Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.442.2025.4.ŻR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku obowiązku rejestracji jako podatnik podatku VAT czynny w związku z najmem nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – 9 czerwca 2025 r. (data wpływu) oraz 25 czerwca 2025 r. (data wpływu)

Treść wniosku jest następująca.

Opis stanu faktycznego

Jest Pan ojcem czwórki dzieci, posiada Pan kilka nieruchomości i kilka kredytów hipotecznych w CHF, za które zostały zakupione nieruchomości. W 100% nieruchomości te są na cele mieszkaniowe i są wynajmowane osobom prywatnym. W 2023 roku roczne przychody z najmu prywatnego wynosiły 287 876 zł. Od przychodów płaci Pan podatek ryczałtowy i rozlicza się jako osoba prywatna PIT-28 z najmu.

Ponadto prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie PKD 62.01.Z (działalność związana z oprogramowaniem). Z działalności tej przychody w 2023 r. wynosiły 150 894,37 zł. W związku z tym nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT, ponieważ Pana przychody z działalności nie przekroczyły 200 000 zł rocznie.

Zgodnie z artykułem 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, najem prywatny może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego jeśli jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Natomiast zgodnie z artykułem 113 ust. 1 ustawy o VAT, który mówi że zwalnia się od podatku sprzedaż, która nie przekroczyła w roku podatkowym 200 000 zł. W związku z powyższym do limitu 200 000 zł nie włącza się sprzedaży zwolnionej.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Korzysta Pan ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 - od 01.01.2023 r.

Nie zrezygnował Pan ze zwolnienia dobrowolnie. I nie utracił Pan zwolnienia, Urząd Skarbowy czeka na odpowiedź od Państwa o interpretację indywidualną.

Działalność dotycząca oprogramowania korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 - usługi IT to JDG opodatkowana na skali PIT 5. Najem prywatny - art. 43 ust. 1 pkt 36 - może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, poza tym nie prowadzi Pan najmu w ramach działalności tylko prywatnie i składa Pan PIT 28 - opodatkowany ryczałtem.

Najmu mieszkań nie prowadzi Pan w ramach działalności - całość to najem prywatny (tylko cele mieszkaniowe zwolnione podmiotowo z podatku VAT - art. 43 ust. 1) - wynajmuje Pan od kilkunastu lat.

Usługi IT to JDG prowadzona od 2013 r.

Za rok 2022 uzyskał Pan przychody:

- z usług IT – 109 744,62 zł - z działalności nie przekroczył Pan 200 tyś zł.

- z najmu prywatnego – 233 278,52 zł - nie prowadzi Pan działalności w ramach najmu.

Za rok 2017 po raz pierwszy łącznie przychody przekroczyły 200 tyś zł.

- z usług IT 93 212,56 zł.

- z najmu prywatnego 129 300,90 zł - nieprowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

Oświadczył Pan, iż nie toczy się ani nie toczyło się postępowanie podatkowe kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa. Jedynie Urząd Skarbowy złączył Pana przychody z najmu mieszkań, które wynajmuje Pan jako osoba prywatna oraz przychody z usług IT, które osiąga Pan z działalności gospodarczej i nakazał rejestrację do VAT i wyliczenie podatku od towarów i usług. Urząd Skarbowy czeka na wydanie interpretacji indywidualnej.

Pytanie

Czy w związku z opisaną sytuacją powinien Pan od 2023 r. zarejestrować się jako czynny podatnik VAT z jednoosobowej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, jako podatnik jednoosobowej działalności gospodarczej nie powinien Pan rejestrować się jako czynny podatnik VAT, ponieważ w Pana działalności nie przekroczył Pan limitu 200 000 zł, a najem mieszkań prywatnych jest oddzielnym przychodem tylko z Pana prywatnych zasobów i jest ustawowo zwolniony z VAT, a poza tym najem prywatny i jednoosobowa działalność gospodarcza jest prowadzona pod innym zakresem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Zauważenia jednak wymaga, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, a umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, usługa najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Mając na uwadze powyższe stwierdzenia wymaga, że dla uzyskania statusu podatnika podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Podatnikiem będzie podmiot prowadzący działalność gospodarczą bez względu na to, czy przynosi ona zyski.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pan kilka nieruchomości, które wynajmowane są na cele mieszkaniowe osobom prywatnym. W 2023 roku roczne przychody z najmu prywatnego wynosiły 287 876 zł.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania wskazania wymaga, że stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

- świadczenie usługi na własny rachunek,

- charakter mieszkalny nieruchomości,

- mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Ustawodawca przewiduje także zwolnienie od podatku VAT dla określonej grupy podatników. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.

Z przepisu art. 113 ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r. – wynika, że:

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:

Przepis art. 113 ust. 2 – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r. – mówi, że:

W świetle art. 113 ust. 2 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:

W oparciu o art. 113 ust. 5 ustawy:

Jak wynika z art. 113 ust. 9 – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:

Stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:

Tym samym podatnik posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy. Według tego przepisu – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:

Z art. 96 ust. 1 ustawy wynika, że:

Z kolei zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 1 stycznia 2025 r.:

W myśl art. 96 ust. 5 ustawy:

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Na podstawie art. 288 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Zatem Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 1 lit. e stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Zauważenia wymaga, że Dyrektywa 2006/112/WE najem i dzierżawę nieruchomości traktuje jako transakcje. Wynika to chociażby z treści art. 135 lit. l Dyrektywy, dotyczącego zwolnienia od podatku określonych transakcji, który jako transakcje zwolnione wymienia dzierżawę i najem nieruchomości. Jak stanowi ten przepis:

Według internetowego wielkiego słownika języka polskiego, transakcja to czynność lub zespół czynności prowadzący lub mający doprowadzić do kupna albo sprzedaży jakichś towarów.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa - http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Przepisy unijnej Dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej omawianej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Z brzmienia cytowanego art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 (czyli uprawniającej do zwolnienia od podatku) nie wlicza się m.in. obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku (na podstawie m.in. art. 43 ust. 1 ustawy), jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności, co w Pana przypadku nie ma miejsca.

Prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w zakresie usługi najmu przedmiotowych nieruchomości nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jest to – jak jednoznacznie wynika z przedstawionego opisu sprawy, obok działalności związanej z oprogramowaniem, drugi rodzaj wykonywanej przez Pana, na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, działalności gospodarczej. Najem nieruchomości oraz działalność związana z oprogramowaniem, to dwie różne działalności - w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu) wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej.

Ponadto zwrócić należy uwagę, że zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika. Skoro, jak wyżej wskazano, wykonuje Pan oprócz działalności gospodarczej związanej z oprogramowaniem, również działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, to również sprzedaż z tej działalności powinna być wliczana do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Najem, który nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, również powinien być wliczany do wartości limitu określonego w ww. przepisie, gdyż wykonywany jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W efekcie stwierdzenia wymaga, że wartość świadczonych przez Pana usług najmu nieruchomości, stanowiących odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej w tym zakresie przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, każdorazowo podlega wliczeniu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, w 2023 roku roczne przychody:

- z najmu prywatnego wynosiły 287 876 zł.

- działalność związana z oprogramowaniem 150 894,37 zł.

Za rok 2022 uzyskał Pan przychody:

- z usług IT – 109 744,62 zł

- z najmu prywatnego – 233 278,52 zł.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności należy stwierdzić, że skoro łączna wartość sprzedaży z tytułu ww. najmu nieruchomości, jak i usług IT w 2022 r. przekroczyła 200.000 zł, to utracił Pan prawo do korzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Prawo do zwolnienia, utraciło moc począwszy od czynności, która spowodowała przekroczenie kwoty 200.000 zł.

W świetle przedstawionego opisu sprawy uzyskanie przez Pana w 2022 roku obrotu z tytułu najmu nieruchomości spowodowało przekroczenie limitu 200.000,00 zł uprawniającego do zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji spowodowało utratę przez Pana prawa do zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W takiej sytuacji, stosownie do art. 96 ust. 5 ustawy, zobowiązany był Pan zarejestrować się jako podatnik VAT czynny oraz opodatkować podatkiem VAT pierwszą czynność, w związku z którą wartość jej sprzedaży przekroczyła kwotę limitu zwolnienia oraz każdą następną czynność na zasadach określonych dla świadczonych przez Pana usług.

W związku z powyższym Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.