Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.361.2026.4.KKO

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr A, nr B, nr C, nr D i nr E,
• podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 czerwca 2026 r. (data wpływu 16 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania: X

2)    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca X (PESEL …) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Posiada małżeńską wspólność majątkową.

Wnioskodawca prowadził od ….2006 r. do …..2022 r. jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą …., NIP …, w tym czasie był czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem prowadzonej działalności PKD 47.78.Z była sprzedaż detaliczna ….. Obecnie nie pracuje, z wykształcenia jest ….

Wnioskodawczyni Y (PESEL …) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Posiada małżeńską wspólność majątkową.

Wnioskodawczyni prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą od …1996 r. do ….2022 r. pod nazwą …, NIP ….. Podstawowym przedmiotem działalności PKD 47.76.Z była sprzedaż detaliczna …. W tym czasie Wnioskodawczyni była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, wykreślona została z rejestru VAT ….2022 r. Obecnie nie pracuje, z wykształcenia jest …

W dniu … 2007 r. Wnioskodawcy nabyli na prawach wspólności ustawowej majątkowej jako majątek osobisty od Gminy … nieruchomość niezabudowaną położoną w obrębie … miasta … przy ul. …, oznaczoną nr A o powierzchni … m² na podstawie umowy sprzedaży Rep. .. nr … za kwotę … zł brutto. Dla działki została wydana decyzja … z … 2006 r., ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie … budynków mieszkalnych z usługami wraz z niezbędną infrastrukturą, działka posiada dostęp do drogi publicznej (rok przed zakupem). Po podpisaniu aktu notarialnego dla nieruchomości została ustanowiona KW …. Działka od 2016 r. została objęta planem miejscowym uchwalonym … 2016 r. przez Radę Miasta … sygn. …. Wnioskodawcy nie wnioskowali o objęcie planem działki, nie brali również żadnego udziału w tym postępowaniu.

W dniu … 2007 r. Wnioskodawcy nabyli na prawach wspólności ustawowej majątkowej jako majątek osobisty od Gminy … nieruchomość niezabudowaną położoną w obrębie .. miasta … przy ul. …, oznaczoną nr B o powierzchni … m² na podstawie umowy sprzedaży Rep. … nr … za kwotę … zł brutto. Po podpisaniu aktu notarialnego dla nieruchomości została ustanowiona KW …. Działka od 2016 r. została objęta planem miejscowym uchwalonym … 2016 r. przez Radę Miasta … sygn. …. Wnioskodawcy nie wnioskowali o objęcie planem działki, nie brali również żadnego udziału w tym postępowaniu.

W dniu … 2007 r. Wnioskodawcy nabyli na prawach wspólności ustawowej majątkowej jako majątek osobisty od Gminy …. nieruchomość niezabudowaną położoną w obrębie … miasta … przy ul. …oznaczoną nr C o powierzchni … m² na podstawie umowy sprzedaży Rep. .. nr … za kwotę … zł brutto.

Po podpisaniu aktu notarialnego dla nieruchomości została ustanowiona …. Działka od 2016 r. została objęta planem miejscowym uchwalonym … 2016 r. przez Radę Miasta … sygn…. Wnioskodawcy nie wnioskowali o objęcie planem działki, nie brali również żadnego udziału w tym postępowaniu.

W dniu …2013 r. Wnioskodawcy nabyli na podstawie aktu notarialnego Rep. … nr … na prawach wspólności ustawowej majątkowej jako majątek osobisty od Sprzedających (osoby fizyczne - spadkobiercy) nieruchomość gruntową o pow. … m² zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. … m² oraz … (zabudowania do rozbiórki) położoną w .. przy ul. …, oznaczoną numerem ewidencyjnym D za cenę … zł. Działka od 2016 r. została objęta planem miejscowym uchwalonym … 2016 r. przez Radę Miasta … sygn. …. Wnioskodawcy nie wnioskowali o objęcie planem działki, nie brali również żadnego udziału w tym postępowaniu.

W dniu ….2018 r. Wnioskodawcy nabyli na podstawie aktu notarialnego Rep. … nr … na prawach wspólności ustawowej majątkowej jako majątek osobisty od Sprzedających (osoby fizyczne - spadkobiercy) nieruchomość gruntową o pow.…  ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym, który uległ pożarowi i nadaje się do rozbiórki, za cenę … zł. Nieruchomość położona jest w … przy ul. …, oznaczona numerem ewidencyjnym E. Nieruchomość posiada założoną Księgę Wieczystą ….. Działka od 2016 r. została objęta planem miejscowym uchwalonym … 2016 r. przez Radę Miasta … sygn. …. Wnioskodawcy nie wnioskowali o objęcie planem działki, nie brali również żadnego udziału w tym postępowaniu.

Od wyżej wymienionych transakcji z uwagi na zakup do majątku wspólnego małżonków nigdy nie dokonano odliczenia podatku VAT. Działki te nigdy nie były również przedmiotem najmu/dzierżawy lub innych umów. Nie były również wprowadzone do ewidencji środków trwałych obydwojga małżonków.

Wnioskodawcy zamknęli działalność po … latach ciężkiej pracy. Z uwagi na spadek obrotów, wiek Wnioskodawców oraz brak sukcesora do prowadzenia biznesu podjęli taką decyzję (Wnioskodawcy mają córkę, która wybrała inną ścieżkę zawodową w ….). Wszelkie oszczędności lokowali w nieruchomościach w pobliżu prowadzonej działalności i w znanych im terenach.

Wnioskodawcy dokonali w 2024 r. sprzedaży prywatnej działki o pow. … m² położonej w …, zabudowanej … za kwotę .. zł (kupioną do majątku osobistego Wnioskodawczyni w 1997 r.) oraz w 2025 r. sprzedali działkę niezabudowaną o pow. … m² (zakupioną w 2005 r.) w obrębie … za kwotę … zł, celem pozyskania środków na bieżące życie i wydatki.

Do Wnioskodawców samodzielnie zgłosiła się Spółka …, która jest zainteresowana zakupem działek nr A, nr B, nr C, nr D i nr E o łącznej powierzchni … m². Spółka, jaka się zgłosiła do Wnioskodawców, nie jest w jakikolwiek sposób związana z Wnioskodawcami - brak jest związków kapitałowych, osobowych czy organizacyjnych – jest to podmiot trzeci, który wyraził zainteresowanie gruntami Wnioskodawców.

Biorąc pod uwagę powyższe uwarunkowania oraz brak bieżących dochodów, Wnioskodawcy podjęli decyzję o ich sprzedaży w najbliższej przyszłości.

Wnioskodawcy nabyli te nieruchomości w 2007 r., w 2013 r. i 2018 r. jako majątek wspólny na podstawie umów sprzedaży.

Należy podkreślić, że Wnioskodawcy:

a)  nigdy nie użytkowali tych nieruchomości w prowadzonych działalnościach gospodarczych przed ich zamknięciem, tj. przed ….2022 r. ani tym bardziej nie użytkują ich teraz,

b)  nie dokonywali na nich nakładów inwestycyjnych, takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenia,

c)  nie prowadzili oraz nie prowadzą działalności polegającej na stałym zakupie nieruchomości i szybkiej ich odsprzedaży (nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku zostały nabyte w latach 2007, 2013 oraz 2018),

d)  nie posiadają wykształcenia związanego z obrotem nieruchomości,

e)  nie będą korzystać z usług pośrednika przy planowanej transakcji z uwagi na to, że to sam kupujący bezpośrednio zwrócił się do Wnioskodawców z propozycją zakupu,

f)   nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu tymi nieruchomościami z uwagi na to, że to sam kupujący bezpośrednio zwrócił się do Wnioskodawców z propozycją zakupu,

g)  nie udzielili pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane, nie rozpoczęli procedury uzyskania pozwolenia na budowę,

h)  na działkach nr D i E dokonali w 2019 r. wyburzenia istniejących budynków, które były przeznaczone do rozbiórki ze względu na zły stan techniczny (jeden budynek uległ spaleniu),

i)    nie podejmowali i do momentu sprzedaży nie będą podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Wnioskodawcy zamierzają przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe oraz bieżące koszty życia.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania, wskazali Państwo:

1)  Przedmiotem planowanej sprzedaży są działki o nr ewidencyjnych: działka nr A, nr B, nr C, nr D i nr E.

2)  Działki, będące planowanym przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawcy nabyli celem lokaty kapitału, z uwagi na to, że działki były położone w pobliżu ich miejsca zamieszkania. Wnioskodawcy od samego początku nie podejmowali żadnych czynności związanych z przedmiotowymi działkami, tj. nie występowali o przygotowanie planu miejscowego, nie dokonywali podziałów działek, nie doprowadzali mediów do tychże, nie dokonywano również wyrównania terenu lub karczowania drzew. Jedyną czynnością było uprzątnięcie pozostałości po spalonym budynku. Nie udzielano również nigdy pełnomocnictw dla potencjalnych nabywców do dysponowania działkami na cele budowlane.

3)  Działki będące planowanym przedmiotem sprzedaży przez cały okres posiadania nie były i nie będą wykorzystywane do celów zarobkowych. Wnioskodawcy nigdy nie użytkowali tych nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej przed jej zamknięciem, tj. przed ….2022 r., ani tym bardziej nie użytkują ich teraz, nie dokonywali na nich nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenia.

4)  Wnioskodawca nie zawarł żadnych umów dotyczących przedmiotowych działek (czy to dzierżawy, czy przedwstępnej sprzedaży) i nie planuje ich zawierać. Wnioskodawca oczekuje na rozstrzygnięcie dotyczące skutków podatkowych, o które pyta w niniejszej interpretacji i dopiero po uzyskaniu odpowiedzi planuje ewentualną sprzedaż.

5)  Przed dokonaniem sprzedaży nie zostały i nie zostaną udzielone nabywcy pełnomocnictwa do występowania w imieniu Wnioskodawców w sprawach dotyczących działek. Wnioskodawcy nie podejmują żadnych działań marketingowych, prawnych, administracyjnych lub faktycznych w stosunku do sprzedawanych nieruchomości, a jedynie wystąpili z wnioskiem o interpretację z uwagi na to, że otrzymali propozycję sprzedaży nieruchomości zgodnie z treścią wniosku o interpretację.

6)  Poza sprzedażą działek wymienionych we wniosku, tj. działki o pow. .. m² zabudowanej … oraz działki niezabudowanej o powierzchni … m² Wnioskodawcy w okresie ostatnich … lat nie dokonywali żadnych transakcji.

7)  Wnioskodawcy posiadają inne nieruchomości:

a)  dom prywatny przy ul. …, …, nabyty około … lat temu - służący do realizacji celów mieszkaniowych rodziny - brak planów co do jego sprzedaży;

b)  działka niezabudowana … - nabyta aktem … w 2004 r. do działalności gospodarczej Y;

c)  działka niezabudowana … nabyta aktem … w 2016 r., nabyta za majątek prywatny, ale na powiększenie posiadanej już wcześniej nieruchomości;

d)  działka niezabudowana … nabyta aktem … w 2020 r., nabyta za majątek prywatny, ale na powiększenie posiadanej już wcześniej nieruchomości;

e)  działka zabudowana … - darowizna na rzecz Y - majątek odrębny;

f)   działka zabudowana … - umowa darowizny na rzecz Y i zniesienie współwłasności w 2002 r.;

g)  działka niezabudowana … - nabyta aktem … z 2005 r. za własne środki;

h)  … - działka zabudowana - umowa darowizny na rzecz Y i zniesienie współwłasności;

i)    … działka niezabudowana nabyta aktem … z 2005 r.

Od b) do i) - potencjalnie do sprzedaży - nabyte do majątku prywatnego oraz do działalności gospodarczej (sprzedaż …). Nieruchomości są albo niezabudowane, albo zabudowane lokalem mieszkalnym/firmowym. Część z nich była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a część nie. Jeśli chodzi o potencjalną sprzedaż to zależy to od zapotrzebowania na gotówkę z uwagi na to, że Wnioskodawcy nie pracują.

j)    działka przy ul. … (przylegająca do …) nr … - została nabyta i była zabudowana starym budynkiem, nie do sprzedaży;

k)  działka … - spadkowa, zabudowana, nie do sprzedaży;

l)    … obręb …, działki ewidencyjne numer … i … - stanowią nieruchomości spadkowe, niezabudowane i nie są przeznaczone do sprzedaży;

m) … - ul. …, działki ewidencyjne numer …. i … zostały nabyte około … lat temu i nie są przeznaczone na sprzedaż;

n)  .. - ul. …, działki ewidencyjne numer …. - zostały nabyte około … lat temu i obecnie są potencjalnie przeznaczone na sprzedaż.

Nieruchomości wskazane od j) do n) zostały częściowo nabyte w ramach spadkobrania i nie były wykorzystywane do prowadzenia jakiejkolwiek działalności. Działki nabyte wiele lat temu również nie były wykorzystywane w żaden sposób w ramach działalności gospodarczej, ani nie były przedmiotem umowy dzierżawy lub najmu. Zostały nabyte one jako lokata kapitału.

8)  Na ten moment Wnioskodawcy nie planują nabyć nieruchomości, natomiast z uwagi na kradzież …, która miała miejsce w …. (łącznie z kradzieżą ….) Wnioskodawcy obawiają się o dalsze swoje funkcjonowanie pod aktualnymi adresami, stąd może zajść potrzeba przeprowadzki do innego mieszkania/domu lub innego miasta.

9)          

a)  działka o pow. … m² zabudowana …, położona w … zakupiona w 1997 r., została nabyta w drodze darowizny i żadna działalność nie była na niej prowadzona aż do momentu sprzedaży;

b)  działka niezabudowana o pow. … m² w obrębie …, zakupiona w 2005 r., została nabyta jako lokata kapitału i nie była wykorzystywana do momentu sprzedaży w 2025 r.

10)  Sprzedaży działek wymienionych we wniosku, tj. działki nr A, nr B, nr C, nr D i nr E Wnioskodawcy planują dokonać po uzyskaniu interpretacji indywidualnej, o ile potencjalny nabywca w dalszym ciągu będzie zainteresowany zakupem.

Pytanie (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 2)

Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawcy, sprzedając działki, będą rozporządzali majątkiem prywatnym, a tym samym nie będą działali w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zwykłego rozporządzania wspólnym majątkiem osobistym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, w związku z tym sprzedaż nieruchomości gruntowej powinna być opodatkowana VAT wg stawki 23%. Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność zostanie opodatkowana podatkiem VAT jeżeli zostanie wykonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działalność gospodarcza zgodnie z tą definicją obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem kluczowe dla uznania, że sprzedaż nieruchomości gruntowych nastąpiła w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, jest ustalenie na podstawie stanu faktycznego, czy dana czynność nie podlega definicji prowadzenia działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku gdy dokonują sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W wyroku z 27.06.2024 r. I SA/Ke 219/24 WSA orzekł, że „zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.

W orzecznictwie sądów przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawcy przy zamiarze sprzedaży nieruchomości nie podejmowali żadnych działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, co oznacza że sprzedaż działek nie będzie dokonana w ramach działalności handlowej a jako wyprzedaż majątku osobistego.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawców nie cechują się częstotliwością i natężeniem jak dla czynności charakterystycznych dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomości zostały nabyte aktem notarialnym w 2007 r., 2013 r. i 2018 r., nie były wprowadzone do działalności gospodarczej, nie były dzierżawione, nie były na nich dokonywane żadne nakłady inwestycyjne, jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, oświetlenie. Przy zamiarze sprzedaży nie były podejmowane czynności marketingowe występujące w profesjonalnej działalności handlowej.

Odnosząc się do przepisów prawa materialnego, sądy podkreślają, że warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem VAT jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

W ocenie Wnioskodawców, czynności przez nich dokonane przy sprzedaży nieruchomości uznać należy za prowadzone w ramach rozporządzania majątkiem osobistym, nie zaś w ramach działalności handlowej. Podejmowane przez nich działania nie wskazują, że skala ich aktywności w celu zbycia nieruchomości chociażby trochę była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Dlatego też zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż nieruchomości powinna być traktowana jako sprzedaż majątku prywatnego przez osobę fizyczną a nie jako dostawa towarów w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawcy wskazali, że stanowisko nie uległo zmianie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług. Stanowisko pozostaje tożsame do każdej działki (działka nr A, nr B, nr C, nr D i nr E) odrębnie takie samo.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy  (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nr A, nr B, nr C, nr D i nr E, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania podjęliście aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z wniosku wynika, że w 2007 r. Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania zakupiliście od Gminy … do majątku wspólnego niezabudowane nieruchomości oznaczone nr A, nr B i nr C. Następnie zakupiliście również do majątku wspólnego kolejne nieruchomości, tj. w 2013 r. - zabudowaną działkę nr D oraz w 2018 r. - zabudowaną działkę nr E. Do Pana oraz do Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania zgłosiła się Spółka …, która jest zainteresowana zakupem ww. działek nr A, nr B, nr C, nr D i nr E.

Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nigdy nie użytkowaliście ww. nieruchomości w prowadzonych działalnościach gospodarczych, nie dokonywaliście nakładów inwestycyjnych, takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenia, nie podejmowaliście i nie będziecie podejmowali żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu tymi nieruchomościami (z uwagi na to, że to sam kupujący bezpośrednio zwrócił się z propozycją zakupu) oraz nie podejmowaliście i do momentu sprzedaży nie będziecie podejmowali jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. nieruchomości.

Ponadto Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, nie prowadziliście oraz nie prowadzicie działalności polegającej na stałym zakupie nieruchomości i szybkiej ich odsprzedaży, nie będziecie korzystali z usług pośrednika przy planowanej transakcji sprzedaży ww. nieruchomości, nie udzieliliście pełnomocnictwa do dysponowania ww. nieruchomościami oraz nie rozpoczęliście procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr A, nr B, nr C, nr D i nr E nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie podjęliście takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Pana oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dokonując sprzedaży działek nr A, nr B, nr C, nr D i nr E, będziecie korzystali z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży ww. działek Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będziecie korzystali z prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania działek nr A, nr B, nr C, nr D i nr E nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, zaś w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, odnosząc się do powołanego przez Państwa we wniosku wyroku WSA, wyjaśniam, że powołany wyrok jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża. Zatem wskazany we wniosku wyrok WSA nie ma wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan ….. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.