Podatnik, będący użytkownikiem wieczystym działek gruntowych od 2000 r. (z prawem ustanowionym w 1990 r.), planuje nabyć ich własność od Powiatu … reprezentującego Skarb Państwa. Transakcja odbywa się na podstawie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, w formie odpłatnej umowy notarialnej. Powiat … zamierza opodatkować sprzedaż 23% VAT…
Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 9 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem prawa własności działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 i nr 6 przez Pana jako dotychczasowego użytkownika wieczystego.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą …1.… 2. … zarejestrowaną w CEIDG, NIP: …, REGON: …. Przeważająca działalność gospodarcza (PKD 13.95.Z) to produkcja włóknin i wyrobów wykonanych z włóknin, z wyłączeniem odzieży.
Ponadto jest wspólnikiem w spółce cywilnej: … s.c. …, … NIP: ….
Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, a w ramach prowadzonej działalności realizuje sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT i wszystkie opisane we wniosku nieruchomości wykorzystuje do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 i nr 6 położonych w X.
Prawa te zostały nabyte aktem notarialnym - umową sprzedaży z dnia 1 sierpnia 2000 r. Rep. … przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego (w skład którego wchodziły m.in. prawa użytkowania wieczystego opisanych we wniosku działek), będących do dnia przekazania Wnioskodawcy we władaniu przedsiębiorstwa państwowego pod nazwą: …. Ze strony sprzedawcy umowa ta została podpisana przez pełnomocnika do spraw prywatyzacji, działającego w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa – Wojewody …. Prawo użytkowania wieczystego tych działek ustanowione zostało na rzecz tego przedsiębiorstwa 5 lutego 1990 roku.
Dla wyżej wymienionych działek SĄD REJONOWY W …, … WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH prowadzi księgę nr …, w której wpisany jest jako użytkownik wieczysty Pan …, który jest zarazem właścicielem budynków i budowli na tych działkach posadowionych.
Wszystkie opisane powyżej działki stanowią własność Skarbu Państwa.
Obecnie Wnioskodawca planuje nabyć własność wyżej opisanych nieruchomości, w ten sposób, że Powiat … (zarejestrowany i czynny podatnik VAT – NIP: … z/s ul. …, …) sprzeda na jego rzecz jako użytkownika wieczystego własność nieruchomości gruntowych oddanych wcześniej w użytkowanie wieczyste za stosownym wynagrodzeniem. Umowa ta będzie podpisana w formie aktu notarialnego, a chwilą jej zawarcia Wnioskodawca stanie się właścicielem działek gruntu opisanych we wniosku. Sprzedaż dokonywana będzie na podstawie art. 198g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a wnioski w tym zakresie zostały złożone do Starostwa Powiatowego w … w dniu ….08.2024r. Powiat … nie jest zainteresowany wystąpieniem do Dyrektora KIS z wnioskiem wspólnym, o którym mowa w art. 14r ordynacji podatkowej o co go prosił Wnioskodawca. W swoim piśmie z dnia ….03.2025 r. kierowanym do Wnioskodawcy potwierdził, że podtrzymuje swoje stanowisko w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży 23% stawką podatku VAT. Powiat zamierza udokumentować planowaną sprzedaż fakturą z wykazanym podatkiem należnym wg stawki 23%.
Powiat jako jednostka samorządu terytorialnego posiada osobowość prawną, co określa art. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2024 r. poz. 107, dalej zwana jako u.s.p.) oraz realizuje zadania określone w ww. ustawie oraz innych aktach prawnych.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 334 z późn. zm., dalej zwana jako u.g.n.) Starosta reprezentuje Skarb Państwa w zakresie gospodarki nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa położonymi na terenie Powiatu.
W zakresie czynności dokonywanych w myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w imieniu Skarbu Państwa przez starostę, podatnikiem podatku VAT obowiązanym do ewidencji i ujmowania w deklaracjach VAT czynności dotyczących własności Skarbu Państwa jest Powiat. Zadania związane z gospodarką nieruchomościami Starosta wykonuje przy pomocy Starostwa Powiatowego.
W zakresie gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa, Starosta wykonuje również czynności związane z prawem użytkowania wieczystego ustanowionego na gruntach Skarbu Państwa. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, regulowanym przez art. 232 i następne ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm., dalej zwana jako k.c.) oraz art. 27 - 36 i 71 - 81 u.g.n. Zgodnie z art. 232 k.c. grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. Uprawnienia użytkownika wieczystego reguluje art. 233 k.c., który stanowi, że w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Z tytułu nabycia prawa wieczystego użytkowania działek będących przedmiotem wniosku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ przy nabyciu przedsiębiorstwa: …. w X podatek VAT nie wystąpił.
Po nabyciu przez Wnioskodawcę - jako dotychczasowego użytkownika wieczystego - grunty będą wykorzystywane nadal do prowadzonej na nich opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.
Ponadto również budynki i budowle stanowiące odrębny przedmiot własności wymienione poniżej znajdujące się na ww. działkach w użytkowaniu wieczystym w X. są i będą wykorzystywane do opodatkowanej VAT działalności Wnioskodawcy.
Pytania
Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze z tytułu sprzedaży działek będących w użytkowaniu wieczystym przez Powiat …i na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy z tytułu planowanej transakcji Wnioskodawcy jako nabywcy, nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia od podatku należnego podatku naliczonego, ponieważ podatek naliczony z tytułu dokonania tej czynności nie powinien wystąpić, z racji wyłączenia jej spod rygoru przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem czynność dostawy była zrealizowana przed dniem 1 maja 2004 r., a jej finalizacja w ramach umowy sprzedaży zostanie dokonana w roku 2025.
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a. nabycia towarów i usług,
b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższych regulacji prawnych wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Ponieważ sprzedaż nieruchomości gruntowych opisanych we wniosku będących w użytkowaniu wieczystym przez Powiat … na rzecz użytkownika wieczystego będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zatem Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia na własność gruntu użytkowanego dotychczas jako prawo wieczystego użytkowania, ponieważ obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika towarów i usług udokumentowanych fakturą, które nie podlegają opodatkowaniu albo są zwolnione od podatku VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, tj. m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT, a w ramach prowadzonej działalności realizuje sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT. Jest Pan użytkownikiem wieczystym działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 i nr 6 położonych w …. Obecnie planuje Pan nabyć własność wyżej opisanych nieruchomości, w ten sposób, że Powiat … sprzeda na Pana rzecz jako użytkownika wieczystego własność nieruchomości gruntowych oddanych wcześniej w użytkowanie wieczyste za stosownym wynagrodzeniem.
Zakresem pytania jest kwestia dotycząca braku prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem prawa własności ww. działek
Aby rozważyć, czy będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia ww. działek, w pierwszej kolejności należy przeanalizować czy transakcja sprzedaży działek, oddanych w użytkowanie wieczyste przed 1 maja 2004 r., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy,
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
- oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
- zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.
W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, iż dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
Należy ponadto wskazać, iż czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność
w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.
W świetle art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.
Stosownie do art. 235 ww. ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
W świetle art. 237 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):
Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.
Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
W myśl art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy art. 68 i art. 68a stosuje się odpowiednio.
2. Cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
3. Jeżeli dotychczas nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.
Stosownie natomiast do art. 70 ust. 2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz w art. 39 ust. 2, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.
W myśl art. 71 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
2. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
3. Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4.
4. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zostały wprowadzone zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ustawie o gospodarce nieruchomościami dodano Dział VIa – Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, tj. od art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W myśl art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.
W świetle art. 198g ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:
1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2023 r. poz. 1796);
4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;
5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Jak wynika z powołanych wyżej przepisów oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.
Przy czym należy podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT.
Jak wskazał Pan we wniosku, jest Pan użytkownikiem wieczystym działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 i nr 6. Prawa te zostały nabyte aktem notarialnym - umową sprzedaży z dnia … sierpnia 2000 r. przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego, będących do dnia przekazania Panu we władaniu przedsiębiorstwa państwowego pod nazwą: …. Ze strony sprzedawcy umowa ta została podpisana przez pełnomocnika do spraw prywatyzacji, działającego w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa – Wojewody…. Prawo użytkowania wieczystego tych działek ustanowione zostało na rzecz tego przedsiębiorstwa … lutego 1990 roku. Dla wyżej wymienionych działek SĄD REJONOWY, prowadzi księgę wieczystą, w której wpisany jest Pan jako użytkownik wieczysty i jest Pan zarazem właścicielem budynków i budowli na tych działkach posadowionych. Obecnie planuje Pan nabyć własność wyżej opisanych nieruchomości, w ten sposób, że Powiat … sprzeda na Pana rzecz jako użytkownika wieczystego własność nieruchomości gruntowych oddanych wcześniej w użytkowanie wieczyste za stosownym wynagrodzeniem. Umowa ta będzie podpisana w formie aktu notarialnego, a z chwilą jej zawarcia stanie się Pan właścicielem działek gruntu opisanych we wniosku. Sprzedaż dokonywana będzie na podstawie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powiat zamierza udokumentować planowaną sprzedaż fakturą z wykazanym podatkiem należnym wg stawki 23%.
Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z powyższym, sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego będzie w istocie „przekształceniem” prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości i będzie stanowiła jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik już uzyskał.
W Pana sprawie, w odniesieniu do działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 i nr 6, dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy było ustanowienie 5 lutego 1990 roku prawa użytkowania wieczystego nieruchomości dla pierwotnego użytkownika wieczystego (…) – z tą chwilą nastąpiło przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania ww. działkami jak właściciel.
Zatem sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tych działek na rzecz pierwotnego użytkownika wieczystego.
Wobec tego czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., w prawo własności tego gruntu, na Pana wniosek jako użytkownika wieczystego, w opisanej sprawie, nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie pozostawała poza zakresem tej ustawy.
W konsekwencji należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r. w prawo własności nieruchomości na Pana wniosek jako użytkownika wieczystego działek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Przechodząc do Pana wątpliwości, należy wskazać, że w odniesieniu do nabycia prawa własności działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 i nr 6 nie będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż w odniesieniu do tej dostawy zaistnieje przesłanka negatywna wynikająca z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, bowiem transakcja sprzedaży ww. działek – jak wykazano wyżej - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zaznaczam ponadto, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo