Podatnik i jego żona są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej składającej się z 34 działek, nabytej w latach 2007-2011 na podstawie umów sprzedaży i wyroków sądowych. Nieruchomość była dzierżawiona rolnikom do produkcji roślinnej, a w 2021 roku dokonano podziału działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania. Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług prawniczych i…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 sierpnia 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 października 2025 r. (data wpływu 22 październik 2025 r.) oraz 13 listopada 2025 r. (data wpływu 13 listopada 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej Pan i żona jesteście współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości .. gmina .., powiat .., woj. .., objętej księgą wieczystą obecnie …, (po połączeniu do jednej księgi) obejmującą niżej wskazane zakupione nieruchomości.
Zakup nieruchomości nastąpił za środki własne w oparciu o przedwstępne warunkowe umowy sprzedaży, a następnie w oparciu o:
Ww. nieruchomości zostały scalone do jednej księgi wieczystej nr …
Nieruchomość objęta księgą wieczystą … stanowi grunty rolne i składa się z 34 działek.
Cała nieruchomość objęta jest miejscowym planem przestrzennego zagospodarowania, który zakłada następujące funkcje dla poszczególnych działek:
Po zakupie nieruchomości przez Pana były wydzierżawiane rolnikom na cele produkcji rolnej roślinnej.
Poza opisanym wcześniej wydzierżawieniem nieruchomości jako grunty rolne, Pan i żona nie podejmowaliście dotychczas żadnych czynności i działań, które przekraczałyby zwykły zarząd własnością.
W 2021 r. Pan z żoną dokonaliście podziału działek zgodnie z wymogami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Gminie …. Podział działek stał się konieczny, by wykonać wcześniejszą umowę sprzedaży dla osoby fizycznej z 13.05.2014 r.
W dniu 21.01.2022 r. Pan z żoną otrzymaliście decyzję Wójta Gminy … nr … o podziale nieruchomości na działki budowlane z uwzględnieniem dróg wewnętrznych przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Sprzedaż nieruchomości osobie fizycznej nastąpiła notarialną umową sprzedaży nieruchomości Rep. A … zawartą w dniu 09.05.2022 r. w wykonaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 13.05.2014 r. Umowa obejmowała powierzchnię 0,3281 ha.
Zarówno przed jak i po podziale nieruchomości nigdy i w żaden sposób samodzielnie, czy też za pośrednictwem innych osób bądź firm Pan i żona nie eksponowaliście ziemi do sprzedaży. Pan i żona nie zlecaliście i nie zamierzacie nadal dokonywać jakichkolwiek nakładów na nieruchomość w celu poprawienia jej atrakcyjności, np. poprzez ubieganie się o media typu energia, woda, gaz, urządzenia dróg, itp.
Pan od ponad 30 lat zajmuje się świadczeniem usług prawnych (radcowskich), zaś Pana żona ponad 20 lat była osobą współpracującą z Panem w Pana kancelarii. Pracując w ramach kancelarii prawnej Pan i żona nigdy nie zajmowaliście się obrotem nieruchomościami ani innymi pokrewnymi dziedzinami jak reklama, budowa czy doradztwo dotyczące nieruchomości.
We wcześniejszym życiu zawodowym, przed otwarciem działalności gospodarczej Pan i żona nie zajmowaliście się obrotem nieruchomościami.
Poza zakupem nieruchomości opisanym we wniosku w roku 2015 Pan z żoną dokonaliście zakupu mieszkania dla syna, pierwotnie na siebie, po czym niemal od razu darowaliście je synowi, który po remoncie wprowadził się tam i obecnie mieszka w nim z żoną i synem.
Jedyny sposób, w jaki ewentualne Pan i żona zamierzacie w przyszłości zainteresować potencjalnych nabywców o zamiarze zbycia polegał będzie na wystawieniu w granicach działki tablicy informacyjnej „Sprzedam” z podaniem numeru telefonu własnego.
Obowiązujące obecnie przepisy prawa oraz orzecznictwo w zakresie dotyczącym sprzedaży majątku prywatnego, osobistego oraz orzecznictwo sądów administracyjnych nie dają jednoznacznej odpowiedzi, czy taka sprzedaż i w jakich przypadkach rodzi obowiązek publicznoprawny, jest objęta obowiązkiem uiszczenia przez sprzedającego podatku VAT (czy też/i podatku dochodowego), wskazując, że każda z sytuacji podlega indywidualnej ocenie prawnej z uwagi na odmienność stanów faktycznych.
Pana zdaniem, w stanie faktycznym wyżej przedstawionym zamierzona przez Pana sprzedaż, zarówno jednorazowa całej nieruchomości, jak też sprzedaż poszczególnych działek, nie stanowi działalności gospodarczej i nie podlega obowiązkowi ponoszenia przez sprzedającego podatku VAT, ani tym bardziej podatku dochodowego, gdyż od zakupu ziemi oraz prawomocności wyroków sądowych minęło już dużo ponad 5 lat (niemal 20 od ostatniego wyroku).
Wnioskujący stoi na stanowisku, że dokonując zbycia działek nie działa jako podatnik VAT, czy też jak przedsiębiorca, gdyż zamierza dysponować prywatnym, wspólnym z żoną majątkiem osobistym. Jak wyżej wspomniano, zamierza Pan dokonać w przyszłości sprzedaży jednorazowej bądź wielokrotnej (jeśli wielokrotnej to rozłożonej w czasie, z całą pewnością na wiele lat, a to choćby z uwagi na lokalizację nieruchomości z dala od miasta), lecz nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych bądź zmierzających do uzbrojenia działek w media, zaś środki uzyskane wykorzysta na potrzeby własne i swojej rodziny.
W uzupełnieniu wniosku, na pytania Organu:
1) Jakie nieruchomości (proszę wskazać nr działek) były objęte księgą wieczystą nr ..?
2) Jakie nieruchomości (proszę wskazać nr działek) były objęte księgą wieczystą nr …
3) Jakie nieruchomości (proszę wskazać nr działek) były objęte księgą wieczystą nr …?
4) Czego dotyczyły oraz kiedy uprawomocniły się wyroki:
5) Jakie okoliczności faktyczne zadecydowały o sprzedaży wydzielonych działek?
6) Czy wydzielone działki przed sprzedażą będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej? Jaki podmiot zapewni ten dostęp?
7) Czy wszystkie działki wymienione we wniosku są objęte zakresem pytania? Jeśli odpowiedź jest przecząca to proszę wskazać, które z działek wymienionych we wniosku są objęte zakresem wniosku? Ile działek planuje Pan sprzedać?
8) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości oprócz wymienionych we wniosku? Jeśli tak, to ile, jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Pan nabył i do jakich celów są wykorzystywane? Czy będą w przyszłości przeznaczone do sprzedaży?
9) Czy dokonywał Pan już wcześniej zbycia nieruchomości (oprócz działki, o której mowa we wniosku), jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej zbywanej nieruchomości:
10) Czy prowadził, prowadzi lub planuje Pan prowadzić działalność gospodarczą inną niż wskazana we wniosku; jeżeli tak, to należy wskazać:
1) Czy nabycie przez Pana oraz Pana żonę działek, o których mowa we wniosku, nastąpiło w ramach transakcji:
oraz czy ww. transakcje te zostały udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
2) Czy z tytułu nabycia ww. działek przysługiwało Panu i/lub Pana żonie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
3) W jaki dokładnie sposób działki mające być przedmiotem sprzedaży, były/będą przez Pana i/lub Pana żonę wykorzystywane od momentu ich nabycia do chwili planowanej sprzedaży?
4) Czy prowadził Pan działalność gospodarczą przez cały 2024 r.? Jeśli tak to proszę wskazać, czy wartość Pana sprzedaży za 2024 r. przekroczyła kwotę 200 000 zł?
5) Czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy Pan usługi w zakresie doradztwa?
6) Czy w ramach Pana prowadzonej działalności gospodarczej wykonuje Pan czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o podatku od towarów i usług?
wskazał Pan odpowiednio:
1. Księga wieczysta oznaczona nr … obejmowała działkę nr 2 o pow. 1,0600 ha.
2. Księgą wieczystą oznaczoną nr … objęte były dwie działki: nr 3 o pow. 1,3700 ha i nr 4 o pow. 1,4100 ha.
3. Księgą wieczystą oznaczoną nr … objęte były dwie działki: o nr 5 o pow. 1,6400 ha i nr 6 o pow. 1,7900 ha.
4. Czego dotyczyły oraz kiedy uprawomocniły się wyroki:
5. Nie ma żadnych okoliczności faktycznych sprzedaży działek. Posiadana ziemia jest zabezpieczeniem wnioskodawców na starość, ale może się zdarzyć, że będzie konieczność sprzedaży tej ziemi albo jako wydzielone działki albo jako całość, gdy znajdzie się solidny kupiec i wtedy Wnioskodawcy chcą wiedzieć, jak mają postępować przy sprzedaży, czy będą od tego płacić VAT i podatek dochodowy jak przedsiębiorcy, czy też mogą sprzedać teren jako własne nieruchomości z własnego majątku. Przy każdym rodzaju sprzedaży konieczne jest ustalenie ceny sprzedaży a na nią, rzecz jasna, mają wpływ również obciążenia podatkowe, które nie są jasno określone w polskich przepisach prawa podatkowego. Wnioskodawca chce również uniknąć ewentualnych sporów z nabywcami/nabywcą odnośnie podatków np. gdy kupujący zapłaci podatek VAT i nie będzie mógł go odliczyć. Może się też zdarzyć, że wnioskodawcy za swojego życia sprzedaży nie dokonają a wtedy nieruchomości odziedziczą synowie.
6. Wydzielone działki mają dostęp do drogi publicznej. Każda działka ma dostęp do dróg wewnętrznych oznaczonych jako działki o nr 1/1; 1/2 a z nich do działki drogowej należącej do Gminy, którą łączy z drogą wojewódzką oznaczoną nr …. Dostęp do drogi wewnętrznej zapewniają wnioskodawca i żona wnioskodawcy, zaś dostęp do drogi wojewódzkiej Gmina, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz faktycznie istniejącą działką stanowiącą drogę Gminy.
7. Wszystkie działki wymienione we wniosku są objęte zakresem pytania. Działki objęte zapytaniem to działki o nr 1/4; 1/5; 1/6; 1/7; 1/8; 1/9; 1/12; 1/13; 1/14; 1/15; 1/16; 1/17; 1/18; 1/20; 1/21; 1/22; 1/23; 1/24; 1/25; 1/26; 1/27; 1/28; 1/29; 1/30; 1/31; 1/32; 1/33; 1/34; 1/35; 1/36; 1/37; 1/38; 1/39 oraz udział w działkach dróg wewnętrznych o nr 1/1; 1/2. Zamiarem sprzedaży wnioskodawca oraz żona obejmują wszystkie działki wymienione wyżej działki.
8. Tak. Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy są współwłaścicielami nieruchomości zabudowanej (pół bliźniaka), objętej księgą wieczystą …, która została nabyta za Postanowieniem o przysądzeniu własności Sądu Rejonowego w … z 26.04.1999 … Nieruchomość służy celom mieszkalnym wnioskodawcy oraz żony wnioskodawcy, wcześniej również ich synów, a obecnie od 01.07.2024 wnioskodawca przeniósł do niej swoją kancelarię prawną, którą wcześniej przez wiele lat prowadził w lokalu wynajmowanym. Wnioskodawca wraz z żoną nie zamierzają sprzedawać tej nieruchomości, gdyż jest to ich miejsce zamieszkania.
9. Wnioskodawca oraz żona Wnioskodawcy dokonali sprzedaży:
1) w dniu 20.03.2007 za aktem notarialnym Rep. … – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego w budynku mieszkalnym w … przy ul. … o powierzchni 61,1 m2, właścicielem, którego była Spółdzielnia … w … dla powyższego prawa nie była założona księga wieczysta.
a) nabycie lokalu nastąpiło przez zmianę lokatorskiego prawa do mieszkania spółdzielczego na własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
b) lokal przed zmianę prawa lokalu ze spółdzielczego na własnościowe prawo służył przez wiele lat celom mieszkaniowym rodziny wnioskodawcy a po przeprowadzce do nieruchomości na … przez krótki okres mieszkanie spółdzielcze było wynajmowane (z różnym skutkiem),
c) celem nabycia własnościowego prawa do lokalu był cel mieszkaniowy, tj. wykup mieszkania od Spółdzielni …) celem jego sprzedaż konkretnym nabywcom, emerytom, których syn wraz z rodzinę zamieszkiwali pod tym samym adresem (dwa piętra wyżej).
d) środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży były przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości – 1/2 bliźniaka na … opisanej w pkt ad. 8, obecnego miejsc zamieszkania wnioskodawcy.
2) w dniu 21.01.2015 - niezabudowanej nieruchomości użytkowanej rolniczo objętej KW …., składającej się z działki nr 7 o powierzchni 3,8000 ha.
3) w dniu 09.05.2022 - działek oznaczonych nr 1/10 o powierzchni 0,1087 ha; 1/11 o powierzchni 0,1098 ha; 1/19 o powierzchni 0,1096 ha wraz z udziałem wynoszącym 3/38 części w działkach oznaczonych nr 1/1 i 1/2 (drogi wewnętrzne),
a) umowy sprzedaży nr 2) i 3) zostały zrealizowane w związku z przedwstępną umową sprzedaży zawartą w dniu 13.05 2014.
b) nieruchomość KW …. Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy nabyli na podstawie Wyroku Sądu Apelacyjnego we … z dnia 30.04.2009, sygn. …, który uprawomocnił się w dniu 08.06.2009. Przed nabyciem Wnioskodawca ani jego żona nie korzystali w żaden sposób z tej nieruchomości, zaś po nabyciu do chwili sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomość wykorzystywana była rolniczo do produkcji roślinnej przez dzierżawcę. Sprzedaż nieruchomości dokonana została 21.01.2014. Wnioskodawca nie składał deklaracji VAT-7. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na cele własne rodziny wnioskodawcy.
Wnioskodawca oraz żona Wnioskodawcy nie dokonywali zbycia innych działek niż wskazane we wniosku.
10. Nie prowadził, nie prowadzi, jak też nie zamierza prowadzić Pan działalności innej niż wskazałem we wniosku, tj. kancelarii prawnej (jest Pan radcą prawnym). Żona pomagała Panu w jej prowadzeniu jako osoba współpracująca od 31.12.1999 do 30.06.2020, kiedy to od 01.07.2020 przeszła na emeryturę. Przeszedł Pan na emeryturę 01.07.2023 ale nadal prowadzi Pan działalność stricte prawniczą; obecnie po przejściu na emeryturę oraz wraz z przeniesieniem siedziby kancelarii na adres domowy działalność prowadzi Pan w mniejszym niż dotychczas zakresie. W ramach prowadzonej działalności nigdy nie zajmował się Pan obrotem nieruchomościami, usługami budowlanymi, doradztwem podatkowym, finansowym czy jakimkolwiek innym poza działalnością prawniczą, Kancelarię prawną prowadzi Pan nieprzerwanie od 14.06.1993 roku. Kancelarię prawną prowadzi Pan jako indywidualną działalność gospodarczą i nigdy nie zatrudniał Pan żadnego pracownika ani nikogo na umowę cywilnoprawną.
W zakresie podatku od towarów i usług.
1. Nabycie działek objętych wnioskiem nastąpiło w ramach transakcji niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Transakcje nie były dokumentowane fakturami VAT.
2. Z tytułu nabycia działek Wnioskodawcy oraz żonie Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
3. Działki mające być przedmiotem sprzedaży od ich nabycia do chwili sprzedaży były i będą dzierżawione do produkcji rolnej roślinnej. Podatek rolny płacony jest przez Wnioskodawcę.
4. Tak, przez cały 2024 rok prowadził Pan działalność gospodarczą. Wartość sprzedaży przekroczyła kwotę 200.000 zł.
5. Wykonuje Pan zawód radcy prawnego i są to usługi działalności prawniczej PKD 69.10.Z, a więc mieści się tu też doradztwo prawne świadczone przez radcę prawnego w ramach zawodu radcy prawnego.
6. Tak, w ramach wykonywanego zawodu radcy prawnego wykonuje Pan działalność prawniczą (art. 113 ust. 13 pkt. 2 lit. a) i tylko tę. Od działalności prawniczej odprowadza Pan podatek VAT od początku wejścia w życie takich przepisów, bez względu na osiągany przychód.
W uzupełnieniu z 13 listopada 2025 r. wskazał Pan, że jest czynnym podatnikiem VAT w ramach prowadzonej działalności prawniczej. Działki objęte wnioskiem dzierżawione są w całości, odpłatnie, na rzecz rolnika indywidualnego, a podatek rolny do Urzędu Gminy .. płaci Wnioskodawca.
Pytania (w zakresie podatku od towarów i usług)
1. Czy w opisanych okolicznościach stanu faktycznego, dla czynności sprzedaży działki/działek ma Pan obowiązek występować w charakterze podatnika VAT zarówno w sytuacji, gdy dojdzie do sprzedaży całości opisanej nieruchomości jednemu nabywcy, jak również w sytuacji, gdy każda z działek zostanie sprzedana osobno, różnym nabywcom?
2. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 część druga (,,...w sytuacji, gdy każda z działek zostanie sprzedana osobno różnym nabywcom”), czy za działalność gospodarczą w myśl przepisów art. 15 ust. 2 ustawy o VAT należy uznać sprzedaż jednej działki w ciągu roku, czy też większej ilości działek i czy w takim przypadku ma zastosowanie kryterium wartości sprzedaży określone w art. 113 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Ad. 1.
W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei działalność gospodarcza - zgodnie z ww. art. 15 ust. 2 - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z powyższych przepisów wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko wtedy, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Z orzecznictwa niżej przywołanego orzecznictwa wiadomo, że dla oceny, czy dany podmiot sprzedając grunty działa w charakterze podatnika nie ma znaczenia, w jakim celu grunt ten został nabyty (por. wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15) albowiem zamiar i motywy towarzyszące nabyciu, jakimi kieruje się dany podmiot, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych nie mają charakteru obiektywnego, pozwalającego odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.
Poza tym, w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co w konsekwencji skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym (m.in. wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2022 r., I FSK 1421/18).
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Tym samym, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji, (por. wyroki NSA z dnia: 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13; 11 września 2014 r., sygn. akt I FSK 1352/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14).
Ponadto, z wyroków NSA (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13) wydanych z uwzględnieniem przywołanego wyżej wyroku TSUE, wykształciła się spójna linia orzecznicza, w której przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie.
Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności. Wnioskodawca ani jego żona (współwłaścicielka) nie podejmowali nawet pojedynczych działań opisanych w orzecznictwie NSA jako prowadzących do uznania go za handlowca.
Biorąc pod uwagę całokształt opisanego stanu faktycznego, powołane wyżej przepisy i orzecznictwo, stoi Pan na stanowisku, iż sprzedając ww. nieruchomości zarówno w sytuacji gdy dojdzie do sprzedaży całości opisanej nieruchomości jednemu nabywcy, jak również w sytuacji, gdy każda z działek zostanie sprzedana różnym nabywcom, nie będzie Pan działać jako podatnik VAT i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT od tej czynności, albowiem nie spełni Pan żadnej z przesłanek, która byłaby przyczyną nałożenia na Pana tego obowiązku.
Ad. 2.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują, co należy rozumieć przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku do celów zarobkowych, natomiast organy podatkowe w interpretacjach podatkowych wyjaśniają, że przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej (np. interpretacja nr 0112-KDIL1-2.4012.236.2024.3.DS wydana przez DIKS dnia 01.07.2024 r.).
Tak więc zarówno przepisy ustawy o VAT, jak i wyjaśnienia organów nie precyzują okresu trwania czynności, jak również pojęcia ciągłości czynności, czy też pojęcia powtarzalności czynności, co może oznaczać, że pojęcia te mogą być stosowane uznaniowo.
Stoi Pan na stanowisku, że w okolicznościach niniejszej sprawy ciągłość czynności dla celów zarobkowych, oprócz stałego wykonywania tych czynności dla tych celów oznacza (tak jak w prowadzeniu działalności gospodarczej) zorganizowane zabieganie o wykonanie tych czynności. W przeciwnym wypadku sprzedaż jednej działki, a po kilku miesiącach czy latach drugiej działki (bez prowadzenia zorganizowanej sprzedaży w sposób profesjonalny), stanowić będzie powtarzalność rozciągniętą w czasie, a tym samym działalność gospodarczą. Takie rozumienie pojęcia działalności gospodarczej spowoduje, iż każda sprzedaż majątku osobistego będzie stanowić działalność gospodarczą (np. sprzedaż dwóch samochodów w ciągu roku, czy kilku lat).
Biorąc powyższe pod uwagę uważa Pan, że jeżeli sprzedaż działek nie będzie prowadzona w sposób zorganizowany (np. ogłoszenia ofertowe w prasie, korzystanie z pośrednika, itp.), to dla opodatkowania VAT nie ma znaczenia ilość sprzedanych działek w ciągu roku, gdyż podatek taki nie powstanie.
Jednak w przypadku, gdy obrót ze sprzedaży działek przekroczy w ciągu roku kwotę 200. 000 zł wynikającą z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, to powstanie obowiązek rejestracji do VAT i po przekroczeniu tej kwoty strona będzie opodatkowana tym podatkiem z tytułu tych czynności.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:
a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
b) dostawa terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Zatem w kwestii nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach o nr 1/4; 1/5; 1/6; 1/7; 1/8; 1/9; 1/12; 1/13; 1/14; 1/15; 1/16; 1/17; 1/18; 1/20; 1/21; 1/22; 1/23; 1/24; 1/25; 1/26; 1/27; 1/28; 1/29; 1/30; 1/31; 1/32; 1/33; 1/34; 1/35; 1/36; 1/37; 1/38; 1/39, 1/1; 1/2, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Pan wraz z żoną jesteście współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości … gmina …. Nieruchomość objęta księgą wieczystą … stanowi grunty rolne i składa się z 34 działek. Po zakupie nieruchomości przez Pana były wydzierżawiane rolnikom na cele produkcji rolnej roślinnej. Działki objęte wnioskiem dzierżawione są w całości, odpłatnie, na rzecz rolnika indywidualnego, a podatek rolny do Urzędu Gminy płaci Pan. Poza opisanym wcześniej wydzierżawieniem nieruchomości jako grunty rolne, Pan i żona nie podejmowaliście dotychczas żadnych czynności i działań, które przekraczałyby zwykły zarząd własnością. W 2021 r. Pan z żoną dokonaliście podziału działek zgodnie z wymogami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Gminie ... Zarówno przed jak i po podziale nieruchomości nigdy i w żaden sposób samodzielnie, czy też za pośrednictwem innych osób bądź firm Pan i żona nie eksponowaliście ziemi do sprzedaży. Pan z żoną nie zlecaliście i nie zamierzacie nadal dokonywać jakichkolwiek nakładów na nieruchomość w celu poprawienia jej atrakcyjności, np. poprzez ubieganie się o media typu energia, woda, gaz, urządzenia dróg itp. Posiadana ziemia jest zabezpieczeniem Pana na starość.
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Pan podjął w odniesieniu do ww. działek przez cały okres ich posiadania.
Jak wyżej wskazano, Pan i żona jesteście współwłaścicielami nieruchomości gruntowej. Nieruchomość stanowi grunty rolne i składa się z 34 działek. 2021 r. Pan z żoną dokonaliście podziału działek zgodnie z wymogami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Gminie. Działki objęte wnioskiem dzierżawione są w całości, odpłatnie, na rzecz rolnika indywidualnego.
W tym miejscu wskazania wymaga, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej bez względu na to, czy przynosi ona zysk czy nie, bowiem kryterium zysku nie stanowi przesłanki do uznania takiej działalności za działalność gospodarczą.
Powyższe potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, w którym został wyrażony pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.
Ponadto z orzeczenia TSUE C-291/92 wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży udziałów w działkach o nr 1/4; 1/5; 1/6; 1/7; 1/8; 1/9; 1/12; 1/13; 1/14; 1/15; 1/16; 1/17; 1/18; 1/20; 1/21; 1/22; 1/23; 1/24; 1/25; 1/26; 1/27; 1/28; 1/29; 1/30; 1/31; 1/32; 1/33; 1/34; 1/35; 1/36; 1/37; 1/38; 1/39, 1/1; 1/2, nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.
Wydzierżawianie przez Pana działek o nr 1/4; 1/5; 1/6; 1/7; 1/8; 1/9; 1/12; 1/13; 1/14; 1/15; 1/16; 1/17; 1/18; 1/20; 1/21; 1/22; 1/23; 1/24; 1/25; 1/26; 1/27; 1/28; 1/29; 1/30; 1/31; 1/32; 1/33; 1/34; 1/35; 1/36; 1/37; 1/38; 1/39, 1/1; 1/2, spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowych działek (uzyskiwane korzyści z tytułu świadczonej przez Pana usługi dzierżawy mają charakter stały), powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
Jak wskazano wyżej, dzierżawa nieruchomości na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
W związku z powyższym sprzedaż udziałów w działkach o nr 1/4; 1/5; 1/6; 1/7; 1/8; 1/9; 1/12; 1/13; 1/14; 1/15; 1/16; 1/17; 1/18; 1/20; 1/21; 1/22; 1/23; 1/24; 1/25; 1/26; 1/27; 1/28; 1/29; 1/30; 1/31; 1/32; 1/33; 1/34; 1/35; 1/36; 1/37; 1/38; 1/39, 1/1; 1/2, będzie czynnością związaną z działalnością gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym w tej sytuacji wystąpi Pan w roli podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Bez wpływu na powyższe rozstrzygnięcie będzie okoliczność sprzedaży działek w całości jednemu nabywcy czy też w osobno, w różnych odstępach czasu, różnym nabywcom.
W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.
Odnośnie kwestii objętej pytaniem nr 2, która dotyczy wskazania, czy za działalność gospodarczą w myśl przepisów art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać sprzedaż jednej działki w ciągu roku, czy też większej ilości działek i czy w takim przypadku ma zastosowanie kryterium wartości sprzedaży określone w art. 113 ustawy, należy wskazać, że:
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 000 zł.
Na podstawie art. 113 ust. 2 ustawy:
Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
a) transakcji związanych z nieruchomościami,
b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych
- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
Z przepisu art. 113 ust. 5 ustawy wynika, że:
Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.
Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.
Natomiast w myśl art. 113 ust. 10 ustawy:
Jeżeli faktyczna wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 9, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę określoną w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.
Odnosząc się do powyższego zauważenia wymaga, że podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami art. 113 ust. 1-10 ustawy pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.
Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy:
Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
1) dokonujących dostaw:
a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
d) terenów budowlanych,
e) nowych środków transportu,
f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
2) świadczących usługi:
a) prawnicze,
b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
c) jubilerskie,
d) ściągania długów, w tym factoringu;
3) (uchylony)
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy zaznaczenia wymaga, że – co do zasady – o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy, ma prawo do korzystania z ww. zwolnienia do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany będzie do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.
Nadto, jak wynika z ww. przepisów, podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych przepisami art. 113 ust. 1-12 ustawy, pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.
Z przedstawionych okoliczności wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą. Od ponad 30 lat zajmuje się Pan świadczeniem usług prawnych (radcowskich). Przeszedł Pan na emeryturę 01.07.2023 ale nadal prowadzi Pan działalność stricte prawniczą.
Mając na uwadze przywołane przepisy, stwierdzić należy, że nie będzie Pan mógł korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy w odniesieniu do sprzedaży udziałów w ww. działkach. Jest Pan bowiem czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, zatem wszystkie wykonywane przez Pana czynności mieszczące się w zakresie przedmiotowym opodatkowania tym podatkiem, podlegają opodatkowaniu.
Brak jest podstaw prawnych do uznania, iż opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje w sposób wybiórczy, tzn. niektóre czynności objęte zakresem przedmiotowym realizowane przez podatnika podatku od towarów i usług są/będą opodatkowane, a niektóre nie.
W rezultacie prowadząc działalność gospodarczą, jest Pan obowiązany w zakresie podatku VAT opodatkować zarówno usługi prawne, które aktualnie Pan świadczy oraz sprzedaż udziałów w działkach.
Nadto, wskazania wymaga, iż z samą działalnością gospodarczą będziemy mieli do czynienia w przypadkach, gdy osoba fizyczna nadaje sprzedaży charakter handlu profesjonalnego, zbliżonego swoją formą do zawodowo podejmowanych czynności w zakresie obrotu nieruchomościami. Chodzi w tym zakresie o podejmowanie aktywnych działań oraz angażowanie dodatkowych środków w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Wskazać bowiem należy, iż pojęcie działalności gospodarczej należy rozumieć całościowo. Podatnikiem podatku VAT są podmioty, które zajmują się działalnością w sposób profesjonalny, mają zamiar stałego prowadzenia działalności. Działają w sposób powtarzalny, wielokrotny czyli częstotliwy. Są to także podmioty, które dokonują czynności handlu, produkcji, świadczenia usługi także wtedy, gdy czynność taka jest dokonywana przez nie jednorazowo, lecz w taki sposób, że wyraźnie wynika z niej zamiar handlu, produkcji, świadczenia usługi, tj. obiektywny zamiar prowadzenia takiej działalności.
Zatem, bez wpływu na powyższe rozstrzygnięcie będzie okoliczność sprzedaży działek w całości jednemu nabywcy czy też w osobno, w różnych odstępach czasu, różnym nabywcom. Dla opodatkowania podatkiem VAT nie ma znaczenia ilość sprzedanych działek w ciągu roku.
Tym samym, w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach o nr 1/4; 1/5; 1/6; 1/7; 1/8; 1/9; 1/12; 1/13; 1/14; 1/15; 1/16; 1/17; 1/18; 1/20; 1/21; 1/22; 1/23; 1/24; 1/25; 1/26; 1/27; 1/28; 1/29; 1/30; 1/31; 1/32; 1/33; 1/34; 1/35; 1/36; 1/37; 1/38; 1/39, 1/1; 1/2, nie będzie Pan mógł korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działek zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, będzie czynnością związaną z działalnością gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.
W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2, uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pana małżonki – współwłaścicielki działek będących przedmiotem sprzedaży.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Jednocześnie wyjaśnić należy, że na opodatkowanie bądź nieopodatkowanie dostawy działek (udziałów w działkach) w podatku od towarów i usług nie ma wpływu wystąpienie lub niewystąpienie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Kwestie związane z podatkiem dochodowym od osób fizycznych są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, z późn. zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług.
Odnosząc się do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.
Z kolei, odnosząc się do powołanych wyroków sądów administracyjnych, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo