Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.359.2025.3.AK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe - w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zbycia udziału w części nieruchomości wspólnej,

- prawidłowe - w zakresie podstawy opodatkowania w związku z ww. transakcją zbycia udziału w części nieruchomości wspólnej.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

- zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zbycia udziału w części nieruchomości wspólnej,

- podstawy opodatkowania w związku z ww. transakcją zbycia udziału w części nieruchomości wspólnej.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 maja 2025 r. (data wpływu 2 czerwca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Gmina Miasto (dalej: Gmina lub Wnioskodawca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Gmina jest właścicielem części lokali mieszkalnych oraz przypadających na te lokale udziałów w części wspólnej nieruchomości w budynku przy ul. .. w …. Właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych zlokalizowanych w przedmiotowym budynku utworzyli Wspólnotę Mieszkaniową. Budynek został wybudowany ok. 1925 r. Gmina nabyła własność lokali w tym budynku w latach 90 w drodze komunalizacji i od tego czasu wynajmuje lokale na cele mieszkalne. Gmina wykorzystuje stanowiące jej własność lokale mieszkalne do czynności zwolnionych z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT).

W świetle art. 6 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: ustawa o własności lokali), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W przypadku budynku przy ul. .. w … właściciele lokali powierzyli zarząd budynku osobie prawnej, tj. firmie Biuro Usługowe „…”ul. …, (dalej: Zarządca).

Z kolei jak stanowi art. 3 ust. 1 cyt. ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Na wniosek właściciela lokalu, który zainteresowany był nabyciem części wspólnej nieruchomości, Gmina jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej odpłatne zniosła współwłasność nieruchomości wspólnej w budynku przy ul. .. w …, tj. nastąpiło przyłączenie pomieszczenia strychowego o powierzchni 14,07 m² na rzecz osoby fizycznej – właściciela lokalu nr 2 (odpłatne zniesienie współwłasności części nieruchomości wspólnej).

Zarządca przygotował uchwałę o wyrażeniu przez Wspólnotę zgody na odpłatne zniesienie współwłasności oraz zmianę powierzchni i wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz poddał ją pod głosowanie przez poszczególnych właścicieli nieruchomości. Właściciele lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej wyrazili zgodę na odpłatne zniesienie współwłasności oraz zmianę powierzchni i wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (czego potwierdzeniem jest podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwała). Właściciele lokali w drodze uchwały podjęli decyzję, że kwota przypadająca na każdego z właścicieli lokali odpowiadająca wartości znoszonego udziału w części wspólnej (bez udziału w gruncie) zostanie przekazana na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej.

Fundusz remontowy to prowadzony przez Zarządcę rachunek, na którym gromadzone są środki finansowe przeznaczone na remonty części wspólnych nieruchomości, zasilany zasadniczo miesięcznymi składkami przez właścicieli lokali.

Jak stanowi bowiem art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W przypadku Gminy, zgoda na taką transakcję następuje w formie zarządzenia Burmistrza. Burmistrz wydał zarządzenie nr … z dnia 06.12.2024 r. w sprawie wyrażenia zgody na odpłatne zniesienie współwłasności części nieruchomości wspólnej oraz w sprawie zmiany powierzchni lokali i wysokości udziałów nieruchomości wspólnej przy ul. … w ….

Zgodnie z przedmiotowym zarządzeniem, Burmistrz wyraził zgodę na:

· przyłączenie pomieszczenia strychowego o powierzchni 14,07 m² na rzecz osoby fizycznej – właściciela lokalu nr 2,

· odpłatne zniesienie współwłasności w części gruntu z posiadanego i przypisanego udziału 4,45% w nieruchomości gruntowej jako działka nr …, .. na rzecz właściciela lokalu nr 2 dla którego dokonuje się zniesienia współwłasności,

· zmianę powierzchni lokali oraz wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Następnie na podstawie aktu notarialnego, podpisanego przez ogół właścicieli nastąpiło odpłatne zniesienie współwłasności w części wspólnej nieruchomości w budynku przy ul. … w ….

Zgodnie z uchwałą Wspólnoty, zarządzeniem i aktem notarialnym, nabywca części wspólnej zobowiązany był do wpłaty na konta bankowe właścicieli poszczególnych lokali, w tym Gminy kwoty przypadającej na zniesiony udział w części gruntu, tj. łącznie kwotę 2 757 PLN. Z tytułu uzyskania własności pomieszczenia strychowego nabywca wpłacił zaś na fundusz remontowy Wspólnoty kwotę 32 253,70 PLN. Wartość strychu została wyceniona przez rzeczoznawcę na kwotę 92 685 PLN. Postanowiono jednak, że z uwagi na poniesione przez nabywców koszty adaptacyjne/remontowe pomieszczenia strychowego w wysokości 60 431,30 PLN, nabywcy uiszczą na fundusz remontowy kwotę pomniejszoną o wartość prac adaptacyjnych, czyli kwotę 32 253,70 (92 685 – 60 431,30 =32 253,70).

Lokal strychowy został przed nabyciem zaadaptowany/wyremontowany przez nabywców. 16 marca 2022 r. została podjęta uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie wyrażenia zgody na adaptację pomieszczenia strychowego. Wartość wydatków na adaptację strychu przekroczyła 30% wartości tego lokalu. Gmina nie podniosła jednak wartości początkowej posiadanych środków trwałych.

Wątpliwości Gminy dotyczą ewentualnych konsekwencji na gruncie VAT opisanej sytuacji.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Pytanie nr 1

Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie lokalu strychowego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)? Należy wskazać dokładną datę pierwszego zasiedlenia.

Odpowiedź nr 1

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pomieszczenie strychowe stanowiło część wspólną mieszkańców budynku mieszkalnego (właścicieli lokali mieszkalnych w tym budynku). Budynek został zasiedlony w 1925 r., tym samym również pomieszczenie strychowe jako oddane do użytkowania mieszkańcom przedmiotowego budynku zostało zasiedlone w tym roku. Gmina nie posiada informacji, jaka była dokładna data oddania pomieszczenia strychowego do użytkowania.

Pytanie nr 2

Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokalu strychowego lub jego części a jego dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź nr 2

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokalu strychowego a dostawą jego części (udziału we współwłasności) upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Pytanie nr 3

Kiedy nastąpiła/nastąpi sprzedaż lokalu strychowego na rzecz najemcy?

Odpowiedź nr 3

Odpłatne zniesienie współwłasności części pomieszczenia strychowego i przyłączenia go do lokalu wyodrębnionego nr .., zostało dokonane w dniu 19.12.2024 r.

Pytanie nr 4

Czy Państwa Gmina dokonała ulepszeń w odniesieniu do lokalu strychowego, będącego przedmiotem transakcji sprzedaży, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało Państwa Gminie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź nr 4

Gmina nie dokonała żadnych ulepszeń w odniesieniu do lokalu strychowego, ponieważ zgodnie z podjętą uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na adaptację części pomieszczenia strychowego stanowiącego część wspólną w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. .. w .., pomieszczenie to zostało przekazane właścicielowi lokalu wyodrębnionego nr ...

Pytanie nr 5

W związku z podaną informacją, iż „(…) Lokal strychowy został przed nabyciem zaadaptowany/wyremontowany przez nabywców. (…)” należy wskazać, czy wydatki te stanowiły wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego lokalu?

Odpowiedź nr 5

Wydatki poniesione przez właściciela lokalu nr … były związane z wyposażeniem lokalu w instalacje elektryczną, wod-kan, centralnego ogrzewania, wentylacji i prace remontowe. Z posiadanych informacji wynika, że pomieszczenie zostało przygotowane do zasiedlenia całościowo i wydatki te przekroczyły 30% wartości początkowej tego pomieszczenia. Należy zatem uznać, iż wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej tego lokalu.

Pytanie nr 6

Jeżeli poniesione zostały wydatki na ulepszenie ww. lokalu strychowego w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej, proszę wskazać, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) lokalu strychowego po jego ulepszeniu oraz czy od tego czasu do dnia jego sprzedaży minął/minie okres dłuższy niż dwa lata?

Odpowiedź nr 6

Rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne lokalu po ulepszeniu nastąpiło 19.12.2024 r. z chwilą sprzedaży udziału w części tego lokalu. W związku z tym, od rozpoczęcia użytkowania lokalu po ulepszeniu do sprzedaży nie minął okres dłuższy niż 2 lata. Przy czym, Gmina nie zwiększyła wartości początkowej środka trwałego, to nie Gmina ponosiła wydatki na ulepszenie pomieszczenia strychowego.

Pytanie nr 7

Czy między nabywcą/nabywcami, a Państwa Gminą doszło/dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na ulepszenie ww. lokalu strychowego? Jeśli tak, to proszę wskazać: a) w jaki sposób nastąpiło rozliczenie nakładów (jednorazowo, częściowo), b) czy w stosunku do rozliczonych nakładów Państwa Gminie przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź nr 7

Nakłady poniesione przez adaptującego określone w operacie szacunkowym sporządzonym przez Rzeczoznawcę majątkowego zostały odjęte od wartości nieruchomości i zgodnie z uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. … przekazane na konto funduszu remontowego tej Wspólnoty Mieszkaniowej. Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wydatków na ulepszenie lokalu – Gmina nie otrzymywała faktur VAT z wykazanym podatkiem. Wydatki zostały poniesione przez nabywcę lokalu.

Pytanie

Czy w analizowanej sytuacji, zbycie udziału w części nieruchomości wspólnej korzysta ze zwolnienia z VAT?

Co stanowi podstawę opodatkowania VAT po stronie Gminy?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zbycie udziału w części nieruchomości wspólnej korzysta ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

2. Podstawę opodatkowania VAT stanowi wynagrodzenie, które zostało wpłacone na konto Gminy, odpowiadające wartości zniesionego przez Gminę udziału w gruncie. Podstawy opodatkowania nie stanowi kwota wpłacona przez nabywcę na fundusz remontowy prowadzony przez Wspólnotę.

Uzasadnienie

Ad. 1

W świetle art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Dodatkowo należy wskazać, że jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ponadto, w świetle art. 15 ust. 6 cyt. ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Gmina zbywając udział w części wspólnej nieruchomości przy ul. .... działała jako podatnik VAT, dokonując odpłatnej dostawy towaru, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Przedmiotowa czynność była dokonywana na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej, a wynagrodzeniem Gminy będzie wartość otrzymana w pieniądzu.

Wątpliwości Gminy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z VAT dla dokonywanej dostawy nieruchomości.

W świetle art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 cyt. wyżej ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle zatem Prawa budowlanego na opisanej nieruchomości gruntowej, w której Gmina posiada udziały, posadowiony jest budynek. Gmina jest właścicielem części budynku – lokali mieszkalnych i odpowiadającym im części wspólnych w budynku mieszkalnym.

W przedmiotowej sprawie, mamy zatem do czynienia z dostawą udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku, dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wskazuje, art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle powyższego, należy uznać, że Gmina dokonuje zbycia udziału w części wspólnej budynku mieszkalnego, tj. udziału w strychu. W analizowanej sytuacji, pierwsze zasiedlenie części wspólnej budynku miało miejsce na pewno już w latach 90. Gmina od lat 90. wynajmowała lokale znajdujące się w tym budynku na cele mieszkalne. Gmina nie ponosiła bezpośrednio żadnych wydatków na ulepszenie strychu. Wydatki na adaptację/remont poniósł nabywca lokalu, jednak Gmina nie podniosła wartości początkowej swoich środków trwałych.

Zdaniem Gminy, zbycie udziału w części wspólnej nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia. Od momentu pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, przesłanki zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą spełnione. Gmina miała prawo do zastosowania zwolnienia z VAT dla przedmiotowej transakcji.

Stanowisko Gminy znajduje potwierdzenie przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 2 kwietnia 2019 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.43.2019.2.MK, w świetle której „Odnosząc się zatem do wątpliwości Wnioskodawcy należy wskazać, że sprzedaż przez Miasto udziału w przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego nr ....) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak wynika z opisu sprawy planowana sprzedaż będzie dokonywana w okresie dłuższym niż dwa lata od pierwszego zajęcia (używania). Podsumowując, sprzedaż przez Miasto w drodze zniesienia współwłasności udziału w przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego nr ...) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.

Podobne podejście zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 14 marca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.605.2024.2.MW, w świetle której „Wobec powyższego, planowana dostawa lokalu nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ w stosunku do ww. lokalu doszło już do pierwszego zasiedlenia. Ponadto lokal nie był ulepszany (ulepszenie dotyczyło budynku w którym znajduje się lokal).

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzam, że planowana dostawa lokalu wraz z przynależnym gruntem oraz udziałem w częściach wspólnych budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy”.

Podsumowując, zbycie udziału w części nieruchomości wspólnej korzysta ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jednocześnie, jak stanowi art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Podstawą opodatkowania VAT jest tym samym korzyść majątkowa, którą uzyskuje podatnik w wyniku dokonanej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

W analizowanej sytuacji, wynagrodzeniem Gminy jest wartość otrzymana przez Gminę na konto bankowe odpowiadająca wartości udziału w gruncie.

Wpłacona na fundusz remontowy wartość należna za zniesienie własności części wspólnej, a więc strychu, nie jest wynagrodzeniem Gminy. Gmina nie może swobodnie dysponować tymi środkami pieniężnymi. Tym samym, w ocenie Gminy, nie powinna ona wpływać na podstawę opodatkowania przedmiotowej transakcji.

Podsumowując, podstawę opodatkowania VAT stanowi wynagrodzenie, które zostało wpłacone na konto Gminy, odpowiadające wartości zniesionego przez Gminę udziału w gruncie. Podstawy opodatkowania nie stanowi kwota wpłacona przez nabywcę na fundusz remontowy prowadzony przez Wspólnotę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest:

- nieprawidłowe - w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zbycia udziału w części nieruchomości wspólnej,

- prawidłowe - w zakresie podstawy opodatkowania w związku z ww. transakcją zbycia udziału w części nieruchomości wspólnej.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów lokale spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania, jak również jego sprzedaż bądź najem. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do sprzedaży, zajęcia budynku, budowli lub ich części, najmu, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w przypadku sprzedaży jak również w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w ww. przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku budynków, budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do lokalu strychowego miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynie pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego planowaną dostawą.

Jak Państwo wskazaliście, pomieszczenie strychowe stanowiło część wspólną mieszkańców budynku mieszkalnego (właścicieli lokali mieszkalnych w tym budynku). Budynek został zasiedlony w ....r., tym samym również pomieszczenie strychowe jako oddane do użytkowania mieszkańcom przedmiotowego budynku zostało zasiedlone w tym roku. Odpłatne zniesienie współwłasności części pomieszczenia strychowego i przyłączenia go do lokalu wyodrębnionego nr .., zostało dokonane w dniu 19.12.2024 r. Gmina nie dokonała żadnych ulepszeń w odniesieniu do lokalu strychowego, ponieważ zgodnie z podjętą uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na adaptację części pomieszczenia strychowego stanowiącego część wspólną w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. … w .., pomieszczenie to zostało przekazane właścicielowi lokalu wyodrębnionego nr 2. Wydatki poniesione przez właściciela lokalu nr … były związane z wyposażeniem lokalu w instalacje elektryczną, wod-kan, centralnego ogrzewania, wentylacji i prace remontowe. Z posiadanych informacji wynika, że pomieszczenie zostało przygotowane do zasiedlenia całościowo i wydatki te przekroczyły 30% wartości początkowej tego pomieszczenia. Należy zatem uznać, iż wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej tego lokalu. Rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne lokalu po ulepszeniu nastąpiło 19.12.2024 r. z chwilą sprzedaży udziału w części tego lokalu.

Z uwagi zatem na fakt, że nakłady na ulepszenie lokalu przekraczały 30% jego wartości początkowej oraz od pierwszego zasiedlenia lokalu strychowego po ulepszeniu do chwili sprzedaży nie minął okres dłuższy niż 2 lata, to należy uznać, że dla dostawy ww. lokalu strychowego nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania dla dostawy ww. lokalu strychowego zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano, z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Wskazaliście Państwo, że Gmina nie dokonała żadnych ulepszeń w odniesieniu do lokalu strychowego, ponieważ zgodnie z podjętą uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na adaptację części pomieszczenia strychowego stanowiącego część wspólną w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. .. w …, pomieszczenie to zostało przekazane właścicielowi lokalu wyodrębnionego nr …. Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wydatków na ulepszenie lokalu – Gmina nie otrzymywała faktur VAT z wykazanym podatkiem. Wydatki zostały poniesione przez nabywcę lokalu.

W związku z tym, skoro wydatki na ulepszenie lokalu strychowego nie były ponoszone przez Państwa oraz nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków na ulepszenie ww. lokalu, to sprzedaż ww. lokalu strychowego korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jednocześnie, stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy, także sprzedaż udziału w prawie własności gruntu, na którym posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal strychowy korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również rozstrzygnięcia kwestii dotyczącej podstawy opodatkowania w związku z ww. transakcją zbycia lokalu strychowego.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy. Stosownie do tego przepisu:

Z kolei w art. 29a ust. 7 ustawy zostały wymienione elementy, które należy wyłączyć z podstawy opodatkowania (zmniejszające podstawę opodatkowania). Zgodnie z treścią ww. przepisu:

Ze wskazanych wyżej przepisów wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku. We wskazanych wyżej przepisach ustawodawca precyzyjnie określił katalog elementów wliczanych do podstawy opodatkowania oraz elementów niemających wpływu na jej wielkość.

Przepisy ustawy, co do zasady, nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalenia ceny. W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje, poza wyjątkiem określonym w art. 32 ustawy, w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. jej wysokości oraz czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar. Ze wskazanych przepisów wynika natomiast, że podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

W rozpatrywanej sprawie na wniosek właściciela lokalu, który zainteresowany był nabyciem części wspólnej nieruchomości, Gmina jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej odpłatne zniosła współwłasność nieruchomości wspólnej w budynku przy ul. .. w …. tj. nastąpiło przyłączenie pomieszczenia strychowego o powierzchni 14,07 m² na rzecz osoby fizycznej – właściciela lokalu nr 2 (odpłatne zniesienie współwłasności części nieruchomości wspólnej). Właściciele lokali w drodze uchwały podjęli decyzję, że kwota przypadająca na każdego z właścicieli lokali odpowiadająca wartości znoszonego udziału w części wspólnej (bez udziału w gruncie) zostanie przekazana na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie z uchwałą Wspólnoty, zarządzeniem i aktem notarialnym, nabywca części wspólnej zobowiązany był do wpłaty na konta bankowe właścicieli poszczególnych lokali, w tym Gminy kwoty przypadającej na zniesiony udział w części gruntu, tj. łącznie kwotę 2 757 PLN. Z tytułu uzyskania własności pomieszczenia strychowego nabywca wpłacił zaś na fundusz remontowy Wspólnoty kwotę 32 253,70 PLN. Wartość strychu została wyceniona przez rzeczoznawcę na kwotę 92 685 PLN. Postanowiono jednak, że z uwagi na poniesione przez nabywców koszty adaptacyjne/remontowe pomieszczenia strychowego w wysokości 60 431,30 PLN, nabywcy uiszczą na fundusz remontowy kwotę pomniejszoną o wartość prac adaptacyjnych.

Podstawą opodatkowania w przypadku zbycia części wspólnej nieruchomości, tj. pomieszczenia strychowego o powierzchni 14,07 m² na rzecz osoby fizycznej – właściciela lokalu nr 2 będzie dla Państwa wartość wynagrodzenia otrzymanego od nabywcy lokalu strychowego. Wpłacona na fundusz remontowy wartość należna za zniesienie własności części wspólnej (lokalu strychowego), nie jest wynagrodzeniem Państwa Gminy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podstawą opodatkowania, stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy, w przypadku zbycia udziału w części nieruchomości wspólnej (lokalu strychowego) będzie dla Państwa wartość wynagrodzenia, jaką otrzymają Państwo od nabywcy lokalu strychowego, tj. kwoty przypadającej na zniesiony udział w części gruntu.

Tym samym Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.