Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.1000.2025.3.KC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek (…), (…), (…), (…), jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek (…), (…), (…), (…) oraz obowiązku wystawienia faktury.

Uzupełniła go Pani pismem z 19 listopada 2025 r. oraz pismem z 16 stycznia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowanego w uzupełnieniu wniosku z 16 stycznia 2026 r.)

Jest Pani osobą fizyczną, prowadzącą gospodarstwo rolne, posiada Pani status rolnika – vatowca od 2007 r. W skład prowadzonego przez Panią gospodarstwa rolnego wchodzi 28 działek rolnych, położonych w ..., obręb ...: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz działki (…) i (…) (droga dojazdowa), które są współwłasnością z innymi osobami niezwiązanymi z planowaną transakcją.

Przedmiotem sprzedaży będą prawdopodobnie cztery niezabudowane działki: (…), (…), (…), (…) (obręb ewidencyjny (…)), gmina (…)). Działki zostały nabyte drogą na podstawie aktu notarialnego, transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Działki (…), (…), (…), (…) mające być przedmiotem transakcji stanowią Pani wyłączną własność, nabyła je Pani w grudniu 2005 r. na podstawie umowy darowizny od najbliższych, jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do ewidencji działalności gospodarczej.

Są to niezabudowane działki rolne w całości wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej przez Panią osobiście, nieprzerwanie od dnia nabycia (2005 r.).

Żadna z działek rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego nie została sprzedana w latach poprzednich. Działki te nie są ogrodzone, nie przeprowadzała Pani przyłączeń mediów, nie zostały uzbrojone, nie były wydzielane drogi wewnętrzne.

Jako rolnik wpisany do ewidencji producentów rolnych prowadzi Pani osobiście uprawy rolne, nieprzerwanie od lat opłaca Pani podatek rolny i otrzymuje Pani dopłaty obszarowe należne rolnikom. Pani działalność nie podlega wpisowi do CEIDG.

Od stycznia 2007 r. posiada Pani status czynnego podatnika podatku VAT i od tego momentu nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym.

Przy nabyciu działek, o których mowa, nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego – była Pani wówczas osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, rolnikiem ryczałtowym. Dopiero od stycznia 2007 posiada Pani status rolnika – vatowca.

Działalność rolniczą, jako rolnik – vatowiec prowadzi Pani do chwili obecnej. Z uwagi na specyfikę statusu rolnika – vatowca, prowadząc działalność rolniczą operuje Pani jedynie podatkiem VAT, nie prowadzi Pani  ewidencji środków trwałych, nie ma Pani również prawa do odliczania kosztów działalności rolniczej. Działki nie stanowiły i nie stanowią składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Ww. działki ((…), (…), (…), (…)) nie były, nie są i nie będą do momentu sprzedaży wykorzystywane do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W obecnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony w ramach inicjatywy planistycznej Gminy (…), realizowanej od kilku lat etapami w odniesieniu do wielu innych nieruchomości i części Gminy, dla wymienionych działek nie zostały wyznaczone linie rozgraniczające, oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu, poza jednym wyjątkiem: działką nr (…), gdzie znajduje się linia wydzielająca planowaną na rzecz Gminy drogę.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszcza się na tych działkach zabudowę związaną z produkcją i usługami. Są to tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i wszelkiej zabudowy usługowej. Obiekty mogą powstać tylko z zachowaniem terenów biologicznie czynnych. Nie dopuszcza się na terenach tych działek zabudowy związanej z hodowlą zwierząt.

Działki, które mają być przedmiotem transakcji sprzedaży (w większości grunty IV oraz V klasy), objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym przez Radę Gminy (…) i są przeznaczone w tym planie zagospodarowania na cele inne niż rolne, jednak mogą być i są nadal wykorzystywane przez Panią rolniczo.

Działki będące przedmiotem sprzedaży, nie były, nie są i nie będą do dnia ich sprzedaży udostępniane innym osobom na podstawie najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy. Nie dokonywała Pani dotychczas sprzedaży jakichkolwiek działek należących do mojego gospodarstwa rolnego.

Posiada Pani inne działki, obecnie nie zamierza Pani żadnej z nich sprzedawać.

Decyzję o sprzedaży części opisanych nieruchomości, podjęła Pani odpowiadając na zainteresowanie potencjalnego Nabywcy, który to Nabywca zgłosił się do Pani sam w poszukiwaniu odpowiedniej działki/nieruchomości.

Umowa przedwstępna została zawarta, obowiązuje do (…) roku.

Uważa Pani, że to Pani ostatecznie ponosi ryzyko niepowodzenia transakcji, która nie dojdzie do skutku – nie uzyska Pani środków ze sprzedaży nieruchomości. W umowie z przyszłym Nabywcą nie ustaliła Pani zaliczki ani zadatku.

Przyszły Kupujący oświadczył, że jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy oraz że zamierza nabyć nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 16 stycznia 2026 r.)

Czy planowana sprzedaż działek (…), (…), (…), (…) łączy się z obowiązkiem wystawienia faktury i ewentualnie opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Czy też będzie realizacją Pani prawa do dysponowania majątkiem prywatnym?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 16 stycznia 2026 r.)

Uważa Pani, że planowana transakcja sprzedaży działek rolnych, wykorzystywanych w działalności rolniczej objętej podatkiem VAT, nie powinna być objęta podatkiem od towarów i usług, z uwagi na to, iż:

• uważa Pani, że działki ((…), (…), (…), (…)) w istocie stanowią składnik Pani majątku prywatnego;

• sprzedaż wymienionych działek nie jest działaniem związanym z wykonywaną działalnością rolniczą ani jakąkolwiek działalnością gospodarczą;
• zwykła sprzedaż rzeczy, również nieruchomości, nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być tylko ewentualny zysk ze sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek (…), (…), (…), (…) jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek (…), (…), (…), (…).

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.):

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy o VAT:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy o VAT:

Zgodnie z zapisem art. 2 pkt 15 ustawy o VAT:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy o VAT:

Biorąc pod uwagę przytoczoną definicję działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) uznać należy, że działalność rolnicza (art. 2 pkt 15 ustawy o VAT) mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działki zostały nabyte przez Panią na podstawie aktu notarialnego, a transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą VAT. Są to niezabudowane działki rolne, które w całości są wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności rolniczej. Od stycznia 2007 r. ma Pani status czynnego podatnika VAT i od tego roku nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Jak Pani wskazała, wszystkie działki wchodzące w skład Pani gospodarstwa rolnego są cały czas wykorzystywane przez Panią osobiście do prowadzenia produkcji rolniczej.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że wykorzystywanie przez Panią ww. działek do działalności gospodarczej (rolniczej) z tytułu której jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, wyklucza sprzedaż przez Panią tych działek w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Powyższe okoliczności wskazują, że działki nr (…), (…), (…), (…), które ma Pani zamiar sprzedać, stanowią składnik majątku służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza.

Sprzedaż działek nr (…), (…), (…), (…) będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego, sprzedaż przez Panią działek nr (…), (…), (…), (…) będzie stanowiła dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Oznacza to, że sprzedaż działek nr (…), (…), (…), (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym uznałem Pani stanowisko w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek (…), (…), (…), (…) za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek (…), (…), (…), (…), natomiast w zakresie obowiązku wystawienia faktury wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k – 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), lub

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.