Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.742.2025.1.MG

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 21 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości w postaci:

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 1,

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 oraz prawa własności budynków: portierni, hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, warsztatowego i składowego oraz budowli (wiat) posadowionych na tej działce,

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 3 oraz prawa własności budynku niemieszkalnego – biurowego i urządzenia budowlanego posadowionego na tej działce.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Będąc komornikiem sądowym przy Sądzie Rejonowym w ..., Kancelaria Komornicza nr … w ... prowadzi Pani egzekucję przeciwko dłużnikowi ... Sp. z o.o. (KRS …, NIP …) w sprawie Km …. Wierzyciel w sprawie złożył wniosek o skierowanie egzekucji do:

‒ użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której Sąd Rejonowym w ..., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą ... - działki nr 1 i 2 - obręb …, powiat …, gmina … oraz prawa własności budynku posadowionego na działce,

‒ użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której Sąd Rejonowym w ..., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr ... - działka nr 3 - obręb …, powiat ..., gmina ... - oraz prawa własności budynku posadowionego na działce.

Wszczęcie egzekucji z ww. nieruchomości nastąpiło w dniu 20.08.2024 roku. Dłużnik wezwany pismem z dnia 24-02-2025 r. do złożenia wyjaśnień w kwestiach dotyczących podatku VAT ustosunkował się do wezwania (wyjaśnienia dłużnika poniżej).

Komornik wzywał wówczas do wyjaśnienia m.in. następujących kwestii:

‒ czy dłużna spółka jest lub była czynnym podatnikiem podatku VAT. Jeżeli nie jest to z jakiej przyczyny i na jakiej podstawie oraz od kiedy. Należy także wskazać właściwy dla dłużnika urząd skarbowy i NIP;

‒ kiedy i od kogo dłużnik nabył wyżej oznaczone nieruchomości;

‒ czy w chwili nabycia nieruchomości te były zabudowane budynkami i budowlami (należy oznaczyć i opisać każdy z budynków i budowli z osobna wraz ze wskazaniem jego stanu). Czy wszystkie obiekty stanowią budynki lub budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332);

‒ czy przy zakupie oznaczonych powyżej nieruchomości przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

‒ czy po nabyciu wskazanej nieruchomości dłużnik wybudował na terenie nieruchomości nowe budynki, budowle (jeżeli tak, to należy wskazać datę rozpoczęcia i zakończenia budowy) lub w jakiej fazie budowy budynki lub budowle się znajdują, wskazać czy budynek lub budowla została oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu - np. najem, dzierżawa lub były użytkowane przez dłużną spółkę na potrzeby własnej działalności gospodarczej i w jakich okresach;

‒ czy dłużnik dokonał nakładów przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, kiedy te wydatki zostały poniesione oraz czy w stosunku do tych wydatków miał on prawo do obniżenia całej kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Należy odnieść się do poszczególnych budynków/budowli przedmiotowej nieruchomości oraz kiedy to miało miejsce - proszę podać datę;

‒ czy po ulepszeniach powyżej 30% wartości początkowej, budynki lub budowle zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, np. najem, dzierżawa. Należy informacje odnieść do poszczególnych budynków, które podlegały ulepszeniom powyżej 30% ich wartości początkowej oraz wskazać okresy w jakich były wynajmowane/wydzierżawiane;

‒ czy w stanie ulepszonym budynki/budowle lub ich części były wykorzystywane przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez okres co najmniej 5 lat;

Komornik w toku postępowania egzekucyjnego powziął wątpliwość, czy do ceny oszacowania użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, tj. działek nr 3 (...) oraz 1 i 2 (...) oraz własności budynków posadowionych na ww. działkach nie należy doliczyć podatku VAT w stawce 23%, gdyż nie uzyskał jednoznacznych informacji w przedmiocie zwolnień wyżej wskazanych nieruchomości od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Dodatkowo ustalono, że dłużnik ... Sp. z o.o. posiada:

‒ adres rejestracyjny dłużnej spółki: ..., …;

‒ zgodnie z danymi z KRS-u dłużnik prowadzi działalność gospodarczą, w której jako przedmiot przeważającej działalności oznaczone zostało: produkcja artykułów domowych, toaletowych i sanitarnych;

‒ zgodnie z informacją z dnia 01-04-2025 roku uzyskaną od Szefa Krajowej Administracji Skarbowej, w odpowiedzi na wniosek o symbolu WUD-1K, dłużnik na dzień 28-03-2025 roku nie figuruje w rejestrze podatników podatku VAT, spółka figuruje w ewidencji podatników jako prowadząca działalność gospodarczą.

Urząd Skarbowy wskazał, że 10 lipca 2015 roku na podstawie aktu notarialnego Rep. … spółka … Sp. z o.o. sprzedała dłużnej spółce ... Sp. z o.o. nieruchomość w …nr …, tj. prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 1, 2, 3 o łącznej powierzchni 4,3045 ha. Transakcja ta została udokumentowana fakturą VAT nr … z 10 lipca 2015 r. wystawioną przez … Sp. z o.o. w kwocie netto … zł, podatek VAT … zł.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w ... decyzją nr … z 21.12.2023 roku, powołując się na przepis art. 88 ust. 3a pkt 4 lit. c oraz art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zakwestionował prawo Spółki ... Spółka z o.o. do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury z 10 lipca 2015 r., uznając że Spółka chciała dokonać obejścia przepisów prawa podatkowego rozumianego jako nadużycie prawa, celem osiągnięcia korzyści sprzecznych z tym prawem. Sprawa trafiła do WSA. W chwili sporządzania odpowiedzi Urząd nie ma informacji o zakończeniu sprawy - dokumenty źródłowe znajdują się w Izbie Administracji Skarbowej w ... po przeprowadzonym postępowaniu odwoławczym.

Działki wymienione w piśmie nabyte zostały przez spółkę do jej majątku. Z uwagi na niezakończoną sprawę - sprawa przekazana do WSA - nie można jednoznacznie odnieść się do poprawności transakcji nabycia nieruchomości wymienionych w piśmie.

W odpowiedzi na wezwanie dłużnika do złożenia wyjaśnień w kwestiach szczegółowych pytań dotyczących VAT-u Prezes ... Sp. z o.o. A.A. pismem z dnia 10-03-2025 roku wskazał, że ... Sp. z o.o. nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka została wykreślona z urzędu z uwagi na długotrwałe składanie zerowych deklaracji VAT.

Urzędem Skarbowym właściwym dla dłużnej spółki jest Urząd Skarbowy w ..., spółka posiada NIP .... Prezes dłużnej spółki wskazał, że funkcję tę pełni od 2020 roku i jego wiedza w zakresie historii spółki i jej transakcji jest ograniczona.

Prezes dłużnej spółki wskazał, że w chwili nabycia nieruchomość była zabudowana budynkami i budowlami, które znajdują się na niej obecnie z wyjątkiem budynków i budowli, które uległy rozbiórce z uwagi na stan techniczny lub ograniczenie kosztów eksploatacji nieruchomości. Prezes poinformował także, że przy zakupie przedmiotowych nieruchomości dłużnej spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie nieruchomości zgodnie z oświadczeniem Prezesa dłużnej spółki miało miejsce przed rokiem 2017 (w rozmowie telefonicznej wskazał, że był to prawdopodobnie rok 2015). Po nabyciu nieruchomości spółka nie wybudowała na terenie nieruchomości żadnych nowych budynków ani budowli. W ostatnich latach spółka nie dokonała też żadnych nakładów na nieruchomość z uwagi na brak środków. Natomiast nakładów takich (być może wynoszących ok. 30% wartości początkowej nieruchomości) dokonał najemca celem utrzymania poprawnego stanu technicznego obiektów i całej nieruchomości. (Prezes w uzupełniającym piśmie z dnia 07-04-2025 roku zmienił oświadczenie twierdząc, że w jego ocenie nakłady poniesione przez najemcę nie osiągnęły poziomu 30% wartości początkowej nieruchomości.)

Prezes oświadczył również, że przedmiotowe nieruchomości z uwagi na nieprowadzenie żadnej działalności nie były wykorzystywane przez spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Prezes ... Sp. z o.o. w uzupełniającym piśmie z dnia 07-04-2025 roku wskazał, że pierwsze zasiedlenie budynków położonych na działkach nr 3 (budynek biurowy) oraz 1 (stacja transformatorowa) i nr 2 (hala magazynowa, budynek warsztatowy, budynek składowy, portiernia) dokonane zostało przez ... w latach 70-tych XX w., natomiast zasiedlenie budynków przez dłużną spółkę nastąpiło w 2015 roku z chwilą nabycia ww. nieruchomości. Prezes dłużnej spółki wskazał że między pierwszym zasiedleniem a dostawią budynków (rozumianą jako ewentualna sprzedaż) upłynął okres 2 lat. W ostatnich latach przedmiotem najmu były tylko budynki położone na działce nr 2. Był to najem nieodpłatny, w zamian za utrzymanie budynków w stanie niepogorszonym (bieżące naprawy, remonty, dokonywanie bieżących przeglądów technicznych wymaganych przepisami prawa, dozorowanie obiektu). Budynki na działkach nr 3 i 2 nie były przedmiotem najmu. Jednocześnie Prezes dłużnej spółki oświadczył, że w jego ocenie nakłady najemcy nie osiągnęły poziomu 30% wartości początkowej nieruchomości. Budynek położony na działce nr 3 dawno utracił walory użytkowe i od 2017 roku z uwagi na stan techniczny zagrażający bezpieczeństwu ludzi nie nadawał się do użytku i został z niego wyłączony.

Zgodnie z zapisami ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych nieruchomości:

‒ nieruchomość oznaczona jako działka nr 3, dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr ..., położona jest w województwie ..., powiecie ..., gminie ..., miejscowość .... Przedmiotowa nieruchomość stanowi zgodnie z księgą wieczystą prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku.

Sposób korzystania z nieruchomości został określony w księdze wieczystej jako BA - tereny przemysłowe oraz budynek oznaczony jako inny budynek niemieszkalny.

Zgodnie z zapisami księgi wieczystej w dziale II księgi wieczystej ... - działka nr 3 - własność wpisany jako właściciel nieruchomości jest Skarb Państwa - Starosta ... jako użytkownicy wieczyści dłużnik ... Spółka z o.o. (wpis dotyczy użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość).

Zgodnie z zapisami księgi wieczystej w dziale III jest wpis dotyczący ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością polegający na zakazie zbywania i obciążania gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębna nieruchomość.

‒ nieruchomość oznaczona jako działka nr 2 i nr 1, dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr ..., położona jest w województwie ..., powiecie ..., gminie ..., miejscowość .... Przedmiotowa nieruchomość stanowi zgodnie z księgą wieczystą prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku.

Sposób korzystania z działek nr 2 i nr 1 został określony w księdze wieczystej jako BA tereny przemysłowe oraz budynek nr 1 oznaczony jako inny budynek niemieszkalny, budynek nr 2 oznaczony jako inny budynek niemieszkalny, budynek nr 3 oznaczony jako inny budynek niemieszkalny, budynek nr 4 oznaczony jak inny budynek niemieszkalny - działka nr 2, budynek nr 5 oznaczony jako budynek przemysłowy - działka nr 1.

Zgodnie z zapisami księgi wieczystej w dziale II księgi wieczystej ... - działka nr 2 i działka nr 1 - własność wpisany jako właściciel nieruchomości jest Skarb Państwa - Starosta ... jako użytkownicy wieczyści dłużnik ... Spółka z o.o. (wpis dotyczy użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość).

Zgodnie z zapisami księgi wieczystej w dziale III wpisana jest:

a) służebność przesyłu polegająca na prawie korzystania ze stacji transformatorowej budynkowej usytuowanej na działce nr 1 o powierzchni 0,0101 Ha, położonej w ... na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w ... Wydział Cywilny o stwierdzeniu zasiedzenia służebności gruntowej z 23-03-2011 r. sygn. akt … w … - przeniesiono z urzędu w zw. z odłączeniem działki nr 1 z księgi … urządzeniem dla niej niniejszej księgi wieczystej;

b) nieodpłatna na czas nieoznaczony służebność przesyłu polegająca na prawie wstępu, używania i korzystania z pasa gruntu o szer. 2 metrów biegnącej wzdłuż działki nr 2 od drogi gminnej do studni wodomierzowej, a także na prawie dostępu służb eksploatacyjnych … Sp. zoo z siedzibą w ... w celu wykonania czynności zw. z eksploatacją, naprawą, konserwacją, modernizacją i rozbudową przyłącza wodnego znajdującego się w tym pasie gruntu;

c) nieodpłatna na czas nieoznaczony służebność gruntowa ustanowiona na działkach nr 2 i 1 polegająca na prawie korzystania z podziemnej linii kablowej 15KV i linii kablowej podziemnej NN typu 4x180MM2 biegnących od stacji Trafo nr … do stacji Traf nr … „...” na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela działek nr 4 i 5 oraz działki nr 6;

d) zakaz zbywania i obciążania gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość objętego KW nr ... wobec treści postanowienia Sądu Okręgowego w … sygn. akt … z 04 maja 2016 roku.

Zgodnie z danymi zawartymi w przedłożonym przez rzeczoznawcę majątkowego … operacie szacunkowym z dnia 17-03-2025 roku:

Obszar, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie nieruchomości: teren zabudowy produkcyjno-usługowych, składów i magazynów (symbol 1PU).

Zgodnie z uchwałą Rady Miasta i Gminy ... nr … z dnia 05.02.2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w obrębie ..., gmina ... działka o nr 3, 1 i 2, obręb ..., gmina ... położona jest na terenie posiadającym następujące przeznaczenie:

W największej części: Tereny zabudowy produkcyjno-usługowych, składów i magazynów (symbol 1PU). W pozostałej części: Terenu komunikacji publicznej - droga gminna, trójkąt widoczności (symbol 2KDD), Tereny komunikacji publicznej - poszerzenie drogi wojewódzkiej nr … - główna (symbol 1KDG), Tereny zabudowy produkcyjno-usługowej składów i magazynów, oznaczone symbolem 1PU, dla których ustala się:

a) przeznaczenie podstawowe: zabudowa produkcyjna, składów i magazynów, rzemiosła, centra logistyczne, parki technologiczne, oraz zabudowa usługowa z wykluczeniem usług oświaty i wychowania oraz ochrony zdrowia i opieki społecznej,

b) przeznaczenie dopuszczalne: lokalizacja odnawialnych źródeł energii o mocy powyżej 100 kW (m.in. wykorzystujące energię słoneczną i ziemi) z wyłączeniem elektrowni wiatrowych i biogazowni,

c) przeznaczenie służące działaniom polegającym na realizacji obiektów i urządzeń budowlanych o funkcjach zgodnych z przeznaczeniem podstawowym i dopuszczalnym, z niezbędnymi do ich funkcjonowania pomieszczeniami technicznymi, gospodarczymi i garażowymi, wolnostojącymi budynkami gospodarczymi i garażowymi oraz terenami zieleni, dojściami, dojazdami, miejscami postojowymi, placami manewrowymi i obiektami infrastruktury technicznej o znaczeniu ponadlokalnym i lokalnym.

Ustalenia szczegółowe planu:

1) adaptacja istniejącej zabudowy produkcyjno-usługowej, składów i magazynów oraz lokalizacja zabudowy zgodnie z nieprzekraczalnymi liniami zabudowy wyznaczonymi na rysunku planu, poprowadzonymi w odległości 20,0 m od linii zewnętrznej krawędzi jezdni drogi wojewódzkiej oraz 5,0 m od linii rozgraniczających drogi gminnej i zachowaniem odległości od lasów według przepisów odrębnych;

2) realizacja zabudowy po spełnieniu warunków:

a) dla wszystkich budynków o funkcjach podstawowych i dopuszczalnych:

‒ wysokość do kalenicy: maksymalnie 20,0 m,

‒ liczba kondygnacji nadziemnych: do 4,

‒ dachy: spadowe o symetrycznym kącie nachylenia połaci dachowych w przedziale 10° - 35°, z dopuszczeniem płaskich,

b) dla budynków stanowiących obsługę wjazdu, obiektów obsługi infrastruktury technicznej:

‒ wysokość: 1 kondygnacja nadziemna, maksymalnie 6,0 m,

‒ dachy: spadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych do 30°,

c) wysokość obiektów i urządzeń technologicznych, takich jak: maszty, kominy, dźwigi, silosy - do 25 m,

d) dla budynków gospodarczych i garażowych:

‒ wysokość: 1 kondygnacja nadziemna, maksymalnie 8,0 m,

‒ dachy spadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych w przedziale 10° - 30°, z dopuszczeniem płaskich;

3) dopuszcza się lokalizację stacji transformatorowych jako wbudowanych w bryłę budynku o przeznaczeniu ustalonym w § 18 pkt 2 lub w formie parterowego, wolno stojącego budynku o parametrach: maksymalna wysokość - 5 m, kąt nachylenia połaci dachowych 0-150;

4) maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej - 0,60;

5) minimalny wskaźnik intensywności zabudowy - 0,1;

6) maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy - 2,0;

7) minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki budowlanej - 20%;

8) dopuszcza się przeprowadzenie scalenia i ponowny podział nieruchomości w trybie określonym w przepisach odrębnych;

9) w przypadku scalenia i podziału według zasad określonych w przepisach odrębnych, dla działki budowlanej przeznaczonej do zagospodarowania zgodnie z ustalonym w planie przeznaczeniem, obowiązuje:

a) minimalna powierzchnia działki - 5000 m²,

b) minimalna szerokość frontu działki - 40 m,

c) kąt położenia granic (powstałych w wyniku podziału) działki w stosunku do pasa drogowego - 75-1050,

d) dopuszcza się wydzielenie działki dla potrzeb lokalizacji stacji transformatorowych zgodnie z ustaleniami pkt 3;

10) obowiązek zabezpieczenia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych na działce budowlanej (inwestycyjnej):

a) obiekty produkcyjne i magazynowe: przynajmniej 1 stanowisko dla samochodów osobowych na każdych 5 zatrudnionych, dla samochodów ciężarowych - 1 stanowisko na każde 2000 m² powierzchni użytkowej,

b) obiekty biurowe: przynajmniej 1 stanowisko dla samochodów osobowych na każdych 4 zatrudnionych,

c) obiekty usługowe, w tym handlowe: 3 stanowiska na każde 100 m² powierzchni użytkowej,

d) dla obiektów, o których mowa wyżej, wyszczególnionych w pozycjach pod lit. a-c ustala się wyznaczenie stanowisk dla pojazdów wyposażonych w kartę parkingową na poziomie minimum według wskaźników określonych w przepisach odrębnych, jednak nie mniej niż 1 stanowisko dla działki budowlanej;

11) obsługa komunikacyjna - dotychczasowa z drogi gminnej poza obszarem planu.

Granica strefy ochronnej dla dopuszczalnej na terenach lokalizacji urządzeń wykorzystujących energię z odnawialnych źródeł o mocy powyżej 100 kW.

Działka nr 3 posiada prawnie zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej drogi gminnej oraz do drogi wojewódzkiej (styka się z działkami drogowymi). Faktycznie nie ma jednak urządzonego zjazdu na ww. drogi (dz. nr … - droga wojewódzka oraz dz. nr … i dz. nr … - droga gminna), dojazd i dostęp wykonywany jest poprzez dz. nr 2 (obecnie należącą do tego samego podmiotu co wyceniana działka).

Działka nr 2 posiada prawnie zapewniony i faktyczny bezpośredni dostęp do drogi publicznej (drogi gminnej) poprzez urządzony zjazd. Działka ta przylega także w zachodniej części do pasa drogowego drogi wojewódzkiej.

Działka nr 1 - brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp poprzez działkę nr 2, stanowiącą z działką nr 1 jedną nieruchomość.

Nabycie przez dłużną spółę działki nr 3 - KW nr ... oraz działek nr 1 i nr 2 - KW nr … nastąpiło, jak podał Urząd Skarbowy w piśmie z dnia 01-04-2025 roku na postawie aktu notarialnego rep A nr … roku w dniu 10 lipca 2015 roku.

Okres użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, tj. działki nr 3 - KW nr ... oraz działek nr 1 i nr 2 - KW nr ... wygasa z dniem 12-02-2031 roku.

Zgodnie z mapą zasadniczą przez nieruchomość przebiega sieć wodociągowa, elektryczna, instalacja kanalizacji sanitarnej i wodociągowej oraz lokalna instalacja cieplna.

Na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu 28-01-2025 roku rzeczoznawca majątkowy … stwierdziła w operacie szacunkowym, że:

‒ Działka nr 3 uregulowana w KW ... o pow. 11 785 m² ma regularny kształt czworoboku, jest działką narożną. Na dzień oględzin teren działki jest zabudowany budynkiem niemieszkalnym spełniającym dawniej funkcje biurowe, obecnie nieużytkowany, zdewastowany, zlokalizowany we wschodniej części działki, w pobliżu pozostałych zabudowań. Pozostały teren działki jest to teren zielony, zadrzewiony i zakrzewiony. Przez nieruchomość przebiegają też sieci i instalacje infrastruktury technicznej (elektryczna, kanalizacji sanitarnej, wodociągowa – stosownie do mapy zasadniczej będącej załącznikiem do operatu szacunkowego).

Budynek biurowy posadowiony na działce nr 3 (powstałej z podziału dawnej działki nr …) wybudowany został w technologii tradycyjnej murowanej. Jest to obiekt dwukondygnacyjny. Stanowił pierwotnie budynek zaplecza biurowego dawnego …. Po likwidacji w latach 90-tych … również wykorzystywany był na cele biurowe. Na dzień oględzin budynek nieużytkowany. Nieuporządkowany i zarośnięty teren wokół budynku, w tym chodnik przed wejściem świadczą o tym, że jest on nieużytkowany. Elewacja nosi ślady zużycia (odpryskujący tynk). Okna zniszczone od strony zewnętrznej - do wymiany. Układ funkcjonalny budynku to hol wejściowy na parterze oraz pokoje biurowe i sanitariaty. Na piętrze również znajdują się pokoje biurowe i toalety. Budynek obecnie nie jest użytkowany, jest zdewastowany, bardzo zagrzybiony (w pomieszczeniach na piętrze widoczne ślady zalania) i najprawdopodobniej nie nadaje się do remontu tylko powinien zostać rozebrany (powinna to ocenić osoba posiadająca uprawnienia budowlane w zakresie budownictwa lądowego). Wg informacji uzyskanych podczas oględzin jest on wyłączony z użytkowania na podstawie decyzji PINB.

Od strony południowej budynku - kotłownia. Faktyczne dojście do budynku odbywa się poprzez działkę nr 2, na której znajduje się droga dojazdowa i chodnik. Pow. zabudowy = 372 m² Pow. całkowita = 744 m². Stan techniczny budynku - do remontu generalnego lub rozbiórki. Budynek na działce nr 3 podłączony jest do mediów poprzez działkę nr 2.

Budynek biurowy posadowiony na działce nr 3 prawdopodobnie stanowi budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 Ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane - brak informacji w tym zakresie w operacie szacunkowym. Symbol PKOB prawdopodobnie - sekcja 1, dział 12, grupa 122 - brak takiej informacji w operacie szacunkowym oraz w wypisie z rejestru gruntów umieszczonym w operacie szacunkowym.

Prezes dłużnej spółki ogólnie wskazał w oświadczeniu, że spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie przedmiotowych nieruchomości.

‒ Działka nr 1 uregulowana w KW nr ... pow. 101 m², stanowi funkcjonalną całość z działką nr 2 (jest przez nią otoczona ze wszystkich stron, a do jej wydzielenia przyczyniła się przede wszystkim służebność przesyłu ustanowiona w drodze postanowienia Sądu Rejonowego w ..., gdyż działka ta zabudowana jest jedynie stacją transformatorową. Nie ma dostępu bezpośredniego do drogi publicznej, ale ma dojazd nieformalny poprzez działkę nr 2 poprzez nieurządzony zjazd od strony zachodniej z drogi wojewódzkiej. Budynek trafostacji powierzchnia zabudowy 14 metrów kwadratowych. Stacja transformatorowa posiada prawdopodobnie następujący symbol PKOB sekcja 2, dział 22, grupa 222 - nie odnaleziono jednak dokumentów wskazujących symbol PKOB, brak oznaczenia w operacie szacunkowym. Stacja transformatorowa jest budowlą w rozumieniu art. 3 ust. 2 Ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane. Wnioskodawca przed dokonaniem sprzedaży nie będzie w jakimkolwiek momencie w ekonomicznym posiadaniu stacji transformatorowej. Brak wiedzy wnioskodawcy, czy przy nabyciu lub wytworzeniu stacji transformatorowej dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, brak wiedzy na temat daty oraz sposobu pierwszego zajęcia (używania) stacji transformatorowej. Brak wiedzy wnioskodawcy, czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie stacji transformatorowej oraz czy stacja transformatorowa była wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. W oświadczeniu z dnia 01-03-2025 roku Prezes dłużnej spółki wskazał, ogólnie, że spółka w ostatnich latach nie dokonywała żadnych nakładów na nieruchomości, i że nieruchomości nie były wykorzystywane przez spółę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

‒ Działka nr 2 uregulowana w KW nr ... o pow. 31 159 m² ma nieregularny kształt. Szerokość frontu od strony drogi gminnej wynosi ok. 62,5 m, natomiast szerokość frontu od strony drogi wojewódzkiej wynosi ok. 121 m. Na dzień oględzin teren działki zabudowany budynkami niemieszkalnymi o charakterze przemysłowym, zlokalizowane w centralnej i wschodniej części działki, w pobliżu zabudowań na działce nr 3 i działce …. Pozostały teren działki jest to teren zielony, zadrzewiony i zakrzewiony (szczególnie w części zachodniej), który nie jest użytkowany ze względu na przebiegające sieci napowietrzne. Przez nieruchomość przebiegają też liczne sieci, w tym nadziemne i instalacje infrastruktury technicznej (elektryczna, kanalizacji sanitarnej, wodociągowa ). Zjazd z drogi publicznej gminnej urządzony (trylinka).

Zgodnie z planem miejscowym na działkach nr 1 i 2 wyznaczono strefę określającą przebieg linii napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia 15 kV ze strefą ochronną.

W tym obszarze (ok. 1310 m² ) nie wolno dokonywać stałych naniesień, choć obszar mieści się w liniach zabudowy. Budynki na działkach 2 i 1 stanowiły kiedyś obiekty dawnego …. Po likwidacji w latach 90-tych … również wykorzystywane były na cele produkcyjne i składowe. Na dzień oględzin budynki częściowo użytkowane. Na działce 2 znajdują się następujące obiekty patrząc na północ w stronę drogi gminnej: portiernia, po wschodniej i zachodniej stronie od portierni usytuowane są dwie wiaty, na południe od portierni znajduje się budynek hali (kiedyś produkcyjnej) magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, budynek warsztatowy i za nim przylegający budynek składowy. Budynki te pierwotnie pełniły inne funkcje niż obecnie. Linia napowietrzna - symbol PKOB sekcja 2, dział 22, grupa 222. Nie wszystkie budynki i budowle posadowione na działce nr 2 są trwale związane z gruntem - linia napowietrzna.

Reasumując:

‒ Nieruchomość o nr KW ... składa się z jednej działki ewidencyjnej o nr 3.

‒ Na działce nr 3 znajduje się budynek biurowy murowany, trwale związany z gruntem, stanowiący budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, wybudowany prawdopodobnie pod koniec lat 60-tych XX w. lub na początku lat 70-tych XX w.

‒ symbol PKOB to prawdopodobnie sekcja I, dział 12, grupa 122. Wg informacji podanych w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego jest on wyłączony z użytkowania na podstawie decyzji PINB.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów powołanym w operacie szacunkowym z dnia 17 marca 2025 roku na działce nr 3 znajdują się:

‒ Budynek nr ewidencyjny …, rodzaj wg KŚT pozostałe budynki niemieszkalne, liczba kondygnacji 2/0, powierzchnia zabudowy 375 metrów kwadratowych.

Nieruchomość o nr KW ... składa się z dwóch działek ewidencyjnych o nr 1 i nr 2.

Na działce nr 1 znajduje się:

‒ stacja transformatorowa stanowiąca prawdopodobnie budowlę w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane - symbol PKOB sekcja 1, dział 22, grupa 222.

‒ linia napowietrzna - nie jest trwale związana z gruntem, symbol PKO sekcja 2, dział 22, grupa 222, stanowi prawdopodobnie urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane.

Zgodnie z planem miejscowym na działkach 1 i 2 wyznaczono strefę określającą przebieg linii napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia 15kV ze strefą ochronną.

Na działce nr 2 znajdują się:

a) budynek hali magazynowej stanowiący budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, trwale związany z gruntem -symbol PKOB to prawdopodobnie sekcja I, dział 12, grupa 125.

b) budynek warsztatowy stanowiący budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, trwale związany z gruntem -symbol PKOB to prawdopodobnie sekcja I, dział 12, grupa 125.

c) budynek składowy stanowiący budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, trwale związany z gruntem -symbol PKOB to prawdopodobnie sekcja I, dział 12, grupa 125.

d) Portiernia - budynek jednokondygnacyjny, murowany, trwale związany z gruntem, prawdopodobnie stanowiący budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane.

e) dwie wiaty – prawdopodobnie stanowiące budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane zadaszone, połączone w sposób trwały z gruntem - lecz nie potwierdzono tego dokumentami, oświadczenie w tym zakresie złożył Prezes dłużnej spółki pismem z dnia 15-07-2025 r.;

f) linia napowietrzna - nie jest trwale związana z gruntem, symbol PKO sekcja 2, dział 22, grupa 222, stanowi prawdopodobnie urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane.

Zgodnie z planem miejscowym na działkach 1 i 2 wyznaczono strefę określającą przebieg linii napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia 15kV ze strefą ochronną.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów powołanym w operacie szacunkowym z dnia 17 marca 2025 roku:

a) na działce nr 1 znajduje się:

‒ Budynek nr ewidencyjny …, rodzaj wg KŚT budynki przemysłowe, liczna kondygnacji 1/0, powierzchnia zabudowy 14 metrów kwadratowych;

b) na działce nr 2 znajdują się:

‒ Budynek nr ewidencyjny …, rodzaj wg KŚT pozostałe budynki niemieszkalne, liczba kondygnacji 1/0, powierzchnia zabudowy 108 metrów kwadratowych;

‒ Budynek nr ewidencyjny …, rodzaj wg KŚT pozostałe budynki niemieszkalne, liczba kondygnacji 2/0 powierzchnia zabudowy 1249 metrów kwadratowych;

‒ Budynek nr ewidencyjny …, rodzaj wg KŚT pozostałe budynki niemieszkalne, liczba kondygnacji 1/0 powierzchnia zabudowy 470 metrów kwadratowych;

‒ Budynek nr ewidencyjny …, rodzaj wg KŚT pozostałe budynki niemieszkalne, liczba kondygnacji 1/0 powierzchnia zabudowy 206 metrów kwadratowych;

Nabycie przez dłużną spółę działki nr 3 - KW nr ... oraz działek nr 1 i nr 2 - KW nr ... nastąpiło, jak podał Urząd Skarbowy w piśmie z dnia 01-04-2025 roku na postawie aktu notarialnego rep A nr … roku w dniu 10 lipca 2015 roku.

Dłużnik oświadczył, że przedmiotowe nieruchomości ... - działka nr 3 i ... - działka nr 1 i nr 2 w chwili nabycia przez spółkę były zabudowane budynkami i budowlami, Prezes dłużnej spółki oświadczył, że spółka nie wybudowała na terenie nieruchomości po jej nabyciu żadnych budynków i budowli.

Dłużnikowi przy zakupie nieruchomości przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - oświadczenie Prezesa Spółki z dnia 10-03-2025 roku.

Dłużnik wskazał, że pierwsze zasiedlenie ww. budynków i budowli posadowionych na ww. działkach nastąpiło w latach 70-tych XX w., natomiast zasiedlenie przez dłużną spółkę nastąpiło w 2015 roku z chwilą nabycia użytkowania wieczystego ww. nieruchomości.

Dłużnik wskazał, że między pierwszym zasiedleniem a dostawią budynków (rozumianą jako ewentualna sprzedaż) upłynął okres 2 lat.

Dłużnik wskazał, że w ostatnich latach spółka nie dokonała żadnych nakładów na nieruchomość.

Dłużnik wskazał, że budynki posadowione na działkach nr 1 i 3 nie były przedmiotem najmu, natomiast budynki posadowione na działce nr 2 w ostatnich latach były przedmiotem umowy najmu. Prezes dłużnej spółki w oświadczeniu z dnia 10/03/2025 roku wskazał, że najemca nieruchomości dokonywał nakładów celem utrzymania nieruchomości w poprawnym stanie technicznym, lecz nie wskazał kto i kiedy dokładnie był najemcą nieruchomości. Następnie w uzupełnieniu oświadczenia z dnia 07-04-2025 Prezes stwierdził, że nakłady najemcy nie osiągnęły poziomu 30 % wartości początkowej nieruchomości.

Nie ustalono, czy budynki były w przeszłości wykorzystywane do celów działalności zwolnionej od podatku Vat. Prezes dłużnej spółki w swym pisemnym oświadczeniu wskazał, że przedmiotowe nieruchomości z uwagi na nieprowadzenie żadnej działalności nie były wykorzystywane przez spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Komornik nadmienia, że z uwagi na fakt że już występował w tej sprawie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej (UNP: …, znak sprawy: …) organ podatkowy pismem z dnia … 2025 roku wezwał komornika do uzupełnienia wniosku poprzez odpowiedź na poniższe pytania:

1. Jakie konkretnie naniesienia budowlane (np. budynki, budowle, urządzenia budowlane, w tym wiaty, drogi, chodniki, sieci infrastruktury technicznej – podziemne i naziemne/napowietrzne, słupy energetyczne, studnie, itp.) znajdują się na poszczególnych działkach?

2. Kto jest właścicielem poszczególnych sieci znajdujących się na działkach nr 1, nr 2 i nr 3, tj. czy ww. sieci są własnością dłużnej spółki czy innych podmiotów np. dostawców mediów?

3. Czy działki nr 1, nr 2 i nr 3 były/są/będą od dnia nabycia do dnia sprzedaży licytacyjnej wykorzystywane przez dłużną spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą do dnia sprzedaży licytacyjnej wykorzystywane ww. działki wykonywała/wykonuje/będzie wykonywała dłużna spółka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

4. Czy naniesienia budowlane znajdujące się na poszczególnych działkach stanowią budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)? Jeżeli tak, to jakie?

5. Czy naniesienia budowlane znajdujące się na poszczególnych działkach stanowią budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeżeli tak, to jakie?

6. Czy naniesienia budowlane znajdujące się na poszczególnych działkach stanowią urządzenia budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to należy wskazać które oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

7. Czy poszczególne budynki/budowle są trwale związane z gruntem?

8. Czy wszystkie budynki/budowle posadowione na działce nr 2 były/są przedmiotem najmu?

9. Czy poszczególne budynki/budowle były/są/będą do dnia sprzedaży licytacyjnej wykorzystywane przez dłużną spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą do dnia sprzedaży licytacyjnej wykorzystywane budynki/budowle, wykonywała/wykonuje/będzie wykonywała dłużna spółka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

10. Czy dłużna spółka ponosiła nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli, w stosunku do których Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

11. Czy najemca ponosił nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli? Jeśli tak, to:

a) czy ww. nakłady stanowiły nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli?

b) czy przed sprzedażą nastąpi rozliczenie ww. nakładów poniesionych przez najemcę/dzierżawce/użytkownika?

c) czy z tytułu rozliczenia nakładów dłużnej spółce przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

12. Jeśli odpowiedź na pytanie 10 i/lub 11 jest twierdząca, to proszę wskazać:

a) w jakim okresie dłużna spółka/najemca/dzierżawca/użytkownik ponosiła/ponosił wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli?

b) które budynki/budowle były ulepszane?

c) kiedy budynki/budowle po dokonaniu ulepszeń, zostały oddane do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

d) czy po oddaniu do użytkowania ulepszonych budynków/budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie tych budynków/budowli? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”.

e) czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków/budowli, a ich dostawą, upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f) w jaki sposób, do jakich czynności dłużna spółka wykorzystywała/wykorzystuje/będzie wykorzystywała do dnia sprzedaży licytacyjnej ulepszone budynki/budowle po oddaniu ich do użytkowania?

g) czy ulepszone budynki/budowle były/są/będą do dnia sprzedaży licytacyjnej udostępniane osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy, itp.? Czy była/jest/będzie to czynność odpłatna czy nieodpłatna?

Komornik pismem z dnia 10-06-2025 roku udzielił następujących odpowiedzi na ww. pytania:

Odpowiedź na pytanie nr 1:

Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 17-03-2025 roku:

‒ działka nr 3 - zabudowana budynkiem niemieszkalnym, murowanym, spełniającym dawniej funkcje biurowe, dwukondygnacyjny, obecnie nieużytkowany. Budynek biurowy prawdopodobnie stanowi budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy Prawo Budowlane z dn. 07 lipca 1994 r. (brak takiej informacji w operacie szacunkowym). Od strony południowej budynku, z osobnym wejściem, znajduje się kotłownia. Przed wejściem do budynku znajduje się chodnik będący prawdopodobnie urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt. 9 ustawy Prawo Budowlane z dn. 07 lipca 1994 r. W operacie szacunkowym biegła wskazała, że przez nieruchomość tj. działkę nr 3 przebiegają sieci i instalacje infrastruktury technicznej (elektryczna, kanalizacji sanitarnej, wodociągowa).

Prezes dłużnej spółki w pisemnym oświadczeniu z dnia 09-06-2025 roku wskazał, że na działce 3 znajdują się kable napowietrzne.

‒ zgodnie z operatem szacunkowym działka nr 1 pow. 101 m² zabudowana jedynie stacją transformatorową, która jest budowlą w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy Prawo Budowlane z 7 lipca 1994 r. - stanowi funkcjonalną całość z działką nr 2 (jest przez nią otoczona ze wszystkich stron). Zgodnie z operatem szacunkowym na działce 1 zgodnie z planem miejscowym wyznaczono strefę określającą przebieg linii napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia 15 kV ze strefą ochronną. Linia napowietrzna stanowi prawdopodobnie urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 9 ustawy Prawo Budowlane z 07 lipca 1994 roku.

W oświadczeniu Prezes dłużnej spółki z dnia 09-06-2025 r. wskazał, że działka nr 1 zabudowana jest trafostacją należącą do ….

‒ zgodnie z operatem szacunkowym działka nr 2 na dzień oględzin zabudowana budynkami niemieszkalnymi o charakterze przemysłowym. Zgodnie z informacją zawartą w operacie szacunkowym pozostały teren działki jest to teren zielony, zadrzewiony, nie jest użytkowany ze względu na przebieg sieci napowietrznej. Przez nieruchomość przebiegają też sieci i instalacje infrastruktury technicznej (elektryczna, kanalizacji sanitarnej, wodociągowa).

Zgodnie z operatem szacunkowym na działce 2 zgodnie z planem miejscowym wyznaczono strefę określającą przebieg linii napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia 15 kV ze strefą ochronną. Linia napowietrzna stanowi prawdopodobnie urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 9 ustawy Prawo Budowlane z 07 lipca 1994 roku.

Na działce 2 znajdują się następujące obiekty budowlane:

Portiernia – obiekt jednokondygnacyjny, murowany, stanowiący prawdopodobnie budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy Prawo Budowlane z dn. 7 lipca 199 4r. Powierzchnia zabudowy = 108 m² (w księdze wpisane 97 m²).

Dwie wiaty - stanowiące obiekty budowalne zadaszone, prawdopodobnie nie połączone trwale z gruntem - (brak definicji wiaty w prawie budowlanym - wiata jest to obiekt budowlany) - w tym miejscu należy wskazać, że Prezes dłużnej spółki w oświadczeniu z dnia 15-07-2025 roku wskazał, że wiaty są budowlami i są na stałe związane z gruntem stąd ze względu na zmianę stanu faktycznego należało wystąpić z nowym wnioskiem o interpretację.

Hala magazynowa (dawniej produkcyjna) jest to obiekt murowany, 1 - kondygnacyjny z przybudówkami i częścią socjalnoadministracyjną (obecnie nieużytkowaną). Prawdopodobnie budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy Prawo Budowlane z dn. 7 lipca 1994 r.

Budynek warsztatowy jest to obiekt jednokondygnacyjny, prawdopodobnie budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy Prawo Budowlane z 7 lipca 1994 r.

Budynek składowy to obiekt murowany, prawdopodobnie budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy Prawo Budowlane z 7 lipca 1994 r.

Teren działki nr 2 wyłożony trylinką czyli płytami betonowymi.

W tym miejscu Komornik wskazuje, że wobec złożenia pismem z dnia 15-07-2025 roku oświadczenia uzupełniającego przez Prezesa dłużnej spółki, że znajdujące się na działce nr 2 dwie wiaty stanowią budowle i są na stałe związane z gruntem należy wskazać, że powyższa informacja wskazana przez komornika, a dotycząca wiat ulega modyfikacji i uzupełnieniu o wskazane powyżej oświadczenie Prezesa.

Odpowiedź na pytanie nr 2:

Komornik nie posiada wiedzy w zakresie tego kto jest właścicielem poszczególnych sieci, brak takich informacji w operacie szacunkowym przesłanym przez biegłą, prawdopodobnie właścicielami sieci wodociągowej, elektrycznej, kanalizacyjnej są dostawcy tych mediów.

W odpowiedzi z dnia 09.06.2025 roku Prezes dłużnej spółki wskazał, że właścicielem poszczególnych sieci są:

· na działce 3:

‒ kable napowietrzne - należą do …,

· na działce 2:

‒ kable napowietrzne i podziemne należą do …,

‒ wodociąg należy do … w ... (... ul. …),

‒ podziemne i napowietrzne kable telekomunikacyjne - nieznanego operatora,

· na działce 1:

‒ trafostacja należy do ….

Odpowiedź na pytanie nr 3:

Prezes dłużnej spółki w swym oświadczeniu z dnia 09.06.2025 roku wskazał, że dłużna spółka na obecnym etapie nie prowadzi działalności gospodarczej.

Odpowiedź na pytanie nr 4:

Tak, naniesienia na wskazanych poniżej działkach 3 i 2 stanowią prawdopodobnie budynki, zgodnie z operatem szacunkowym:

Na działce nr 3 znajduje się budynek niemieszkalny - biurowy w rozumieniu art. 3 pkt. 2 ustawy Prawo Budowlane z 7 lipca 1994 roku (budynek nie jest użytkowany, zdewastowany).

Na działce nr 2 znajdują się budynki rozumieniu art. 3 pkt. 2 ustawy Prawo Budowlane z 7 lipca 1994 roku, tj.

‒ budynek portierni;

‒ budynek hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami;

‒ budynek warsztatowy;

‒ budynek składowy.

Na działce nr 1 brak budynków.

Prezes dłużnej spółki wskazał w oświadczeniu z dnia 09.06.2025 roku, że na działkach znajdują się budynki wskazane w operacie szacunkowym oraz wypisie w rejestru budynków.

Odpowiedź na pytanie nr 5 (ostatecznie przedstawiona w uzupełnieniu wniosku z 11 czerwca 2025 r.):

Prawdopodobnie tylko na działce nr 1 znajdują się naniesienia budowlane stanowiące budowlę w rozumieniu art. 3 pkt. 3 Ustawy Prawo Budowlane z dnia 07 lipca 2014 roku, tj. stacja transformatorowa (budynek trafostacji).

Na działkach 3 oraz 2 prawdopodobnie brak budowli.

Jednakże w tym miejscu należy wskazać, że oświadczeniem z dnia 15-07-2025 roku Prezes dłużnej spółki uzupełnił swoje poprzednie oświadczenia składane w toku postępowania, wskazując, że na działce nr 2 znajdują się dwie wiaty, które stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane i należy je uznać za związane na stałe z gruntem. Wobec powyższego aktualnie odpowiedź na pyt. nr 5 brzmi: Tak, na działkach 1 i 2 znajdują się budowle w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy Prawo Budowlane – na działce 1 jest to stacja transformatorowa (budynek trafostacji), na działce nr 2 są to dwie wiaty, które należy uznać za trwale związane z gruntem.

Odpowiedź na pytanie nr 6:

Tak, naniesienia znajdujące się na działkach 3 i 2 oraz 1 stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 9 ustawy Prawo Budowlane z 7 lipca 1994 r.

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez biegłą na działce nr 3 znajduje się chodnik oraz przez działkę 3 przebiegają sieci i instalacje infrastruktury technicznej (elektryczna, kanalizacyjna, wodociągowa).

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez biegłą teren działki nr 2 wyłożony trylinką, czyli płytami betonowymi.

Przez działkę 2 przebiegają sieci i instalacje infrastruktury technicznej (elektryczna, kanalizacyjna, wodociągowa).

Zgodnie z operatem szacunkowym na działce 2 zgodnie z planem miejscowym wyznaczono strefę określającą przebieg linii napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia 15 kV ze strefą ochronną. Linia napowietrzna stanowi prawdopodobnie urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 9 ustawy Prawo Budowlane z 07 lipca 1994 roku.

Zgodnie z operatem szacunkowym na działce 1 zgodnie z planem miejscowym wyznaczono strefę określającą przebieg linii napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia 15 kV ze strefą ochronną. Linia napowietrzna stanowi prawdopodobnie urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 9 ustawy Prawo Budowlane z 07 lipca 1994 roku.

Prezes dłużnej spółki w oświadczeniu z dnia 09.06.2025 roku na pytanie nr 6 odpowiedział, że nie potrafi ocenić z uwagi na brak odpowiedniej dokumentacji.

Odpowiedź na pytanie nr 7:

Budynki posadowione na działce 3 (budynek niemieszkalny, biurowy) prawdopodobnie są trwale związane w gruntem.

Budynki posadowione na działce nr 2 (budynek portierni, budynek hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, budynek warsztatowy, budynek składowy) prawdopodobnie są trwale związane w gruntem.

Budowla na działce nr 1 - trafostacja - brak wiedzy, czy jest związana z gruntem, brak wiedzy czy konstrukcja posiada fundamenty, które trwale wiążą z gruntem.

(komornik użył sformułowania prawdopodobnie gdyż informacje takie nie są wskazane w operacie szacunkowym, organ egzekucyjny posiłkuje się definicją z ustawy Prawo Budowlane z dn. 7 lipca 1994 roku)

Prezes dłużnej spółki w oświadczeniu z dnia 09.06.2025 roku na pytanie nr 7 odpowiedział, że budynki są trwale związane z gruntem a budowle nie, lecz pismem z dnia 15-07-2025 roku uzupełnił oświadczenie i wskazał, że dwie wiaty położone na działce nr 2 są budowlami w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. Aktualna odpowiedź na pyt. nr 7 brzmi: Budynki posadowione na działce 3 (budynek niemieszkalny, biurowy) prawdopodobnie są trwale związane w gruntem. Budynki posadowione na działce nr 2 (budynek portierni, dwie wiaty, budynek hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, budynek warsztatowy, budynek składowy) prawdopodobnie są trwale związane w gruntem. Budowla na działce nr 1 - trafostacja - brak wiedzy, czy jest związana z gruntem, brak wiedzy czy konstrukcja posiada fundamenty, które trwale wiążą z gruntem. (Komornik użył sformułowania prawdopodobnie gdyż informacje takie nie są wskazane w operacie szacunkowym, organ egzekucyjny posiłkuje się definicją z ustawy Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku).

Odpowiedź na pytanie nr 8:

Komornik nie posiada wiedzy czy wszystkie budynki/budowle znajdujące się na działce nr 2 były przedmiotem najmu.

W oświadczeniu z dnia 07.04.2025 roku Prezes dłużej spółki wskazał, że w ostatnich latach przedmiotem najmu były jedynie budynki na działce 2, był to najem nieodpłatny, w zamian za utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

W oświadczeniu Prezesa dłużnej spółki z dnia 09.06.2025 roku w odpowiedzi na pytanie nr 8 Prezes odpowiedział, że nie wszystkie budynki były/są przedmiotem najmu lecz nie wskazał, które były, a które nie były.

Odpowiedź na pytanie nr 9:

Komornik nie ustalił, danych pozwalających na udzielenie odpowiedzi na pytanie.

Prezes dłużnej spółki w swym oświadczeniu z dnia 09.06.2025 roku wskazał, że dłużna spółka na obecnym etapie nie prowadzi działalności gospodarczej.

Odpowiedź na pytanie nr 10:

Komornik nie posiada wiedzy w zakresie odpowiedzi na pytanie.

W odpowiedzi na to pytanie Prezes dłużnej spółki w oświadczeniu z dnia 10.03.2025 roku oświadczył, że w ostatnich latach spółka nie dokonała żadnych nakładów na nieruchomości, czyli działki 1, 2, 3 z uwagi na brak środków.

W oświadczeniu z dnia 09.06.2025 roku Prezes dłużnej spółki na pytanie nr 10 odpowiedział NIE.

Odpowiedź na pytanie nr 11:

W oświadczeniu z dnia 09.06.2025 roku Prezes dłużnej spółki odpowiedział na pytanie nr 11, że najemca nie ponosił nakładów na ulepszanie budynków/budowli.

Odpowiedź na pytanie nr 12:

Odpowiedź dłużnika na pytanie nr 10 i 11 była przecząca wobec powyższego pytanie nr 12 pozostaje bez odpowiedzi.

Odpowiedz na pytanie nr 13:

Komornik informuje, że brak możliwości ustalenia niektórych danych dotyczących przedmiotowych nieruchomości, tj. działek 3 oraz 2 i 1 oraz posadowionych na nich obiektach budowlanych jest wynikiem podjętych przez organ egzekucyjny działań, a działania te są udokumentowane. W ocenie komornika podjęte działania w postaci pisemnych wezwań kuratora dłużnej spółki do złożenia odpowiedzi na zadane pytania, pisemne wezwanie właściwego Urzędu Skarbowego o udzielenie odpowiedzi na zadane pytania potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji z uwagi na brak odpowiedzi.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości, tj. użytkowania wieczystego gruntu i budynków stanowiących odrębną nieruchomość dłużnika ... Sp. z o.o. opisanej w:

‒ KW ...- działka nr 3

‒ KW...- działka nr 1 i 2

będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Mając na uwadze powyższe okoliczności komornik przyjął że do ceny oszacowania nieruchomości ustalonej przez biegłą należy doliczyć podatek Vat.

Organ egzekucyjny podjął udokumentowane działania (pisemnie wzywając dłużnika oraz Urząd Skarbowy do wyjaśnień) mające na celu potwierdzenie spełnienia warunków zastosowania zwolnienia od podatku Vat. W wyniku uzyskania, zdaniem organu egzekucyjnego, niepełnych danych lub danych niemających jednoznacznego poparcia w dokumentach, komornik stoi na stanowisku że powyższe okoliczności uzasadniają doliczenie podatku Vat do ceny oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Transakcja sprzedaży nie korzysta ze zwolnienia z podatku Vat. Zatem faktura potwierdzająca sprzedaż powinna być wystawiona z doliczeniem podatku Vat.

Stosownie do treści art. 43 ust. 21 ustawy o podatku Vat jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 nie doprowadziły na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2,3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy – prowadzi Pani postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi ... Sp. z o.o. obejmujące sprzedaż nieruchomości, tj.:

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 1,

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 oraz prawa własności budynków: portierni, hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, warsztatowego i składowego oraz budowli w postaci wiat posadowionych na tej działce,

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 3 oraz prawa własności budynku niemieszkalnego – biurowego i urządzenia budowlanego posadowionego na tej działce.

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka, w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, nr 3 i nr 2 wraz z prawem własności naniesień budowlanych znajdujących się na tych działkach dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Panią jako komornika prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, nr 3 i nr 2 wraz z prawem własności naniesień budowlanych znajdujących się na tych działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W odniesieniu do gruntów niezabudowanych ustawodawca uregulował zwolnienie ich dostawy w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W świetle art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem sprzedaży w drodze egzekucji komorniczej będzie m.in. prawo użytkowania wieczystego działki nr 1. Na działce nr 1 znajduje się urządzenie budowlane w postaci napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia oraz budowla w postaci stacji transformatorowej. Kable napowietrzne i podziemne oraz trafostacja należy do ….

Mając powyższe na uwadze, pierwszej kolejności należy ocenić, czy przedmiotem transakcji będzie grunt zabudowany, czy grunt niezabudowany.

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

W myśl z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i budowlami trwale z gruntem związanymi.

Wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Skoro budowla w postaci stacji transformatorowej posadowiona na działce nr 1 stanowi własność …, to przedmiotem transakcji będzie sam grunt.

Zatem, z uwagi na fakt, że przedmiotem sprzedaży w drodze egzekucji komorniczej prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 nie będzie budowla w postaci stacji transformatorowej, to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do wniosku, że nie można uznać działki nr 1 za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z opisu sprawy, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki o nr 3, nr 1 i nr 2, obręb ..., gmina ..., położone są na terenie posiadającym następujące przeznaczenie: w największej części: tereny zabudowy produkcyjno-usługowych, składów i magazynów (symbol 1PU), w pozostałej części: teren komunikacji publicznej - droga gminna, trójkąt widoczności (symbol 2KDD), tereny komunikacji publicznej - poszerzenie drogi wojewódzkiej nr … - główna (symbol 1KDG).

Tym samym, sprzedaż w drodze egzekucji komorniczej prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a taka sytuacja nie będzie miała miejsca, gdyż dostawa będzie dotyczyć gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Skoro do transakcji sprzedaży w drodze egzekucji komorniczej prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano we wniosku, przedmiotowe nieruchomości z uwagi na nieprowadzenie żadnej działalności nie były wykorzystywane przez spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Przy zakupie przedmiotowych nieruchomości dłużnej spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa w drodze egzekucji komorniczej prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym, sprzedaż w drodze egzekucji komorniczej prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży.

W odniesieniu natomiast do dostawy budynków i budowli zwolnienia zostały uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków i budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” i „urządzenia budowlane”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem sprzedaży w drodze egzekucji komorniczej będzie:

‒ prawo użytkowania wieczystego działki nr 2 oraz prawo własności budynków: portierni, hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, warsztatowego i składowego oraz budowli w postaci wiat posadowionych na tej działce,

‒ prawo użytkowania wieczystego działki nr 3 oraz prawo własności budynku niemieszkalnego – biurowego i urządzenia budowlanego posadowionego na tej działce.

Na działce nr 3 brak budowli. Na działce nr 3 znajdują się urządzenia budowlane w postaci chodnika oraz sieci i instalacji infrastruktury technicznej (elektryczna, kanalizacyjna, wodociągowa). Na działce nr 2 znajdują się urządzenia budowlane w postaci terenu działki wyłożonego trylinką, czyli płytami betonowymi, sieci i instalacji infrastruktury technicznej (elektryczna, kanalizacyjna, wodociągowa) i napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia. Właścicielami sieci wodociągowej, elektrycznej, kanalizacyjnej są dostawcy tych mediów. Kable napowietrzne i podziemne należą do ….

Przy zakupie przedmiotowych nieruchomości dłużnej spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie nieruchomości miało miejsce w 2015 roku. Pierwsze zasiedlenie budynków i budowli posadowionych na działkach nr 3 i nr 2 nastąpiło w latach 70-tych XX w., natomiast zasiedlenie przez dłużną spółkę nastąpiło w 2015 roku z chwilą nabycia użytkowania wieczystego ww. nieruchomości. Między pierwszym zasiedleniem a dostawią budynków upłynął okres 2 lat. W ostatnich latach spółka nie dokonała żadnych nakładów na nieruchomości, czyli działki 1, 2, 3 z uwagi na brak środków. Najemca nie ponosił nakładów na ulepszanie budynków/budowli.

Zatem dostawa budynków: portierni, hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, warsztatowego i składowego oraz budowli w postaci wiat posadowionych na działce nr 2 oraz budynku niemieszkalnego – biurowego posadowionego na działce nr 3 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków i budowli upłyną co najmniej 2 lata. Ponadto, nie były ponoszone nakłady na ulepszenie ww. budynków i budowli.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy budynków: portierni, hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, warsztatowego i składowego oraz budowli w postaci wiat posadowionych na działce nr 2 oraz budynku niemieszkalnego – biurowego posadowionego na działce nr 3 zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, na działkach nr 2, nr 3, oprócz budynków i budowli znajdują się urządzenia budowlane tj. chodnik, teren działki wyłożony trylinką (płytami betonowymi).

Zaznaczam, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynku, do którego przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Tym samym z uwagi na fakt, że sprzedaż budynków: portierni, hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, warsztatowego i składowego i budowli w postaci wiat posadowionych na działce nr 2 oraz budynku niemieszkalnego – biurowego posadowionego na działce nr 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to tym samym sprzedaż urządzeń budowlanych – chodnika znajdującego się na działce nr 3 i terenu działki nr 2 wyłożonego trylinką (płytami betonowymi) - związanych z tymi budynkami i budowlami będzie korzystała ze zwolnienia.

Jak wskazałem powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki/budowle na nim posadowione. W konsekwencji - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 2, nr 3, na których posadowione budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku.

Tym samym, analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do stwierdzenia, że zbycie w drodze egzekucji komorniczej:

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 oraz prawa własności budynków: portierni, hali magazynowej z częścią socjalną i przybudówkami, warsztatowego i składowego, budowli w postaci wiat oraz urządzenia budowlanego posadowionego na tej działce,

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 3 oraz prawa własności budynku niemieszkalnego – biurowego i urządzenia budowlanego posadowionego na tej działce,

będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Reasumując, sprzedaż w drodze egzekucji komorniczej:

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT,

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 oraz prawa własności budynków, budowli oraz urządzenia budowlanego posadowionych na tej działce będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy,

‒ prawa użytkowania wieczystego działki nr 3 oraz prawa własności budynku niemieszkalnego – biurowego i urządzenia budowlanego posadowionego na tej działce będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, Pani stanowisko w odniesieniu do działek nr 3 i nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Także za nieprawidłowe uznałem Pani stanowisko w odniesieniu do działki nr 1, pomimo, że wywiodła Pani prawidłowy skutek prawny, jednakże stanowisko to oparła Pani na odmiennej podstawie prawnej (tj. art. 43 ust. 21 ustawy), która w analizowanej sprawie nie ma zastosowania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam ponadto, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.