Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.887.2025.2.MH

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 sprzedaży działki nr … Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 października 2025 r. (data wpływu 13 października 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, jest właścicielem działki gruntu nr ….. (obręb: …., arkusz mapy: ...) położonej w pobliżu ul. …, o powierzchni 0,3727 ha. Własność działki nabył Pan na podstawie ugody sądowej w sprawie oznaczonej sygn. akt Sądu Rejonowego …Wydział Cywilny: …, z dnia 25.11.2022 r. - o dział spadku i podział majątku po …

Dla działki …… Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prowadzi księgę wieczystą KW ……

Działka nie jest zabudowana, nie przebiegają przez nią żadne sieci mediów. Jest porośnięta w całości samosiejkami brzozy i innych dziko rosnących roślin.

Działka nie ma dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem nie posiada zarówno bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostępu po drodze wewnętrznej, a także nie została na rzecz tej działki ustanowiona odpowiednia gruntowa służebność drogowa (droga konieczna art. 145 Kodeksu cywilnego). Brak dostępu do drogi publicznej powoduje, że działka ta nie jest działką budowlaną w rozumieniu art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Rady Miasta z dnia 5 września 2024 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta w rejonie ulic: ….. przedmiotowa działka położona jest na terenie oznaczonym jako 1ZP(US) opisanym jako teren zieleni urządzonej z dopuszczeniem usług sportu i rekreacji.

Pismem z dnia 10.02.2023 r. Dyrektor Wydziału Geodezji Urzędu poinformował Wnioskodawcę o zainteresowaniu Gminy nabyciem przedmiotowej działki w związku z planowaną rozbudową Szkoły Podstawowej (budową obiektów sportowo-rekreacyjnych - boisk wraz z urządzeniami towarzyszącymi oraz elementami małej architektury - inwestycją celu publicznego, dla której pozyskanie odpowiedniego gruntu może nastąpić w trybie wywłaszczenia (art. 112 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Wobec tego, że Wojewoda nie wyłączył Prezydenta Miasta od załatwienia tej sprawy, Prezydent Miasta jako organ administracji rządowej w sprawach z zakresu gospodarki nieruchomościami, wyznaczył Wnioskodawcy termin na zawarcie umowy sprzedaży, pod rygorem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego i postępowanie takie zostało wszczęte pismem z dnia 22 sierpnia 2025 r.

W wyniku prowadzonych rokowań, strony porozumiały się co warunków zakupu przez Gminę działki nr …. na opisany wyżej cel publiczny, w oparciu o umowę notarialną.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą …, Gmina …., powiat ……., woj. …, zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej od 3.10.2012 r. (NIP …, REGON …). Przedmiotowa działka nr ….. nie jest prawnie ani faktycznie związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca jest płatnikiem podatku od towarów i usług.

Gmina podniosła problem jednoznacznego ustalenia, czy transakcja zakupu przez Gminę przedmiotowej działki - z przeznaczeniem na cel publiczny w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub też na innej podstawie nie podlega takiemu podatkowi, czy też podatek taki w opisanym stanie prawnym i faktycznym będzie należny.

W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu:

1)    W ramach jakich czynności nabył Pan działkę nr …., będącą przedmiotem sprzedaży, w ramach transakcji:

a)    opodatkowanych,

b)    zwolnionych,

c)    czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT

i czy ww. transakcja nabycia ww. działki została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

2)    Czy z tytułu nabycia działki nr …., będącej przedmiotem sprzedaży przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

3)    W jaki sposób nabyta działka nr …. była/jest/będzie przez Pana faktycznie wykorzystywana (użytkowana) przez cały okres jej posiadania przez Państwa, tj. od momentu jej nabycia do chwili sprzedaży?

4)    Czy działka nr …. będące przedmiotem sprzedaży była/jest/będzie do dnia jej sprzedaży przedmiotem umów cywilnoprawnych (dzierżawa, najem użyczenie, inna umowa – jaka)?

5)    Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)    w jakim okresie (kiedy) działka była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?

b)    na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka była/jest/będzie udostępniane osobom trzecim?

c)    czy udostępnienie działki było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

6)    Czy z działki nr …… dokonywane były/są przez Pana w całym okresie ich posiadania zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?

7)    Czy działka nr ….. była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana od dnia nabycia do dnia sprzedaży wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. działka, Pan wykonywał – należy podać podstawę prawną zwolnienia.

8)    Czy podejmował Pan działania marketingowe w celu sprzedaży ww. działki nr …….. wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie?

9)    Czy dokonywał Pan lub do dnia sprzedaży dokonana Pan jakichkolwiek czynności (ponosił/poniesie nakłady) w celu przygotowania ww. działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, itp.) – jeśli tak, to proszę wskazać jakie były/będą to czynności (nakłady)?

10) Czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanej we wniosku – jeśli tak to należy wskazać ile i jakie; kiedy je Pan nabył i do jakich celów były/są wykorzystywane; czy planuje Pan ich sprzedaż w przyszłości?

wskazał Pan:

1)    Działkę ….. nabył Pan w ramach działu spadku, tj. w ramach czynności c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a czynność ta nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

2)    Nie przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

3)    Przedmiotowa działka stanowi nieużytek, nie była przez Pana wykorzystywana do produkcji rolnej ani w żaden inny sposób.

4)    Działka …. nie była, nie jest i nie będzie do dnia sprzedaży przedmiotem umów cywilnoprawnych.

5)    Nie dotyczy w zw. z odpowiedzią nie Ad.4 .

6)    Z działki ….. nie były przez Pana dokonywane jakiekolwiek zbiory i sprzedaż produktów rolnych.

7)    Działka nie jest wykorzystywana w żaden sposób, w związku z tym nie podlega podatkowi VAT.

8)    Nie podejmował Pan działań marketingowych w celu sprzedaży działki …

9)    Nie dokonywał Pan jakichkolwiek czynność w celu przygotowania działki do sprzedaży.

10) Posiada Pan działkę nr ….. przy ul. ……, która należy do majątku osobistego, którą Pan wydzierżawia i opłaca PIT-28, której nie zamierza Pan sprzedawać w przyszłości oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przy ul. ……, którego również nie zamierza Pan sprzedawać.

Pytanie

Czy sprzedaż na rzecz Gminy przedmiotowej niezabudowanej, nieposiadającej dostępu do drogi publicznej nieruchomości - z przeznaczeniem na realizację celu publicznego w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą, niezwiązaną z tą nieruchomością, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub też na innej podstawie nie będzie podlegała takiemu podatkowi, czy też podatek taki w opisanym stanie prawnym i faktycznym będzie należny?

Pana stanowisko w sprawie

Jednorazowa sprzedaż na rzecz Gminy przedmiotowej nieruchomości - z przeznaczeniem na cel publiczny w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą, niezwiązaną z tą nieruchomością, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazania wymaga, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki nr … Działkę nabył Pan w ramach działu spadku, w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a czynność ta nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Nie przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowa działka nr …. nie jest prawnie ani faktycznie związana z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Działka ta stanowi nieużytek, nie była przez Pana wykorzystywana do produkcji rolnej ani w żaden inny sposób. Działka ……. nie była, nie jest i nie będzie do dnia sprzedaży przedmiotem umów cywilnoprawnych. Z  działki …. nie były przez Pana dokonywane jakiekolwiek zbiory i sprzedaż produktów rolnych. Nie  podejmował Pan działań marketingowych w celu sprzedaży działki …….. Nie dokonywał Pan jakichkolwiek czynność w celu przygotowania działki do sprzedaży.

Z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem sprzedaż przez Pana działki nr …… nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działki, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowej działki będzie stanowiła działalność gospodarczą. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, z tytułu sprzedaży działki nr …. nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana działki nr……nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko, z którego wynika, że sprzedaż działki  będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o\postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej