Komornik sądowy przygotowuje sprzedaż egzekucyjną dwóch zabudowanych działek należących do dłużnika B.B., który nabył je w przeszłości dla celów rolniczych, wybudował na nich budynki i wykorzystywał je w działalności gospodarczej od lat 90. do 2017 roku, po…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 10 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży w drodze licytacji komorniczej zabudowanych działek nr 1 i nr 2.
Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 23 października 2025 r. oraz 1 grudnia 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Płatnik A.A. jest Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w ... (dalej: Płatnik, Komornik). Aktualnie prowadzi ona postępowanie egzekucyjne z wniosku ... przeciwko B.B. o sygnaturze akt numer ... W tym postępowaniu Płatnik zajął nieruchomość objętą KW nr ... Na obecnym etapie postępowania trwają przygotowania do licytacji nieruchomości. Ta nieruchomość to działki nr o numerach geodezyjnych: 1, 2 o całkowitej powierzchni ... m2 (obręb ewidencyjny: ..., gmina ..., powiat ..., województwo ...).
Komornik pozyskał następujące informacje o nieruchomości i jej właścicielu (dłużniku) i to zarówno w trybie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, jak i ze zleconego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości.
Do sprzedaży egzekucyjnej przeznaczona jest nieruchomość objęta księgą wieczystą numer ... (obręb: ..., gm. ..., powiat ..., województwo ...). W jej skład wchodzą działki o numerach geodezyjnych: 1, 2, o całkowitej powierzchni ... m2, przy czym działka nr:
Nieruchomość składa się z 2 sąsiadujących ze sobą działek, które tworzą gospodarczą całość. Część działki nr 1 (ok. … m2) urządzona jest jako parking, pozostała cześć nieurządzona - porośnięta trawą. Działka nr 2 w zdecydowanej większości to dalsza część parkingu oraz budynek stacji paliw z pomieszczeniami towarzyszącymi, myjnia, kompresor itp. Grunt w pełni uzbrojony - woda, kanalizacja, elektroenergetyka, telekomunikacja. Gaz z butli na terenie działki.
W skład stacji paliw wchodzą: budynek handlowo-usługowy, podpiwniczony o powierzchni całkowitej ... m2, wiata stalowa o powierzchni ... m2 nad 4 dystrybutorami i ..., stanowisko tankowania gazem LPG - 2 zbiorniki naziemne o pojemności ... L, kompresor i odkurzacz samoobsługowy, myjnia samochodowa bezdotykowa. Dodatkowo na działce znajduje się 5 zbiorników na paliwo płynne o pojemności … m3 - zbiorniki dwupłaszczowe w wannie żelbetowej z zaworami przepełnieniowymi i sondami piezometrycznymi do kontroli pomiaru stanu paliwa.
Opis techniczny budynku - budynek wolnostojący, parterowy, wykonany w technologii tradycyjnej, częściowo podpiwniczony, wybudowany w … roku i rozbudowany w … roku. W budynku mieszczą się pomieszczenia sklepu, wraz ze stanowiskiem kasowym, pomieszczenia biura i magazyn. W części gastronomicznej znajduje się sala konsumpcyjna, sala klubowa oraz zaplecze kuchenne wraz z pomieszczeniem magazynowym i sanitariaty z łazienką.
Fundamenty wykonane z bloczków betonowych na zaprawie cementowej, ściany zewnętrzne konstrukcyjne warstwowe z bloczków betonu komórkowego gr. … cm, ściany zewnętrzne konstrukcyjne z bloczków gazobetonowych o gr. … cm i działowe o gr. … cm, w części witryny przeszklone. Strop żelbetowy płytowy. Dach w konstrukcji stalowej, przykryty blachą trapezową, stalową, powlekaną, w części dach przeszklony. Tynki cementowo-wapienne. W łazienkach, sanitariatach i zapleczu kuchennym okładziny ceramiczne, glazura. Stolarka okienna i drzwiowa z PCV. Posadzki betonowe w okładzinie ceramicznej, terakota. W budynku wykonane wszystkie izolacje poziome i pionowe przeciwwilgociowe i termiczne. Instalacje: wodociągowa, sanitarna lokalna, energetyczna, CO i CW z własnej kotłowni, alarmowa przeciwpożarowa, telekomunikacyjna, monitoring.
Dla obszaru, na którym położone są działki nr 1, 2 w obrębie ..., gmina ..., powiat ..., województwo ... brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ... zatwierdzonego uchwałą Nr ... z dnia ... roku Rady Miejskiej ..., nieruchomość położona jest na terenach MOP i terenach rolnych.
Dla działki nr 1 wraz z przyległą działką nr 3 (nieobjętą postępowaniem) wydano, po uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy, decyzję pozwolenia na budowę budynku hotelowego z częścią restauracyjną.
Z księgi wieczystej nr ... wynika, że aktualnym właścicielem nieruchomości (działek nr 1, 2 w obrębie ..., gmina ..., powiat ..., województwo ...) jest osoba fizyczna Pan B.B. (...).
Zgodnie z działaniami poczynionymi przez komornika, dłużnik oświadczył, iż:
1. Prawo własności działki nr 2 zostało nabyte przez B.B. ... roku do majątku odrębnego w celu prowadzenia działalności rolniczej. W dniu nabycia działka nr 2 miała numer 4.
2. Prawo własności działki nr 1 zostało nabyte przez B.B. ... roku do majątku odrębnego w celu prowadzenia działalności rolniczej.
3. W datach nabycia, działki nr 1 i 2 (wtedy 4) były niezabudowane.
4. Budynek na działce nr 2 został wybudowany przez B.B. w … roku. W dacie nabycia dłużnik nie prowadził działalności gospodarczej. Rozpoczął jej prowadzenie w … roku.
5. Dłużnik B.B. nabył nieruchomość (obie działki) w celu prowadzenia działalności rolniczej. Nie podlegała ona ani VAT, ani uprzednio obowiązującemu (przed … rokiem) podatkowi obrotowemu.
6. Nabycie nieruchomości przez B.B. nie były udokumentowane fakturami VAT.
7. Od daty nabycia nieruchomość wykorzystywano do celów rolniczych.
8. ... roku dłużnik założył działalność gospodarczą „A”, a ... roku rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w formie spółki jawnej (B sp. j.).
9. Od … roku do … roku do prowadzenia działalności gospodarczej w formie stacji paliw wykorzystywany był budynek stojący na nieruchomości, do … roku częściowo utwardzono teren kostką brukową. W … roku budynek rozbudowano w ramach prowadzonej działalności gospodarczej „A” B.B.
10. Komornik nie przekazał, po zajęciu nieruchomości, nadzoru nad nią osobie trzeciej. Nadzór sprawuje dłużnik B.B.
11. Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości, po pierwsze dlatego że w … roku nie było to prawo stanowiące element konstrukcji prawnej podatku obrotowego (poprzednika VAT), a po drugie zarówno w … roku (nabycie działki nr 4), jak i w … roku (nabycie działki nr 1) każda z tych transakcji nie podlegała odpowiednio podatkowi obrotowemu (działka nr 4), jak i VAT (działka nr 1).
12. Nieruchomość była wykorzystywana na cele prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT od ... roku do ... roku.
13. Budynki / budowle na nieruchomości nie były nigdy oddawane w dzierżawę, najem, użyczenie itp. umowy.
14. Budynki na nieruchomości były wykorzystywane w całości do prowadzenia działalności gospodarczej od ... roku do ... roku.
W toku postępowania egzekucyjnego Komornik dokonała zajęcia przedmiotowej nieruchomości (wpis do KW z dnia ... roku).
Ponadto, na pytania Organu wskazała Pani odpowiednio:
1. Czy prowadząc działalność gospodarczą w okresie od ... r. do ... r. Dłużnik był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?
„Tak, w okresie od ...r do ...r. dłużnik B.B. był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności : „A” B.B. – prowadzonej w formie jednoosobowej działalności gospodarczej oraz: B Spółka jawna – prowadzonej w formie spółki jawnej.”
2. Czy obecnie Dłużnik jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeżeli tak, to z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy?
„Obecnie dłużnik nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.”
3. Czy parking znajdujący się na działce nr 1 i częściowo na działce 2 stanowi budowlę lub jej część w rozumieniu art. 3 pkt 3 lub urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?
„Tak, parking znajdujący się na działce nr 1 i 2 stanowi budowlę lub jej część w rozumieniu wskazanej ustawy Prawo budowlane.”
4. Czy naniesienia znajdujące się na działce nr 2, tj.:
stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane, budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane lub ich części, czy urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 przepisów ustawy Prawo budowlane? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego ww. naniesienia usytuowanego na działce nr 2.
„Co do naniesień, znajdujących się na działce nr 2 wyjaśniam:
5. Jeżeli parking znajdujący się na działkach nr 1 i nr 2 oraz pozostałe naniesienia znajdujące się na działce nr 2, stanowią budowle, to proszę o wskazanie:
a) czy ww. naniesienia są trwale związane z gruntem?
b) kiedy budowa ww. naniesień została zakończona przez Dłużnika?
c) czy od wydatków na wybudowanie ww. naniesień Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?
d) czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, używanie) ww. naniesień w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Proszę podać datę (miesiąc i rok).
e) czy od pierwszego zajęcia (używania) ww. naniesień do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
f) czy Dłużnik, ponosił wydatki na ulepszenie ww. budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeżeli tak, to należy wskazać:
i. czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?
ii. które budowle były ulepszane?
iii. kiedy dłużnik ponosił ww. wydatki? Proszę podać miesiąc i rok.
iv. czy po zakończonym ulepszeniu ww. budowli miało miejsce ich pierwsze zasiedlenie? Jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok.
v. czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budowli a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
Informacji proszę udzielić oddzielnie do każdego naniesienia znajdującego się na działce nr 1 i nr 2 będącego przedmiotem sprzedaży.
a) „tylko budynek handlowo-usługowy, wiata stalowa i parking są trwale związane z gruntem, pozostałe naniesienia – nie są;
b) budowa myjni bezdotykowej została zakończona w … r. Budowa parkingu oraz pozostałych naniesień została zakończona w … r.
c) Dłużnik nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego przy ponoszeniu wydatków na wybudowanie wskazanych naniesień, gdyż według jego oświadczenia wszystkie materiały na ich wybudowanie i postawienie zakupił już w … roku jako osoba fizyczna, kiedy nie był jeszcze płatnikiem podatku VAT
d) Tak, pierwsze zasiedlenie naniesień nastąpiło w … r.
e) Tak, od pierwszego zajęcia naniesień do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
f) Dłużnik (według jego oświadczenia) nie poniósł wydatków na ulepszenie żadnego ze wskazanych naniesień a działce nr 1 ani 2 stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.”
6. Czy od wydatków na wybudowanie w roku … budynku handlowo-usługowego Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeżeli nie, to dlaczego.
„Dłużnik nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego przy ponoszeniu wydatków na wybudowanie budynku handlowo-usługowego, gdyż według jego oświadczenia wszystkie materiały na ich wybudowanie i postawienie zakupił już w … roku jako osoba fizyczna, kiedy nie był jeszcze płatnikiem podatku VAT.”
7. Czy nakłady ponoszone na rozbudowę budynku handlowo-usługowego w … r. przekroczyły 30% jego wartości początkowej? Jeżeli tak, proszę wskazać:
a) czy w stosunku do wydatków na rozbudowę budynku handlowo-usługowego przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?
b) kiedy po zakończonej rozbudowie budynku handlowo-usługowego miało miejsce jego pierwsze zasiedlenie? Proszę wskazać miesiąc i rok.
c) czy między pierwszym zasiedleniem rozbudowanego budynku handlowo-usługowego
a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
„Nakłady na rozbudowę budynku, według oświadczenia dłużnika, nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej i nie stanowiły istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania środka trwałego.”
8. Czy oprócz wydatków poniesionych przez Dłużnika w roku … na rozbudowę budynku handlowo-usługowego, dłużnik ponosił jeszcze wydatki na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej? Jeżeli tak, to należy wskazać:
a) czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?
b) czy po zakończonym ulepszeniu budynku handlowo-usługowego miało miejsce jego pierwsze zasiedlenie? Jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok.
c) czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku handlowo-usługowego a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
„Nie, oprócz wydatków poniesionych w … r. dłużnik nie poniósł innych wydatków na ulepszenie budynku stanowiących co najmniej 30% jego wartości.”
9. Z opisu sprawy wynika, że Dłużnik prowadził działalność gospodarczą pod nazwą „A” B.B. oraz pod nazwą „B sp. j.”. Proszę zatem o informację, czy obie ww. działalności gospodarcze prowadzone przez Dłużnika zostały zlikwidowane ... r.? Jeżeli nie, proszę wskazać kiedy dokładnie.
„Działalność prowadzona pod nazwą A B.B. została zlikwidowana przez dłużnika ...r., działalność B Spółka jawna została zlikwidowana ...r.”
10. W jaki sposób Dłużnik wykorzystywał budynek handlowo-usługowy oraz wszystkie naniesienia znajdujące się na działce nr 1 i 2 od ... r. do dnia zajęcia przedmiotowej nieruchomości, tj. do ... r.? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego z budynku/budowli/urządzeń budowlanych lub ich części znajdujących się na działkach 1 i 2.
„Dłużnik nie wykorzystywał w żaden sposób budynku ani naniesień a działkach 1 oraz 2 od ... r. do dnia zajęcia nieruchomości tj. … r. Budynek i naniesienia stoją opuszczone. W … r dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą w postaci Stacji paliw i został wykreślony z rejestru podatników VAT.”
11. Jeżeli nie posiada Pani informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w rozpatrywanej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:
a) czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Panią jako Komornika działań?
b) czy działania te zostały udokumentowane?
c) czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika?
Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z … r. wskazała Pani, że wszystkie wskazane Pani i dłużnika twierdzenia odnoszą się do budowli usadowionych na działkach nr 1 i 2.
Z kolei, na pytanie:
„(…) czy ww. naniesienia, tj.:
są objęte zakresem zadanego we wniosku pytania?”
odpowiedziała Pani „Wskazane we wniosku naniesienia nie są objęte zakresem zadanego we wniosku pytania odnośnie opodatkowania podatkiem VAT. Prosi Pani o rozpatrzenie wniosku jedynie w pierwotnym kształcie, tj. w zakresie budowli.”
Pytanie
Czy dostawa (sprzedaż egzekucyjna) budynków i budowli na działkach nr 2, 1 jest zwolniona z podatku od towarów i usług, czy też nie podlega zwolnieniu z VAT?
Pani stanowisko w sprawie
W przypadku dostawy budynków / budowli, ważne jest kilka okoliczności, dlatego że od zasady ogólnej mówiącej o zwolnieniu od VAT dostawy budynków / budowli istnieje szereg wyjątków, od których istnieją wyjątki. Dlatego, dokładna analiza stanu faktycznego jest niezbędna.
Czyli:
a) w stosunku do budynków / budowli nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący dostawy budynków / budowli nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Na działkach znajdują się zabudowania szczegółowo opisane w opisie zdarzenia przyszłego.
Aktualnie, działki nr 2, 1 są przedmiotem wpisów w KW nr .... Ich właścicielem jest Pan B.B. odpowiednio od ... roku i od ... roku. W tych datach były to działki niezabudowane. Budynek na działce nr 2 został wybudowany przez B.B. w … roku. Od daty nabycia nieruchomość wykorzystywano do celów rolniczych. Po założeniu przez dłużnika działalności gospodarczej (... roku) budynek wykorzystywano do prowadzenia działalności gospodarczej w formie stacji paliw. Ten budynek rozbudowano w … roku, a do … roku częściowo utwardzono teren. Naniesienia budowlane na nieruchomości były wykorzystywane w całości do prowadzenia działalności gospodarczej od ... roku do ... roku.
Zgodnie z posiadanymi dokumentami, żadna z części nieruchomości nie jest i nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, umowy o podobnym charakterze.
Analizując przepisy ustawy o VAT w zakresie zwolnień od podatku od towarów i usług dotyczących budynków / budowli, należy w analizowanym stanie faktycznym, po pierwsze ustalić, czy:
a) egzekucyjna dostawa budynków zostanie zrealizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą egzekucyjną upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Aktualnie, pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Dla niniejszego zdarzenia przyszłego ważne jest jednak stwierdzenie, że do 31 sierpnia 2019 roku art. 2 pkt 14 zdanie wstępne ustawy o VAT brzmiało następująco:
„14) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich (...)”.
Literalne brzmienie art. 2 pkt 14 zdanie wstępne ustawy o VAT - w jego wersji obowiązującej do 31 sierpnia 2019 roku - opierało się na zawężeniu pierwszego zasiedlenia do oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części. Chodziło zatem o to, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, to dany budynek / budowla lub ich część musiała zostać oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy / użytkownikowi. Czyli musiały tu być jakieś umowy odpłatne, np. najem, dzierżawa, umowy o podobnym charakterze. W przypadku rozpoczęcia używania budynku / budowli lub ich części przez podmiot, który wybudował lub ulepszył ten budynek / budowlę art. 2 pkt 14 zdanie wstępne ustawy o VAT nie przewidywał spełnienia warunku pierwszego zasiedlenia.
Takie literalne brzmienie stosownych przepisów ustawy o VAT (tych obowiązujących do 31 sierpnia 2019 roku) zostało zakwestionowane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 maja 2015 roku (I FSK 382/14), w którym czytamy:
„Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.
Prowspólnotowe podejście do problemu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej zawarł w wyroku z dnia 16 listopada 2017 roku wydanym w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o. o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, w którym potwierdził stanowisko NSA i wcześniejsze swoje stanowisko w sprawie wyrażone chociażby w wyroku z dnia 10 września 2014 roku w sprawie C-92/13.
W tezie wyroku C-308/16 czytamy:
„Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.
Powyższe orzeczenia w sposób wyraźny wskazują, że nawet w sytuacji, gdy dany podatnik wykorzystywał budynki / budowle (ich części) we własnej działalności gospodarczej po ich wybudowaniu (zajął je na własne potrzeby), to i tak mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem (z chwilą ich zajęcia na własne potrzeby).
Jak wspomniano, od 1 września 2019 roku art. 2 pkt 14 zdanie wstępne ustawy o VAT brzmi: „14) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich (…)”, co - w przekonaniu Płatnika - jednoznacznie eliminuje niejednoznaczność interpretacyjną i powoduje, że pierwszym zasiedleniem będzie także rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu (lit. a), albo ulepszeniu (lit. b).
Innymi słowy, skoro Pan B.B. nabył przedmiotową nieruchomość ... roku i ... roku jako niezabudowaną, w … roku wybudował na niej budynek, a w … roku ten budynek zmodernizował, to najpóźniej od … roku należy liczyć moment pierwszego zasiedlenia. Wtedy bowiem Pan B.B. rozpoczął użytkowanie naniesień budowlanych znajdujących się na nieruchomości na potrzeby własne, po ich wybudowaniu.
Jeżeli moglibyśmy przerwać analizę przepisów w tym momencie, to dostawa egzekucyjna budynków zlokalizowanych na odnośnych działkach byłaby zwolniona od VAT (od tego czasu upłynęło bowiem prawie … lat).
Nie mniej jednak, definicja pierwszego zasiedlenia zawiera także inny faktor, który należy uwzględnić, tj. pierwszym zasiedleniem jest także oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne nie tylko po ich wybudowaniu, ale także po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Powyższe prowadzi do wniosku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie może następować więcej niż jeden raz. Najpierw bowiem może to być pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu / nabyciu budynków (stwierdzono, że to miało już miejsce), a potem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wtedy, gdy na ulepszenie danego budynku poczyniono wydatki (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) o wartości co najmniej30% wartości początkowej.
Pojęcie „ulepszenie”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT oraz w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT było przedmiotem szeregu wątpliwości interpretacyjnych, które - jak się wydaje rozwiał wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 listopada 2017 roku (C-308/16).
We wskazanym wyroku TSUE orzekł, że:
Innymi słowy, aby w ogóle mówić o ulepszeniu danego budynku, należy najpierw ustalić które prace budowlane miały na celu zmianę wykorzystania tego budynku lub znaczącą zmianę warunków zasiedlenia tego budynku. Dopiero wartość takich prac należy zliczać i porównywać do wartości początkowej tego, konkretnego, budynku (zob. wyrok NSA z dnia 23 listopada 2017 roku, I FSK 312/16).
Bardzo dobrze sprawę przeanalizował i podsumował wyrok WSA w Gliwicach z dnia 7 grudnia 2021 roku (I SA/Gl 1058/21), zgodnie z którym:
W punktach 50 i 51 tego wyroku stwierdzono, że pojęcie „przebudowy” należy precyzować z jakościowego punktu widzenia. Tę wykładnię pojęcia „przebudowy” potwierdza orzecznictwo Trybunału, zgodnie z którym od podatku VAT zwolniona jest dostawa nieruchomości, na którą składają się grunt i stary budynek w trakcie przebudowy w nowy budynek, jeżeli w momencie tej dostawy stary budynek został poddany jedynie częściowym robotom rozbiórkowym i przynajmniej w części był jeszcze użytkowany jako taki (wyr. z 12 lipca 2012 r., J.J.Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard, C 326/11, pkt 39, Legalis). Pojęcie „przebudowy” obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów. Wykładnia pojęcia «przebudowy» zawarta wyżej (w pkt 52 wyroku) jest ponadto zgodna z celem dyrektywy VAT, w szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki, jak zauważył w istocie rzecznik generalny w pkt 71 i 72 opinii, ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego. W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku. W niniejszym wypadku należy zauważyć, że pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT zostało transponowane do prawa polskiego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT poprzez odniesienie się do pojęcia „ulepszenia”. Jednakże, pod warunkiem że ten ostatni zwrot będzie interpretowany przez sądy krajowe jako synonim „przebudowy” w rozumieniu wskazanym w pkt 52 niniejszego wyroku, podniesiona różnica terminologiczna nie może sama w sobie prowadzić do niezgodności ustawy o VAT z dyrektywą VAT.” TSUE wyraźnie odnosi się do „prac, po zakończeniu których budynek zostanie przeznaczony do innych celów”.
Reasumując, aby w ogóle rozpatrywać czy dane roboty budowlane są ulepszeniem przywracającym w danym przypadku okoliczność pierwszego zasiedlenia (od którego zależy opodatkowanie VAT dostawy budynku lub jej zwolnienie od VAT), należy ustalić zakres i charakter prac. Te roboty muszą być ekstraordynaryjne, a po ich zakończeniu musi nastąpić zmiana wykorzystania ulepszanego budynku, znacząca zmiana warunków jego zasiedlenia, albo budynek ten zostanie przeznaczony do innych celów. Dopiero wydatki na takie ulepszenia muszą być zliczane procentowo od początkowej wartości danego budynku i stanowić co najmniej 30% tej wartości. Wtedy będziemy mówili o restytucji warunku pierwszego zasiedlenia i braku możliwości zastosowania zwolnienia z VAT.
Odnośnie do różnicy pomiędzy „wartością początkową”, a „początkową wartością” wypowiedział się WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 4 marca 2019 roku (III SA/Gl 1324/18). Zgodnie z jego treścią:
„Z dokonanego wyżej przeglądu orzecznictwa sądów administracyjnych (…) należy wywieść dwa wnioski:
Argumentację poszerzoną i uporządkowaną w tym zakresie zawiera chociażby wyrok WSA w Gliwicach z dnia 7 grudnia 2021 roku, I SA/Gl 1058/21, zgodnie z którym:
o „wydatkach poniesionych na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym”. Jest to odesłanie wyłącznie do pojęcia ulepszenia zdefiniowanego w ustawach o podatkach dochodowych, a nie do skutku ulepszenia określonego w przepisach o podatkach dochodowych. Czym innym jest bowiem sam proces „ulepszania”, czym innym zaś jego skutek w postaci zwiększenia wartości początkowej środka trwałego.
Ponadto, przepis art. 2 pkt 14 lit. b u.p.t.u. nie odsyła do pojęcia wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wartość jest tu rozumiana jako wartość wyjściowa, punkt odniesienia dla obliczenia wartości przebudowy, a niejako pojęcie charakterystyczne dla amortyzacji.
Innymi słowy, wartość ulepszeń / przebudów odnosić należy do historycznej „początkowej wartości” danego budynku, która nie ma nic wspólnego z wartością początkową środka trwałego, o której mowa w ustawach o podatkach dochodowych. Jest to bowiem wartość poprzedzająca przebudowę, czyli wartość budynku na początku prac. Co więcej, należy ją ustalać narastająco od początku, a nie w skali każdego roku podatkowego.
Zgodnie z działaniami poczynionymi przez komornika, dłużnik oświadczył, iż:
1. Prawo własności działki nr 2 zostało nabyte przez B.B. ... roku do majątku odrębnego w celu prowadzenia działalności rolniczej. W dniu nabycia działka nr 2 miała numer 4.
2. Prawo własności działki nr 1 zostało nabyte przez B.B. ... roku do majątku odrębnego w celu prowadzenia działalności rolniczej.
3. W datach nabycia, działki nr 1 i 2 (wtedy 4) były niezabudowane.
4. Budynek na działce nr 2 został wybudowany przez B.B. w … roku. W dacie nabycia dłużnik nie prowadził działalności gospodarczej. Rozpoczął jej prowadzenie w … roku.
5. Dłużnik B.B. nabył nieruchomość (obie działki) w celu prowadzenia działalności rolniczej. Nie podlegała ona ani VAT, ani uprzednio obowiązującemu (przed … rokiem) podatkowi obrotowemu.
6. Nabycie nieruchomości przez B.B. nie były udokumentowane fakturami VAT.
7. Od daty nabycia nieruchomość wykorzystywano do celów rolniczych.
8. ... roku dłużnik założył działalność gospodarczą „A”, a ... roku rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w formie spółki jawnej (B sp. j.).
9. Od … roku do … roku do prowadzenia działalności gospodarczej w formie stacji paliw wykorzystywany był budynek stojący na nieruchomości, do … roku częściowo utwardzono teren kostką brukową. W … roku budynek rozbudowano w ramach prowadzonej działalności gospodarczej „A” B.B..
10. Komornik nie przekazał, po zajęciu nieruchomości, nadzoru nad nią osobie trzeciej. Nadzór sprawuje dłużnik B.B..
11. Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości, po pierwsze dlatego że w … roku nie było to prawo stanowiące element konstrukcji prawnej podatku obrotowego (poprzednika VAT), a po drugie zarówno w … roku (nabycie działki nr 4), jak i w … roku (nabycie działki nr 1) każda z tych transakcji nie podlegała odpowiednio podatkowi obrotowemu (działka nr 4), jak i VAT (działka nr 1).
12. Nieruchomość była wykorzystywana na cele prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT od ... roku do ... roku.
13. Budynki / budowle na nieruchomości nie były nigdy oddawane w dzierżawę, najem, użyczenie itp. umowy.
14. Budynki na nieruchomości były wykorzystywane w całości do prowadzenia działalności gospodarczej od ... roku do ... roku.
Zatem można założyć, że prace budowlane zostały zakończone w … roku. Skoro tak jest w istocie rzeczy, to skoro prace budowlane zostały zakończone w ... roku (i faktycznie miał cechy remontu / modernizacji w sensie przywracającym pierwsze zasiedlenie), to od „przywróconego” w ten sposób pierwszego zasiedlenia (... rok) do chwili obecnej (… rok) minęło dużo więcej niż 2 lata.
Również i na tej podstawie Komornik uważa, że transakcja dostawy budynków / budowli (sprzedaż egzekucyjna) będzie zwolniona z VAT.
Podsumowując i odpowiadając na pytanie „Czy dostawa (sprzedaż egzekucyjna) budynków i budowli na działkach nr 2, 1 jest zwolniona z podatku od towarów i usług, czy też nie podlega zwolnieniu z VAT?” Płatnik stwierdza, że dostawa (sprzedaż egzekucyjna) budynków i budowli na działkach nr 2,1 jest zwolniona z podatku od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.):
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.
W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.
Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.
Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy – prowadzi Pani postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi B.B., obejmujące sprzedaż zabudowanych działek nr 1 i nr 2.
Prawo własności działki nr 2 zostało nabyte przez B.B. ... roku do majątku odrębnego w celu prowadzenia działalności rolniczej. W dniu nabycia działka nr 2 miała numer 4. Prawo własności działki nr 1 zostało nabyte przez B.B. ... roku do majątku odrębnego w celu prowadzenia działalności rolniczej. ... roku dłużnik założył działalność gospodarczą „A”, a ... roku rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w formie spółki jawnej (B sp. j.).
Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze powyższe, ww. działki nr 1 i nr 2 wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami były wykorzystywane przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej, w tym w ramach spółki jawnej, której dłużnik był wspólnikiem.
Zatem przy dostawie ww. zabudowanych działek spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składników majątku wykorzystywanych przez dłużnika w działalności gospodarczej.
W konsekwencji, dostawa przez Komornika zabudowanych działek nr 1 i nr 2 w trybie egzekucji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:
Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:
W okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz.U. poz. 2305 oraz z 2023 r. poz. 347, 641, 1615, 1834 i 1872) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:
1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4, wynosi 23%;
2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3) stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4) stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.
Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynków/budowli do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Jak wynika z opisu sprawy parking znajdujący się na działce nr 1 i 2 oraz budynek handlowo-usługowy, wiata stalowa znajdujące się na działce nr 2 stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa ww. budowli - parkingu znajdującego się na działkach nr 1 i nr 2 oraz budynku handlowo-usługowego, wiaty stalowej, znajdujących się na działce nr 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem pierwsze zasiedlenie tych budowli już nastąpiło oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłyną co najmniej 2 lata. Ponadto, z przedstawionych przez Panią okoliczności sprawy wynika, że dłużnik nie dokonywał nakładów na ulepszenie ww. budowli przekraczających 30% ich wartości początkowej.
W konsekwencji powyższego, dla dostawy parkingu, budynku handlowo-usługowego, wiaty stalowej zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek/budowla na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż działek nr 1 i nr 2, na których znajdują się ww. budowle, będzie zwolniona od podatku.
Tym samym, analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż w drodze licytacji działek nr 1 i nr 2 zabudowanych parkingiem, budynkiem handlowo-usługowym, wiatą stalową, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo