Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.473.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku obliczenia i pobrania podatku VAT od sprzedaży w trybie licytacji komorniczej działek nr 1, 2, 3 i 4.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 czerwca 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … w postępowaniach egzekucyjnych prowadzonych pod sygnaturą akt … i inne prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi … (NIP …).

Egzekucja w niniejszej sprawie jest prowadzona z nieruchomości składających się z działek ewidencyjnych nr 1 i 2 (powstałych w wyniku podziału działki nr 5) objętych księgą wieczystą nr … oraz 3 i 4 (powstałych w wyniku podziału działki nr 6) objętych księgą wieczystą nr …

W dniu 06.08.2007 r. … zbyli na rzecz … działkę nr 5 za kwotę 550 000 zł (Rep. A numer …). Podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Działka była niezabudowana. W dacie nabycia …. prowadził działalność gospodarczą pod nazwą ….

W dniu 17.01.2008 r. Gmina Miasta (NIP …) zbyła na … prawo własności działek nr 7, 8, 9, 10, 14, 11, 12 i 13 za cenę 841.800 zł, w tym podatek od towarów i usług. W dacie sprzedaży działki były niezabudowane, a sprzedający oświadczył, że nieruchomości nie są objęte aktualnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś w ewidencji gruntów działki były oznaczone jako użytki RIVa, ŁIV i dr. Zgodnie z wykazem nieruchomości komunalnych przeznaczonych do sprzedaży przeznaczenie działek określono jako teren istniejących baz, składów, adaptacją z możliwością budowy zakładów rzemieślniczych o małych zakładów przemysłowych.

W dacie nabycia .. prowadził działalność gospodarczą pod nazwą ….

Decyzją z dnia 3.07.2008 r. doszło do scalenia działek nr 7, 8, 9, 10, 14, 11, 12 i 13 i utworzono jedną działkę nr 6.

W dniu 19.12.2008 r. … prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą z związku z umową na finansowanie działalności gospodarczej ustanowił hipoteką na zabezpieczenie kredytu nr … na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr ….

W dniu 25.03.2009 r. … zbył na rzecz żony …. prawo własności m.in. działek ewidencyjnych nr 5 za kwotę 1.866.600 zł w tym podatek od towarów i usług (Rep. …). W dacie sprzedaży działka była niezabudowana. Strony podały, że ze względu na zapis w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta … gdzie działka znajduje się w strefie projektowanych obszarów przeznaczonych do działalności zakładów przemysłowych niepowodujących uciążliwości dla środowiska, baz, składów, zakładów rzemieślniczych i hurtowni oraz ze względu na sprzedaż przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą sprzedaż opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług i jest udokumentowana fakturą VAT.

W dniu 27.08.2009 r… zbyła na rzecz … prawo własności m.in. działkę ewidencyjną nr 5 objętej księgą wieczystą nr … kwotę 3 830 060 zł, w tym podatek od towarów i usług (Rep..). W dacie sprzedaży działka była niezabudowana. Strony podały, że ze względu na zapis w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta … gdzie działka znajduje się w strefie projektowanych obszarów przeznaczonych do działalności zakładów przemysłowych nie powodujących uciążliwości dla środowiska, baz, składów, zakładów rzemieślniczych i hurtowni oraz ze względu na sprzedaż przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą sprzedaż opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług i jest udokumentowana fakturą VAT.

W ewidencji gruntów działki były oznaczone jako użytki RIIIa, RIIIb i RIVa.

W dniu 1.02.2013 r. została zawarta umowa dzierżawy nieruchomości w postaci działek ewidencyjnych 6 i 5 pomiędzy … a … sp. o. o. w …. Okres dzierżawy 20 lat. Czynsz dzierżawny został ustalony na kwotę 6.625 zł miesięcznie plus podatek od towarów i usług. Wydzierżawiający w umowie wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane i zezwolił na budowę hali magazynowo produkcyjnej wraz z zapleczem biurowo socjalnym. Umowa wskazuje, że dzierżawca może podnajmować, poddzierżawiać oraz oddawać w nieodpłatne użytkowanie nieruchomość bez zgody wydzierżawiającego. Strony ustaliły, że dzierżawcy nie przysługuje prawo do zwrotu nakładów poniesionych na zabudowę i urządzenie nieruchomości.

W wyniku podziału działek obecnie nieruchomości składają się działek ewidencyjnych - nr 1 o pow. 1,4534 ha - nr 2 o pow. 0,4819 ha - nr 3 o pow. 0,2941 ha - nr 4 o pow. 0,4170 ha.

Działki stanowią funkcjonalną całość gospodarczą.

Obecnie na działkach 3 i 2 objętych osobnymi księgami wieczystymi posadowiony jest budynek produkcyjno-magazynowy z częścią biurowo-socjalną oznaczonym numerem adresowym …

Działka nr 4 ma regularny kształt i jest położona jest w pierwszej linii od ul. …. Teren w przybliżeniu płaski, niezabudowany, ogrodzony siatką stalową na słupkach stalowych. Na działce usytuowane są obiekty kubaturowe nietrwale związane z gruntem. Przez działkę przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia. Brak ustanowionej służebności przesyłu związanej z przebiegiem niniejszej sieci. Działka od strony wschodniej bezpośrednio przylega do drogi gminnej - ul. …. Pozostałe działki nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, przejazd poprzez działkę 4. Działka nr 3 ma kształt zbliżony od trapezu prostokątnego, wschodnią ścianą przylegającą do działki nr 4, zachodnią częściowo do działki nr 2. Na działce posadowiona część hali magazynowej (pow. 272 m²) oraz część biurowo - socjalna (w całości). Teren częściowo ogrodzony siatką stalową na słupkach betonowych, z bramą wjazdową w północno – wschodniej części. Teren przed budynkiem częściowo utwardzony kostką betonową, częściowo wysypany również żwir. Na działce usytuowane są obiekty kubaturowe nietrwale związane z gruntem. Na posesji studnia oraz zbiornik na nieczystości.

Działka nr 2 ma kształt wydłużonego czworoboku, wschodnią ścianą przylegającą do działki nr 3, zachodnią częściowo do działki nr 1. Na działce posadowiona część hali magazynowej (pow. 721 m²). Teren w przybliżeniu płaski. W zachodniej części działki zbiornik na wodę stanowiący element kanalizacji deszczowej. Dodatkowo instalacja energetyczna.

Na działkach nr 3 i 2 posadowiony budynek produkcyjno – magazynowy z częścią biurowo – socjalną. Łączna powierzchnia budynku (netto) wynosi 1219,37 m² (w tym część produkcyjno – magazynowa 993,00 m² i część biurowo - socjalna 226,37 m²). Hala produkcyjno - magazynowa częściowo posadowiona jest na działce nr 2 (pow. 721 m²), częściowo na działce nr 3 (pow. 272 m²) – brak fizycznego oddzielenia. Część produkcyjna parterowa, wykonana w technologii szkieletu stalowego. Ściany zewnętrzne z blachy trapezowej. Dach o konstrukcji stalowej, kryty blachą trapezową. Wewnątrz posadzka z kostki betonowej. Dwie bramy wjazdowe stalowe. Część socjalno – biurowa bezpośrednio przylega do wschodniej ściany hali. Obiekt o pow. zabudowy 134 m², położony frontowo do ul. …, o 2 kondygnacjach nadziemnych, niepodpiwniczony.

Część biurowo – socjalna wykonana w technologii tradycyjnej murowanej z pustaka ceramicznego. Brak tynku zewnętrznego. Dach o konstrukcji drewnianej, kryty blachą. Od strony ul. … duże przeszklenia. Stolarka okienna, drzwi wejściowe PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna typowa. Posadzki wyłożone panelami, płytkami lub okładzinami z tworzyw sztucznych. Schody wewnętrzne na piętro z okładziną z paneli podłogowych. Ściany wewnętrzne otynkowane i pokryte powłokami malarskimi. Sufity podwieszane, kasetonowe z oświetleniem. W sanitariatach ściany częściowo wyłożone płytkami ceramicznymi. Instalacje wewnętrzne: elektryczna, wodna, kanalizacyjna, c.o. (na paliwo stałe), klimatyzacja, monitoring.

Działka nr 1 ma kształt zbliżony do prostokąta o wymiarach około 326 x 45 m. Teren z niewielkimi deniwelacjami, niezabudowany, nieogrodzony, porośnięty drzewami i krzewami. Północnym krańcem działek nr 3 i 4 (na całej długości) oraz działki nr 2 (na odcinku o długości ok. 70 m licząc od wschodniej granicy), szlakiem o szerokości 8,00 m ustanowiona służebność przejazdu i przechodu na rzecz nieruchomości składającej się z działek nr 15 i 16. Pas dojazdowy od ul. … do bramy wjazdowej na działkę nr 15 utwardzony. Przedmiotowe nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta … – Uchwała nr … Rady Miasta …. z dnia 20.02.2020r., działki znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem P/U - tereny produkcji, składów i magazynów oraz usług.

Przez działkę nr 4 przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia wraz ze strefą ochronną.

Działka nr 1 – RIIIa o pow. 0,7597 ha

RIIIb o pow. 0,3801 ha

RIVa o pow. 0,3136 ha

Działka nr 2 – RIVa o pow/ 0,1733 ha

Ba o pow. 0,25 ha

Ws o pow. 0,0586 ha

Działka nr 3 – RIVa o pow. 0,1980 ha

Ba o pow. 0,0961 ha

Działka nr 4 – RIVa o pow. 0,3168 ha

ŁIV o pow/ 0,1002 ha

Wartość całego kompleksu działek: 6 291 000,00 zł

-        wartość nieruchomości objętej …: 3 623 000,00 zł w tym: wartość działki nr 1 wynosi: 1 361 000,00 zł, wartość działki nr 2 wraz z zabudowaniami wynosi: 2 262 000,00 zł (wartość działki bez zabudowań 1 027 000 zł).

-        wartość nieruchomości objętej ….: 2 668 000,00 zł w tym: wartość działki nr 3 wraz zabudowaniami wynosi: 2 030 000,00 zł (wartość działki bez zabudowań 634 000 zł), wartość działki nr 4 wynosi: 638 000,00 zł

W toku podjętych czynności dodatkowo ustalono.

W dniu 24.04.2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego poinformował tut. organ, że w dniu 20.07.2015 r. wpłynął wniosek .. sp. o.o. w … o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku hali produkcyjno-magazynowej z częścią socjalno-biurową na działkach nr 2 i 4 w … Decyzją z dnia 7.08.2019 r. udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku. W decyzji określono termin wykonania 13 miejsc postojowych, nawierzchni drogi wewnętrznej, zamontowania czterech deflektorów oraz kotłowni na paliwo stałe do 31.12.2015 r.

W toku postępowania dłużnik wskazał, że hala została wybudowana przez … sp. z o.o. w … (twierdzenie zawarte w skardze na czynności komornika).

W dniu 8.04.2019 r. dłużnik oświadczył, że nie pamięta, czy wprowadził nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Wskazał, że jest zatrudniony przez .. sp. o. o. w …. Podał, że nie pamięta od kiedy nie pobiera czynszu dzierżawnego od … sp. z o. o. w ….

W dniu 29.04.2026 r. wezwano dłużnika … do wskazania:

1.    czy jest Pan/i podatnikiem podatku o podatku od towarów i usług z siedzibą na terytorium Polski zarejestrowanym zgodnie z treścią art. 96 Ustawy o VAT, a jeśli tak to z jakiego tytułu?

2.    czy posiadał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w momencie nabycia lub budowy ewentualnych zabudowań na nieruchomości objętej egzekucją,

3.    czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży gruntów, jeśli tak, to jakich i kiedy i czy ewentualnie z tego tytułu odprowadzał podatek VAT, czy składała deklarację VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R,

4.    czy posiada Pan/i inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie?

5.    czy obiekty znajdujące się na terenie nieruchomości stanowią budynki i/lub budowle w rozumieniu Ustawy z 7 lipca 1994 Prawo Budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332)?

6.    jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania, oraz wyszczególnienie budynków i/lub budowli wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.)?

7.    jaka jest klasyfikacja gruntu wynikająca z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (tj. działki rolne, przeznaczone pod zabudowę itp.) lub jaki jest rodzaj nieruchomości wg studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ewentualnie czy dla tej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy, a jeśli wydano taką decyzję to jaki rodzaj zabudowy przewiduje,

8.    w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży, w tym czy była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, jeśli tak to jakiej, czy nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli tak to czy dokonywał Pan/i produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej tj. czy w/w był rolnikiem ryczałtowym,

9.    kiedy nastąpiło pierwsze używanie/zasiedlenie budynków i/lub budowli znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji (dokładna data)?

10. czy od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

11. czy budynki i/lub budowle były oddawane innym podmiotom do użytkowania? Jeżeli tak - należy wskazać w jakim okresie, na jakiej podstawie prawnej, i w jakiej formie (odpłatnej/ nieodpłatnej)?

12. czy ponoszono wydatki na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, należy wskazać:

-        kto ponosił wydatki na ulepszenia,

-        w jakim okresie były ponoszone te wydatki,

-        czy wydatki na ulepszenie budynku/budowli były wyższe niż 30% wartości początkowej tego obiektu?

-        czy w stosunku do tych wydatków podmiotowi który je ponosił przysługiwało praw obniżenia? kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

-        kiedy ulepszenia oddano do użytkowania?

-        czy po zakończonym ulepszeniu budynki/budowle były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeżeli tak - należy wskazać, kiedy nastąpiło to oddanie do użytkowania?

13. czy budynki/budowle znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT?

14. czy toczy się bądź toczyło postępowanie podatkowe bądź kontrola podatkowa dotyczące opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości, której dotyczy postępowanie egzekucyjne? Jeżeli tak - przed jakim organem, kiedy zostało wszczęte i zakończone, a jeśli postępowanie zostało zakończone - jaka jest treść rozstrzygnięcia organu podatkowego?

15. czy sprawa ustalenia opodatkowania sprzedaży nieruchomości została rozstrzygnięta co do istoty w drodze decyzji bądź postanowienia organu podatkowego, a jeżeli tak - o wskazanie organu, daty rozstrzygnięcia i przedmiotu rozstrzygnięcia?

16. czy w sytuacji dostawy (sprzedaży) nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT, a jeśli tak to w jakiej stawce?

- w terminie 7 dni od otrzymania niniejszego pisma.

Poinformowano dłużnika, że stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W dniu 29.04.2026 r. dłużnik oświadczył, że w dalszym ciągu nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy na rzecz … sp. o.o. w … i spółka użytkuje nieruchomość. Podał, że nie wystawia faktur, lecz czynsz dzierżawny jest przekazywany do Urzędu Skarbowego w … na podstawie zajęcia wierzytelności.

Oświadczył, że prowadzi działalności gospodarczą, która aktualnie jest zawieszona. Nie był w stanie podać swojego statusu jako podatnika podatku od towarów i usług. Podał, że nakłady na nieruchomość w postaci budynku hali produkcyjno-magazynowej z częścią socjalno-biurową poniosła .. sp. z o.o. w …. Spółka uzyskała pozwolenie na budowę i zrealizowała inwestycję. Po czym sprostował, że pamięta na rzecz którego podmiotu udzielono pozwolenia na budowę hali. Wskazał, że po 2020r. nie dokonywano nakładów na nieruchomość w kwocie przewyższającej 30% wartości początkowej. Nie odniósł się do pozostałych zagadnień.

W dniu 5.04.2026 r. dłużnik przekazał pismo o następującej treści: „W odpowiedzi na pismo z dnia 29.04.2026r. informuję, że nie jestem w stanie z całą pewnością stwierdzić o poprawności odpowiedzi na zadane pytania. Co miałem do powiedzenia w tej sprawie to przedstawiłem w protokole sporządzonym tego dnia”.

Na podstawie bazy REGON i CEIDG ustalono, że działalność gospodarcza dłużnika prowadzona pod nazwą … od 01.05.2016 r. jest zawieszona. Podstawową działalnością dłużnika jest 10.52.Z Produkcja lodów. W ramach działalności uzupełniającej m.in. 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi; 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Na podstawie zestawienia podatków i danin publicznych z dnia 11.03.2026 r. otrzymanego z Urzędu Skarbowego w … ustalono, że ostatnie zaległości podatkowe dłużnika w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą okresu, w którym działalność była zawieszona, tj. listopad 2022 r. Na podstawie Wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT ustalono, że dłużnik nie figuruje w rejestrze VAT. Wykreślony 10.07.2023 r. na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 1 ustawy o VAT. Data rejestracji jako podatnika VAT 3.01.1994 r.

Na podstawie bazy REGON ustalono, że spółka … sp. z o.o. (…) zajmuje się następującą działalnością 24.20.Z produkcja rur, przewodów, kształtowników zamkniętych i łączników, ze stali oraz pozostałe działalności 24.10.Z produkcja surówki, żelazostopów, żeliwa i stali oraz wyrobów hutniczych, 25.11.Z produkcja konstrukcji metalowych i ich części, 25.62.Z obróbka mechaniczna elementów metalowych, 25.99.Z produkcja pozostałych gotowych wyrobów metalowych, gdzie indziej niesklasyfikowana, 43.91.Z wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych, 46.72.Z sprzedaż hurtowa metali i rud metali, 47.99.Z pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami, 68.10.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 77.39.Z wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane.

Na podstawie Wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT ustalono, że Spółka figuruje w rejestrze VAT jako czynny podatnik.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytania Organu, wskazał Pan:

Po doręczeniu dodatkowego wezwania z dnia 17 czerwca 2026 r. dłużnik … stawił się w Kancelarii i złożył dodatkowe oświadczenia. Z oświadczeń tych wynika, że budynek hali produkcyjno-magazynowej z częścią biurowo-socjalną oraz naniesienia i urządzenia znajdujące się na działkach nr 2 i 3, służące korzystaniu z tej hali, zostały wykonane przez … sp. z o.o. jako dzierżawcę; nie zostały one rozliczone z dłużnikiem, nie zostały dłużnikowi wydane do ekonomicznego władania i do dnia sprzedaży egzekucyjnej nie zostaną przeniesione do majątku dłużnika. Dłużnik potwierdził również, że ekonomiczne władztwo nad nimi do dnia sprzedaży egzekucyjnej będzie przysługiwać … sp. z o.o. oraz że budynek hali i naniesienia nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych dłużnika, nie były przez niego amortyzowane i nie były przez niego ulepszane.

Na gruncie podatku od towarów i usług przedmiotem dostawy po stronie dłużnika będzie grunt. Budynek hali oraz naniesienia wykonane i ekonomicznie posiadane przez dzierżawcę nie będą przedmiotem dostawy dokonywanej przez dłużnika w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.  Z tego względu przesłanki zwolnień właściwych dla dostawy budynków, budowli lub ich części, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, nie determinują oceny sprzedaży egzekucyjnej dokonywanej przez dłużnika.

Poniższe odpowiedzi zostały udzielone w pełnym zakresie wymaganym wezwaniem, z wyraźnym rozdzieleniem skutków dostawy gruntu oraz statusu naniesień wykonanych przez dzierżawcę. Dane dotyczące naniesień zostały przedstawione w takim zakresie, w jakim są istotne dla wykazania, że dłużnik nie rozporządza nimi ekonomicznie jak właściciel.

Pytanie 1. W ramach jakich transakcji dłużnik nabył działki nr 5 oraz nr 7, 8, 9, 10, 14, 11, 12 i 13, tj. czy były to transakcje opodatkowane VAT, zwolnione od VAT czy niepodlegające VAT?

Odpowiedź:

Działka nr 5 została pierwotnie nabyta przez dłużnika … na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr … z dnia 6 sierpnia 2007 r. od osób fizycznych, …, za cenę 550.000 zł. Z treści aktu wynika, że była to niezabudowana działka nr 5, a podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako umowa zbycia gospodarstwa rolnego. Z aktu tego nie wynika, aby pierwotne nabycie działki nr 5 było opodatkowane VAT.

Działki nr 7, 8, 9, 10, 14, 11, 12 oraz 13 zostały nabyte przez dłużnika od Gminy Miasta … na podstawie aktu notarialnego Rep. … z dnia 17 stycznia 2008 r. Z treści aktu wynika, że sprzedaż obejmowała niezabudowaną nieruchomość za cenę 841.800 zł obejmującą również podatek od towarów i usług. W zakresie tej transakcji z dokumentów wynika zatem, że była to transakcja opodatkowana VAT.

Następnie działka nr 5 była przedmiotem dalszych transakcji pomiędzy …. W akcie Rep. A nr … z dnia 25 marca 2009 r. wskazano, że … zbył działkę nr 5 na rzecz … za cenę 1.866.600 zł obejmującą także podatek od towarów i usług. Następnie aktem Rep. A …z dnia 27 sierpnia 2009 r. … zbyła tę nieruchomość z powrotem na rzecz …. za cenę 3.383.060 zł obejmującą także podatek od towarów i usług. W treści aktów wskazano, że sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT i udokumentowana fakturą VAT.

Pytanie 2. Czy transakcje te zostały udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odpowiedź:

W zakresie pierwotnego nabycia działki nr 5 od … na podstawie aktu Rep. A nr … z aktu nie wynika, aby transakcja była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

W zakresie nabycia działek nr 7, 8, 9, 10, 14, 11, 12 oraz 13 od Gminy Miasta . na podstawie aktu Rep. A … z aktu wynika cena obejmująca podatek od towarów i usług.

W zakresie aktów Rep. A … oraz Rep. A … w treści aktów wskazano, że sprzedaż była opodatkowana VAT i udokumentowana fakturą VAT.

Pytanie 3. W jaki konkretnie sposób działki nr 5 i nr 6, a następnie wydzielone działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 były przez dłużnika wykorzystywane w całym okresie posiadania?

Odpowiedź:

Z dokumentów wynika, że działki były związane z działalnością gospodarczą dłużnika. W dacie nabycia dłużnik prowadził działalność gospodarczą pod firmą …

Zgodnie z umową z dnia 1 lutego 2013 r. zawartą pomiędzy … jako wydzierżawiającym a … sp. z o.o. jako dzierżawcą działka nr 5 oraz działka nr 6 były objęte umową dzierżawy gruntu. Umowa została zawarta na okres 20 lat. Czynsz dzierżawny ustalono jako kwotę netto powiększoną o podatek VAT, płatną na podstawie faktury VAT.

W umowie dzierżawy wydzierżawiający wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane i zezwolił dzierżawcy na budowę hali magazynowo-produkcyjnej wraz z zapleczem biurowo-socjalnym oraz potrzebną infrastrukturą. Dłużnik potwierdził następnie, że budynek hali oraz naniesienia i urządzenia znajdujące się na działkach nr 2 i 3, służące korzystaniu z hali, zostały wykonane przez … sp. z o.o. jako dzierżawcę, nie zostały z nim rozliczone i nie zostaną przeniesione do jego majątku do dnia sprzedaży egzekucyjnej.

Okoliczności te potwierdzają wykorzystywanie gruntu do czynności opodatkowanych VAT, tj. odpłatnej dzierżawy.

Pytanie 4. Czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek?

Odpowiedź:

W zakresie pierwotnego nabycia działki nr 5 od … na podstawie aktu Rep. A nr … z aktu nie wynika, aby transakcja była opodatkowana podatkiem VAT. W tej części nie wystąpił podatek VAT wykazany w dokumencie nabycia tej działki.

W zakresie nabycia działek nr 7, 8, 9, 10, 14, 11, 12 i 13 od Gminy Miasta . na podstawie aktu Rep. A … z aktu wynika, że cena obejmowała podatek od towarów i usług. W zakresie ponownego nabycia działki nr 5 od .. na podstawie aktu Rep. … z aktu wynika, że sprzedaż była opodatkowana VAT i udokumentowana fakturą VAT. Nabycia te pozostawały w związku z działalnością gospodarczą dłużnika, a grunty były następnie wykorzystywane do odpłatnej dzierżawy opodatkowanej VAT.

Pytanie 5. Czy działki objęte zakresem wniosku oraz naniesienia posadowione na przedmiotowych działkach wykorzystywane były przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT?

Odpowiedź:

Nie. Z dokumentów oraz z oświadczeń dłużnika wynika, że działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT. Były one przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz .. sp. z o.o., a umowa dzierżawy przewidywała czynsz netto powiększony o VAT oraz płatność na podstawie faktury VAT.

Pytanie 6. Czy dla działek nr 1 i nr 6 jest lub będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Odpowiedź:

Według zaświadczenia Burmistrza Miasta z dnia 8 czerwca 2026 r. teren działek nr 1, 2, 3 i 4 jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu „…” w …, uchwalonym uchwałą Rady Miasta … z dnia 27 czerwca 2024 r.

Zgodnie z zaświadczeniem działki nr 2, 3 i 4 są objęte obrysem oznaczonym symbolem 7P/U - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub usług. Działka nr 1 jest objęta obrysami oznaczonymi symbolami 7P/U oraz 4Ws - tereny wód powierzchniowych.

Dla terenów 7P/U plan przewiduje przeznaczenie podstawowe obejmujące obiekty produkcyjne, składy i magazyny lub zabudowę usługową oraz przeznaczenia dopuszczalne, w tym obiekty infrastruktury technicznej, budynki gospodarcze, parkingi, dojazdy, dojścia, ciągi piesze i zieleń. Dla terenów 4Ws plan przewiduje przeznaczenie podstawowe jako wody powierzchniowe, ale jednocześnie dopuszcza m.in. obiekty i sieci urządzeń infrastruktury technicznej, dojazdy, dojścia, ciągi piesze, ścieżki rowerowe, urządzenia wodne i hydrotechniczne, pomosty, kładki pieszo-rowerowe oraz przepusty.

Nie wydano informacji o decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Z uwagi na obowiązujący miejscowy plan przeznaczenie działek ustala się na podstawie tego planu. Działki nr 2, 3 i 4 oraz 1 są terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Pytanie 7. Czy budynek hali produkcyjno-magazynowej z częścią biurowo-socjalną jest budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego?

Odpowiedź:

Tak. Według dokumentów posiadanych w aktach budynek hali produkcyjno-magazynowej z częścią biurowo-socjalną jest budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego. Wynika to w szczególności z decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 7 sierpnia 2015 r., w której udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku hali produkcyjno-magazynowej z częścią socjalno-biurową.

Jednocześnie z dodatkowego oświadczenia dłużnika wynika, że budynek ten został wykonany przez … sp. z o.o. jako dzierżawcę, nie został z dłużnikiem rozliczony, nie został dłużnikowi wydany do ekonomicznego władania i nie zostanie przeniesiony do jego majątku do dnia sprzedaży egzekucyjnej.

Pytanie 8. Na której działce znajduje się kotłownia na paliwo stałe?

Odpowiedź:

Komornik nie dysponuje dokumentem geodezyjnym ani inwentaryzacją powykonawczą, które pozwalałyby jednoznacznie wskazać położenie kotłowni na konkretnej działce. Z decyzji PINB z dnia 7 sierpnia 2015 r. wynika, że kotłownia na paliwo stałe była objęta zakresem robót związanych z budynkiem hali produkcyjno-magazynowej.

Z oświadczenia dłużnika wynika, że kotłownia, jako urządzenie służące korzystaniu z hali, została wykonana przez …sp. z o.o. jako dzierżawcę i pozostaje elementem infrastruktury służącej tej hali, nad którą ekonomiczne władztwo nadal przysługuje dzierżawcy.

Pytanie 9. Czy kotłownia na paliwo stałe stanowi budynek albo budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego?

Odpowiedź:

Komornik nie posiada pełnej dokumentacji technicznej pozwalającej jednoznacznie przesądzić, czy kotłownia na paliwo stałe stanowi odrębny budynek, odrębną budowlę, czy element techniczny związany z budynkiem hali. Według posiadanych dokumentów kotłownia jest funkcjonalnie związana z halą produkcyjno-magazynową i służy obsłudze tego obiektu.

Dla rozstrzygnięcia w zakresie VAT zasadnicze znaczenie ma to, że kotłownia - jako element służący korzystaniu z hali - została według oświadczenia dłużnika wykonana przez …. sp. z o.o. jako dzierżawcę, nie została rozliczona z dłużnikiem i nie zostanie przeniesiona do jego majątku. Dłużnik nie rozporządza nią ekonomicznie jak właściciel.

Pytanie 10. Czy na działce lub działkach znajdują się budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego?

Odpowiedź:

Z dokumentów znajdujących się w aktach wynika, że poza budynkiem hali na nieruchomości znajdują się elementy infrastruktury i zagospodarowania terenu, w tym m.in. utwardzenia, dojścia, bramy, ogrodzenia, studnia, zbiornik na nieczystości, zbiornik na wodę, kanalizacja deszczowa, instalacje oraz pozostała infrastruktura techniczna i komunikacyjna. Część tych elementów może mieć charakter budowli albo urządzeń budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego.

Jednocześnie dłużnik oświadczył, że naniesienia i urządzenia znajdujące się na działkach nr 2 i 3, służące korzystaniu z hali, zostały wykonane przez … sp. z o.o. jako dzierżawcę, a nie przez dłużnika. Nie zostały z nim rozliczone i nie zostały mu wydane do ekonomicznego władania. Z tego powodu nie powinny być traktowane jako przedmiot dostawy dłużnika na gruncie VAT.

W zakresie elementów infrastruktury technicznej, w szczególności sieci energetycznej i gazowej nie będą one przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej.

Pytanie 11. Czy na działce lub działkach znajdują się urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego?

Odpowiedź:

Tak. Według dokumentów posiadanych w aktach na nieruchomości znajdują się urządzenia i elementy infrastruktury służące korzystaniu z budynku hali, w szczególności utwardzenia, dojścia, bramy, ogrodzenia, studnia, zbiornik na nieczystości, zbiornik na wodę, kanalizacja deszczowa, instalacje oraz pozostała infrastruktura techniczna i komunikacyjna.

Z oświadczenia dłużnika wynika jednak, że urządzenia te, w zakresie w jakim znajdują się na działkach nr 2 i 3 i służą korzystaniu z hali, zostały wykonane przez … sp. z o.o. jako dzierżawcę. Nie zostały one rozliczone z dłużnikiem ani przeniesione do jego majątku ekonomicznego.

Pytanie 12. Jakim celom służą deflektory, o których mowa we wniosku?

Odpowiedź:

Z decyzji … z dnia 7 sierpnia 2015 r. wynika, że do wykonania pozostawało zamontowanie czterech deflektorów w części hali produkcyjno-magazynowej. Komornik nie posiada dokumentacji technicznej opisującej szczegółowe parametry deflektorów.

Z kontekstu decyzji wynika, że deflektory stanowią element techniczny związany z funkcjonowaniem hali produkcyjno-magazynowej. Nie stanowią one samodzielnego budynku ani samodzielnej budowli będącej odrębnym przedmiotem dostawy dłużnika.

Pytanie 13. Czy wymienione w wezwaniu naniesienia stanowią budowlę albo urządzenie budowlane?

Odpowiedź:

Udziela się odpowiedzi w sposób łączny, ponieważ z dodatkowego oświadczenia dłużnika wynika, że budynek hali oraz naniesienia i urządzenia znajdujące się na działkach nr 2 i 3 są funkcjonalnie związane z halą i służą korzystaniu z niej. Dotyczy to w szczególności kotłowni na paliwo stałe, utwardzeń, dojść, bram, ogrodzeń, studni, zbiornika na nieczystości, zbiornika na wodę, kanalizacji deszczowej, instalacji oraz pozostałej infrastruktury technicznej i komunikacyjnej.

Z perspektywy Prawa budowlanego poszczególne elementy mogą być kwalifikowane jako urządzenia budowlane albo elementy infrastruktury towarzyszącej, a część z nich potencjalnie jako budowle. Komornik nie posiada pełnej dokumentacji technicznej pozwalającej na kwalifikację każdego elementu odrębnie.

Z perspektywy podatku VAT kluczowe jest jednak to, że ww. elementy zostały wykonane przez dzierżawcę … sp. z o.o., nie zostały rozliczone z dłużnikiem, nie zostały dłużnikowi wydane do ekonomicznego władania i nie zostaną przeniesione do jego majątku do dnia sprzedaży egzekucyjnej. W konsekwencji elementy te nie będą przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej.

Pytanie 14. Kto jest właścicielem i kto wybudował utwardzony pas dojazdowy do działki nr 15?

Odpowiedź:

Komornik nie posiada jednoznacznego dokumentu wskazującego, kto wykonał utwardzony pas dojazdowy do działki nr 15, jednakże w zakresie naniesień i urządzeń znajdujących się na działkach nr 2 i 3 dłużnik potwierdził, że zostały one wykonane przez …. sp. z o.o. jako dzierżawcę. Jeżeli utwardzony pas dojazdowy jest elementem infrastruktury wykonanej przez dzierżawcę i służącej korzystaniu z hali, należy go traktować analogicznie, tj. jako element niebędący ekonomicznie przedmiotem dostawy dłużnika.

Pytanie 15. Jeżeli właścicielem utwardzonego pasa dojazdowego jest dłużnik i pas ten stanowi budowlę, proszę o dane dotyczące pierwszego zasiedlenia, zajęcia do używania oraz ulepszeń.

Odpowiedź:

Pytanie ma charakter warunkowy. Nie ustalono, aby właścicielem ekonomicznym tego pasa był dłużnik ani aby pas ten stanowił samodzielny przedmiot dostawy dłużnika. Komornik nie posiada również informacji o dokładnej dacie pierwszego zasiedlenia tego pasa, dacie jego zajęcia do używania ani o nakładach dłużnika przekraczających 30% jego wartości początkowej.

Brak tych danych nie uniemożliwia wydania interpretacji w zakresie dostawy gruntu. Dostawa po stronie dłużnika dotyczy gruntu, natomiast naniesienia wykonane i ekonomicznie posiadane przez … sp. z o.o. nie są przedmiotem dostawy dłużnika w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Pytanie 16. Kto jest właścicielem sieci energetycznej znajdującej się na działce nr 2 oraz sieci gazowej znajdującej się na działce nr 4?

Odpowiedź:

Nie ustalono, aby sieć energetyczna znajdująca się na działce nr 2 oraz sieć gazowa lub gazociąg wysokiego ciśnienia znajdujący się na działce nr 4 stanowiły własność dłużnika.

Z operatu szacunkowego i zaświadczenia Burmistrza Miasta wynika istnienie infrastruktury sieciowej, w tym gazociągu wysokiego ciśnienia wraz ze strefą kontrolowaną. Komornik nie posiada dokumentów operatorów sieci, które potwierdzałyby własność tych sieci. Na podstawie posiadanych danych przyjmuje się, że sieci te nie stanowią składników majątku dłużnika przeznaczonych do sprzedaży egzekucyjnej.

Pytanie 17. Czy ww. sieci stanowią budowle albo urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego?

Odpowiedź:

Komornik nie posiada dokumentacji technicznej ani własnościowej pozwalającej dokonać pełnej kwalifikacji sieci energetycznej i gazowej na gruncie Prawa budowlanego. Z ostrożności wskazuje, że sieci techniczne co do zasady mogą stanowić budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

W niniejszej sprawie nie ustalono jednak, aby sieci te stanowiły własność dłużnika albo aby były przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej. W konsekwencji ich kwalifikacja budowlana nie powinna determinować oceny dostawy dokonywanej przez dłużnika na gruncie VAT.

Pytanie 18. Czy poszczególne sieci będą przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem?

Odpowiedź:

Nie. Według dokumentów posiadanych w aktach sieć energetyczna i sieć gazowa lub gazociąg wysokiego ciśnienia nie będą odrębnym przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem. Nie ustalono, aby wchodziły one w skład majątku dłużnika przeznaczonego do sprzedaży egzekucyjnej.

Pytanie 19. Czy między dłużnikiem a najemcą lub dzierżawcą doszło albo dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na wybudowanie albo ulepszenie budynku lub budowli?

Odpowiedź:

Nie. Z dodatkowego oświadczenia dłużnika wynika, że budynek hali oraz naniesienia i urządzenia znajdujące się na działkach nr 2 i 3, służące korzystaniu z tej hali, nie zostały z nim rozliczone, nie zostały mu wydane do ekonomicznego władania i do dnia sprzedaży egzekucyjnej nie zostaną przeniesione do jego majątku. Ekonomiczne władztwo nad nimi do dnia sprzedaży egzekucyjnej będzie przysługiwać  sp. z o.o. W konsekwencji nie wystąpi rozliczenie nakładów pomiędzy dłużnikiem a dzierżawcą przed sprzedażą egzekucyjną.

Pytanie 20. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 19 jest twierdząca, proszę o wskazanie danych dotyczących budynku lub budowli, pierwszego zasiedlenia, zajęcia do używania oraz ulepszeń po 2019 r.

Odpowiedź:

Nie dotyczy - pytanie nr 20 ma charakter warunkowy.

Pytanie 21. Jeżeli nie posiada Pan informacji niezbędnych do oceny zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT, proszę wskazać, czy brak informacji jest wynikiem podjętych działań, czy działania zostały udokumentowane oraz czy potwierdzają brak możliwości uzyskania informacji od dłużnika.

Odpowiedź:

Po uzyskaniu dodatkowych oświadczeń dłużnika informacje istotne dla oceny dostawy gruntu są wystarczające. Grunty były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT, tj. odpłatnej dzierżawy oraz są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym przeznaczenie budowlane.

Aktualnie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT nie stanowi podstawy zasadniczego stanowiska Wnioskodawcy. Informacje dotyczące pierwszego zasiedlenia i ulepszeń budynku lub budowli nie rozstrzygają o opodatkowaniu dostawy gruntu, ponieważ budynek hali oraz naniesienia wykonane przez dzierżawcę nie stanowią ekonomicznego przedmiotu dostawy dokonywanej przez dłużnika.

Organ dysponuje danymi pozwalającymi na wydanie interpretacji w zakresie dostawy gruntu odrębnie dla każdej działki: nr 1, 2, 3 i 4. Ewentualne braki w odpowiedziach dotyczące naniesień wykonanych przez dzierżawcę nie powinny wpływać na ocenę braku zwolnienia dla dostawy gruntu.

Pytanie

Czy Komornik, będąc płatnikiem podatku VAT, przy sprzedaży w trybie licytacji publicznej działek ewidencyjnych nr 1 i 2 objętych księgą wieczystą nr … oraz 3 i 4 objętych księgą wieczystą nr … obowiązany jest obliczyć i pobrać podatek od towarów i usług od zapłaconej ceny nabycia?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Po uzupełnieniu opisu sprawy Komornik Sądowy, będąc płatnikiem podatku VAT na podstawie art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, przy sprzedaży w trybie licytacji publicznej nieruchomości obejmujących działki nr 1, 2, 3 i 4 powinien obliczyć i pobrać podatek od towarów i usług od zapłaconej ceny nabycia.

W zakresie działek nr 1 i 4, które należy traktować jako działki niezabudowane, dostawa nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zwolnienie to obejmuje wyłącznie dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Działki te są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 4 jest objęta obrysem oznaczonym symbolem 7P/U, tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub usług. Działka nr 1 jest objęta obrysami oznaczonymi symbolami 7P/U oraz 4Ws. Część oznaczona symbolem 7P/U jest przeznaczona pod zabudowę produkcyjną, magazynową, składową lub usługową. Część oznaczona symbolem 4Ws również jest przeznaczona pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ponieważ plan dopuszcza na tym terenie realizację obiektów i sieci infrastruktury technicznej, dojazdów, dojść, ciągów pieszych, ścieżek rowerowych, urządzeń wodnych i hydrotechnicznych, pomostów, kładek pieszo-rowerowych oraz przepustów. O budowlanym charakterze gruntu dla potrzeb VAT rozstrzyga przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dostawa działek nr 1 i 4 nie korzysta również ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Działki były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT, tj. do odpłatnej dzierżawy na rzecz  … sp. z o.o. Czynsz dzierżawny został określony jako kwota netto powiększona o podatek VAT i płatna na podstawie faktury VAT. Nie jest zatem spełniony warunek wykorzystywania tych działek wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT wymaga łącznego spełnienia przesłanek, w tym wykorzystywania towaru wyłącznie do działalności zwolnionej; w tej sprawie przesłanka ta nie występuje.

W zakresie działek nr 2 i 3, na których znajduje się budynek hali produkcyjno-magazynowej z częścią biurowo-socjalną oraz naniesienia i urządzenia służące korzystaniu z tej hali, dostawa również nie korzysta ze zwolnienia od podatku. Budynek hali oraz naniesienia i urządzenia znajdujące się na działkach nr 2 i 3 zostały wykonane przez … sp. z o.o. jako dzierżawcę. Nie zostały rozliczone z dłużnikiem, nie zostały dłużnikowi wydane do ekonomicznego władania, nie zostaną przeniesione do majątku dłużnika do dnia sprzedaży egzekucyjnej, nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych dłużnika, nie były przez niego amortyzowane i nie były przez niego ulepszane. Ekonomiczne władztwo nad tymi składnikami do dnia sprzedaży egzekucyjnej będzie przysługiwać … sp. z o.o.

W konsekwencji dostawy dokonywanej przez dłużnika w zakresie działek nr 2 i 3 nie należy kwalifikować jako dostawy budynku, budowli lub ich części. Dłużnik nie przenosi na nabywcę ekonomicznego władztwa nad budynkiem hali i naniesieniami, ponieważ sam nimi ekonomicznie nie rozporządza jak właściciel. Przesłanki zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, dotyczące dostawy budynków, budowli lub ich części, nie mają zatem zastosowania do tej dostawy.

Dostawa działek nr 2 i 3 nie korzysta także ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ działki te były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT, tj. do odpłatnej dzierżawy na rzecz … sp. z o.o. Nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT również nie obejmuje tej dostawy, ponieważ przepis ten dotyczy dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a działki nr 2 i 3 są działkami, na których znajdują się budynek hali i naniesienia, przy czym niezależnie od tego są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny 7P/U przeznaczone pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny lub usługi.

Podsumowując, w zakresie działek niezabudowanych nr 1 i 4 wyłączone jest zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ są to tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, oraz wyłączone jest zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ działki były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT. W zakresie działek nr 2 i 3 wyłączone jest zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT z tej samej przyczyny, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajduje zastosowania, a art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT nie rozstrzygają o opodatkowaniu transakcji, ponieważ budynek hali i naniesienia wykonane przez dzierżawcę nie są ekonomicznym przedmiotem dostawy dokonywanej przez dłużnika.

Przedstawiony opis sprawy zawiera dane wystarczające do oceny opodatkowania dostawy odrębnie dla każdej działki. Kwestie dotyczące pierwszego zasiedlenia i ulepszeń naniesień wykonanych przez dzierżawcę nie są przesłankami rozstrzygającymi dla dostawy dokonywanej przez dłużnika.

W konsekwencji Komornik Sądowy jako płatnik podatku VAT powinien obliczyć i pobrać podatek od towarów i usług od sprzedaży egzekucyjnej działek nr 1, 2, 3 i 4.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 622 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika w stosunku, do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunty, budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy – w postępowaniach egzekucyjnych prowadzi Pan egzekucję przeciwko dłużnikowi … z nieruchomości składających się z działek ewidencyjnych nr 1 i 2 objętych księgą wieczystą nr … oraz 3 i 4 objętych księgą wieczystą nr …. Z dokumentów wynika, że działki były związane z działalnością gospodarczą dłużnika. W dacie nabycia dłużnik prowadził działalność gospodarczą pod firmą …

Mając na uwadze fakt, że ww. działki zostały nabyte przez dłużnika w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą pod nazwą … i były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy działek nr 1, 2, 3 oraz 4, dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako komornika ww. działek nr 1, 2, 3 oraz 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu – wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, zgodnie z którym:

Jednocześnie, zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.), zwanej dalej ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Zatem należy wskazać, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie niezabudowanych gruntów wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Elementem, który determinuje zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jednocześnie, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Jeżeli dla dostawy działek nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.  43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie zaś do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 47 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i budowlami trwale z tym gruntem związanymi - ale jeśli przebiegające przez działkę np. sieci infrastruktury technicznej są przyłączone do przedsiębiorstw przesyłowych to stanowią własność tych przedsiębiorstw.

Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o VAT nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, która nie stanowi własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego ten obiekt budowlany stanowi część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 4 jest ogrodzona siatką stalową na słupkach stalowych. Przez działkę nr 4 przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia wraz ze strefą ochronną. Na działce 4 znajdują się także miejsca postojowe oraz nawierzchnia drogi wewnętrznej. Na działce nr 1 znajduje się utwardzony pas dojazdowy. Wskazał Pan także, iż z perspektywy Prawa budowlanego poszczególne elementy znajdujące się na ww. działce nr 1 i nr 4 mogą być kwalifikowane jako urządzenia budowlane albo elementy infrastruktury towarzyszącej, a część z nich potencjalnie jako budowle. Ww. elementy zostały wykonane przez dzierżawcę … sp. z o.o., nie zostały rozliczone z dłużnikiem, nie zostały dłużnikowi wydane do ekonomicznego władania i nie zostaną przeniesione do jego majątku do dnia sprzedaży egzekucyjnej. W konsekwencji elementy te nie będą przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej. Podał Pan również, że sieci techniczne (gazowa) co do zasady stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Sieci te nie stanowią składników majątku dłużnika przeznaczonych do sprzedaży egzekucyjnej.

Zatem, przedmiotem dostawy nie będą działki nr 1 i nr 4 wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami, bowiem to podmioty trzecie, a nie dłużnik faktycznie posiadają te naniesienia i korzystają z nich jak właściciel.

Tak więc w przypadku dostawy działek nr 1 i nr 4 przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt. Jednak nie można go uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nich m.in. budowle.

Zatem w odniesieniu do działek nr 1 i nr 4 nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany.

W odniesieniu do działek nr 1 i nr 4 nie będą miały także zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy – dotyczące zwolnienia od podatku m.in. dostaw budowli, ponieważ dostawa budowli nie będzie miała tu miejsca (budowle nie są własnością dłużnika).

W tej sytuacji w odniesieniu do działek 1 i nr 4 należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

We wniosku wskazał Pan, że z dokumentów oraz z oświadczeń dłużnika wynika, że działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT. Były one przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz … sp. z o.o., a umowa dzierżawy przewidywała czynsz netto powiększony o VAT oraz płatność na podstawie faktury VAT.

W konsekwencji działki nr 1 i 4 nie służyły wyłącznie do działalności zwolnionej od opodatkowania. Oznacza to, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji dostawa ww. działek nr 1 i 4 nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, do dostawy działek nr 1 i 4 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i 10a i pkt 2 ustawy.

Przechodząc natomiast do kwestii zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek zabudowanych nr 2 i 3, na których znajduje się budynek hali produkcyjno-magazynowej z częścią biurowo-socjalną oraz naniesienia i urządzenia służące korzystaniu z tej hali wskazania wymaga, iż w myśl art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W myśl art. 694 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego nakładów poniesionych przez dzierżawcę, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości.

Właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Zatem, z punktu widzenia prawa cywilnego, nakłady poniesione na nieruchomość (np.: wybudowanie budynku lub budowli), stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. Oznacza to, że właściciel gruntu staje się właścicielem wszelkich rzeczy z nim związanych, nawet w przypadku, gdy nie uczestniczy w ich powstaniu, np. nie dokonuje budowy budynku posadowionego przez podmiot, który korzysta z gruntu na podstawie innego tytułu niż własność (np. dzierżawa czy też najem). Natomiast po stronie podmiotu, który poniósł nakłady, powstaje roszczenie o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to stanowi jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu dokonanych nakładów.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro budynek hali produkcyjno-magazynowej z częścią biurowo-socjalną oraz naniesienia i urządzenia służące korzystaniu z tej hali znajdujące się na działkach nr 2 i 3 zostały wykonane przez … sp. z o.o. jako dzierżawcę, a przed sprzedażą nieruchomości pomiędzy dłużnikiem, a dzierżawcą nieruchomości nie dojdzie do rozliczenia ww. nakładów, tj. nie zostaną dłużnikowi wydane do ekonomicznego władania, nie zostaną przeniesione do majątku dłużnika do dnia sprzedaży egzekucyjnej, nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych dłużnika, nie były przez niego amortyzowane i nie były przez niego ulepszane, a ekonomiczne władztwo nad tymi składnikami do dnia sprzedaży egzekucyjnej będzie przysługiwać … sp. z o.o., to nie można uznać, że ww. nakłady w aspekcie ekonomicznym będą stanowiły własność dłużnika.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotem dostawy po stronie dłużnika będzie jedynie grunt. Budynek hali oraz naniesienia wykonane i ekonomicznie posiadane przez dzierżawcę nie będą w ekonomicznym posiadaniu dłużnika, a zatem nie będą przedmiotem dostawy przez dłużnika w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W rezultacie przedmiotem opodatkowania sprzedaży działek nr 2 i 3 dłużnika, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, będzie wyłącznie sam grunt.

Mając na uwadze powyższe, wskazania wymaga, iż dostawy przez dłużnika w zakresie działek nr 2 i 3 nie należy kwalifikować jako dostawy budynku, budowli lub ich części. Dłużnik nie przeniesie na nabywcę ekonomicznego władztwa nad budynkiem hali i naniesieniami i urządzeniami służącymi korzystaniu z tej hali, ponieważ sam nimi ekonomicznie nie rozporządza jak właściciel. Tym samym, nie znajdą zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art.  43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Nadto, w odniesieniu do dostawy działek nr 2 i 3 nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a taka sytuacja nie będzie mieć miejsca w opisanej sprawie. W analizowanej sprawie działki te są zabudowane budynkiem hali produkcyjno-magazynowej z częścią biurowo-socjalną oraz naniesieniami i urządzeniami służącymi korzystaniu z tej hali.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i 10a ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania dla dostawy ww. działek nr 2 i 3 zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z wniosku ww. działki nr 2 i 3 były wykorzystywane w działalności gospodarczej oraz nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT Oznacza to, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji dostawa działek nr 2 i 3 nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do dostawy działek nr 1, 2, 3 i 4 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i 10a i pkt 2 ustawy, sprzedaż tych działek w drodze licytacji publicznej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy, a Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do obliczenia i pobrania podatku VAT od planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4.

Wobec powyższego, Pana stanowisko w zakresie działek nr 2 i 3 uznałem za prawidłowe. W odniesieniu do działek nr 1 i 4, z uwagi na fakt, iż wywiódł Pan prawidłowy skutek prawny, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, Pana stanowisko także uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.