Interpretacja 0113-KDIPT1-1.4012.934.2025.3.MSU

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży licytacyjnej prawa własności działki nr 1 oraz prawa wieczystego użytkowania działek nr 2 i nr 3 oraz własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość znajdujących się na ww. działkach.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 października 2025 r. (data wpływu) oraz 29 października 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko: X.

Dłużnik nie jest obecnie płatnikiem VAT.

Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kpc.

Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość opisana jako:

• prawo własności działki gruntowej o nr 1 z zabudowaniami, położona w …., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
• prawo wieczystego użytkowania działek gruntowych o nr 2, dla którego to prawa wieczystego użytkowania nieruchomości Sąd Rejonowy oraz własność budynków stanowiących odrębną nieruchomość znajdujących się na ww. działkach.

Postanowieniem dokonano połączenia postępowań egzekucyjnych toczących się co do ww. nieruchomości w jedno postępowanie na podst. art. 926 §1 kpc. Stan zagospodarowania zajętych nieruchomości, tj. działki nr 1; nr 3; nr 2 wg którego na działkach 1 i 2, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste posadowiony budynek magazynowy z wydzieloną częścią biurowo-socjalną, na działce 2 usytuowany jest budynek ewidencyjnie opisany jako magazynowy, działka 3 jest niezabudowana, stanowi drogę wewnętrzną i plac postojowy, sprawia że funkcjonalnie i gospodarczo tworzą one zabudowaną całość.

Zgodnie z art. 926 kpc, postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub co do kilku części tej samej nieruchomości, jak również postępowania egzekucyjne dotyczące części nieruchomości i jej całości, mogą być połączone w jedno postępowanie, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji, a nie ma przeszkód natury prawnej lub gospodarczej.

Organ egzekucyjny dokonując połączenia, wziął pod uwagę, że postępowanie egzekucyjne toczy się co do kilku nieruchomości dłużnika funkcjonalnie i gospodarczo tworzącą zabudowaną całość, cel egzekucji (przyczyni się to do uproszczenia dalszego postępowania, korzystniejszej sprzedaży poprzez uatrakcyjnienie nieruchomości wśród potencjalnych nabywców jako całości) oraz fakt, że nie ma ku temu przeszkód natury prawnej i gospodarczej.

W ramach opisu i oszacowania nieruchomości w trybie art. 942 i nast. Kpc ustalono, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie przemysłowo-magazynowo-handlowo-mieszkaniowej na osiedlu. Jest to teren skoncentrowanej zabudowy typowy dla miejskiej lokalizacji. Najbliższa okolica to siedziba wielu firm m.in. produkcyjnych, przemysłowo-magazynowych, handlowo-usługowych oraz osiedle mieszkaniowe.

Stan zagospodarowania

Działki:

-        nr 1;

-        nr 3;

-        nr 2;

funkcjonalnie i gospodarczo tworzą zabudowaną całość o łącznej powierzchni.

Na działkach 1 i 2 znajduje się budynek magazynowy z wydzieloną częścią biurowo-socjalną. Na działce 2 usytuowany jest jeszcze budynek ewidencyjnie opisany jako magazynowy w przeszłości pełniący funkcję portierni (aktualnie nieużytkowany). Działka 3 jest niezabudowana, stanowi drogę wewnętrzną i plac postojowy.

Usytuowanie budynków na terenie nieruchomości:

1.    Budynek magazynowy z wydzieloną częścią socjalno-biurową, ewidencyjnie opisany jako – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (według Klasyfikacji Środków Trwałych).

Powierzchnia zabudowy zgodnie z ewidencją wynosi - 997 m².

Budynek z lat 60/70 tych XX wieku o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej z zewnętrzną rampą przeładunkową (załadunkowo-wyładunkowa) stanowiącą integralną część budynku.

Wzdłuż elewacji bocznej usytuowane są zjazdy do podziemnej części budynku. Budynek częściowo użytkowany - przez najemców.

2.    Budynek ewidencyjnie opisany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (według Klasyfikacji Środków Trwałych), w przeszłości pełniący funkcję portierni/przenośny (aktualnie nieużytkowany).

Powierzchnia zabudowy zgodnie z ewidencją wynosi - 60 mkw. Budynek parterowy.

Dostępność komunikacyjna:

Dojazd na teren nieruchomości od strony ulicy istniejącym zjazdem na urządzoną i wydzieloną prywatną drogę dojazdową (dr) o szerokości. ok. 6m. Dojazd służebny (uprawnienia opisane w dziale I-Sp księgi wieczystej) po działce obecnie 2 (poprzednio nr i działce 3 będącej przedmiotem i zakresem niniejszego opisu.

Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Działki nr 3, 2 i 1 wyposażone są w następujące urządzenia infrastruktury technicznej:

-        sieć elektroenergetyczna;

-        sieć wodociągowa;

-        sieć kanalizacyjna;

-        sieć telekomunikacyjna;

-        sieć ciepłownicza.

Stan techniczno-użytkowy

Na działkach 1 i 2 znajduje się budynek magazynowy z wydzieloną częścią biurowo-socjalną. Na działce 2 usytuowany jest jeszcze budynek ewidencyjnie opisany jako magazynowy w przeszłości pełniący funkcję portierni (aktualnie nieużytkowany). Są to budynki w rozumieniu prawa budowlanego. Są trwale związane z gruntem. Działka 3 jest niezabudowana, stanowi drogę wewnętrzną i plac postojowy.

Biegłemu nie okazano żadnej dokumentacji obiektu.

1.    Budynek ewidencyjnie opisany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (według Klasyfikacji Środków Trwałych) pełniący funkcje magazynowe z wydzieloną częścią biurowo-socjalną.

Dane charakteryzujące obiekt:

Powierzchnia zabudowy - (według danych ewidencyjnych).

Rok budowy: lata 60-70-te XX wieku (w okresach późniejszych remontowany).

Powierzchnia użytkowa

Ogólna charakterystyka budynku:

Budynek murowany o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej z zewnętrzną rampą przeładunkową (załadunkowo-wyładunkowa) o szerokości ok. 2 m. Od strony zaplecza budynku druga zewnętrzna rampa - nieużytkowana (stan słaby). Wzdłuż elewacji bocznej usytuowane są zjazdy do podziemnej części budynku z kostki betonowej. Wysokość użytkowa parteru i piętra od ok. 2,70/2,80 do ok. 3,00 m, podpiwniczenia ok. 2,20 (do podciągu). Na obiekcie zamontowana winda towarowa (starego typu – według oświadczenia osoby udostępniającej obiekt w dniu oględzin, posiadająca aktualny przegląd).

2.    Budynek ewidencyjnie opisany jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (według Klasyfikacji Środków Trwałych) w przeszłości pełniący funkcje portierni/przenośny (aktualnie nieużytkowany).

Budynek posadowiony na płycie betonowej nie zagłębionej w gruncie.

Powierzchnia zabudowy zgodnie z ewidencją wynosi …budynek parterowy.

Właścicielem nieruchomości zgodnie z KW jest w całości dłużnik.

Zgodnie z KW dłużnik, jest użytkownikiem wieczystym działek o numerach 2, 3, natomiast ich właścicielem jest Gmina.

Zgodnie z księgą wieczystą o numerze okres użytkowania wieczystego określono do 2091 r., zaś jako sposób korzystania wpisano działki w wieczystym użytkowaniu wraz z zabudowaniami stanowiącymi odrębną nieruchomość.

Ponadto z oświadczenia dłużnika (komornik nie ma możliwości zweryfikowania prawdziwości tego oświadczenia) zawartego w dokumencie znajdującym się w aktach sprawy (wniosek dłużnika o interpretacje podatkową z dnia 24.10.2024 r. przedłożony komornikowi do wiadomości) wynika, że:

• nieruchomości zostały nabyte przez dłużnika w dniu 30.04.2007 r. na podstawie faktury VAT, przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego i podatek ten został odliczony;
• nakłady poczynione przez dłużnika na modernizację budynku znajdującego się na działkach o nr 1 i 2 przekroczyły 30% wartości nieruchomości a dłużnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT, które to prawo zostało wykonane.

W uzupełnieniu wniosku na następujące pytania:

1)    W jaki sposób dłużnik wykorzystywał działki nr 1, nr 2 i nr 3 w całym okresie ich posiadania? W szczególności, czy dłużnik korzystał z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.)?

2)    Czy ww. działki nr 1, nr 2 i nr 3 wykorzystywane były przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były ww. działki, wykonywał dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

3)    W jakim celu dłużnik nabył działki nr 1, nr 2 i nr 3? W szczególności, czy dłużnik nabył ww. działki dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, czy w innym celu?

4)    Czy naniesienia znajdujące się na działce nr 3, tj.

• droga wewnętrzna oraz
• plac postojowy,

stanowią:

• budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? czy
• urządzenia budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to należy wskazać które oraz z którą budowlą są one powiązane?

5)    Czy wskazane we wniosku sieci, tj.: sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć telekomunikacyjna, sieć ciepłownicza stanowią:

• urządzenia budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeśli tak, to należy wskazać które oraz z którą budowlą są one powiązane? czy
• budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane?

6)    Kto jest właścicielem poszczególnych ww. sieci znajdujących się na  działkach będących przedmiotem sprzedaży? Czy należą one do przedsiębiorstw dostarczających ww. media?

7)    Czy poszczególne sieci będą przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem?

8)    Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.

9)    Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części budynków/budowli, to należy wskazać w jakiej w części?

10) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

11) Kiedy nastąpiło zajęcie do używania budynków/budowli? Należy wskazać dokładną datę.

12) Czy budynki/budowle przed ich nabyciem przez dłużnika, były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli?

13) Czy budynki/budowle były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej dłużnika?

14) Czy budynki/budowle były/są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są budynki/budowle, wykonywał dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

15) W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę wskazać, kiedy ww. budynek magazynowy z wydzieloną częścią biurowo-socjalną został oddany w najem oraz czy udostępnianie to miało/ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

16) W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę wskazać, czy dłużnik - poza ww. budynkiem znajdującym się na działkach nr 1 i  2 - ponosił nakłady na ulepszenie pozostałych budynków/budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

17) W jakim okresie dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie wszystkich budynków/budowli znajdujących się na działkach nr 1, nr 2 i nr 3?

18) Jeżeli dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków/budowli, poza ww. budynkiem znajdującym się na działkach nr 1 i nr 2, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków/budowli?

19) Należy wskazać:

a)    Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynków/budowli po ulepszeniu?

b)    Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków/budowli?

c)    Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

d)    Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e)    Czy ulepszone budynki/budowle były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

20) Czy najemca/najemcy ponosił/ponosili nakłady na ulepszenie budynku magazynowego z wydzieloną częścią biurowo-socjalną w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynku? Jeśli odpowiedź na pytanie nr 20 jest twierdząca to proszę wskazać:

a)    kiedy, w jakim okresie takie wydatki były ponoszone?

b)    kiedy budynek po dokonaniu ulepszeń, został oddany do  użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

c)    czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie ulepszonego budynku? Jeżeli tak, to proszę wskazać datę, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok).

d)    czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku, a jego dostawą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

21) Czy między dłużnikiem, a najemcą/najemcami doszło/dojdzie od rozliczenia nakładów poniesionych na  ulepszenie ww. budynku? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    w jaki sposób nastąpiło/nastąpi rozliczenie nakładów (jednorazowo, częściowo) oraz  czy  nastąpi to przed sprzedażą czy po sprzedaży?

b)    czy w stosunku do rozliczonych nakładów dłużnikowi przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

22)Czy na dzień sprzedaży dla działki nr 3 będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie będzie przeznaczenie ww. działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

23)W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, proszę wskazać czy dla działki nr 3 została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.)?

24) Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do  oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to proszę wskazać:

a)    czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

b)    czy działania te zostały udokumentowane?

c)    czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

wskazał Pan, iż że nie posiada informacji, o których mowa w pkt 1-23 wezwania.

Ponadto wskazał Pan, że brak ten istnieje pomimo podjętych i udokumentowanych w aktach sprawy egzekucyjnej o sygn. Km działań (wielokrotne wezwania dłużnika do udzielenia informacji koniecznych do stwierdzenia czy wystąpiły kryteria umożliwiające zwolnienie pozostały bez odpowiedzi). Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika. Komornik nie posiada informacji o ww. nieruchomościach innych niż podane we wniosku o interpretacje.

Pytanie

Czy w stosunku do nieruchomości opisanych jako:

-        prawo własności działki gruntowej o nr 1 z zabudowaniami, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze KW;

-        prawo wieczystego użytkowania działek gruntowych o nr 2 oraz o nr 3, dla którego to prawa wieczystego użytkowania nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze KW oraz własność budynków stanowiących odrębną nieruchomość znajdujących się na ww. działkach połączonych w jedno postępowanie co do obu wymienionych nieruchomości jako funkcjonalnie i gospodarczo tworzących zabudowaną całość, w sytuacji, gdy komornik pomimo podjętych udokumentowanych działań nie jest w stanie podać żadnych innych informacji o przedmiocie sprawy zastosowanie będzie miał art. 43 ust. 21 ww. ustawy?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 18 ustawy o VAT, Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Komornik jest więc płatnikiem podatku VAT w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne.

Zgodnie z art. 759 kpc, czynności egzekucyjne są wykonywane przez komorników z wyjątkiem czynności zastrzeżonych dla sądów.

Zgodnie z art. 921 kpc, egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Oba warunki muszą być spełnione łącznie.

Komornik pomimo podjętych i udokumentowanych w aktach sprawy działań (wezwania dłużnika do udzielenia informacji koniecznych do stwierdzenia czy wystąpiły kryteria umożliwiające zwolnienie pozostały bez odpowiedzi) nie jest w stanie podać innych informacji niż powyższe.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ww. ustawy: Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnień od podatku przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Należy podkreślić, że dłużnik był wielokrotnie wzywany do złożenia wyjaśnień w zakresie ustalenia kryteriów do zastosowania ewentualnego zwolnienia Dłużnik nie złożył żadnych wyjaśnień. Należy podkreślić, że informacje te może posiadać wyłącznie dłużnik jako właściciel nieruchomości.

Zdaniem komornika, w przedmiotowej sprawie należy zastosować przepis art. 43 ust. 21 ww. ustawy i przyjąć, że nie występują podstawy do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż Pana zdaniem, w przedmiotowej sprawie należy zastosować przepis art. 43 ust. 21 ww. ustawy i przyjąć, że nie występują podstawy do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ww. ustawy: Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnień od podatku przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że sprzedażą będą objęte działki nr 1, nr 2 i nr 3, które zostały nabyte przez dłużnika w dniu 30.04.2007 r. na podstawie faktury VAT i dłużnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego i podatek ten został odliczony.

Zatem podkreślenia wymaga, że skoro dłużnik nabył działki na podstawie faktury VAT, a z tytułu tego nabycia przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego i faktycznie z tego prawa  skorzystał, należy uznać, że nieruchomości te zostały nabyte w ramach prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej, a nie jako osoby prywatnej.

Prawo do odliczenia podatku VAT przysługuje bowiem wyłącznie podmiotom działającym w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, tj. osobom wykonującym samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Odliczenie podatku naliczonego może nastąpić tylko w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem, skoro dłużnik otrzymał fakturę dokumentującą nabycie nieruchomości, rozliczył podatek naliczony wynikający z tej faktury, a tym samym skorzystał z mechanizmu odliczenia przewidzianego wyłącznie dla podatników VAT działających w ramach działalności gospodarczej, to należy przyjąć, że  nabycia nieruchomości dłużnik dokonał  w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nie na cele prywatne. Również od nakładów na modernizację budynku znajdującego się na działkach o nr  1 i 2 dłużnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT, które to prawo zostało wykonane. Fakt odliczenia podatku naliczonego potwierdza zatem zarówno status dłużnika jako podatnika VAT, jak i związek zakupu z działalnością opodatkowaną.

Tym samym, wskazane przez Pana okoliczności sprawy wskazują, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży licytacyjnej prawa własności działki gruntowej nr 1 oraz prawa wieczystego użytkowania działek gruntowych nr 2 i nr 3 oraz własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość znajdujących się na ww. działkach, dłużnik będzie podatnikiem podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem sprzedaż licytacyjna prawa własności działki gruntowej o nr 1 oraz prawa wieczystego użytkowania działek gruntowych o nr 2 i nr 3 oraz własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość znajdujących się na ww. działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Czynności podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku, bądź mogą korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu regulującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Jak wynika z opisu sprawy, na działkach będących przedmiotem sprzedaży licytacyjnej, tj. działkach nr 1 i 2 znajduje się budynek magazynowy z wydzieloną częścią biurowo-socjalną. Natomiast na działce 2 usytuowany jest jeszcze budynek ewidencyjnie opisany jako magazynowy w przeszłości pełniący funkcję portierni (aktualnie nieużytkowany). Z kolei działka 3 jest niezabudowana, stanowi drogę wewnętrzną i plac postojowy. Przy czym wskazał Pan, że nie posiada informacji czy ww. działki wykorzystywane były przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, czy naniesienia znajdujące się na działce nr 3, tj. droga wewnętrzna oraz plac postojowy, stanowią budowle. W jakim okresie dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie wszystkich budynków/budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach i czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków/budowli. Czy na dzień sprzedaży dla działki nr 3 będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, bądź została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

Z uwagi na powyższe, przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż licytacyjna prawa własności działki gruntowej nr 1 oraz prawa wieczystego użytkowania działek gruntowych nr 2 i nr 3 oraz własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość znajdujących się na ww. działkach będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a, 9 lub pkt 2 ustawy, gdyż nie posiada Pan informacji, które są niezbędne do dokonania takiej oceny, ponieważ nie uzyskał Pan tych informacji od dłużnika.

Zaznaczenia wymaga, że kwestia oceny działań podjętych przez Pan jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

W związku z powyższym, w odniesieniu do sprzedaży licytacyjnej prawa własności działki gruntowej nr 1 oraz prawa wieczystego użytkowania działek gruntowych nr 2 i nr 3 oraz własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość znajdujących się na ww. działkach, znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku. Zatem, dostawa ww.  prawa własności działki nr 1 oraz prawa wieczystego użytkowania działek nr 2 i nr 3 oraz własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość znajdujących się na ww. działkach, będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.