, a w razie sfinalizowania transakcji z osobą trzecią, zakaz zbywania przez okres 5 lat oraz zobowiązanie nabywcy nieruchomości rolnej do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzenia tego gospodarstwa osobiście. To powoduje, że sprzedaż tych działek jest praktycznie niemożliwa. Stąd zamierza Pan dokonać scalenia obu działek w jedną dużą działkę, a następnie jej podział na 8 mniejszych działek i jedną działkę drogową. Po dokonanym podziale zamierza Pan dokonać sprzedaży działek powstałych z podziału wraz z udziałami w działce drogowej. Dotychczas na podstawie złożonego przez Pana wniosku uzyskał Pan dla obu działek wpis do jednej księgi wieczystej. Kolejno zlecił Pan geodecie przygotowanie i złożenie wniosku o fizyczne scalenie obu działek w jedną dużą działkę o powierzchni ponad 6.000 m². Po dokonanym scaleniu dwóch działek w jedną zamierza Pan dokonać podziału posiadanej nieruchomości na dziewięć mniejszych działek, w tym jedną działkę drogową. Po dokonanym podziale zamierza Pan rozpocząć sprzedaż posiadanych działek. W marcu 2021 r. zakończono budowę sieci wodociągowej przebiegającej m.in. przy dwóch działkach nr X oraz Y, od której to sieci do każdej z Pana działek zaprojektowano po trzy przyłącza, kończące się na granicy działki drogowej z każdą z tych działek. Pozwolenie na budowę niniejszej sieci uzyskała gmina, a jej budowa przebiegała w oparciu o porozumienie Urzędu Gminy zawartego z właścicielami działek położonych przy trasie budowy wodociągu, a po jej wybudowaniu – zgodnie z tym porozumieniem – sieć ta została przekazana na majątek gminy. Inwestycję finansowali właściciele wspomnianych wyżej działek, także Pan, jako jeden z właścicieli działek partycypował w budowie tej sieci. Do chwili obecnej przyłącza te są w fazie projektowej, tj. nie zostały finalnie wybudowane. Nie wykonał Pan przyłączy do wodociągu dla działek nr X i nr Y, ani nie planuje wykonania przyłączy do wodociągu dla obecnej działki nr Z, jak i – w przypadku jej podziału – do nowo powstałych działek. Poza czynnościami opisanymi powyżej nie zamierza Pan dokonywać żadnych innych czynności związanych z tymi działkami, jak i nie zamierza dokonywać innych nakładów finansowych związanych z posiadanymi działkami. Nie planuje Pan także zakupu innych gruntów z zamiarem ich odsprzedaży. Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Przed wieloma laty, w oparciu o inne grunty rolne niż będące przedmiotem wniosku, zajmował się Pan prowadzeniem działalności rolniczej, a aktualnie prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług paramedycznych i jest z tego tytułu czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Poza działkami będącymi przedmiotem wniosku, jest Pan jeszcze właścicielem jednej działki rolnej, którą przed wieloma laty otrzymał w drodze darowizny od swoich rodziców. Przy czym działki tej nie zamierza Pan póki co ani sprzedawać ani wykorzystywać na własne potrzeby. Od momentu nabycia do chwili obecnej nabyte działki nr X i nr Y nie były w ogóle wykorzystywane (użytkowane) przez Pana, ani do celów prywatnych ani nie były wykorzystywane kiedykolwiek w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Dla terenu, na którym znajdują się działki nr X i nr Y nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zamierza Pan wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki powstałej z połączenia działek nr X i nr Y, tj. obecnie dla działki nr Z, celem dokonania jej podziału na mniejsze działki. Otrzymał Pan już decyzję o scaleniu i podziale działek nr X i Y. W przedmiotowej decyzji orzeczono o połączeniu ww. działek w jedną o numerze Z. Po dokonanym podziale a zamierza Pan rozpocząć sprzedaż posiadanych działek. W tym celu albo sam zamieści ogłoszenie w portalu internetowym o posiadanych działkach na sprzedaż, jak i będzie poszukiwał kupców wśród rodziny, znajomych i znajomych swoich znajomych, albo w ostateczności skorzysta Pan z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami celem znalezienia nabywców na swoje działki. Jak dotąd nie zawarł Pan żadnej przedwstępnej umowy sprzedaży, ani nie wie czy dojdzie do tego w przyszłości. Gdyby zaś doszło do zawarcia takiej umowy, to nie zamierza Pan zobowiązywać się do niczego ponad to, co wymagane jest przepisami prawa, aby mogło dojść do prawidłowej – w świetle prawa – sprzedaży. Nie udzielił Pan nikomu, ani nie udzieli żadnego pełnomocnictwa, w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy nie można uznać, że sprzedaż działek powstałych w wyniku scalenia działek nr X i nr Y w jedną działkę nr Z a następnie podziału na dziewięć mniejszych działek, w tym jedną działkę drogową, będzie stanowiła działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że poza nabyciem działek nr X i nr Y, scaleniem ich w jedną działkę i jej podzieleniem na dziewięć mniejszych działek, w tym jedną działkę drogową, w żaden sposób nie wykorzystywał Pan działek nr X i Y. W świetle wyroku TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 nie zaangażował Pan środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie mamy do czynienia z ciągiem przytoczonych w tym orzeczeniu okoliczności, które mogłyby przemawiać za uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży. Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT nie będzie Pan zatem podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą działek wydzielonych z działki nr Z, która powstała ze scalenia działek nr X i nr Y, gdyż – w świetle wskazanych przez Pana okoliczności sprawy - nie wystąpił ciąg czynności świadczący o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie uznać zatem należy, że działki nr X i nr Y, które Pan nabył do majątku prywatnego i które Pan scalił i będzie dokonywał podziału działki powstałej ze scalenia tych działek na mniejsze działki w celu ich sprzedaży, stanowią Pana majątek osobisty. W przedmiotowej sprawie, dokonując sprzedaży ww. działek, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, stwierdzam, że planowana sprzedaż działek powstałych w wyniku scalenia niezabudowanych działek nr X i nr Y w jedną działkę nr Z a następnie jej podziału na dziewięć mniejszych działek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż dokonując ww. sprzedaży nie będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.