Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.61.2026.2.MSU

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży udziału w zabudowanej działce, która powstanie z działki X.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami 16 marca 2026 r. oraz 19 marca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy, V Wydział Ksiąg Wieczystych jako współwłaścicielka w udziale wynoszącym 1/2 części, A jako współwłaściciele w udziałach wynoszących po ¼ części każdy z nich, nieruchomości położonej w miejscowości X, składającej się z działki ewidencyjnej numer X (dwieście czterdzieści cztery). BB zmarła a spadek po niej na podstawie ustawy nabyli CC, DD i OO, co do dzisiaj nie zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w sprawie o nabycie spadku, ani aktem poświadczenia dziedziczenia. Działka została nabyta: AA – na podstawie umowy darowizny zawartej dnia 4 marca 1997 roku przed notariuszem, będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu, a obecnie będąca wdową, X – na podstawie dziedziczenia po matce, będąca rozwiedziona i nadal pozostająca w tym stanie, BB – na podstawie dziedziczenia, będący wdowcem i nadal pozostający w tym stanie, OO – na podstawie dziedziczenia, będąca w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu i nadal pozostająca w tym stanie – udział wynoszący 1/4 części, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego, o stwierdzeniu nabycia spadku po…, będący kawalerem i nadal pozostający w tym stanie. Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa.

Działka ewidencyjna numer X jest zabudowana:

a)    jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy ..,

b)    jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym – usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy …,

c)    jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym – usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy …,

d)    jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym – usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy …

e)    jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym – usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy …

f)     jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym – usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy …

Planowany jest podział działki ewidencyjnej numer X, w wyniku którego powstanie stanowiąca przedmiot wniosku, działka gruntu o powierzchni około …. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę działka ewidencyjna numer X, o obszarze .. ha położona jest w województwie …, oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane (Br - RV), pastwiska trwałe (PsV), grunty orne (RV, RVI) i grunty pod rowami (W-RV). Zgodnie z Uchwałą Rady Gminy działka ewidencyjna numer X jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczona jest symbolami„5.18.KD-L" - tereny dróg publicznych - droga (ulica) lokalna oraz „5.27.RMu" - tereny zabudowy zagrodowej z mieszkaniowo - usługową, ponadto nie leży na obszarze rewitalizacji, obszarze zdegradowanym, ani na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Ponadto, działki nie leżą w obszarach rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz dla działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Działka numer X nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz decyzją wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności do nieruchomości w udziale ¼ do wydzielonej działki o powierzchni …, która powstanie z działki X. Co ważne, działki te obecnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na działce …, która powstanie z działki X wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr … z dnia 24.03.2025 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach.

To jest spółka zobowiązuje się do:

1.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,

2.    Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4.    Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5.    Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

6.    Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

7.    Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8.    Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

9.    Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

10. zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działki o powierzchni … ha, która powstanie z działki X, zgodnie z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo – usługowy o pow. użytkowej 527,40 m², w tym salą sprzedaży o pow. 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu cały przysługujący udział do działki o powierzchni … ha, która powstanie z działki X.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.    W stosunku do tych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2.    W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnienie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

3.    Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.    Działka nr X, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.

5.    Wnioskodawca obecnie dzierżawi działki nr X spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Ponadto Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku na poszczególne pytania Organu, wskazała Pani odpowiednio:

1.    Czy jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to proszę wskazać od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Nie.

2.    W jaki konkretnie sposób wykorzystywała Pani udział w działce nr X przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia w drodze dziedziczenia do momentu planowanej sprzedaży? Czy udział w działce nr X był wykorzystywany wyłącznie na cele prywatne (osobiste), to proszę wskazać, w jaki sposób zaspokajała te potrzeby prywatne/osobiste? Proszę szczegółowo opisać?

Działka była wykorzystywana do celów prywatnych. W dokumencie wskazano: „do tej pory na działce zamieszkuje inny współwłaściciel, ja z niej nie korzystam”.

3.Czy będąca przedmiotem planowanej sprzedaży działka została już wydzielona z działki nr X? Jeśli tak, to proszę podać numer wydzielonej działki.

Nie, podział jest dopiero planowany.

4.    Który budynek/budynki, wskazane w opisie wniosku, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) będą znajdowały się na działce o powierzchni ok… ha, która zostanie wydzielona z działki nr X i przeznaczona do sprzedaży?

Zgodnie ze wstępnym projektem podziału, nowo wydzielona działka nr 1 (o pow. … ha) obejmuje część nieruchomości zabudowaną budynkiem mieszkalnym (oznaczonym symbolem „m”) oraz trzema przyległymi budynkami gospodarczymi (oznaczonymi symbolem „g”). Pozostała część nieruchomości, stanowiąca działkę nr 2 (o pow. … ha), obejmuje pozostałe zabudowania gospodarcze, wiatę (symbol „w”) oraz niezabudowane grunty o charakterze rolno-pastwiskowym (użytki RV, PsV, Ps).

5.    W jaki dokładnie sposób budynek/budynki znajdujące się na działce o powierzchni ok. … ha, która zostanie wydzielona z działki nr X i przeznaczona do sprzedaży, były wykorzystywane przez Panią, przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia w drodze dziedziczenia do momentu planowanej sprzedaży? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku.

Wykorzystywane były na cele prywatne jako zabezpieczenie majątkowe (zamieszkuje tam inny współwłaściciel – Wnioskodawczyni osobiście nie korzysta).

6.    Czy budynek/budynki znajdujące się na działce o powierzchni ok. .. ha, która zostanie wydzielona z działki nr X i przeznaczona do sprzedaży, wykorzystywane były/są w Pani działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku.

Nie.

7.    Czy budynek/budynki były udostępniane przez Panią osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku.

Nie.

8.    Czy działka nr X była udostępniona przez Panią osobom trzecim - poza dzierżawą Kupującemu, o której mowa we wniosku - jeżeli tak, to należy wskazać, na podstawie jakich umów (np. najem, dzierżawa, użyczenie) oraz czy było/będzie to udostępnianie odpłatne czy nieodpłatne?

Nie.

9.    Czy udział w działce będącej przedmiotem wniosku był wykorzystywany przez Panią wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był udział w ww. działce Pani wykonywała - należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Nie.

10. Czy była lub jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Nie.

11. Czy wykorzystywała Pani  ww. udział w działce będącej przedmiotem wniosku do działalności rolniczej, a jeżeli tak, to:

a)    czy dokonywała Pani z tej działki zbiorów i sprzedaży produktów rolnych, jeśli tak, to:

-  jakich i kiedy?

- czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

b)  czy też produkty rolne wykorzystywała je Pani na własne potrzeby?

Nie.

12. Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Pani ze sprzedaży udziału w działce o powierzchni około 0,3050 ha, która zostanie wydzielona z działki nr X?

Na cele prywatne.

13. Kto, tj. Pani czy Kupujący, z którym zawrze Pani umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Zgodnie z umową przedwstępną, Kupującemu przysługuje prawo rezygnacji z zawarcia umowy m.in. w przypadku zmiany jego planów inwestycyjnych. Wnioskodawca ponosi ryzyko utraty przychodu ze sprzedaży, jednakże nie jest to bezpośrednie ryzyko.

14. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?

Nie.

15. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

-        w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

-        w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

-        kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

-        ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

-        czy z tytułu ich sprzedaży odprowadziła Pani podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Nie. Jest to pierwsza działka sprzedawana przez Panią Joannę (poprzednie były sprzedane po śmierci wujka, ale jeszcze przed śmiercią mamy).

16. Czy nastąpiło pierwsze zajęcie, używanie budynku/budynków, położonych na działce o powierzchni ok … ha przeznaczonej do sprzedaży, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT? Jeśli tak to proszę wskazać dokładną datę?

Tak (budynki są użytkowane).

17. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku/budynków a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? (proszę wskazać odrębnie do każdego budynku).

Tak.

18. Czy poszczególne budynki będące przedmiotem sprzedaży były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

Nie.

19. Czy poniosła Pani wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych budynków przeznaczonych do sprzedaży, w stosunku do których miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie.

20. Jeżeli poniosła Pani takie wydatki, to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków przeznaczonych do sprzedaży?

Nie dotyczy, nie ponosiła.

21. Kiedy zakończono ulepszenie poszczególnych budynków, proszę podać dokładną datę?

Nie dokonywano.

22. Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków przeznaczonych do sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków należy wskazać czy doszło do pierwszego zasiedlenia tych budynków i kiedy?

Nie dotyczy.

23. Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia (używania) po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej poszczególnych ww. budynków, do dnia ich dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Nie dotyczy.

24. Czy poszczególne ww. budynki były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Nie (wykorzystywane na cele prywatne).

Pytanie

Czy sprzedaż udziału do zabudowanej działki o powierzchni … ha, która powstanie z działki X jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust.1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż wydzielonej działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym, oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości. Tym samym, Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

·         dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

·         pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce o powierzchni … ha, która powstanie z działki X, doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pani ocenie, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w tym przypadku może on skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki o powierzchni … ha, która powstanie z działki X, z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 26 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.  Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazania wymaga, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału zabudowanej działki o powierzchni … ha, która powstanie z działki X istotne jest, czy w  celu dokonania jego sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazania wymaga, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani współwłaścicielką działki nr X, z której zostanie wydzielona działka. Udział w tej działce zamierza Pani sprzedać spółce. W stosunku do działki nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała Pani sprzedaży w internecie, prasie, radiu. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Panią wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, były to cele prywatne.

Wraz ze współwłaścicielami podpisała Pani ze Spółką, która jest Kupującą, przedwstępną umowę sprzedaży i zawarła Pani umowę dzierżawy działki będącej przedmiotem umowy przedwstępnej. Udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa w zakresie wszystkich czynności opisanych we wniosku. Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta m.in. pod warunkami uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej 20 miejsc postojowych.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, wskazania wymaga, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie zauważenia wymaga, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, Pani jako współwłaściciel gruntu nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. Z  wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzenia wymaga, że w odniesieniu do sprzedaży udziału zabudowanej działki o powierzchni … ha, która powstanie z działki nr X, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w przedmiotowej działce wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału zabudowanej działki o powierzchni …. ha, która powstanie z działki nr X, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w  zakresie sprzedaży udziału zabudowanej działki o powierzchni 0,3050 ha, która powstanie z działki nr X, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału zabudowanej działki o powierzchni .. ha, która powstanie z działki nr X,  będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w zabudowanej działce o powierzchni … ha, która powstanie z działki nr X nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem przedstawione przez Panią stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy, Pani ponosi ryzyko związane z  ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w  szczególności na wskazaniu przez Panią, że poza dzierżawą Kupującemu, działka nr X nie była udostępniona przez Panią osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Zatem w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani i nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli działki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.