Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.1054.2025.1.AM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącej:

• uznania planowanej sprzedaży Nieruchomości za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT,

• uznania sprzedaży Nieruchomości nr I oraz Nieruchomości nr II wraz z znajdującymi się na ich terenie budynkami, budowlami lub ich częściami za odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,
• uznania sprzedaży Nieruchomości nr III za odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych,
• prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Kupującego w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: A

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) zamierza zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości („Umowa sprzedaży” lub „Transakcja”) na rzecz spółki A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej również jako: „Kupujący”).

Sprzedający jest i będzie na moment zawarcia Umowy sprzedaży zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. Kupujący również na chwilę zawarcia Umowy sprzedaży pozostawać będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. Sprzedający i Kupujący (dalej zwani łącznie: „Stronami Transakcji” lub „Zainteresowanymi”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 Ustawy VAT.

Strony Transakcji na moment zawarcia Umowy sprzedaży będą podlegać w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, niezależnie od miejsca ich osiągania.

Strony Transakcji są zainteresowane zawarciem Umowy sprzedaży, której przedmiotem będzie nieruchomość położona w (...), składająca się łącznie z 17 działek o różnym statusie własnościowym oraz o różnym stanie zabudowy (dalej „Nieruchomość”).

Na potrzeby niniejszego wniosku o interpretację podatkową działki składające się na Nieruchomość zostały rozdzielone generalnie w oparciu o kryterium zabudowy ww. działek.

Na działkach tworzących Nieruchomość możliwe jest zatem wyodrębnienie:

1)    działek, stanowiących własność Sprzedającego lub będących przedmiotem wieczystego użytkowania gruntów - na których posadowiona jest X („dalej „X”), na którą składają się technicznie dwa budynki - co obejmuje:

a)    prawo własności działki ewidencyjnej nr 1, dla której Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), na której posadowiony jest pierwszy z budynków składających się na X wraz ze związanymi z nim budowlami, w szczególności: siecią wodociągową, siecią kanalizacji deszczowej, siecią ciepłowniczą, siecią techniczną wraz z ich przyłączami, okablowaniem czy masztem reklamowym,

b)    prawo wieczystego użytkowania gruntów wraz z odrębną własnością budynków i budowli posadowionych na tym gruncie, a stanowiących własność Sprzedającego jako użytkownika wieczystego, co obejmuje działki nr 2, 3, 4 i 5, dla których Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste odpowiednio nr (…), (…), (…) i (…), na których to działkach znajduje się drugi z budynków składających się na X wraz ze związanymi z nim budowlami, w szczególności: drogą, parkingiem, chodnikiem, siecią kanalizacji deszczowej, siecią wodociągową, siecią ciepłowniczą, siecią teletechniczną wraz z ich przyłączami i z okablowaniem

-        określanych dalej zbiorczo jako „Nieruchomość numer I”,

2)    działek, stanowiących własność Sprzedającego lub będących przedmiotem wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych drogami, parkingami, chodnikami oraz innymi obiektami stanowiącymi infrastrukturą niezbędną do korzystania z X, co obejmuje:

a)    prawo własności działki nr 6, dla której Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), na której znajduje się budynek stacji transformatorowej będącej własnością Sprzedającego oraz budowla w postaci parkingu,

b)    prawo własności działek nr 7 i 8, dla których Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), na terenie których znajdują się droga i chodnik,

c)    prawo własności działki ewidencyjnej nr 9, dla której Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), na terenie której znajduje się pylon reklamowy,

d)    prawo wieczystego użytkowania działek ewidencyjnych nr 10 oraz 11, dla których Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste odpowiednio nr (…) i (…), wraz z przysługującym Sprzedającemu prawem własności budowli w postaci: drogi, parkingu oraz chodnika,

e)    prawo wieczystego użytkowania działki nr 12, dla której Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), wraz z przysługującym Sprzedającemu prawem własności budowli w postaci masztu reklamowego, drogi, parkingu i chodnika,

f)     prawo wieczystego użytkowania działki nr 13, dla której Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), wraz z przysługującym Sprzedającemu prawem własności budowli w postaci parkingu

-        określanych dalej zbiorczo jako „Nieruchomość numer II”,

3)    działek, stanowiących własność Sprzedającego lub będących przedmiotem wieczystego użytkowania gruntów – niezabudowanych, co obejmuje:

a)    prawo własności niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 14 i 15, dla których Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste odpowiednio nr (…) i (…),

b)    prawo wieczystego użytkowania działek ewidencyjnych nr 16 oraz 17, dla których Sąd Rejonowy (...) w (...) z siedzibą w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste odpowiednio nr (…) i (…),

-        określanych dalej zbiorczo jako „Nieruchomość numer III”.

Nieruchomość numer I, Nieruchomość numer II wraz z posadowionymi na ich terenie budynkami i budowlami lub ich częściami będącymi własnością Sprzedającego oraz Nieruchomość numer III (łącznie zwane: „Nieruchomościami” lub „Przedmiotem Transakcji”), stanowić będą przedmiot Umowy sprzedaży, określanej również w dalszej części rzeczonego wniosku o interpretację jako „Transakcja”.

Generalnie Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego w roku 2011 w ramach kilku transakcji, które podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedającemu przysługiwało zatem prawo do odliczenia/zwrotu naliczonego podatku VAT od ww. zakupu.

Po nabyciu Nieruchomości, Sprzedający realizował w dalszym ciągu kompleksową inwestycję budowlaną, polegającą na budowie X obejmującej także (…) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, m.in. w postaci dróg, chodników czy miejsc parkingowych. Pozwolenie na użytkowanie X łącznie z budynkiem (…) zostało wydane w 2012 roku i w tym samym roku X została uruchomiona.

Nieruchomość numer I

Na terenie Nieruchomości numer I znajduje się X, która składa się z dwóch budynków, wybudowana w 2011 roku, oraz oddana do użytkowania po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie w roku 2012 r. Wraz z budynkami X oddano do użytkowania wewnętrzne instalacje wodnokanalizacyjne, kanalizacji deszczowej, tryskaczową (tylko dla (...)), wentylacji mechanicznej, C.o. z węzłem cieplnym, ciepła technologicznego, sieci elektryczną i teletechniczną, zewnętrzne instalacje: wodnokanalizacyjną, kanalizacji deszczowej, elektrycznymi kablowymi zasilającymi i oświetlenia terenu teletechnicznymi, przyłączami: ciepłowniczymi, kanalizacji deszczowej, wodociągowym, przebudową napowietrznej sieci ciepłowniczej na odcinku „.....” oraz drogami wewnętrznymi i miejscami parkingowymi, zielenią towarzyszącą i małej architektury.

Na ww. Nieruchomość numer I, tj. na budynki składające się na X oraz znajdujące się tam budowle, były następnie wydatkowane w różnym zakresie - co do kwot oraz zakresu - środki na ulepszenie, powodujące zwiększenie wartości początkowej środków trwałych, jednakże w żadnym okresie w tym w ciągu ostatnich 2 lat nie wartość ww. nakładów na ulepszenie nie przekroczyła 30% wartości początkowej X, jak również budowli posadowionych na Nieruchomości numer I.

Nieruchomość numer II

Nieruchomość numer II tworzą działki zapewniające X niezbędną infrastrukturę zabudowane generalnie budowlami typu parkingi, drogi, chodniki, pylony, maszty reklamowe.

Przy czym na działce nr 6 oprócz budowli w postaci parkingu znajduje się stacja transformatorowa stanowiąca odrębny budynek będący własnością Sprzedającego.

Zgodnie z danymi wynikającymi z pozwolenia na użytkowanie ww. budowle na działkach 6, 13, 11, 7, 12, 10, 8, 9 zostały dopuszczone do użytkowania w tej samej dacie w której do użytkowania została dopuszczona sama X.

W ciągu ostatnich 2 lat na ww. budynek stacji trafo oraz na budowle nie były czynione wydatki na ulepszenie o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej ww. budynku i budowli.

Nieruchomość numer III

Na Nieruchomość numer III składają się działki gruntu niezabudowane. Przy czym zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego tereny te posiadają oznaczenie AGc i mogą być przeznaczone na różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów usług publicznych. Zgodnie z MPZP, na terenach tych dopuszcza się m.in. lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² pod warunkiem, że teren objęty jest odpowiednią strefą polityki przestrzennej oraz usług komercyjnych, w tym stacji paliw; funkcjonowanie istniejącej zabudowy do czasu realizacji funkcji podstawowej z możliwością jej remontowania jedynie w zakresie poprawy standardu użytkowego; możliwość przystosowania istniejących obiektów do nowych funkcji, zgodnych z przeznaczeniem podstawowym; lokalizację nieprzewidzianych w rysunku planu sieci i urządzeń infrastruktury technicznej w ilości niezbędnej dla potrzeb użytkowników oraz innych urządzeń i obiektów związanych z funkcją podstawową; a także korektę podziałów wewnętrznych całego terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi lub jego części, pod warunkiem zachowania relacji zewnętrznych oraz nienaruszania interesów osób trzecich.

Wszystkie opisane powyżej Nieruchomości były dotychczas wykorzystywane i są wykorzystywane nadal przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich („Najemcy”). Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości do czynności zwolnionych z VAT.

Przedmiotem działalności Sprzedającego są m.in. usługi objęte następującą klasyfikacją w PKD:

1)    68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

2)    68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

3)    68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

W związku z prowadzeniem działalności w takim sektorze Sprzedający ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania Budynkami – umowę property management. Sprzedający zawarł również umowę na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Inne umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynków, w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami.

Transakcja dostawy Nieruchomości obejmować będzie generalnie Nieruchomości wraz z niezbędnymi ruchomościami (o ile wystąpią). Obok Nieruchomości w skład przedmiotu Transakcji, wejdą składniki ściśle powiązane z nieruchomością, a to:

• prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

• depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
• prawa i obowiązki Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);
• prawa i obowiązki Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem (umów z architektami) lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów, w przypadku ich wystąpienia,
• wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów (architektonicznych i budowlanych) dotyczących Nieruchomości na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego i są przenoszalne, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów oraz własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których ww. projekty zostały utrwalone;
• przyłącza i instalacje mediów dotyczące Nieruchomości będące własnością Sprzedającego (a nie gestorów mediów), o ile takie wystąpią;
• prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Sprzedającemu i będą zbywalne na dzień Transakcji).

Wobec planowanego – po nabyciu Nieruchomości rebrandingu X rozważane jest także uzyskanie wyłącznie w celu przejściowego wykorzystania:

·    prawa do niezarejestrowanego logotypu, którym w przeszłości oznaczana była X, oraz prawa do czasowego (ok. 6 m-cy) korzystania z domeny internetowej oraz strony internetowej X - do usunięcia po ww. okresie,

·  prawa z sublicencji na znak słowny i słowno-graficzny, który wykorzystywany był przez Sprzedającego na zasadzie licencji od podmiotu trzeciego.

Natomiast w ramach Transakcji, Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy wskazanych poniżej elementów istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych.

Przedmiot Transakcji nie będzie obejmował w szczególności następujących elementów:

• prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością, w tym tzw. asset management i property management,

• zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji z tytułu umowy pożyczki i osobnej umowy kredytu zawartych przez Sprzedającego w charakterze pożyczkobiorcy oraz kredytobiorcy;
• istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;
• know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z najemcami);
• dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, poza dokumentacją związaną ściśle z Nieruchomością;
• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);
• gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;
• należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);
• firma stanowiąca oznaczenie Sprzedającego;
• Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 z późn. zm., dalej: „Kodeks pracy”) ani części zakładu pracy Sprzedającego.

W ramach Transakcji Sprzedający przekaże Kupującemu m.in. podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń będące w posiadaniu Sprzedającego, kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych będące w posiadaniu Sprzedającego, całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości będące w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów), posiadaną dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

Jednocześnie Zainteresowani wskazują, że wydawane w ramach Transakcji przez Sprzedającego dokumenty związane z Nieruchomością oraz dotyczące rozliczeń z najemcami nie stanowią know-how Sprzedającego, ale mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego X oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.

W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Nabywca zawrze niektóre nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie da się również wykluczyć, że w przypadkach uzasadnionych okolicznościami, w tym stanowiskiem kontrahentów konieczne może się stać przejęcie przez Kupującego praw i obowiązków z niektórych stosunków prawnych łączących dotychczas Sprzedającego z tymi podmiotami.

W zakresie uzyskania praw do logotypów, domeny czy strony internetowej, ww. nabycie ma charakter wyłącznie czasowy wobec planowanego wkrótce po nabyciu przez Kupującego Nieruchomości - rebrandingu X. Przejściowe uzyskanie ww. praw przez Kupującego wynika ze względów wizerunkowych i jest konieczne wobec ciągłości funkcjonowania X po nabyciu.

Odnosząc się do usytuowania Przedmiotu Transakcji w strukturze Sprzedającego wskazać należy na następujące okoliczności:

1)    W przedsiębiorstwie Sprzedającego Nieruchomości jak również sama X stanowiąca element Nieruchomości numer I nie zostały organizacyjnie wyodrębnione jako dział, zespół, departament, pion, wydział, czy też oddział bądź zakład lub jakiejkolwiek inna jednostka organizacyjna w dokumentach korporacyjnych Sprzedającego. Przedmiot Transakcji nie posiada również własnej wewnętrznej struktury organizacyjnej w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotowi Transakcji nie został również przyporządkowany żaden zespół pracowniczy – jak wskazano powyżej Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

2)    Nadto dla Nieruchomości nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Jednocześnie należy wskazać, że Nieruchomość stanowi jedyne aktywo trwałe Sprzedającego i pozycje z ksiąg rachunkowych, bilansu czy rachunku zysków i strat można przyporządkować do działalności Sprzedającego związanej z Nieruchomością.

Kupujący wykorzystywać będzie Nieruchomości w dotychczasowym zakresie.

Celem niniejszego wniosku jest uzyskanie potwierdzenia, czy planowana Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a także czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT.

Wobec Sprzedającego nie ma zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Od oddania Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II (zabudowanych obiektami budowlanymi: Budynki i budowle -stanowiącymi własność Sprzedającego) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata, a Sprzedający nie ponosił w ciągu ostatnich 2 lat wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatków dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynków i budowli na Nieruchomości. Tym samym dostawa Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a od pierwszego zasiedlenia minęły ponad 2 lata. Zainteresowani zamierzają złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Ponadto, jeśli chodzi o ewentualną możliwość zastosowania odliczenia podatku VAT – w przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki negatywne z art. 88 ustawy o VAT. Kupujący dążyć będzie do całkowitej komercjalizacji nabywanych Nieruchomości – w przyszłości zamierza je wykorzystać do czynności opodatkowanych – tj. do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej m.in. na świadczeniu usług wynajmu.

Pytania

1)    Czy planowane zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

2)    Czy sprzedaż Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II wraz z znajdującymi się na ich terenie budynkami, budowlami lub ich częściami stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Sprzedający będzie uprawniony do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3)    Czy sprzedaż Nieruchomości numer III stanowić będzie odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych?

4)    Czy Kupujący w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę tych towarów na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych:

1)    planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

2)    sprzedaż Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II wraz z znajdującymi się na ich terenie budynkami, budowlami lub ich częściami będzie stanowić odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Sprzedający będzie uprawniony do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

3)    sprzedaż Nieruchomości numer III stanowić będzie odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

4)    Kupujący w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę tych towarów na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad 1 i 2

Uwagi wstępne

Na gruncie przepisów ustawy o VAT, opodatkowanie transakcji będącej przedmiotem wniosku podatkiem VAT jest możliwe przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek:

1)    dostawa towarów dokonywana jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem posiada status podatnika podatku od towarów i usług;

2)    transakcja musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Z kolei przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stosownie do brzmienia art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Z kolei zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w każdym przypadku, gdy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czynność taka nie podlega regulacjom ustawy o VAT.

1.1 Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Niemniej jednak, pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 55¹ k.c. Stosownie do treści przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części, nazwa przedsiębiorstwa,
• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
• koncesje, licencje i zezwolenia,
• patenty i inne prawa własności przemysłowej,
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
• tajemnice przedsiębiorstwa,
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W przekonaniu Zainteresowanych, planowanej Transakcji nie można uznać za dostawę przedsiębiorstwa ani też dostawę zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można bowiem przyjąć Transakcji mającej za przedmiot ściśle określone składniki majątkowe oraz wskazane składniki niematerialne ściśle związane z budynkiem X (w tym dokumentację techniczną czy architektoniczną).

Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która jest zdolna do realizowania celów gospodarczych.

Należy natomiast wskazać, iż Przedmiot Transakcji nie będzie obejmować szeregu składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa określonych chociażby w przywołanej wyżej definicji z art. 55¹ k.c.

Jak bowiem wskazano w opisie stanu przyszłego, przedmiotem Transakcji nie będzie m.in. firma spółki Sprzedającego, oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (logo), środki pieniężne (z wyłączeniem w szczególności kaucji) i wierzytelności pieniężne, umowy rachunków bankowych, księgi rachunkowe, dokumentacja podatkowa oraz rachunkowa, umowy dotyczące bieżącego prowadzenia działalności, w tym umowa na obsługę księgową, na zarządzanie budynkiem (umowa property management), jak również umowa na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Także zależnie od sytuacji na datę Transakcji z jej przedmiotu mogą być wyłączone niektóre umowy serwisowe. Nadto z pewnością w skład Transakcji nie będą wchodzić zobowiązania finansowe Sprzedającego, tj. wynikające z umów finansowych.

Na Kupującego przeniesione zostaną jedynie niektóre składniki, których charakter wskazuje na ścisłe powiązanie z budynkiem X i pozostałymi Nieruchomościami a nie z przedsiębiorstwem Sprzedającego, tj. np. dokumentacja dotycząca Nieruchomości (np. dokumentacja techniczna, budowlana i inne dokumenty dot. budynku). Umowy o obsługę czy media mogą zostać – w miarę możliwości – zastąpione nowymi. Na Kupującego przejdą również automatycznie umowy najmu podpisane z najemcami przestrzeni handlowej X. Przeniesienie umów najmu wynika bowiem literalnie z art. 678 k.c., a zatem przeniesienie tego rodzaju praw jest nieuniknione w związku ze sprzedażą nieruchomości, z którą takie umowy najmu/dzierżawy są powiązane.

Należy także pamiętać, że zgodnie ze stanowiskiem przyjmowanym przez organy podatkowe (m. in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 18 września 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.441.2025.1.PJ oraz w interpretacji z dnia 1 września 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.670.2025.1.AKA) „zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym, czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres zbywanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”. Potwierdza to także najnowsze orzecznictwo sądowe, np. w wyroku z dnia 14 marca 2023 r., sygn. I FSK 2093/18, NSA wskazał, że: „W art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie chodzi o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.) a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze”.

Przedmiot analizowanej Transakcji nie będzie jednak tworzył takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, gdyż jak zostało to wykazane powyżej, zobowiązania i należności, a także szereg innych ważnych elementów służących Sprzedającemu do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej (w tym m.in. umowy o zarządzanie aktywami czy budynkiem), nie zostaną przejęte przez Kupującego.

W świetle powyższego nie sposób uznać, aby w ramach planowanej Transakcji doszło do zbycia przedsiębiorstwa Sprzedającego.

1.2 Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W świetle przywołanego przepisu zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki:

a)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

b)    zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

c)    zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

d)    zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

e)    zespół ten mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Przesłanka zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

W orzecznictwie oraz w interpretacjach podatkowych podkreśla się, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie stanowi jedynie sumy poszczególnych / przypadkowych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić działalność. Zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowić powinna zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa. Stanowisko takie zaprezentowane zostało przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.523.2025.2.KK, w której organ wskazał, że .

„(…) aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.” Analogiczne stanowisko przyjęto m.in. w interpretacjach indywidualnych z dnia 14 lipca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.362.2025.2.EJU oraz z dnia 30 kwietnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.153.2025.4.EJU.

W praktyce interpretacyjnej organów podatkowych przyjmuje się również, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie te umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa.

Odnosząc powyższe argumenty do zdarzenia przyszłego stanowiącego przedmiot niniejszego wniosku wskazać należy, że Przedmiotem Transakcji objęte będzie przeniesienie Nieruchomości, w szczególności X i enumeratywnie wymienionych praw i obowiązków ściśle związanych z X. Przedmiotem Umowy sprzedaży nie będą z kolei m.in. indywidualne oznaczenie przedsiębiorstwa Sprzedającego, wierzytelności, środki pieniężne na rachunkach bankowych, księgi rachunkowe ani w zdecydowanej większości zobowiązania Sprzedającego (z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z umów najmu/dzierżawy). Poszczególne składniki wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji nie są jednak ze sobą powiązane w taki sposób by można było mówić o nich jako o zespole przeznaczonych do realizacji konkretnych funkcji gospodarczych, umożliwiających samodzielne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym.

Ponadto należy również podkreślić, że w ramach Umowy sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia zobowiązań pracowniczych, gdyż Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

W tym miejscu należy zwrócić szczególną uwagę na dorobek orzeczniczy Naczelnego Sądu Administracyjnego, który m.in. w wyroku z dnia 28 stycznia 2019 r. I FSK 293/17 wskazał, że: „Naczelny Sąd Administracyjny uważa natomiast, że elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe i obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Skoro Spółka kadry takiej nie posiadała, to oczywiste jest, że nie może być to argument świadczący o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wręcz przeciwnie - powyższa okoliczność świadczy o tym, że utrzymanie nieruchomości nie jest czynnością na tyle złożoną, by Spółka zmuszona była do zatrudniania etatowych pracowników. W związku z powyższym brak zatrudniania pracowników świadczy o tym, że nieruchomość nie mogła być postrzegana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa”.

Odnosząc powyższe do realiów stanu faktycznego opisanego w niniejszym piśmie, skoro Sprzedający nie zatrudnia pracowników, to w świetle przytoczonego powyżej poglądu judykatury, stanowi to istotny argument przemawiający za brakiem możliwości kwalifikowania Transakcji jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej również jako: „ZCP”).

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji stanowił będzie co prawda zespół składników materialnych i niematerialnych, jednak zespół ten nie będzie zorganizowany w takim stopniu, aby można przyjąć, że stanowią one zespół przeznaczony do realizacji konkretnych funkcji gospodarczych. W konsekwencji warunek istnienia zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) nie zostanie zrealizowany.

Pomimo, że niespełnienie którejkolwiek z przesłanek przewidzianych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT determinuje brak kwalifikowania Przedmiotu Transakcji jako ZCP, Zainteresowani pragną wskazać, że w ich ocenie pozostałe kryteria opisujące zorganizowaną część przedsiębiorstwa, również nie mają zastosowania w niniejszej sprawie.

Warunki wyodrębnienia organizacyjnego

Ustawa o VAT oraz inne przepisy podatkowe nie definiują pojęcia wyodrębnienia organizacyjnego. W praktyce wskazuje się jednak, że wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej danego podmiotu. Takie wyodrębnienie organizacyjne przyjmuje najczęściej formę wydzielenia w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa części jego majątku wraz z właściwymi składnikami niemajątkowymi w formie odrębnej komórki, np. działu, zespołu, departamentu, pionu, wydziału, czy też oddziału bądź zakładu.

Ponadto, w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego wskazuje się, że takie wydzielenie powinno również wiązać się z przypisaniem wyodrębnionej jednostce odpowiedniego zespołów składników materialnych i niematerialnych oraz pracowników niezbędnych do prowadzenia określonych zadań gospodarczych, a także określonych uprawnień w zakresie prowadzonej przez nią działalności.

Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 21 sierpnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.561.2025.1.EW uznał stanowisko Wnioskodawcy wraz z argumentacją za prawidłowe, że „samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym. Ważne jest przypisanie jednostce uprawnień skutkujących samodzielnym prowadzeniem działalności „widocznym z zewnątrz”. Oznacza to, że wyodrębnienie musi wynikać z określonych decyzji statutowych (zarządczych itp.), które formalnie nadają jednostce wewnętrznej uprawnienia uzasadniające jej wydzielenie organizacyjne” i odstąpił od uzasadnienia.

Nieruchomości, w tym również X, nie stanowią i nie będą stanowić na moment Transakcji formalnie odrębnego przedsiębiorstwa. Przedmiot Transakcji nie został i nie zostanie również wyodrębniony w formie działu, zespołu, departamentu, pionu, wydziału, czy też oddziału bądź zakładu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych Sprzedającego. Przedmiot Transakcji nie posiada również własnej wewnętrznej struktury organizacyjnej w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nie realizuje on również własnych funkcji i zadań gospodarczych odrębnych od podstawowych zadań i funkcji przedsiębiorstwa Sprzedającego jako całości. Przedmiotowi Transakcji nie został również przyporządkowany żaden zespół pracowniczy – jak wskazano powyżej Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

W świetle przedstawionej powyżej argumentacji oraz biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego zaprezentowany na wstępie niniejszego wniosku, zdaniem Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji nie stanowi niezależnego zespołu składników majątkowych wyodrębnionych organizacyjnie w ramach działalności Sprzedającego. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego niezbędnego dla istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Warunki wyodrębnienia finansowego

Pojęcie wyodrębnienia finansowego również nie zostało zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT.

Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, uznaje się, że niniejsza przesłanka jest spełniona, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej danego podmiotu pozwala na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Organy podatkowe podkreślają, że „wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa” (tak m.in.: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 17 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.534.2025.3.IK, z dnia 2 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3- 2.4012.523.2025.2.KK; z dnia 27 sierpnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.474.2025.3.AK; z dnia 27 sierpnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.478.2025.3.AK; z dnia 8 sierpnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.443.2025.3.AR).

Wskazać należy, że Nieruchomość stanowi jedyne aktywo trwałe Sprzedającego i pozycje z ksiąg rachunkowych, bilansu czy rachunku zysków i strat można przyporządkować do działalności Sprzedającego związanej z Nieruchomością. Skoro jednak u Sprzedającego nie występuje zorganizowana część przedsiębiorstwa to też nie można uznać, że występuje wydzielenie finansowe tej zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Kryteria wyodrębnienia funkcjonalnego i możliwości samodzielnej realizacji zadań gospodarczych

Wyodrębnienie funkcjonalne oznacza przeznaczenie danego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych do realizacji określonych zadań gospodarczych. Powszechnie podkreśla się, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych, do realizacji których służy w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Podkreślenia wymaga fakt, że Nieruchomości (w tym głównie X) oraz przenoszone wraz z nimi niektóre prawa i obowiązki nie będą stanowiły wystarczających elementów umożliwiających Kupującemu samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej.

Kupujący nie będzie w stanie realizować zadań gospodarczych wyłącznie w oparciu o składniki majątku mające być Przedmiotem Transakcji. Na moment Transakcji X nie mogłaby być na obecnym etapie samodzielnym przedsiębiorstwem realizującym zadania gospodarcze bez zaangażowania dodatkowych środków własnych Kupującego i przedsięwzięcia odpowiednich kroków celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o Przedmiot Transakcji.

W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej jako: „Objaśnienia”), które to mają służyć zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Takie okoliczności występują, gdy:

1)    istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)    istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów stwierdził, że celem weryfikacji istnienia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych wchodzących w skład Transakcji należy ustalić czy na nabywcę przenoszone są wszystkie wskazane poniżej elementy:

a)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)    umowy zarządzania aktywami;

d)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, Umowa sprzedaży nie będzie obejmowała umów o zarządzanie, Przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego na Nieruchomości, a także choćby środki pieniężne związane z przenoszonym majątkiem, znajdujące się na rachunku bankowym Sprzedającego, czy wymagalne wierzytelności pieniężne.

Ponadto Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników ,,umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sytuacji opisanej we wniosku stwierdzić należy, że Kupujący z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego, zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki Transakcji. O ile zatem Kupujący planuje kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedającego, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Sprzedającego bez podejmowania dodatkowych działań – m.in. zawarcia przez Kupującego nowej umowy o zarządzenia X po uprzednim zbadaniu rynku podmiotów specjalizujących się w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, zmiany części umów na usługi serwisowe czy też rekrutacji i zatrudnienia nowych osób posiadających określone kompetencje celem budowania własnego zespołu zajmującego się bieżącym zarządem X.

W świetle powyższego, po dokonanej analizie treści przesłanek z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozwalających określić czy w ramach Transakcji mamy do czynienia ze zbyciem ZCP oraz lekturze Objaśnień i odniesieniu wskazówek interpretacyjnych Ministra Finansów do realiów przedmiotowej sprawy, zdaniem Zainteresowanych zbywane składniki majątku nie stanowią ani przedsiębiorstwa, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Za słusznością stanowiska Zainteresowanych przemawiają liczne interpretacje podatkowe wydane w zbliżonych stanach faktycznych dotyczących transakcji dostawy nieruchomości komercyjnych, przykładowo:

·         z dnia 16 lipca 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.383.2025.2.DK;

·         z dnia 3 czerwca 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.261.2025.3.MSO;

·         z dnia 15 maja 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.347.2025.1.MWJ;

·         z dnia 30 kwietnia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.150.2025.3.DK;

·         z dnia 28 kwietnia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.57.2025.3.AW;

·         z dnia 24 października 2024 r. sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.550.2024.2.MŻ.

Należy również nadmienić, że stanowisko przedstawione we wniosku jest zbieżne z ugruntowaną praktyką orzeczniczą i poglądem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z dnia kwietnia 2019 r. o sygn. I FSK 1831/17 oraz w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r. o sygn. I FSK 1127/17, w których to skład orzekający stwierdził w podobnych sytuacjach do analizowanej, że nabywając nieruchomości Kupujący nie przejął zorganizował części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W związku z powyższym, uznać należy, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod stosowania ustawy o VAT.

Ad 2

Skoro w ramach powyższego punktu Zainteresowani wykazali, że Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP i tym samym nie jest wyłączona z VAT, należy określić na jakich zasadach opodatkowany zostanie Przedmiot Transakcji.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy w pierwszej kolejności wskazać, że Nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W związku ze sprzedażą Kupujący nabędzie prawo do rozporządzania Nieruchomościami jak właściciel i będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny sprzedaży. Tym samym planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W dalszej kolejności analizy wymaga, czy w związku z Transakcją Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Sprzedający posiada status czynnego podatnika VAT. Przedmiot jego działalności obejmuje m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Tym samym w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT.

Podsumowując powyższe, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatnika VAT.

Nie przesądza to jednak automatycznie, że planowana sprzedaż Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ustawodawca określił bowiem w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT katalog czynności zwolnionych przedmiotowo z opodatkowania.

Sprzedaż Nieruchomości i brak zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Dostawa Nieruchomości numer I, Nieruchomości numer II oraz Nieruchomości numer III nie będzie objęta zwolnieniem podatkowym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedmiotowe przesłanki do zastosowania opisywanego zwolnienia muszą być spełnione łącznie. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Odnosząc powyższy przepis do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy w pierwszej kolejności wskazać, że Zainteresowani wskazali w opisie sprawy, że Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług – służyły one czynnościom opodatkowanym w związku ze świadczeniem usług najmu czy dzierżawy powierzchni handlowej X.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ nie został spełniony warunek w zakresie wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Przedstawione powyżej stanowisko znajduje poparcie w tezach organów podatkowych – m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 sierpnia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.361.2025.3.AK.

Sprzedaż Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II – zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W ramach opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wskazano, że zarówno na Nieruchomości numer I oraz na Nieruchomości numer II znajdują się budynki, budowle lub ich części.

Z tej przyczyny w zakresie Nieruchomości I oraz Nieruchomości numer II nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, na mocy którego zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, gdyż niewątpliwie stanowią one tereny zabudowane.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.) – dalej jako: „p.b.”

W myśl art. 3 pkt 1 p.b., ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 p.b., budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 p.b., przez pojęcie budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do brzmienia art. 3 pkt 3a p.b., przez obiekt liniowy – należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W świetle powyższych przepisów obiekt liniowy stanowi budowlę zdefiniowaną w art. 3 pkt 3 p.b., którą uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.

Mając na względzie ugruntowaną praktykę interpretacyjną (np. interpretacja indywidualna z dnia 16 stycznia 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.825.2024.2.RG), drogi z nawierzchnią asfaltową należy zakwalifikować jako budowlę. Z kolei zważywszy na wykładnię literalną przepisów – linie elektroenergetyczne również będą stanowić budowlę. Budowlami będą również drogi dojazdowe, wraz z parkingami jako urządzeniami technicznymi ściśle związanymi z tą budowlą.

Mając na względzie literalną treść rzeczonych przepisów oraz wnioski wynikające z powołanych interpretacji podatkowych, w ocenie Zainteresowanych wątpliwości nie budzi fakt, iż znajdującą się na terenie Nieruchomości numer I X tworzą dwa budynki, zaś infrastruktura techniczna na tej nieruchomości oraz parkingi czy drogi wewnętrzne oraz chodniki stanowią budowle. Z kolei Nieruchomość numer II jest zabudowana generalnie budowlami, które stanowią parkingi, drogi, chodniki, pylony, maszty reklamowe, oraz budynkiem stacji trafo, który to budynek pozostaje własnością Sprzedającego.

Istotne pozostaje zatem dalej rozważenie możliwości zastosowania w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II - stanowiących nieruchomości zabudowane, zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego od momentu oddania Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęło znacznie więcej niż 2 lata. Budynki i budowle na Nieruchomości numer I i budowle na Nieruchomości numer II są wykorzystywane przez Sprzedającego zarówno bezpośrednio we własnej działalności gospodarczej co najmniej od ponad 13 lat, jak również częściowo zostały oddane do używania podmiotom trzecim na podstawie umów najmu, co miało miejsce wcześniej niż przed dwoma laty. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił w ciągu ostatnich dwóch lat wydatków na ulepszenie budynków i budowli na Nieruchomości numer I oraz budynku stacji trafo, oraz budowli na Nieruchomości numer II w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Nie doszło zatem do realizacji przesłanki tzw. kolejnego pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, spełnione zostały warunki dla skorzystania ze zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawy Nieruchomości numer I oraz II, w szczególności:

1)    Na Nieruchomości numer I oraz II posadowione zostały budynki i budowle w rozumieniu p.b.

2)    Dostawa Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

3)    Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres ponad 2 lat.

4)    Sprzedający w ciągu ostatnich 2 lat nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości numer I oraz budynku stacji trafo oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości numer II w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zaznaczyć należy że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT możliwość rezygnacji z tego zwolnienia. Stosownie do treści ww. przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)    są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)    złożą:

a)    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Biorąc pod uwagę, że Zainteresowani na dzień zawarcia Transakcji będą w dalszym ciągu zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, będą oni uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części w terminach i na zasadach zakreślonych w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT. Oświadczenie takie może zostać zawarte także w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z realizacją Transakcji, tj. zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT odnosi się do dostawy budynków, budowli i ich części, nie referuje natomiast do gruntów, w tym miejscu należy odnieść się również do treści art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że jeśli przedmiotem dostawy są budynek lub budowla, wówczas cała transakcja jest opodatkowana według zasad właściwych dla sprzedaży budynku (budowli). Jeżeli więc dostawa budynku (budowli) będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas zwolnienie będzie miało zastosowanie w stosunku do pełnej wartości transakcji.

Jeśli natomiast Strony zrezygnują ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, wówczas cała wartość transakcji (cena sprzedaży Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II) będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej.

Podsumowując powyższe, Zainteresowani stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości numer I oraz Nieruchomości numer II będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad 3

Nieruchomość numer III jest niezabudowana. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego została ona oznaczona symbolem AGc, co oznacza, że są to tereny przeznaczone na różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów usług publicznych. Zgodnie z Planem na ww. działkach możliwe jest przede wszystkim umiejscowienie budynków handlowo-usługowych o określonej powierzchni, w tym możliwe jest ich przeznaczenie na lokalizację usług komercyjnych i stacji paliw czy też wzniesienie urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych urządzeń i obiektów w związku z podstawowym funkcjonowaniem obiektów, nawet jeżeli pierwotnie nie przewidziano ich w rysunku planu sieci.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei w myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonej definicji wynika, że podstawowe znaczenie dla oceny czy określona nieruchomość stanowi teren przeznaczony pod zabudowę w rozumieniu ustawy o VAT mają postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dana nieruchomość gruntowa (niezabudowana) jest przeznaczona pod zabudowę, dostawa takiej nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

Obowiązujące regulacje prawne nie definiują pojęcia „grunty przeznaczone pod zabudowę”. W ocenie Zainteresowanych pojęcie to wskazuje bezpośrednio na cel, w którym dana nieruchomość powinna być wykorzystywana (zagospodarowana). Celem tym (przeznaczeniem) powinno być zabudowanie nieruchomości np. budynkami mieszkalnymi lub usługowymi, czy też budowlami, a nie jej wykorzystanie w inny sposób.

W ramach niniejszej sprawy, stosownie do treści MPZP Nieruchomość numer III leży na terenie przeznaczonym pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem realizacji uciążliwych obiektów produkcyjnych a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów usług publicznych. Na terenach tych dopuszcza się m.in. lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² pod warunkiem, że teren objęty jest odpowiednią strefą polityki przestrzennej oraz usług komercyjnych, w tym stacji paliw; funkcjonowanie istniejącej zabudowy do czasu realizacji funkcji podstawowej z możliwością jej remontowania jedynie w zakresie poprawy standardu użytkowego; możliwość przystosowania istniejących obiektów do nowych funkcji, zgodnych z przeznaczeniem podstawowym; lokalizację nieprzewidzianych w rysunku planu sieci i urządzeń infrastruktury technicznej w ilości niezbędnej dla potrzeb użytkowników oraz innych urządzeń i obiektów związanych z funkcją podstawową; a także korektę podziałów wewnętrznych całego terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi lub jego części, pod warunkiem zachowania relacji zewnętrznych oraz nienaruszania interesów osób trzecich - co łącznie oznacza, że działki te są przeznaczone pod zabudowę.

W konsekwencji stanowią one teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a tym samym ich dostawa nie jest objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy. Ponadto, jak zostało to wyjaśnione powyżej, w stosunku do Nieruchomości zastosowania nie znajduje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższym dostawa Nieruchomości numer III powinna być zatem opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej, tj. 23%.

Ad 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione są łącznie następujące warunki:

1)    odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług;

2)    towary i usługi, w związku z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Odnosząc powyższe do analizowanych realiów zdarzenia przyszłego, należy wskazać, że Kupujący obecnie posiada i będzie posiadał status czynnego podatnika VAT na dzień dokonania Transakcji. Zatem pierwszą z podanych przesłanek należy uznać za spełnioną.

Kupujący zamierza wykorzystać Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej m.in. na świadczeniu komercyjnych usług wynajmu na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Czynności te podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Nieruchomości będą więc wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, a więc drugi warunek wynikający z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT także zostanie spełniony.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże, jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, w realiach niniejszej sprawy nie zachodzą przesłanki negatywne wymienione przez ustawodawcę w art. 88 ustawy o VAT.

Prawidłowość stanowiska Zainteresowanych w bardzo zbliżonym stanie faktycznym w zakresie pytania nr 4, potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 24 kwietnia 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.137.2024.1.MWJ.

Tytułem podsumowania – w przypadku podleganiu opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji nabycia Nieruchomości – Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Mając zatem na uwadze treść wniosku, przytoczone powyżej przepisy prawa oraz praktykę interpretacyjną - Zainteresowani podtrzymują stanowisko wyrażone we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności z zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² ustawy Kodeks cywilny:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

·         istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

·         zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

·         składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

·         zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

• zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
• faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) zamierza zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Kupujący”). Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są i będą na moment zawarcia umowy sprzedaży zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość składająca się łącznie z 17 działek – zabudowanych i niezabudowanych, opisanych jako Nieruchomość nr I, Nieruchomość nr II i Nieruchomość nr III (dalej „Nieruchomość”).

Transakcja sprzedaży Nieruchomości obejmować będzie Nieruchomości wraz z niezbędnymi ruchomościami (o ile wystąpią). Obok Nieruchomości w skład przedmiotu Transakcji, wejdą składniki ściśle powiązane z nieruchomością, tj.:

• prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

• depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
• prawa i obowiązki Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);
• prawa i obowiązki Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem (umów z architektami) lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów, w przypadku ich wystąpienia,
• wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów (architektonicznych i budowlanych) dotyczących Nieruchomości na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego i są przenoszalne, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów oraz własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których ww. projekty zostały utrwalone;
• przyłącza i instalacje mediów dotyczące Nieruchomości będące własnością Sprzedającego (a nie gestorów mediów), o ile takie wystąpią;
• prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Sprzedającemu i będą zbywalne na dzień Transakcji).

Wobec planowanego – po nabyciu Nieruchomości rebrandingu X rozważane jest także uzyskanie wyłącznie w celu przejściowego wykorzystania:

·    prawa do niezarejestrowanego logotypu, którym w przeszłości oznaczana była X, oraz prawa do czasowego (ok. 6 m-cy) korzystania z domeny internetowej oraz strony internetowej X - do usunięcia po ww. okresie,

·  prawa z sublicencji na znak słowny i słowno-graficzny, który wykorzystywany był przez Sprzedającego na zasadzie licencji od podmiotu trzeciego.

Natomiast w ramach transakcji, Sprzedający nie przeniesie na rzecz Kupującego wskazanych poniżej elementów istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych.

Przedmiot Transakcji nie będzie obejmował w szczególności następujących elementów:

• prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością, w tym tzw. asset management i property management,

• zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji z tytułu umowy pożyczki i osobnej umowy kredytu zawartych przez Sprzedającego w charakterze pożyczkobiorcy oraz kredytobiorcy;
• istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;
• know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z najemcami);
• dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, poza dokumentacją związaną ściśle z Nieruchomością;
• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);
• gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;
• należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);
• firma stanowiąca oznaczenie Sprzedającego;
• Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomości, jak również sama X stanowiąca element Nieruchomości nr I nie zostały organizacyjnie wyodrębnione jako dział, zespół, departament, pion, wydział, czy też oddział bądź zakład lub jakiejkolwiek inna jednostka organizacyjna w dokumentach korporacyjnych Sprzedającego. Przedmiot Transakcji nie posiada również własnej wewnętrznej struktury organizacyjnej w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotowi Transakcji nie został również przyporządkowany żaden zespół pracowniczy – jak wskazano powyżej Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Ponadto dla Nieruchomości nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. A zatem – jak wynika z treści wniosku - Kupujący nie będzie w stanie realizować zadań gospodarczych wyłącznie w oparciu o składniki majątku mające być przedmiotem transakcji.

W odniesieniu do powyższego wskazać należy, że zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,(…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została również zawarta m.in. w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. I FSK 1127/17.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania nr 2 wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi dostawa nieruchomości zabudowanych, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne podatnika – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Z opisu sprawy wynika, że:

1)    Nieruchomość I obejmuje działki stanowiące własność Sprzedającego lub będące przedmiotem wieczystego użytkowania, na których posadowiona jest X, tj.

a)    prawo własności działki nr 1, na której posadowiony jest pierwszy z budynków składających się X wraz ze związanymi z nim budowlami, w szczególności: siecią wodociągową, siecią kanalizacji deszczowej, siecią ciepłowniczą, siecią techniczną wraz z ich przyłączami, okablowaniem czy masztem reklamowym,

b)    prawo wieczystego użytkowania gruntów wraz z odrębną własnością budynków i budowli posadowionych na tym gruncie, a stanowiących własność Sprzedającego jako użytkownika wieczystego, co obejmuje działki nr 2, 3, 4 i 5, na których znajduje się drugi z budynków składających się na X wraz ze związanymi z nim budowlami, w szczególności: drogą, parkingiem, chodnikiem, siecią kanalizacji deszczowej, siecią wodociągową, siecią ciepłowniczą, siecią teletechniczną wraz z ich przyłączami i z okablowaniem.

2)    Nieruchomość II obejmuje działki stanowiące własność Sprzedającego lub będące przedmiotem wieczystego użytkowania, zabudowane drogami, parkingami, chodnikami oraz innymi obiektami stanowiącymi infrastrukturę niezbędną do korzystania z X, tj.:

a)    prawo własności działki nr 6, na której znajduje się budynek stacji transformatorowej będącej własnością Sprzedającego oraz budowla w postaci parkingu,

b)    prawo własności działek nr 7 i 8, na terenie których znajdują się droga i chodnik,

c)    prawo własności działki ewidencyjnej nr 9, na terenie której znajduje się pylon reklamowy,

d)    prawo wieczystego użytkowania działek ewidencyjnych nr 10 oraz 11 wraz z przysługującym Sprzedającemu prawem własności budowli w postaci: drogi, parkingu oraz chodnika,

e)    prawo wieczystego użytkowania działki nr 12 wraz z przysługującym Sprzedającemu prawem własności budowli w postaci masztu reklamowego, drogi, parkingu i chodnika,

f)     prawo wieczystego użytkowania działki nr 13 wraz z przysługującym Sprzedającemu prawem własności budowli w postaci parkingu.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3 i pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nr I i Nieruchomości nr II zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać czy względem budynków/budowli i ich części posadowionych na tych nieruchomościach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Z opisu sprawy wynika, że działki stanowiące Nieruchomość nr I oraz Nieruchomość nr II są zabudowane budynkami i budowlami należącymi do Sprzedającego.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, od oddania Nieruchomości nr I oraz Nieruchomości nr II do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata, a Sprzedający nie ponosił w ciągu ostatnich 2 lat wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatków dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynków i budowli na Nieruchomości.

Analiza powyższego prowadzi zatem do wniosku, że planowana sprzedaż Nieruchomości nr I i Nieruchomości nr II nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a ponadto w ciągu ostatnich 2 lat nie ponieśli Państwo nakładów stanowiących wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości. W związku z powyższym będą spełnione warunki umożliwiające zwolnienie od podatku sprzedaży Nieruchomości nr I i Nieruchomości nr II, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są budynki/budowle będące własnością Sprzedającego posadowione na Nieruchomości nr I i Nieruchomości nr II będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

A zatem, transakcja sprzedaży Nieruchomości nr I i Nieruchomości nr II będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż budynków i budowli posadowionych na tych Nieruchomościach będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i budowli.

Jak wynika z opisu sprawy, zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Dodatkowo Zainteresowani wskazali, że zamierzają złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie przedmiotowa dostawa budynków i budowli, a także przynależnego do tych obiektów gruntu – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Odnosząc natomiast do kwestii objętej pytaniem nr 3 wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość nr III stanowią działki gruntu niezabudowane. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego tereny te posiadają oznaczenie AGc i mogą być przeznaczone na różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów usług publicznych. Zgodnie z MPZP, na terenach tych dopuszcza się m.in. lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² pod warunkiem, że teren objęty jest odpowiednią strefą polityki przestrzennej oraz usług komercyjnych.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że Nieruchomość nr III, stanowiąca działki gruntu niezabudowane, będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wyżej wskazano, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia/zwrotu naliczonego podatku VAT od zakupu Nieruchomości, a ponadto Nieruchomości były dotychczas wykorzystywane i są wykorzystywane nadal przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości do czynności zwolnionych z VAT.

A zatem nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, tym samym planowana sprzedaż Nieruchomości nr III nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z tego przepisu.

W konsekwencji należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nr III będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym uznałem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii objętej pytaniem nr 4 należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy,

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a Kupujący będzie wykorzystywać Nieruchomości w dotychczasowym zakresie - zamierza je wykorzystać do czynności opodatkowanych – tj. do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej m.in. na świadczeniu usług wynajmu.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że zostaną spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Wobec powyższego uznaję Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.