Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.85.2026.2.RG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego zabudowanych działek 1, 2 i nr 3.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismami z: 4 marca 2026 r. (data wpływu) i z 5 marca 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w …prowadzi pod sygnaturą akt KM … i inne postępowaniu egzekucyjne - przeciwko dłużnikowi …SP ZOO z siedzibą w …. Postępowanie egzekucyjne jest na etapie wyznaczenia terminu licytacji nieruchomości należących do dłużnika, dla których Sąd Rejonowy w …, … Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w … prowadzi księgi wieczyste o numerach A i B. Dla zapewnienia prawidłowego toku postępowania egzekucyjnego niezbędnym jest ustalenie, czy planowana sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji będzie korzystała ze zwolnień od podatku VAT. Zdaniem sądowego organu egzekucyjnego sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji nie będzie korzystała ze zwolnień, a sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Komornik sądowy pismem z dnia 1 października 2025 roku wezwał dłużnika do udzielenia odpowiedzi na następujące pytania:

1.    Czy dłużnik prowadzi działalność gospodarczą?

2.    Czy dłużnik jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

3.    Czy dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą i rozliczył się z US zgodnie z art. 14 Ustawy o VAT?

4.    Czy nieruchomość oznaczona KW nr B położona w … była/jest przez dłużnika wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Jeśli tak to należy wskazać od kiedy - dzień, miesiąc, rok.

5.    Czy przedmiotowa nieruchomość stanowi wyłącznie majątek prywatny dłużnika?

6.    Czy dłużnik pod adresem nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji prowadzi działalność gospodarczą oraz czy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ( np. siedziba działalności, biura, magazyn). Jeżeli tak to wnieść o wskazanie jaki charakter ma prowadzona działalność gospodarcza.

7.    Czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

8.    Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie nieruchomości w trybie art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT?

9.    W jaki sposób dłużnik nabył prawo własności przedmiotowej nieruchomości ? Czy w związku z nabyciem nieruchomości wystawiona została faktura VAT? Jeśli tak, to należy wskazać czy sprzedający podał na fakturze, że ww. sprzedaż części/całości nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, albo korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

10. Kiedy została nabyta przez dłużnika nieruchomość?

11. Czy znajdujące się na nieruchomości budynki zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika (kiedy?)?

12. Czy nieruchomości (zabudowania, budynki znajdujące się na nieruchomości) były lub są wykorzystywane przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych, czy były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze (kiedy zostały zawarte umowy) - jeżeli tak to proszę wnieść o wskazanie dat w których zostały zawarte umowy.

13. Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez które rozumie się oddanie do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej?

14. Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości (w tym ze wskazaniem budynków, budowli lub ich części) przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

15. Jaka jest klasyfikacja obiektów znajdujących się na przedmiotowej działce/działkach według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (należy wskazać odrębnie dla każdego obiektu).

16. Czy przedmiotowe obiekty były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

17. Czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia obiektów (należy wskazać odrębnie dla każdego obiektu).

Taki sam zestaw pytań dłużnik otrzymał w stosunku, do nieruchomości oznaczonej KW A.

W tym miejscu należy podkreślić; że wezwanie zostało wysłane do dłużnika na cztery adresy. W odpowiedzi pismem z dnia pełnomocnik dłużnika, udzielił lakonicznej odpowiedzi, cyt. „Jako pełnomocnik dłużnika … sp. z o.o. oświadczam, że nie mam wiedzy w kwestiach dotyczących dotyczy nieruchomości oznaczonej KW nr A oraz B  położonej w …, wskazuję, że dane co do rejestracji dłużnika jako podatnika podatku VAT są dostępne na stronach Urzędu Skarbowego, informacje co do nabycia nieruchomości są zaś dostępne w aktach i dokumentach księgi wieczystej. Co do prowadzenia przez spółkę działalności, wykorzystania nieruchomości w tej działalności, oraz zasiedlenia nieruchomości nie mam żadnej wiedzy.” - pisownia oryginalna.

Korespondencja kierowana na adres spółki i adres jej prezesa nie została odebrana.

Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość położona w (...). Nieruchomość zlokalizowana jest (...). Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości to (...).

Działki nr 1, 3 i 2 stanowią jeden zwarty kompleks, kształt kompleksu to wydłużony wielokąt. Teren działek jest w miarę płaski.

Część działek nr 1 i 3 jest zabudowana zespołem budynków o charakterze produkcyjno - magazynowo - biurowym.

Natomiast działka nr 2 zabudowana jest budynkiem dawnej przepompowni ścieków adaptowanym na wzorcownię i budynkiem kontenerowym portierni. Teren tej działki stanowił rezerwę inwestycyjną. Teren obu nieruchomości jest wspólnie ogrodzony. Ogrodzenie częściowo z elementów betonowych prefabrykowanych i częściowo z siatki stalowej. Wjazd na teren nieruchomości bramą wjazdową stalową obok portierni.

Teren przy budynkach zagospodarowany i utwardzony.

Wartość nieruchomości zabudowanych o numerze:

KW - B (działki 1 i 2) i KW A (działki 3), oszacowano łącznie, albowiem stanowią jeden zwarty kompleks, na kwotę: … zł (słownie: …), w tym:

-        wartość gruntów, oszacowano na kwotę: … złotych;

-        wartość budynków i budowli oraz zagospodarowania gruntów, oszacowano na kwotę: … złotych.

Powyższa wartość nieruchomości jest wartością netto i nie zawiera w sobie podatku VAT. Po uwzględnieniu w cenie nieruchomości podatku od towarów i usług (podatku VAT 23%), cena nieruchomości brutto wynosi: … zł (słownie złotych: s…).

Na pytania Organu:

1)    Jaki budynek/jakie budynki znajdują się działkach nr 1 i nr 3? Należy wskazać, na której konkretnie działce (o jakim numerze) jakie budynki się znajdują.

2)    Czy poszczególne budynki znajdujące się na działkach nr 2, nr 1 i nr 3 są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.)?

3)    Czy na działce/działkach znajdują się budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    jakie to budowle, (proszę je wymienić)

b)    na której konkretnie działce (o jakim numerze) poszczególne budowle się znajdują?

4)    Czy na działce/działkach znajdują się urządzenia budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to należy wskazać, jakie oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane oraz na której działce/działkach (o jakich numerach) się one znajdują?

5)    Przy których budynkach i na których działkach znajduje się utwardzenie terenu?

6)    Czy ogrodzenie i utwardzenia terenu przy budynkach stanowią:

a)    budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane,

b)    urządzenia budowalne, zgodnie z art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to należy wskazać, z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

7)    Czy poszczególne budynki/budowle położone na działkach nr 2, 1 i nr 3 są trwale związane z gruntem?

8)    Czy poszczególne naniesienia na działce/działkach zostały nabyte czy wybudowane przez dłużną Spółkę?

9)    Jeżeli ww. naniesienia zostały wybudowane przez dłużną Spółkę, to czy dłużnej Spółce przysługiwało z tego tytułu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

10) Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie znajdujących się na poszczególnych działkach budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.

11) Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części poszczególnych budynków/budowli, to należy wskazać, w jakiej w części?

12) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

13) Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków/budowli? Należy wskazać dokładną datę.

14) W przypadku wskazania, że naniesienia na działkach zostały nabyte, proszę wskazać czy przed nabyciem budynków/budowli przez dłużną Spółkę były one wykorzystywane przez poprzedniego właściciela/poprzednich właścicieli?

15) Czy poszczególne budynki/budowle były/są udostępniane osobom trzecim, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeżeli tak, to należy wskazać, kiedy poszczególne budynki lub ich części (lokale)/budowle, zostały oddane w najem?

16)Czy poszczególne budynki/budowle były/są wykorzystywane przez dłużną Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były budynki/budowle, wykonywał/wykonuje dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

17)Czy dłużna Spółka ponosiła nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynków/budowli? (odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 17):

a)    w jakim okresie dłużna Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli?

b)    które budynki/budowle były ulepszane?

c)    czy w stosunku do wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli, dłużnej Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

d)    kiedy budynki/budowle po dokonaniu ulepszeń, zostały oddane do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

e)    czy po oddaniu do użytkowania ulepszonych budynków/budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie tych budynków/budowli? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”.

f)     czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków/budowli, a ich dostawą, upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Ponadto, w sytuacji, gdy któraś z działek nr 1 lub nr 3 jest działką niezabudowaną, to proszę wskazać:

18) Numer niezabudowanej działki?

19) Czy na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki działek będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie będzie przeznaczenie ww. działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

20) W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, proszę wskazać czy dla ww. działki została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.)?

21) Czy niezabudowana działka była wykorzystywana przez dłużną Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

22) Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

-     czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

-     czy działania te zostały udokumentowane?

-     czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

w uzupełnieniu wniosku z 5 marca 2026 r. odpowiedział Pan, że doprecyzowując opis sprawy wskazuje Pan, że jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego z dziedziny szacowania nieruchomości na działce nr 1 i 2 znajdują się budynki o charakterze produkcyjno - magazynowym i obiekt biurowy oraz budowle (ogrodzenie, utwardzenie, itp.) i drzewa.

Na działce 3 znajdują się budynki o charakterze produkcyjno - magazynowym i obiekt kotłowni oraz budowle (ogrodzenie, utwardzenie, itp.) i drzewa.

Zgodnie z ewidencją gruntów nieruchomości B i A są terenami przemysłowymi - symbol klasy użytku: Ba.

Ponadto w wypisie z kartoteki budynków Starostwa … wynika, że ww. budynki są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo Budowlane (Dz. U. 2025 r., poz. 418 ze zm.)

Odpowiadając na pytanie 22 wezwania z dnia 26 lutego 2026 roku informuje Pan, że dokonał Pan wszelkich starań do zebrania informacji mających na celu udzielenie odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu do uzupełnienia braków i są one udokumentowane o czym świadczą zwrotne potwierdzenia odbioru z ... (korespondencja z wezwaniem do udzielenia odpowiedzi na  pytania została wysłana do dłużnika na wszystkie znane komornikowi sądowemu adresy).

Jedynie pełnomocnik dłużnika (nie jest to pełnomocnik zawodowy) udzielił odpowiedzi na wezwanie, cyt.: „... nie posiadam dokumentacji budowlanej dla nieruchomości więc nie jestem w stanie udzielić odpowiedzi na pytania dotyczące położenia budynków, ich charakteru oraz istnienia budowli, nadto nie jestem w stanie ustalić, czy nieruchomości były w przeszłości użytkowane na działalność objętą podatkiem VAT lub też zwolnioną z tego podatku. Moja wiedza dotycząca nieruchomości i spółki jest bardzo znikoma. I mimo najszczerszych chęci nie jestem w stanie udzielić informacji gdyż nie posiadam wiedzy.”

Pytanie

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 5 marca 2026 r.) Czy dostawa nieruchomości B i A jest opodatkowana podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W przedmiotowej sprawie przedstawiony opis zdarzenia przyszłego nie pozwala ustalić, czy planowana sprzedaż w trybie egzekucji sądowej przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie wyżej wymienionych przepisów. Przy czym jak wynika z opisu sprawy, komornik sądowy podjął udokumentowane działania zmierzające do ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie powyższych przepisów. W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 21 ustawy poprzez przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy nie są spełnione, o ile podjęte przez komornika sądowego udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów (nieruchomości) zwolnienia od podatku. Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości w toku egzekucji sądowej będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy. Tym samym, skoro transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie wyżej wymienionych przepisów, to należy tę dostawę opodatkować pamiętając, że grunty dzielą byt prawny budynku na nim posadowionego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT dostawy przedmiotowej nieruchomości. Mając powyższe na uwadze zdaniem sądowego organu egzekucyjnego przy sprzedaży nieruchomości dłużnika w drodze licytacji należy zastosować art. 43 ust. 21 ustawy.

W uzupełnieniu wniosku z 5 marca 2026 r. wskazał Pan, że „Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w …, Kancelaria Komornicza nr … w … podtrzymuje swoje stanowisko, że sprzedaż zajętych nieruchomości B i A jest objęta podatkiem VAT i tym samym zwraca się z uprzejmą prośbą o wskazanie interpretacji indywidualnej, że sprzedaż tychże nieruchomości jest objęta podatkiem VAT.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunty, budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy – prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi - Spółce … SP ZOO, obejmujące sprzedaż nieruchomości:

-        KW - B, tj. działek 1 i 2,

-        KW A tj. działki nr 3.

Działki nr 1, 3 i 2 stanowią jeden zwarty kompleks, kształt kompleksu to wydłużony wielokąt. Teren obu nieruchomości jest wspólnie ogrodzony. Ogrodzenie częściowo z elementów betonowych prefabrykowanych i częściowo z siatki stalowej. Wjazd na teren nieruchomości bramą wjazdową stalową obok portierni. Teren przy budynkach zagospodarowany i utwardzony. Na działce nr 1 i 2 znajdują się budynki o charakterze produkcyjno - magazynowym i obiekt biurowy oraz budowle (ogrodzenie, utwardzenie, itp.) i drzewa. Na działce 3 znajdują się budynki o charakterze produkcyjno - magazynowym i obiekt kotłowni oraz budowle (ogrodzenie, utwardzenie, itp.) i drzewa.

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka, w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy zabudowanych działek 1 i 2 (KW - B) oraz nr 3 (KW A), dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości KW - B składającej się z zabudowanych działek 1 i 2 oraz nieruchomości KW A składającej się z zabudowanej działki nr 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków/budowli mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków/budowli będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy dostawa: budynków: o charakterze produkcyjno – magazynowym, obiektu biurowego oraz budowli tj. ogrodzenia i utwardzenia, znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2 oraz budynków: o charakterze produkcyjno – magazynowym, kotłowni i budowli tj. ogrodzenia oraz utwardzenia posadowionych na działce nr 3, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a lub pkt 2 ustawy, gdyż brak jest niezbędnych informacji do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

Jak wynika z opisu sprawy, w celu ustalenia, czy planowana sprzedaż nieruchomości KW nr A oraz B w drodze licytacji będzie korzystała ze zwolnień od podatku VAT, pismem z dnia 1 października 2025 roku wezwał Pan dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania przedstawione w piśmie, dotyczące tych nieruchomości. Wezwanie zostało wysłane do dłużnika na cztery adresy. W odpowiedzi pełnomocnik dłużnika, udzielił odpowiedzi, że nie ma wiedzy w kwestiach dotyczących nieruchomości oznaczonej KW nr A oraz B. Korespondencja kierowana na adres spółki i adres jej prezesa nie została odebrana.

Wskazał Pan, że dokonał Pan wszelkich starań do zebrania informacji mających na celu udzielenie odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu do uzupełnienia braków i są one udokumentowane, o czym świadczą zwrotne potwierdzenia odbioru z ... (korespondencja z wezwaniem do udzielenia odpowiedzi na pytania została wysłana do dłużnika na wszystkie znane komornikowi sądowemu adresy).

W związku z powyższym, w odniesieniu do dostawy ww. budynków i budowli położnych na działkach nr 1, nr 2 i nr 3 zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a nie są spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do ww. dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Skoro dostawa ww. budynków i budowli położnych na działkach nr 1, nr 2 i nr 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a ustawy, to - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - również dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. budynki i budowle, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Tym samym, w stosunku do planowanej sprzedaży działek nr 1, nr 2 i nr 3 zabudowanych budynkami i budowlami nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a bądź w pkt 2 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego nieruchomości KW - B składającej się z zabudowanych działek 1 i 2 oraz nieruchomości KW A składającej się z zabudowanej działki nr 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zaznaczenia wymaga, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.