Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.821.2025.2.KKO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr X. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 8 października 2025 r. (data wpływu 8 października 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, …, zamierza zbyć udział wynoszący ½ we współwłasności nieruchomości gruntowej położonej w …, gmina …, w powiecie …, w województwie …, to jest działkę o numerze identyfikacyjnym X o obszarze … ha. Jednocześnie, tym samym aktem notarialnym na rzecz tego samego nabywcy, swój udział zamierza zbyć drugi współwłaściciel, Pan ….. Przedmiotowa działka jest częścią większej nieruchomości gruntowej, objętej jedną księgą wieczystą. Mianowicie w skład tej nieruchomości wchodzą działki o numerach identyfikacyjnych A, X i B o łącznym obszarze … ha.

Nieruchomość ta została nabyta w latach pięćdziesiątych lub sześćdziesiątych przez małżeństwo …. w celu zwiększenia powierzchni gospodarstwa rolno-…., które wspólnie prowadzili. …. byli rodzicami Pani …., a tym samym teściami Wnioskodawcy Pana …. oraz dziadkami drugiego współwłaściciela.

W 1984 r. …, ze względu na wiek i wynikające z tego ograniczone możliwości prowadzenia gospodarstwa, darowali ww. nieruchomość gruntową swojej córce …, która wraz z mężem - Wnioskodawcą …. - prowadziła na tej nieruchomości gospodarstwo rolne. W roku 1987 Pani …. darowała Wnioskodawcy - swojemu ówczesnemu mężowi - do majątku osobistego połowę udziału we własności ww. nieruchomości.

W 1999 r. małżeństwo Pani … oraz Wnioskodawcy …. zostało rozwiązane. W konsekwencji postanowiono dokonać podziału działki Y na dwie części, uzyskując działki nr C o pow. … ha i A o pow. … ha. Pomimo podziału nieruchomości na dwie działki, byli małżonkowie nie znieśli ich współwłasności. W okresie 2010-2012 po ogłoszeniu możliwości wprowadzenia uwag i zmian w studium zagospodarowania przestrzennego, współwłaściciele w ramach zwykłego zarządu mieniem, działając celem podniesienia jego wartości, wystąpili do Urzędu Miejskiego w …. o przeznaczenie nieruchomości na tereny pod zabudowę. Ponadto w 2012 r. współwłaściciele wystąpili do właściwego organu o zmianę przeznaczenia nieruchomości z budownictwa jednorodzinnego na wielorodzinne.

W 2012 r. zmarła Pani …., a jej udział we współwłasności nieruchomości odziedziczył jej syn …. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. W latach 2020-2021 współwłaściciele postanowili sprzedać jedną z działek wchodzących w skład nieruchomości. Ze względu na znaczną powierzchnię oraz nieuregulowane jeszcze przeznaczenie gruntu nie znaleziono nabywcy. W konsekwencji współwłaściciele postanowili dokonać podziału jednej z działek (nr C), aby w przyszłości ułatwić zbycie części nieruchomości. Wskutek dokonanego podziału działki nr C zostały wyodrębnione dwie działki o numerach: X o pow. … ha i B o pow. … ha.

Współwłaściciele podjęli próby sprzedaży jednej z tych działek, poszukując potencjalnego nabywcy tzw. „metodą poczty pantoflowej” oraz poprzez wywieszenie banneru na płocie, jednakże bezskutecznie.

W 2022 r. został uchwalony i uprawomocnił się Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w którym działki, wchodzące w skład nieruchomości, uzyskały status terenów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i terenów dróg publicznych klasy zbiorowej.

W 2023 r. ze względu na podeszły wiek oraz stan zdrowia Wnioskodawcy, współwłaściciele nieruchomości postanowili sprzedać jedną z działek, celem pozyskania środków pieniężnych koniecznych dla finansowania codziennych, bieżących potrzeb. Pomimo zamieszczenia ogłoszeń o sprzedaży działki nr B nie udało się znaleźć nabywcy.

W 2024 r. Wspólnicy postanowili wystawić na sprzedaż działkę nr X i celem znalezienia nabywcy umieścili stosowne ogłoszenia za pośrednictwem firmy … w ….. Wskutek tych działań współwłaściciele nawiązali kontakt z potencjalnym nabywcą, tj. z deweloperem działającym w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Strony zamierzają w pierwszej kolejności zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (konkretnie działki nr X).

Zgodnie z projektem aktu notarialnego - umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości -… i … oraz reprezentanci działający w imieniu nabywcy, tj. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …., zobowiązują się zawrzeć w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się decyzji udzielającej pozwolenia na budowę na działce, będącej przedmiotem umowy, jednak nie później niż do … miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej, umowę sprzedaży, na mocy której … i …. sprzedadzą w przysługujących Im udziałach, tj. po ¹/₂ (jednej drugiej) części Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … - część nieruchomości gruntowej położonej w …, w gminie …, w powiecie …., w województwie …, to jest działkę o numerze ewidencyjnym: X o obszarze … ha, objętą księgą wieczystą …, za wskazaną w tej umowie cenę. Natomiast Reprezentanci, działając w imieniu Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …, zobowiązują się przedmiotową działkę o nr ewid. X za podaną cenę i w podanym wyżej terminie na rzecz reprezentowanej spółki kupić.

Zgodnie z projektem strony umowy postanawiają, że część ceny, zostanie przez Kupującego (Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …) wpłacona Sprzedającym na wskazane rachunki bankowe niezwłocznie po zawarciu aktu notarialnego, stanowiącego umowę przedwstępną sprzedaży, przy czym strony oświadczają, że powyższa kwota stanowić będzie zadatek, w rozumieniu przepisu art. 394 kodeksu cywilnego, tj. na wypadek niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą Sprzedający, zobowiązani oni będą do zwrotu wymienionej kwoty w podwójnej wysokości, na wypadek zaś, gdyby do zawarcia przyrzeczonej umowy nie doszło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Spółka Kupująca, kwota ta zostanie zachowana przez Sprzedających.

Ponadto, zgodnie z projektem umowy przedwstępnej, … i …. zobowiązują się wydać do posiadania Spółce Kupującej opisaną wyżej działkę nr ewid. X, w stanie niepogorszonym od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, w terminie 7 (siedmiu) dni po zapłaceniu całej łącznej ceny przez Kupujących i w zakresie tego obowiązku zobowiązują się w umowie przyrzeczonej sprzedaży poddać się solidarnie egzekucji stosownie do przepisu art. 777 § 1 pkt 4) kodeksu postępowania cywilnego.

W projekcie umowy przedwstępnej przewidziano także postanowienia, w myśl … i …. wyrażają zgodę na złożenie przez Spółkę Kupującą oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością gruntową położoną w …, w gminie …., w powiecie …, w województwie …, to jest działką o numerze ewidencyjnym: X o obszarze … ha na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 roku, poz. 1186 ze zm.) i dokonywanie czynności związanych ze złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę na powyższej działce, a także na prowadzenie dalszej procedury budowlanej (obejmującej wyłącznie czynności administracyjne, a nie faktyczne prace budowlane) na podstawie tego wniosku, udzielając w tym zakresie pełnomocnictwa Spółce kupującej do dokonywania czynności niezbędnych w ramach tej procedury.

Należy podkreślić, że nieruchomość mająca być przedmiotem zbycia jest niezabudowana. Obecni właściciele nie poczynili żadnych nakładów na nieruchomości.

Współwłaściciel …. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie następujących kodów PKD: 81.30.Z Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni, 38.11.Z Zbieranie odpadów innych niż niebezpieczne, 39.00.Z Działalność związana z rekultywacją i pozostała działalność usługowa związana z gospodarką odpadami, 49.41.Z Transport drogowy towarów, 81.29.Z Pozostałe sprzątanie. Natomiast Wnioskodawca - współwłaściciel Pan … prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie następujących kodów PKD: 81.30.Z Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni, 01.61.Z Działalność usługowa wspomagająca produkcję roślinną, 71.11.Z Działalność w zakresie architektury, 71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne.

Żaden ze Współwłaścicieli nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku wskazano:

1) Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2) Przedmiotem planowanej sprzedaży jest udział ¹/₂ w działce nr X położonej w …..

3) Udział w działce nr X nie był wykorzystywany w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)

4) Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

5) Przeznaczonego do sprzedaży udziału w działce Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie będzie wykorzystywał do dokonywania zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych. Działka od lat jest nieużytkiem i nie jest wykorzystywana do produkcji rolnej.

6) Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży udziału w działce nr X, wykraczających poza ewentualne zwykłe formy ogłoszenia prywatnego lub poprzez biuro sprzedaży nieruchomości.

7) Do chwili obecnej nie została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. Ewentualna umowa przedwstępna może przewidywać zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży udziału w działce nr X.

8) Potencjalny nabywca zażądał od Wnioskodawcy udzielenia pełnomocnictw po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem umowy sprzedaży, obejmujących: szereg czynności niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji deweloperskiej na nieruchomości niezwłocznie po jej zakupie, w tym między innymi uzyskanie pozwolenia na budowę.

9) Udział w działce nr X nie był i nie będzie do momentu sprzedaży przedmiotem żadnych umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie lub inne). Nie był udostępniany osobom trzecim, ani odpłatnie, ani nieodpłatnie. Z zastrzeżeniem ewentualnej umowy przedwstępnej sprzedaży, umów o charakterze obligacyjnym i powodującym oddanie do korzystania (współkorzystania) z nieruchomości osobom trzecim; przy czym potencjalny nabywca żąda udzielania mu, po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej, pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu Prawo Budowlane.

W przypadku udzielenia pełnomocnictwa ewentualnemu nabywcy, zgodnie z akapitem powyżej, czynności, które podejmie w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy, potencjalnie mogą zwiększyć atrakcyjność nieruchomości, jak np. uzyskanie pozwolenia na budowę.

10) Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

11) Wnioskodawca posiada inne nieruchomości w majątku osobistym, jednak na ten moment nie planuje ich sprzedaży i nie są one objęte niniejszym wnioskiem o interpretację.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione we wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów, zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży Nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż Nieruchomości była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotne jest czy udzielono pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do działania w imieniu Zbywcy do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, podejmowała więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany, co wyklucza sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowym nawet w przypadkach, gdy sprzedający wykonuje pewne czynności zwiększające atrakcyjność nieruchomości, to czynności takie muszą występować z odpowiednią intensywnością, by można było kwalifikować zbywanie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. I tak na przykład:

1. NSA w wyroku z 30 kwietnia 2021 r. (I FSK 1269/18) uznał, że „takie okoliczności, jak: podział nieruchomości gruntu oraz uzyskanie w 2017 r. decyzji o warunkach zabudowy dla sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeszcze nie przesądzały o tym, że skarżąca podjęła zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami stanowiących jej własność”.

2. NSA w wyroku z 24 marca 2021 r. (I FSK 1243/19): „jedyne działania jakie Skarżący podjął i zamierza podjąć w związku ze sprzedażą działek, nabytych ponad 20 lat wcześniej, to podział nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży oraz oferta sprzedaży, która nie wykracza poza zwykłą okazjonalną informację, daleką od działań marketingowych. Niewątpliwie, jak podniósł Dyrektor KIS, Skarżący podjął świadomie działania, których celem była sprzedaż działek, ale nie jest to okoliczność świadcząca o działaniu w charakterze handlowca. To zaś, że działania Skarżącego związane z przygotowaniem sprzedaży dotyczyły większej liczby działek, wynikało z tego, że nieruchomość przeznaczona do sprzedaży została podzielona. Całkowicie nieuprawnione jest założenie, wynikające z argumentacji Dyrektora KIS, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej element majątku prywatnego, nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży i podwyższenia ceny. (...) Wbrew przekonaniu Dyrektora KIS, za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub w gazecie o zasięgu lokalnym. Są to bowiem standardowe czynności osób zamierzających sprzedać nieruchomość, umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania te, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącego. Zauważyć należy, że opisując we wniosku o interpretację stan faktyczny i zdarzenie przyszłe, Skarżący wyjaśnił, iż nie będzie dokonywał żadnych ulepszeń wydzielonych działek, nie zamierza ich ogradzać, zagospodarowywać zieleni i doprowadzać do ich granic jakichkolwiek mediów”.

3. NSA w wyroku z 28 października 2020 r. (I FSK 245/18 i 246/18): „aktywności skarżącego w zakresie przedstawionego we wniosku zamiaru zbycia kilku działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Słusznie ocenił Sąd pierwszej instancji, że planowane przez skarżącego transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji może być kilka lub kilkanaście. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że skarżący zamierza skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Działki te do dnia złożenia wniosku były przez skarżącego uprawiane. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na mniejsze działki w kilku przypadkach implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone te działki, nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje działań marketingowych, nie uzbrajał działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej, nie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego na aprobatę zasługuje stanowisko Sądu pierwszej instancji, że nie można upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej skarżącego w przypadku podziału 2 dużych działek na mniejsze wraz z drogą wewnętrzną oraz wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z opisu stanu faktycznego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby skarżący podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. "minimum", działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec. Organ zatem błędnie ocenił planowane przez skarżącego transakcje sprzedaży działek budowlanych jako działanie podatnika podatku od towarów i usług. Planowane transakcje nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

4. NSA w wyroku z 28 sierpnia 2020 r. (I FSK 2036/17): „nie można przyjąć, aby skarżący w celu dokonania planowanej sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Z opisu tego nie wynika bowiem, aby skarżący podejmował wskazane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec”.

5. NSA w wyroku z 28 sierpnia 2020 r. (I FSK 1476/17): „pomiędzy nabyciem przez Skarżącą nieruchomości (działki nr (...)) a sprzedażą poszczególnych działek, powstałych z podziału tej nieruchomości upłynie długi czas (21 lat). Poza podziałem działki oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (przed jej podziałem), Skarżąca nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży. W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówki co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania powyższe, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącej. Tym samym nie można się zgodzić z Szefem KAS, że całokształt działań podejmowanych przez Skarżącą w związku z planowaną sprzedażą należącej do niej działki, a mianowicie podział tej działki na 5 mniejszych działek i wydzielenie drogi oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że Skarżąca działała jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami, angażując przy tym własne środki pieniężne”.

6. NSA w wyroku z 30 lipca 2020 r. (I FSK 357/19): „przy takim rozumieniu przepisów stanowiących materialnoprawną podstawę za prawidłową należało uznać ocenę dokonaną przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, że aktywności skarżącego w zakresie przedstawionego we wniosku zamiaru zbycia kilku działek budowlanych nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Trafnie ocenił Sąd pierwszej instancji, że planowane przez skarżącego transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji będzie kilka. Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że skarżący zamierza skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki również o charakterze rolnym. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza bowiem podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na działki budowlane implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone działki nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje podjęcia innych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem działkami budowlanymi, a więc nie zamierza podejmować działań marketingowych a poprzestanie na zwykłych ogłoszeniach o sprzedaży, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie utwardzał drogi wewnętrznej, nie będzie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową”.

7. NSA w wyroku z 3 lipca 2020 r. (I FSK 1888/17): „Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zasługują na uwzględnienie podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego. W szczególności na uwzględnienie zasługuje zarzut naruszenia art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o PTU w zw. z art. 9 ust. 1 dyrektywy 112 poprzez ich nieprawidłową wykładnię, a w konsekwencji uznanie, że podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, wycięcie samosiejki i jej sprzedaż oraz zamiar zamieszczenia ogłoszeń o sprzedaży na portalu internetowym lub skorzystanie z biura obrotu nieruchomościami stanowią aktywności, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwyczajnym wykonywaniem prawa własności. Trafnie wywiódł bowiem Autor skargi kasacyjnej, że opisane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przez wnioskodawcę działania nie wyczerpują znamion aktywności profesjonalisty (handlowca)”.

8. NSA w wyroku z 10 maja 2019 r. (I FSK 659/17): „przedstawione we wniosku o interpretację okoliczności faktyczne dotyczące dokonanej sprzedaży działek gruntu, nie wskazują, że skala aktywności skarżącej w celu zbycia przedmiotowych gruntów jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Przypomnieć bowiem należy, że działki te w chwili sprzedaży nie były zabudowane i ogrodzone, funkcjonowały jako łąka, a skarżąca w żaden sposób ich nie wykorzystywała i nie występowała przed ich sprzedażą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Działki posiadały wydzieloną drogę wewnętrzną, a dojazd do wszystkich działek był zapewniony wskutek uzyskania służebności drogi należącej do Gminy. Skoro jedyne działania, jakie skarżąca przedsięwzięła w związku ze sprzedażą działek gruntu, to wydzielenie działek z większej nieruchomości (1995 r.) nabytej wcześniej w drodze spadkobrania (1989 r.) oraz zlecenie pośrednikowi sprzedaży nieruchomości zamieszczania ogłoszeń dotyczących sprzedaży działek. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy opisane przez skarżącą działania - w świetle też Trybunału Sprawiedliwości - nie mają waloru decydującego aby stwierdzić, że mamy do czynienia z podatnikiem VAT”.

9. NSA w wyroku z 17 kwietnia 2019 r. (I FSK 578/17): "W świetle przedstawionych okoliczności nie można stwierdzić, że skarżący podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112. Należy zauważyć w szczególności, że pomiędzy nabyciem nieruchomości, a sprzedażą poszczególnych działek upływa relatywnie długi czas. Skarżący, poza dokonaniem podziału i wystąpieniem o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która ostatecznie stała się bezprzedmiotowa i wygasła, nie podejmuje żadnych innych działań. Nie można zatem stwierdzić, że podejmuje on aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się natomiast w ramach zarządu majątkiem prywatnym skarżącego”.

Należy podkreślić, że we wszystkich powyższych orzeczeniach Naczelny Sąd Administracyjny wychodził z założeń sformułowanych przez TSUE w przedstawionym na wstępie wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż nieruchomości w okolicznościach przedstawionych w opisie stanu faktycznego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem zbywca nie będzie działał w tej transakcji w charakterze podatnika. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca nabył udział we współwłasności nieruchomości w drodze darowizny wiele lat temu. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie poczyniono na niej żadnych nakładów, mających służyć uatrakcyjnieniu czy zwiększeniu wartości nieruchomości (takich np. jak uzbrojenie, ogrodzenie działek, utwardzenie drogi itp.). Dokonany podział gruntu na mniejsze działki miał służyć jedynie ułatwieniu zbycia części nieruchomości, co stanowi normalne działanie w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Również inicjatywa w zakresie określenia statusu gruntu w opracowywanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego była przejawem zwykłej dbałości o własne mienie, a nie ukierunkowanymi działaniami przedsiębiorcy. Wnioskodawca poszukując nabywcy nie podejmował żadnych działań marketingowych a poprzestał na zwykłych ogłoszeniach o sprzedaży, w tym za pośrednictwem firmy pośredniczącej.

Ponadto planowana umowa przedwstępna nie jest umową warunkową, w której zbywca udziela nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania działań w sposób zorganizowany, mających zwiększyć atrakcyjność gruntu, a dopiero skuteczne zrealizowanie tych czynności przez nabywcę - pełnomocnika warunkuje zawarcie umowy przyrzeczonej. W niniejszym stanie faktycznym termin zawarcia umowy przyrzeczonej został zakreślony bezwarunkowo, poprzez wskazanie zaistnienia określonego zdarzenia (uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę), lecz nie później niż z upływem zakreślonego okresu. Wprawdzie zbywca udzieli nabywcy pełnomocnictwa do dokonywania czynności w ramach procedury uzyskania pozwolenia na budowę, tym niemniej samo zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest uzależnione od jej skutku (a jedynie termin zawarcia tej umowy, o ile pozytywny skutek nastąpi przed upływem zakreślonego okresu, jako ostatecznym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej).

Konkludując, w ocenie Wnioskodawcy, okoliczności sprawy wskazują, że planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż udziału w działce nr X nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Udział ten stanowi element majątku osobistego Wnioskodawcy, nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, ani w działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), nie był udostępniany osobom trzecim i nie był przedmiotem czynności o charakterze handlowym.

Sprzedaż nastąpi w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, bez znamion działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami, a tym samym pozostaje poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce nr X, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zamierza Pan zbyć udział w działce nr X. Działka nr X powstała wskutek dokonanego podziału działki nr Y, której ¹/₂ udziału otrzymał Pan w 1987 r. od swojej ówczesnej żony jako darowiznę. Udział w działce nr X nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej. Przeznaczonego do sprzedaży ww. udziału w działce nie wykorzystywał Pan i nie będzie wykorzystywał do dokonywania zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych. Ponadto wskazał Pan, że współwłaściciele działki nr X wystąpili do Urzędu Miejskiego w … o przeznaczenie nieruchomości na tereny pod zabudowę oraz wystąpili do właściwego organu o zmianę przeznaczenia nieruchomości z budownictwa jednorodzinnego na wielorodzinne. Współwłaściciele dokonali również podziału działki, w wyniku którego powstała działka nr X.

W 2024 r. współwłaściciele postanowili wystawić na sprzedaż działkę nr X i celem znalezienia nabywcy umieścili stosowne ogłoszenia za pośrednictwem firmy … w …. Wskutek tych działań współwłaściciele nawiązali kontakt z potencjalnym nabywcą, tj. z deweloperem działającym w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Strony zamierzają w pierwszej kolejności zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W projekcie umowy przedwstępnej przewidziano postanowienia, w myśl współwłaściciele wyrażają zgodę na złożenie przez Spółkę Kupującą oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością gruntową i dokonywanie czynności związanych ze złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę na powyższej działce, a także na prowadzenie dalszej procedury budowlanej (obejmującej wyłącznie czynności administracyjne, a nie faktyczne prace budowlane) na podstawie tego wniosku, udzielając w tym zakresie pełnomocnictwa Spółce kupującej do dokonywania czynności niezbędnych w ramach tej procedury. Ponadto, udział w działce nr X nie był i nie będzie do momentu sprzedaży przedmiotem żadnych umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie lub inne); nie był udostępniany osobom trzecim, ani odpłatnie, ani nieodpłatnie.

Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Ponadto udział w działce nr X nigdy nie był wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzam, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana udziału w działce nr X, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziału w działce nr X będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

W opisanej sytuacji będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. udziału w działce nr X, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym w rozpatrywanej sprawie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, planowana przez Pana sprzedaż udziału w działce nr X, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez Pana wyroków NSA, należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatnika, w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach są wiążące.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.