Skutki podatkowe związane z wynajmem nieruchomości na rzecz Fundacji.
Wnioskodawca, osoba fizyczna, posiada cztery nieruchomości mieszkalne w swoim majątku osobistym, które wynajmuje Fundacji na prowadzenie placówek opiekuńczo-wychowawczych typu socjalizacyjnego, pełniących funkcję całodobowych domów dziecka. Umowy najmu zostały zawarte w latach 2022-2024 na długie okresy, a wynajem miał charakter incydentalny i okazjonalny, bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej. Obecnie planuje zakup…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 października 2025 r. (data wpływu) oraz pismem z 10 października 2025 r. (data wpływu).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego
X posiada w swoim majątku osobistym następujące zabudowane nieruchomości:
· 1, działka zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni x m2,
· 2, działka zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni x m2,
· 3, działka zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni x m2,
· 4, działka zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej x m2.
Wszystkie powyższe budynki mieszkalne zostały nabyte przez X do jego majątku osobistego i zostały wynajęte Fundacji na prowadzenie placówek opiekuńczo-wychowawczych typu socjalizacyjnego. Placówki te stanowią całodobowe domy dziecka przeznaczone dla dzieci w wieku szkolnym, których rodzice zostali pozbawieni lub mają ograniczone prawa rodzicielskie. W nieruchomościach tych mieszkają podopieczni Fundacji, mając do dyspozycji pokoje sypialne oraz część wspólną służącą do nauki, wypoczynku i innych potrzeb bytowych.
Umowy najmu zostały zawarte w latach 2022-2024:
· 22.08.2022 r. - nieruchomość 1, na czas określony do dnia 30.09.2027 r.
· 14.09.2022 r. - nieruchomość 2, na czas określony do dnia 31.12.2032 r.
· 25.11.2022 r. - nieruchomość 3, na czas określony do dnia 31.12.2033 r.
· 22.04.2024 r. - nieruchomość 4, na czas określony do dnia 31.12.2034 r.
Wynajem tych nieruchomości miał charakter incydentalny i okazjonalny, wynikający z pojawiającej się po stronie Fundacji potrzeby prowadzenia kolejnych placówek opiekuńczo-wychowawczych, a po stronie X - z możliwości dysponowania posiadanym majątkiem osobistym. Nieruchomości te zostały nabyte przede wszystkim jako lokata kapitału, a ich późniejsze przeznaczenie na najem wynikało z indywidualnych potrzeb najemcy i okoliczności rodzinnych. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, nie posiada wpisu w CEIDG ani rejestracji jako podatnik VAT czynny. Dotychczasowy najem był wykonywany na podstawie majątku osobistego, bez zamiaru tworzenia zorganizowanej działalności zarobkowej. Obecnie jednak X zamierza nabyć kolejne nieruchomości w postaci działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym i przeznaczyć je wyłącznie na wynajem dla Fundacji w celu prowadzenia kolejnych placówek opiekuńczo-wychowawczych.
Tym samym, planowany zakup oznacza jakościową zmianę w sposobie wykorzystywania majątku: z okazjonalnego wynajmowania prywatnych nieruchomości na rzecz jednego podmiotu – na zorganizowaną i powtarzalną aktywność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Zatem, o ile dotychczasowy najem nieruchomości pozostawał poza zakresem definicji działalności gospodarczej z ustawy o VAT (mając charakter prywatny, sporadyczny, zależny od posiadanego majątku), o tyle planowany zakup kolejnych nieruchomości z wyraźnym przeznaczeniem na wynajem wskazuje na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan
1. Najem zawarty w latach 2022-2024, tj.:
na rzecz Fundacji na prowadzenie placówek opiekuńczo-wychowawczych typu socjalizacyjnego był/jest czynnością odpłatną.
2. Planowany najem kolejnych nieruchomości dla Fundacji w celu prowadzenia kolejnych placówek opiekuńczo-wychowawczych będzie czynnością odpłatną.
3. Najemca ponosił/ponosi/będzie ponosił koszty związane z ww. nieruchomościami w okresie najmu przedmiotowych nieruchomości.
4. Dotychczasowy najem czterech nieruchomości nie powodował powstania podatku należnego, ponieważ był wykonywany w ramach majątku osobistego Wnioskodawcy i miał charakter incydentalny oraz okazjonalny – nie stanowił działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Natomiast w związku z planowanym zakupem kolejnych nieruchomości przeznaczonych wyłącznie na wynajem, Wnioskodawca uzyska status podatnika VAT w zakresie tej działalności. Jednakże usługi te będą korzystały ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, ponieważ dotyczą wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe (placówki opiekuńczo-wychowawcze Fundacji).
W konsekwencji — nie wystąpi podatek należny, gdyż czynności te będą objęte zwolnieniem przedmiotowym.
5. Podatek należny nie był rozliczany, ponieważ Wnioskodawca nie wykonywał działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Najem dotyczył majątku prywatnego, miał charakter incydentalny i nie był prowadzony w sposób zorganizowany ani ciągły.
Wnioskodawca nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani zwolniony, nie prowadził biura, reklamy, obsługi księgowej ani innych działań właściwych przedsiębiorcy. Najem stanowił pasywne korzystanie z własnego majątku, wynikające z indywidualnych okoliczności (potrzeb Fundacji i możliwości Wnioskodawcy).
6. Dotychczas czynsz z tytułu najmu był dokumentowany rachunkami lub dowodami wewnętrznymi, a nie fakturami VAT, ponieważ Wnioskodawca nie był podatnikiem VAT.
Po planowanym nabyciu kolejnych nieruchomości i rejestracji jako podatnik VAT czynny, czynsz z tytułu najmu będzie dokumentowany fakturami VAT, z adnotacją o zastosowaniu zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT („najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe”).
7. Fundacja nie prowadzi i nie będzie prowadziła w wynajmowanych nieruchomościach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.
Budynki te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe, tj. jako placówki opiekuńczo-wychowawcze typu socjalizacyjnego, stanowiące całodobowe domy dziecka dla dzieci, których rodzice zostali pozbawieni lub mają ograniczone prawa rodzicielskie.
Placówki te nie mają charakteru komercyjnego ani zarobkowego — są prowadzone w ramach działalności statutowej Fundacji, wpisanej w Krajowym Rejestrze Sądowym jako działalność pożytku publicznego, nieodpłatna.
Fundacja nie wykorzystuje wynajmowanych budynków do prowadzenia działalności usługowej, handlowej czy administracyjnej, a ich przeznaczenie pozostaje ścisłe mieszkaniowe — zaspokajanie potrzeb bytowych i opiekuńczych wychowanków (dzieci).
Stan faktyczny obejmuje dotychczasowy najem czterech nieruchomości należących do majątku osobistego Wnioskodawcy, tj.: (...)
wynajmowanych Fundacji na prowadzenie placówek opiekuńczo-wychowawczych.
Dotyczy to stanu faktycznego, ponieważ umowy najmu zostały już zawarte w latach 2022–2024 i są obecnie wykonywane.
Zdarzenie przyszłe dotyczy planowanego przez Wnioskodawcę nabycia kolejnych nieruchomości przeznaczonych wyłącznie na wynajem dla Fundacji, co oznacza zmianę charakteru aktywności – z okazjonalnego wynajmu prywatnego na zorganizowaną działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Pytania
1. Czy X stanie się podatnikiem VAT z tytułu najmu kolejnej nieruchomości?
2. Czy świadczone przez Wnioskodawcę usługi najmu będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT?
3. (przedstawione w uzupełnieniu wniosku) Czy w przedstawionym stanie faktycznym prawidłowe jest stanowisko, że Pan X – do chwili obecnej – nie był podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości opisanych we wniosku, gdyż wykonywał jedynie czynności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niebędące działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym należy odróżnić dwa etapy:
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby, Kuć) wskazał, że samo wykonywanie prawa własności przez osobę fizyczną, w sposób pasywny, nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej. Aby uznać działanie za działalność gospodarczą, wymagane jest podjęcie aktywnych działań charakterystycznych dla przedsiębiorcy (np. powtarzalne inwestowanie, podejmowanie ryzyka gospodarczego, zorganizowanie).
Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07, stwierdził, że: „nie każdy najem jest działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT - najem okazjonalny, incydentalny, wynikający z zarządzania własnym majątkiem prywatnym, nie rodzi obowiązku podatkowego w VAT.”
Dotychczasowy najem czterech nieruchomości przez X był konsekwencją okoliczności rodzinnych i potrzeb Fundacji. Nieruchomości zostały nabyte jako majątek osobisty, nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Wynajem miał charakter wtórny, pasywny, bez angażowania zorganizowanych środków i aktywności właściwych przedsiębiorcy (brak reklamy, brak biura, brak pracowników, brak powtarzalnych zakupów inwestycyjnych).
W konsekwencji - do chwili obecnej X nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Planowany zakup kolejnej nieruchomości i przeznaczenie jej od początku wyłącznie na wynajem oznacza jakościową zmianę w sposobie działania. Jest to bowiem nabycie nieruchomości nie jako lokaty kapitału, lecz jako elementu powtarzalnej aktywności zarobkowej.
W orzecznictwie TSUE (m.in. wyrok z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Enkler) podkreśla się, że gdy osoba fizyczna zaczyna wykorzystywać składniki majątkowe w sposób podobny do przedsiębiorcy (systematyczny, ukierunkowany na zysk, powtarzalny), wówczas staje się podatnikiem VAT.
Zatem momentem granicznym, w którym najem prywatny przekształca się w działalność gospodarczą, jest chwila, gdy podatnik podejmuje działania wskazujące na zamiar prowadzenia tej działalności w sposób zorganizowany i ciągły.
Planowany zakup kolejnej nieruchomości z przeznaczeniem na najem dla Fundacji świadczy o takim zamiarze. Od tego momentu X powinien być uznany za podatnika VAT w zakresie najmu nieruchomości.
Choć X stanie się podatnikiem VAT z tytułu najmu kolejnej nieruchomości, to świadczone przez niego usługi najmu będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Przepis ten zwalnia od podatku usługi wynajmowania nieruchomości mieszkalnych na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r., poz. 2195 oraz z 2021 r., poz. 11, 1177 i 1243).
Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.
W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWiU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.
Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. I Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L z 2006 r. nr 347/1 z późn. zm.). Przepis powyższy stanowi, że państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(...) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.
Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.
Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
· świadczenie usługi na własny rachunek,
· charakter mieszkalny nieruchomości,
· mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
W orzecznictwie krajowym (m.in. interpretacje indywidualne Dyrektora KIS z dnia 20.12.2024 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.501.2024.2.AS) wskazuje się, że najem będzie korzystał ze zwolnienia, jeżeli jego celem jest faktyczne zapewnienie zakwaterowania - tj. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Przy czym dla oceny celu nie ma znaczenia, czy najemcą jest osoba fizyczna, czy instytucja (fundacja, stowarzyszenie, gmina), o ile lokal rzeczywiście służy celom mieszkaniowym osób trzecich.
W przedstawionym stanie faktycznym wszystkie trzy przesłanki do zastosowania zwolnienia są spełnione:
W konsekwencji - mimo że Wnioskodawca stanie się podatnikiem VAT, jego usługi będą zwolnione z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
W uzupełnieniu wniosku do nowopostawionego przez Pana pytania nr 3 wskazał Pan, iż Pana zdaniem, do momentu obecnego nie prowadził Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), a tym samym nie posiadał statusu podatnika VAT.
Wnioskodawca posiadał w swoim majątku osobistym cztery nieruchomości mieszkalne, które zostały wynajęte Fundacji na prowadzenie placówek opiekuńczo-wychowawczych. Umowy najmu zawierane były w różnych latach (2022–2024).
Najem ten nie miał charakteru zorganizowanego, nie był prowadzony w sposób profesjonalny ani systematyczny, dotyczył majątku nabytego pierwotnie w celach prywatnych, nie był poprzedzony działaniami marketingowymi, inwestycyjnymi ani typowymi dla przedsiębiorcy, a przychody z niego stanowiły uboczny skutek posiadania nieruchomości, a nie efekt działalności zarobkowej w rozumieniu ustawy o VAT.
Tym samym, dotychczasowy sposób wynajmowania nieruchomości miał charakter pasywnego wykorzystania majątku osobistego, a nie aktywności gospodarczej.
W konsekwencji – w świetle utrwalonej linii orzeczniczej – Pan X nie był podatnikiem VAT do chwili obecnej, gdyż nie prowadził działalności w sposób zorganizowany i ciągły, nie nabywał nieruchomości z zamiarem ich wynajmowania, a wynajem był efektem indywidualnych potrzeb najemcy, a nie zamierzonej aktywności gospodarczej.
Wnioskodawca wskazuje, że dopiero planowany zakup kolejnych nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem będzie stanowił zmianę jakościową w jego sposobie działania i będzie oznaczał rozpoczęcie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Zatem do chwili obecnej Pan X nie był podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości opisanych we wniosku, ponieważ wykonywał czynności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niebędące działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazania jednak wymaga, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
Jak wynika z opisu sprawy nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług. Posiada Pan w swoim majątku osobistym zabudowane budynkami mieszkalnymi nieruchomości. Wszystkie budynki mieszkalne zostały nabyte przez Pana do majątku osobistego i zostały wynajęte Fundacji na prowadzenie placówek opiekuńczo-wychowawczych typu socjalizacyjnego. Umowy najmu zostały zawarte w latach 2022-2024:
· 22.08.2022 r. - nieruchomość 1, na czas określony do dnia 30.09.2027 r.
· 14.09.2022 r. - nieruchomość 2, na czas określony do dnia 31.12.2032 r.
· 25.11.2022 r. - nieruchomość 3, na czas określony do dnia 31.12.2033 r.
· 22.04.2024 r. - nieruchomość 4, na czas określony do dnia 31.12.2034 r.
Zamierza Pan nabyć kolejne nieruchomości w postaci działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym i przeznaczyć je wyłącznie na wynajem dla Fundacji w celu prowadzenia kolejnych placówek opiekuńczo-wychowawczych.
W pierwszej kolejności odniosę się do Pana wątpliwości związanych z uznaniem, czy dotychczas wynajmując 4 nieruchomości opisane we wniosku działał Pan jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że dla uznania danego majątku za „prywatny” istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.
Termin „majątek prywatny” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, której należy dokonać odwołując się np. do wyroku TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht) z 4 października 1995 r., czy wyroku w sprawie C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE) z 21 kwietnia 2005 r., w których Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych i że jest to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania swojego mienia wykazywać zamiar jego wykorzystywania w ramach majątku osobistego, co z przedstawionego przez Pana we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego nie wynika.
Stwierdzenia zatem wymaga, że świadczone przez Pana usługi polegają na wykorzystywaniu należących do Pana nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych i stałym czerpaniu korzyści z ich posiadania.
W kontekście przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że najem nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem Pana prywatnych nieruchomości. W konsekwencji najem stanowi i stanowić będzie w przyszłości odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługi najmu działa Pan i będzie działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Podsumowując, posiadane obecnie przez Pana nieruchomości, tj. 1,2,3,4 nie stanowią Pana „majątku prywatnego”, bowiem mając na uwadze sposób ich wykorzystywania – usługi najmu, za które to usługi otrzymuje Pan wynagrodzenie w postaci czynszu, nie można powiedzieć, że służą wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb osobistych (prywatnych). Zawarte długoterminowe umowy najmu czterech nieruchomości świadczą o systematycznym, ukierunkowanym na zysk i powtarzalnym wykorzystywaniu składników majątkowych. Wbrew Pana twierdzeniom, nie można uznać tego najmu za incydentalny czy okazjonalny.
Potwierdzenie zajętego wyżej stanowiska można znaleźć np. w orzecznictwie TSUE, gdzie ugruntowało się stanowisko, iż czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financien uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym zaś wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.
Ponadto, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że:
jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
NSA wskazał przy tym, że:
dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie.
Również w wydanym 25 września 2025 r. orzeczeniu sygn. I SA/Wr 316/25, WSA we Wrocławiu stwierdził m.in.:
(…) najem opisany we wniosku stanowi przejaw działalności gospodarczej strony skarżącej. Skoro bowiem zarówno ustawa o VAT, jak i dyrektywa VAT, taką formę wykorzystywania majątku uznają za przejaw prowadzenia działalności gospodarczej, to opisany we wniosku najem lokalu mieszkalnego należało uznać za formę prowadzenia działalności gospodarczej przez stronę skarżącą. Nie ma przy tym znaczenia, że skarżąca formalnie prowadzi działalność gospodarczą niezwiązaną z przedmiotowym lokalem mieszkalnym, ponieważ dla uznania, że dana czynność stanowi działalność gospodarczą nie ma decydującego znaczenia zamiar strony skarżącej czy jej przekonanie o nieprowadzeniu działalności gospodarczej. Ocena danej transakcji per se pozwala na uznanie, że skarżąca, wynajmując lokal mieszkalny, wykorzystuje swój majątek w sposób trwały w celu osiągnięcia dochodu, a więc prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
W świetle jasnego brzmienia art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT oraz z uwzględnieniem adekwatnego orzecznictwa TSUE, za podatnika VAT należało uznać osobę wykorzystującą towar w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nietrafnie zatem skarżąca postuluje, by różnicować status osób fizycznych, które dokonują "jedynie" zarządu majątkiem prywatnym. Definicja podatnika zawarta w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT przewiduje, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Zatem nie ma w niej rozróżnienia między osobami fizycznymi i innymi osobami czy jednostkami. Istotne dla uznania danego podmiotu za podatnika jest prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wynajem nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, o czym była już mowa, a zatem wynajmujący nieruchomość jest kwalifikowany jako podatnik VAT.
Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.
Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Jak wyżej wskazałem, na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem, usługa najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
Zatem w kontekście wyżej przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów stwierdzenia wymaga, że dotychczasowy wynajem ww. czterech nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Tym samym Pana przekonanie, że dopiero zakup nowej nieruchomości i jej wynajem uczyni Pana podatnikiem VAT jest błędne. Bowiem już wynajem czterech nieruchomości na rzecz Fundacji zawarty w latach 2022-2024 przesądził o tym, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc stałe, odpłatne wykorzystywanie majątku dla celów zarobkowych. Natomiast zakup kolejnej nieruchomości i jej wynajem będzie stanowił kontynuację prowadzonej przez Pana działalności, a nie jej początek.
W konsekwencji dotychczasowy najem czterech nieruchomości oraz planowany najem zakupionej kolejnej nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega/będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługę najmu działa Pan/będzie Pan działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym nie można uznać Pana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą dopiero w związku z zamiarem wynajmu kolejnej zakupionej nieruchomości.
Wobec powyższego Pana stanowisko w kwestii:
jest nieprawidłowe.
Odnosząc się natomiast do kwestii uznania czy usługi najmu będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, wskazania wymaga, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Zgodnie natomiast z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).
Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.
Odnosząc się do Pana wątpliwości objętych postawionym przez Pana pytaniem nr 2 wskazania wymaga, że w oparciu o powołany wyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek:
Podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku, gdy wystąpią wszystkie ww. warunki. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
Z opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pan nieruchomości na rzecz Fundacji. Fundacja w wynajmowanych nieruchomościach prowadzi działalność, tj. świadczy w nich usługi w zakresie prowadzenia całodobowych domów dziecka dla dzieci, których rodzice zostali pozbawieni lub mają ograniczone prawa rodzicielskie.
Zatem na podstawie powołanych powyżej przepisów oraz przedstawionego opisu sprawy należy wskazać, że nie zostaną spełnione warunki dla zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy świadczenia usług wynajmu nieruchomości na rzecz Fundacji, gdyż nieruchomości nie będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jak już wcześniej wskazałem, celem innym niż mieszkaniowy jest np. prowadzenie przez najemcę działalności, na potrzeby której budynek jest wynajmowany, co ma miejsce w przedmiotowej sprawie.
Usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona na rzecz podmiotu gospodarczego, który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (Fundacji).
W konsekwencji, świadczone przez Pana usługi wynajmu nieruchomości na rzecz Fundacji prowadzącej placówki opiekuńczo-wychowawcze typu socjalizacyjnego nie korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
W związku z powyższym Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy:
W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej wskazania wymaga, że powołana interpretacja dotyczy odmiennego stanu faktycznego, mianowicie Wnioskodawca wynajmował lokale mieszkalne bezpośrednio na rzecz osób fizycznych i usługi te korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 22 ustaw.
Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Pana wyroków sądów, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie, bowiem wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy.
Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.
Z tytułu złożenia niniejszego wniosku wniósł Pan opłatę w wysokości 160 zł. Natomiast niniejsza interpretacja dotyczy jednego stanu faktycznego i dwóch zdarzeń przyszłych, zatem należna opłata wynosi 120 zł (40 zł x 3 zdarzenia). W związku z tym, opłata w wysokości 40 zł zostanie zwrócona – stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej – na rachunek bankowy, z którego dokonano opłaty za wniosek.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo