Nieuznanie za podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości.
Wnioskodawca (osoba fizyczna) nabył w 2021 r. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej działkę z budynkiem mieszkalnym w złym stanie. Uzyskał pozwolenie na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę oraz zmianę przeznaczenia na budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalami na wynajem mieszkaniowy. Inwestycja jest w trakcie – budynek nie ma jeszcze dachu. Wnioskodawca planował wynajem prywatny lokali mieszkalnych (zwolniony z VAT) i nie odliczał VAT od wydatków budowlanych. Po…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości, na której prowadzi Pan inwestycję polegającą na budowie budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w zakresie:
Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 26 czerwca 2026 r. (data wpływu 26 czerwca 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca - osoba fizyczna jest właścicielem działki gruntu nabytej w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej w 2021 roku. Działka została nabyta wraz z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego stan techniczny był zły. Po nabyciu działki Wnioskodawca uzyskał na własne nazwisko pozwolenie na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny, które następnie zostało zmienione ze względu na konieczność przeprowadzenia rozbiórki nabytego budynku mieszkalnego. Zgodnie z pozwoleniem na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego w jego miejsce powstaje (trwają prace budowlane) budynek wielorodzinny, w którym są planowane zgodnie z projektem wyłącznie lokale mieszkalne poniżej … m2 każdy lokal. Prace budowlane Wnioskodawca rozpoczął na przełomie 2022/2023 i trwają one do dnia dzisiejszego. Celem nabycia budynku, a następnie jego przebudowy, rozbudowy i nadbudowy w budynek mieszkalny wielorodzinny przez małżonków była chęć wynajmowania mieszkań w zakresie najmu prywatnego przez małżonków osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe. Obecnie budynek jest na takim etapie budowy, że nie posiada dachu, budowana jest obecnie … kondygnacja z ../.., bowiem jedną z kondygnacji stanowi piwnica, a sama działka, na której jest budowany budynek ma kształt …. stąd z jednej strony budynek będzie miał … kondygnacje z lokalami mieszkalnymi, natomiast z drugiej strony będzie posiadał … kondygnacje łącznie z piwnicą. W toku prowadzenia inwestycji Wnioskodawca nie odlicza podatku naliczonego przy nabyciu materiałów i usług związanych z budową budynku, bowiem z założenia ma on służyć wyłącznie działalności zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej VATU), polegającej na wynajmie lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe osobom fizycznym. Nieruchomość po jej nabyciu nie była przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy, nie była oddana odpłatnie podmiotom trzecim do używania.
Wnioskodawca wraz z żoną posiadają w majątku prywatnym budynek mieszkalno–usługowy, w którym lokale usługowe są wynajmowane. Umowy najmu są zawierane na okresy dłuższe, w tym czas nieokreślony, z kolei lokal mieszkalny po jego odświeżeniu/remoncie zostanie oddany do najmu na cele mieszkaniowe (wcześniej w lokalu zamieszkiwał Wnioskodawca wraz z rodziną). Wnioskodawca nie oferuje i nie wykonuje czynności najmu krótkoterminowego.
Ponadto Wnioskodawca wraz z żoną posiadał dwa lokale mieszkalne, które mają w przyszłości zostać oddane do wynajmu osobom fizycznym na cele mieszkaniowe na okresy dłuższe. Całość wynajmu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych była realizowana jako wynajem prywatny, który zalicza się do dochodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT.
Opisane lokale zostały nabyte w ramach współwłasności majątkowej małżeńskiej, a przychód z nich uzyskiwany był wykazywany w poszczególnych latach przez jednego z małżonków – bowiem lokale stanowiły majątek wspólny. Małżonka Wnioskodawcy dodatkowo była wspólnikiem spółki cywilnej.
Wnioskodawca ze względu na chorobę żony przystąpił do spółki cywilnej opisanej powyżej w miesiącu … 2025 roku. Ponadto Wnioskodawca założył w dniu … 2023 roku (data rozpoczęcia ….2023 rok) i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług przy pomocy koparki – główne PKD 42.11.Z
W … 2026 roku zmarła żona Wnioskodawcy. Obecnie Wnioskodawca nadal prowadzi inwestycję w postaci budowy budynku wielorodzinnego celem wynajmu … lokali mieszkalnych. Jednakże ze względu na zmianę sytuacji życiowej, Wnioskodawca rozważa sprzedaż prowadzonej inwestycji. Inwestycja, w zależności od sytuacji rynkowej może zostać sprzedana przed zadaszeniem budynku lub już po doprowadzeniu budynku do stanu, w którym będzie on posiadał fundamenty, stałe przegrody wyodrębniające budynek z przestrzeni oraz dach. Nieruchomość objęta prowadzoną inwestycją nie jest ujęta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jako środek trwały w budowie, nie są rozliczane żadne koszty w ramach działalności gospodarczej dotyczące przebudowy, rozbudowy i nadbudowy budynku mieszkalnego w budynek wielorodzinny, a samo rozpoczęcie budowy nastąpiło przed otwarciem jednoosobowej działalności gospodarczej.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:
W ramach przedmiotu działalności spółki cywilnej faktycznie wykonywaną działalnością z podanych zakresów działalności PKD wchodziła budowa budynków, spółka cywilna nie zajmowała się obrotem nieruchomościami, świadczeniem usług budowlanych ani najmem nieruchomości, pomimo, że taki zakres działalności był ujawniony we wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wspólników działających w ramach spółki cywilnej.
Działalność w zakresie budowy budynków mieszkalnych była prowadzona w okresie od 2019 roku do 2025 roku. W swoim majątku spółka cywilna posiada nieruchomość gruntową, na której być może w przyszłości zostaną wybudowane budynki mieszkalne na sprzedaż, jednakże obecnie ze względu na sytuację rodziną Wnioskodawcy nie rozpoczęto budowy.
Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania nigdy nie była oddana spółce cywilnej do używania odpłatnego jak i nieodpłatnego.
Na moment nabycia na zakupionej działce znajdował się budynek jednorodzinny w złym stanie technicznym ogrodzony ogrodzeniem z siatki, po uzyskaniu pozwolenia na przebudowę i rozbudowę i zmianę przeznaczenia budynku mieszkalnego jednorodzinnego w budynek mieszkalny wielorodzinny w wyniku prowadzonych prac budowlanych obecnie osiągnięto etap stanu otwartego, bez poszycia dachowego, wykonywana jest 3 kondygnacja i prace budowlane wciąż trwają. Na działce są wybudowane fundamenty wraz z częścią podziemną oraz pierwsza, druga i trzecia kondygnacja budynku.
Pozwolenie zostało udzielone decyzją nr …/2022 z dnia ….2022 r. ostateczną z dniem ….2022 r., a następnie zmienione decyzją nr …/2023 z dnia ….2023 r. ostateczną z dniem …2023 r.
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy przy pomocy koparki nie były i nie są prowadzone usługi związane z budową budynku, a koparka nie jest wykorzystywana w procesie budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego będącego przedmiotem zapytania. Koparka służy do wykonywania prac budowalnych związanych z wykonaniem chodników i tego typu infrastruktury drogowej.
Sprzedaż nieruchomości jest rozważana ewentualnie, ze względów osobistych i pogorszenia sytuacji materialnej po śmierci żony Wnioskodawcy. Wnioskodawca rozważa sprzedaż nieruchomości pod warunkiem uzyskania korzystanej oferty zakupu nieruchomości. Ewentualna sprzedaż może mieć miejsce zarówno w roku bieżącym, tj. 2026 roku lub w latach następnych. Obecnie strona nie otrzymała żadnej satysfakcjonującej finansowo oferty zakupu nieruchomości, stąd nadal prowadzi inwestycję z zamiarem prowadzenia prywatnego najmu lokali mieszkalnych.
Wnioskodawca nie podjął rozbudowanych czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości, nie prowadzi żadnej kampanii reklamowo–informacyjnej w środkach masowego przekazu, nie posiada reklam, nie zlecił i nie zawarł umowy z biurem pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, jedyne źródło za pomocą którego rozpowszechniane są informacje o potencjalnej sprzedaży nieruchomości to informacje przekazywane osobiście przez Wnioskodawcę w kręgu znajomych i współpracujących firm.
Wnioskodawca sprzedał następujące nieruchomości:
W związku ze sprzedażą opisanych nieruchomości z majątku Wnioskodawcy nie były składane zgłoszenia VAT-R, nie odprowadzono podatku VAT, sprzedaż miała charakter zarządu majątkiem prywatnym.
Nabycie nieruchomości nastąpiło od osoby fizycznej, z jej majątku prywatnego, z tytułu której sprzedawca nie miał statusu podatnika VAT, notariusz od transakcji pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych, podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, przy transakcji nie naliczono podatku należnego. Nabycie nastąpiło na podstawie transakcji niepodlegającej podatkowi VAT i nie wystawiono faktury w związku z transakcją.
Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego, bowiem sama transakcja była poza zakresem ustawy o VAT, a także przeznaczenie nieruchomości celem wybudowania lokali mieszkalnych i oddanie ich na cele mieszkaniowe osobom fizycznym do używania, a wiec na cele działalności zwolnionej od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU wyklucza prawo do odliczenia podatku naliczonego nawet gdyby został naliczony przy transakcji nabycia nieruchomości.
Zakup nieruchomości i wszelkie prace związane z jej rozbudową służą wyłączenie działalności zwolnionej od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU. W ramach prowadzonej budowy są wytwarzane wyłącznie lokale mieszkalne i z założenia będą one służyć planowanej działalności polegającej na wynajmie lokali mieszkalnych wyłącznie osobom fizycznym na ich cele mieszkaniowe.
Podatnik opisał przyszły stan faktyczny oraz stan w jakim może się znajdować budynek na dzień sprzedaży, co zależy od postępu prac budowalnych. Elementem wniosku w stosunku do opisanego stanu faktycznego jest pozyskanie interpretacji indywidualnej w zakresie przyszłego stanu faktycznego i oceny czy sprzedaż działki gruntu wraz z rozpoczętą budową będzie stanowiła dostawę gruntu zabudowanego czy niezabudowanego w zależności od stopnia zaawansowania prac w przypadku, w którym dojdzie do sprzedaży. Strona przeformułowała pytanie nr 2 do wniosku oraz opisała czy w jej ocenie i kiedy dojdzie do sprzedaży wyłącznie gruntu z rozpoczętą budową, a kiedy dojdzie do sprzedaży budynku. Sformułowane pytanie w odniesieniu do stanu faktycznego, sprowadza się do uzyskania stanowiska organu, czy sprzedaż działki gruntu z rozpoczętą budową jest dostawą nieruchomości zabudowanej czy niezabudowanej w zależności od etapu prac. Wnioskodawca opisał stan faktyczny w zakresie w jakim może znajdować się budynek w dacie dostawy alternatywnie albo jako stan surowy otwarty jako konstrukcję niezadaszoną posiadającą fundamenty i dach, lub jako stan surowy zamknięty czyli mający fundamenty, przegrody zewnętrzne oraz zadaszony. Przedmiotem zapytania i wykładni przepisów o VAT stanowi czy opisany stan budynku i postęp budowy będzie kwalifikował sprzedaż działki jako zabudowanej czy niezabudowanej w rozumieniu przepisów o VAT, a tym samym o zakres zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a VATU. Wszelkie dane w tym zakresie zamieszczono w przeformułowanym pytaniu nr 2.
Budowany budynek jest trwale z gruntem związany, posiada fundamenty.
Do dnia sprzedaży nie dojdzie do zajęcia do używania budynku, bowiem podatnik rozważa sprzedaż prowadzonej budowy na określonym stanie zawansowania lub alternatywnie jej zakończenie i rozpoczęcie wynajmowania lokali na cele mieszkaniowe osobom fizycznych i pozostawienie budynku we własnym majątku.
Przed ewentualną sprzedażą nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia. Aby doszło do pierwszego zasiedlenia, budynek musiałby zostać ukończony i oddany na podstawie najmu do używania (nie jest rozpatrywana możliwość sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych w budowanym budynku) lub sama ewentualna sprzedaż byłaby pierwszym zasiedleniem.
Nie nastąpi pierwsze zasiedlenie budynku do dnia sprzedaży, bowiem albo zostanie sprzedana prowadzona inwestycja, albo podatnik ukończy inwestycję i pozostawi ją w swoim majątku celem rozpoczęcia wynajmowania poszczególnych lokali mieszkalnych.
Ewentualna sprzedaż budynku, jeśli nastąpi, to sprzedaż ta będzie wypełniać definicję dostawy budynku przed jego pierwszy zasiedleniem. Nie dojdzie do dostawy budynku po upływie dwóch lat od jego zasiedlenia, bowiem w ogóle nie jest rozważana sprzedaż po pierwszym zasiedleniu budynku. Konkludując sprzedaż prowadzonej inwestycji nie nastąpi co najmniej dwa lata po jej pierwszym zasiedleniu.
Pytanie
Czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży nieruchomości, na której prowadzi inwestycję polegającą na budowie budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy ewentualna sprzedaż budowanej nieruchomości, tj. działki gruntu wraz z prowadzoną budową nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług a Wnioskodawca z tytułu sprzedaży nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.
Uzasadnienie
Za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 VATU może zostać uznany każdy podmiot, który występuje w obrocie jako producent, handlowiec lub usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne a także będący rolnikiem lub wykonujący wolny zawód. Za działalność gospodarczą uważa się także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów działalności zarobkowej. Kwalifikacji danego podmiotu jako podatnika dokonuje się do określonej aktywności, co oznacza, że dokonując konkretnej czynności nabywa się bądź nie status podatnika podatku od towarów i usług, i nie rozciąga się on na inne czynności automatycznie. Status podatnika nie jest stałą cechą danego podmiotu – co wynika art. 2 Dyrektywy nr 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 roku (dalej Dyrektywa VAT) w którym mowa jest o działaniu w stosunku do danej czynności w charakterze podatnika VAT. Potwierdza to pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2010 r. I FSK 1626/08 w którym Sąd stwierdza „Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako handlowiec”. Powyższe jest istotne w przypadku osób fizycznych, bowiem w obrocie prawnym mogą występować zarówno jako podmioty zarządzające majątkiem własnym, ale też jako podmioty wykonujące działalność gospodarczą.
Do polskiego porządku prawnego nie została implementowana regulacja zawarta w art. 12 ust. 1 lit b Dyrektywy VAT (tak NSA w wyrokach sygn. akt I FSK 1851/11 czy I FSK 1848/11 oraz I FSK 1785/11), która jednoznacznie rozstrzygałaby kwestię opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostaw nieruchomości. W praktyce oznacza to konieczność, przy każdej dostawie nieruchomości, przeprowadzenia oceny, czy zbywając odpłatnie nieruchomość podmiot, który nie jest przedsiębiorcą działa i angażuje aktywa jak profesjonalista i może być uznany przy realizacji określonej transakcji za czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Wynika to z orzeczeń TSUE jakie zapadły między innymi w sprawach – orzeczenia z dnia 15 września 2011 roku sygn. akt C-180/10 i C-181/10.
To, czy dana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie zależało od, jak trafnie ujął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej 12 marca 2020 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.15.2020.2.AKA „(…) w kwestii zaliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej kryterium decydującym jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.(…)”.
W dużej mierze ocena, czy dany podmiot działa jak handlowiec czy inny przedsiębiorca np. deweloper realizujący przedsięwzięcia budowlane, opiera się na bogatym orzecznictwie sądów administracyjnych jakie zapadają w sprawach dotyczących oceny danego podmiotu jako podatnika VAT z tytułu realizacji transakcji dotyczących nieruchomości.
Przykładowo w wyroku z dnia 30 maja 2025 roku sygn. akt I FSK 59/25 NSA uznał, że stanowi działalność gospodarczą takie działanie w zakresie obrotu działkami, przy którym sprzedawca stale nabywa działki celem sprzedaży, a przed ich sprzedażą podejmuje działania mające na celu ich uatrakcyjnienie w postaci składania wniosków o uzyskanie warunków zabudowy oraz o określenie warunków przyłączenia do sieci energetycznej i o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a same czynności mają charakter stały i powtarzalny, bowiem w każdym roku na przestrzeni kilku lat dokonano sprzedaży co najmniej dwóch działek. W ocenie Sądu podejmowanie skoordynowanych działań i ponoszenia znacznych kosztów – tego typu jakie poniósłby przedsiębiorca – uzasadnienia uznanie profesjonalnego obrotu w zakresie nieruchomości. W powołanym wyroku Sąd wskazał na następujące działania przesądzające o ich profesjonalnym charakterze „Zwracają uwagę zwłaszcza te elementy jego aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym - darowizna działek na rzecz Gminy pod drogi wewnętrzne, przeznaczenie środków finansowych na sieć wodociągową i kanalizacyjną na darowanych działkach, wydatki skarżącego na rzecz agencji nieruchomości tytułem usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, iż skarżący angażował środki podobne do wykorzystywanych w profesjonalnym obrocie nieruchomościami”.
Mając na uwadze przytoczone orzecznictwo i wynikające z niego wnioski, w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości wraz z rozpoczętą budową nie będzie czynić z Wnioskodawcy podatnika podatku od towarów i usług, bowiem nie będzie miała charakteru zawodowego, powtarzalnego oraz zorganizowanego. Podatnik w prowadzenie budowy nie angażuje takich środków jak deweloper w szczególności w zakresie przygotowywania i prowadzenia działalności marketingowej związanej ze sprzedażą lokali, nie ma zamiaru i nie nabywa kolejnych nieruchomości celem prowadzenia na nich budów jakichkolwiek nieruchomości. Sama inwestycja jest prowadzona jak inwestycja prywatna, związana z zarządzeniem majątkiem prywatnym, jest jednorazowa, trwa dużo dłużej niż inwestycje prowadzone przez deweloperów o dużo większym rozmiarze. Celem prowadzonej inwestycji jest wynajem na cele mieszkalne budowanych mieszkań, w związku z tym nie były i nie są zawierane żadnego rodzaju umowy zobowiązujące do sprzedaży budowanych lokali – jak ma to miejsce na rynku deweloperskim. Nieruchomość, którą Wnioskodawca być może sprzeda nie była przedmiotem umów obligacyjnych, wprawdzie zamiarem budowy budynku mieszkalnego był wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, ale Wnioskodawca tego typu umów nawet o charakterze przedwstępnym nie zawierał. W konsekwencji ponoszone nadkłady, sposób, cel i czas ich ponoszenia, brak działań zmierzających do nabycia i budowy kolejnych lokali wskazuje, że Wnioskodawca nie działa jak przedsiębiorca przy budowie budynku mieszkalnego. W konsekwencji w przypadku, w którym dojdzie do sprzedaży działki gruntu wraz z rozpoczętą budową – sprzedaż ta nie będzie mieściła się w zakresie przedmiotowym VAT, a Wnioskodawca nie będzie z tytułu zawarcia umowy sprzedaży podatnikiem podatku od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości, na której prowadzi Pan inwestycję polegającą na budowie budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi, które Pan przedstawił we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki gruntu nabytej w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej w 2021 roku. Działka została nabyta wraz z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego stan techniczny był zły. Po nabyciu działki uzyskał Pan na własne nazwisko pozwolenie na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny, które następnie zostało zmienione ze względu na konieczność przeprowadzenia rozbiórki nabytego budynku mieszkalnego. Zgodnie z pozwoleniem na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego w jego miejsce powstaje budynek wielorodzinny, w którym są planowane wyłącznie lokale mieszkalne poniżej … m2 każdy lokal. Celem nabycia budynku, a następnie jego przebudowy, rozbudowy i nadbudowy w budynek mieszkalny wielorodzinny była chęć wynajmowania mieszkań w zakresie najmu prywatnego osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zakup nieruchomości i wszelkie prace związane z jej rozbudową służą wyłączenie działalności zwolnionej od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 VAT. W ramach prowadzonej budowy są wytwarzane wyłącznie lokale mieszkalne i z założenia będą one służyć planowanej działalności polegającej na wynajmie lokali mieszkalnych wyłącznie osobom fizycznym na ich cele mieszkaniowe.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.
W konsekwencji, odpłatny najem nieruchomości (lokali mieszkalnych) stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem wypełnia bowiem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Biorąc po uwagę opis sprawy, uznać należy, że zarówno nabycie nieruchomości jak i prowadzenie prac inwestycyjnych polegających na budowie budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi, było dokonywane przez Pana z zamiarem wykorzystywania w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy w zakresie najmu lokali mieszkalnych.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (na której prowadzi Pan inwestycję polegającą na budowie budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi) będzie dostawą dokonywaną przez Pana jako podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Zatem, Pana stanowisko w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości, na której prowadzi Pan inwestycję polegającą na budowie budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi, uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług w części dotyczącej nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości, na której prowadzi Pan inwestycję polegającą na budowie budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi. Natomiast wniosek w zakresie:
został załatwiony odrębnymi rozstrzygnięciami.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo