Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.1084.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 1 jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 7 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 1 oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży trzech działek wydzielonych z działki nr 1 przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, komercyjną i drogową oraz prawa do korzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dla sprzedaży dwóch działek oznaczonych jako teren zieleni naturalnej i jako teren lasu. Uzupełnił go Pan - odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 grudnia 2025 r. (wpływ 5 stycznia 2026 r.) .

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z małżonką w roku 2002 nabyli do majątku prywatnego (małżeńska wspólność majątkowa), nieruchomość gruntową stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu nr 1 o powierzchni 4,027 ha, położoną w (…), gmina (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…). Zakup nieruchomości gruntowej nastąpił od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i nie był obciążony podatkiem VAT. Działka nie jest i nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Wnioskodawca nabywając działkę wraz z małżonką w 2002 r. nie kierował się chęcią jej dalszej odsprzedaży.

Działka posiada dostęp do drogi gminnej. W momencie zakupu działka stanowiła w całości lasy i grunty rolne klasy V. Dla wyżej opisanej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, lecz objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie uchwały nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 26 czerwca 2003 r., wprowadzone zostały zmiany w dotychczasowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Po zmianach w stosunku do działki nr 1 jej przeznaczenie uległo częściowej zmianie. Fragment działki nr 1 o pow. 0,3 ha przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami towarzyszącymi, zabudowę komercyjną. Pozostała część działki zachowała charakter gruntów rolnych stanowiących teren lasów, teren zieleni naturalnej, teren komunikacji - dróg.

Jednocześnie Wnioskodawca nie podejmował żadnych profesjonalnych działań zmierzających do sprzedaży działki, w szczególności: nie wybudowano żadnej infrastruktury, nie dokonano podziału geodezyjnego działek na mniejsze, sprzedaż nie była reklamowana, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innego odpłatnego korzystania.

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży przedmiotowej działki. W dniu 14 października 2025 roku Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli z potencjalnym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży obejmującą działkę gruntu nr 1. Umowa ta zakłada udzielenie kupującemu pełnomocnictwa do dokonania w imieniu Wnioskodawcy i jego małżonki niezbędnych czynności formalnych związanych z podziałem geodezyjnym działki nr 1 na mniejsze działki zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym każda z działek stanowić będzie odrębną nieruchomość. W wyniku podziału działki 1 wydzielona zostanie m.in. działka dla której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę mieszkaniową. Podział ten jest dokonywany na wyłączny wniosek i koszt kupującego. Wszystkie działki gruntu powstałe w wyniku podziału geodezyjnego zostaną sprzedane przez Wnioskodawcę i jego małżonkę kupującemu w ramach jednej transakcji, lub osobom przez niego wskazanym. Wnioskodawca nie uczestniczy w procesie inwestycyjnym, nie finansuje go i nie osiąga z niego żadnych korzyści.

Określona łączna cena sprzedaży zawiera w sobie rozbicie na cenę sprzedaży za: 1) działkę przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową, 2) za działkę oznaczoną jako las, 3) za działkę oznaczoną jako usługową, 4) za działkę terenu zieleni naturalnej i 5) za działkę drogową.

Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, jest jedynie wspólnikiem w spółce jawnej prowadzonej pod nazwą (…) spółka jawna, w której posiada 50% praw do udziału w jej zysku. Jego małżonka natomiast prowadzi działalność gospodarczą w formie Spółki cywilnej. Oboje osiągają przychody z najmu prywatnego innych składników majątku i są z tego tytułu czynnymi podatnikami podatku VAT i podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.      

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

Przedmiotem sprzedaży jest jedna działka nr 1, z której w wyniku podziału powstanie pięć działek. Podział działki 1 jeszcze nie został dokonany. Przedmiotowa sprzedaż działek jest planowana po uzyskaniu interpretacji podatkowej. Przedmiotowa działka została nabyta przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w celach prywatnych z zamiarem budowy siedliska. Działka 1 stanowi własność prywatną Wnioskodawcy i jego małżonki, nigdy nie była wynajmowana, nie były zrealizowane nigdy cele siedliska. Po dokonanym podziale działki gruntu nr 1 powstałe działki zostaną sprzedane. Małżonka Wnioskodawcy nie korzystała z działki 1 i również po dokonanym podziale nie będzie korzystała ze względu na zaplanowaną sprzedaż. Przed sprzedażą działek, nie będą podejmowane przez Wnioskodawcę żadne działania dotyczące zwiększenia wartości. Małżonka Wnioskodawcy również nie będzie podejmowała żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości działek. Wnioskodawca nie występuje w roli rolnika ryczałtowego. Małżonka Wnioskodawcy również nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podst. art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Z działki gruntu nr 1 nigdy nie były dokonywane zbiory i dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. Po dokonanym podziale również nie będą dokonywane żadne czynności polegające na zbiorach czy sprzedaży do dnia sprzedaży. Małżonka Wnioskodawcy również z działki nr 1 nigdy nie dokonywała zbiorów i dostaw produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług, a po dokonanym podziale również nie będzie dokonywała żadnych czynności mających na celu zbiór i dostawę produktów rolnych do dnia sprzedaży. W wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1 zostanie wyodrębnionych 5 ewidencyjnych działek.

Dla wszystkich działek niezabudowanych na moment ich sprzedaży będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego o następującym przeznaczeniu: UC - usługi komercyjne, MJ - mieszkalnictwo jednorodzinne z uwzględnieniem zabudowań budynkami i budowlami, RZ - tereny zielone, RL - lasy, KUd - drogi. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostanie przewidziana możliwość zabudowy w stosunku do działek oznaczonych symbolem UC - usługi komercyjne i MJ - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na moment sprzedaży z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla poszczególnych działek niezabudowanych będzie wynikać, że są to działki obejmujące tereny o różnym przeznaczeniu, to jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę komercyjną, teren lasów, teren zieleni naturalnej stanowiącej łąki, teren dróg dojazdowych, gdzie będą wyznaczone linie rozgraniczające ww. tereny. Nie przewiduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia podstawowego i uzupełniającego. Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o opracowanie lub aktualizację miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z postanowień zawartej umowy przedwstępnej zawartej z potencjalnym nabywcą w dniu 14 października 2025 roku wynikają prawa i obowiązki względem Kupującego i Sprzedającego. Sprzedający udzielają Kupującemu nieodwołalnego pełnomocnictwa do: wznowienia granic działki gruntu numer 1 oraz działek powstałych po podziale, dokonania podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1, w tym uzyskiwania dokumentów geodezyjnych, zawierania umów z biurami geodezyjnymi, regulowania należności z tego tytułu i w związku z tym do składania, odbierania i podpisywania wszelkich podań, wniosków, pism oraz reprezentowania przed właściwymi organami, uzyskiwania dokumentów dotyczących działki gruntu nr 1 oraz działek powstałych po podziale, reprezentowania przed organami gminy i starostwa, z ponoszeniem kosztów związanych z czynnościami wymienionymi powyżej przez Kupującego, Sprzedający zobowiązują się sprzedać Kupującemu lub osobie przez niego wskazanej wszystkie działki gruntu powstałe w wyniku podziału działki nr 1.

Kupujący natomiast zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej dokona podziału geodezyjnego na jego koszt i ryzyko na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa, zobowiązuje się kupić nowo wydzielone działki, zobowiązuje się przedłożyć przy zawieraniu umowy przyrzeczonej uzyskanych na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa dokumentów: prawomocnej decyzji o podziale działki 1, wraz z wykazem zmian danych ewidencyjnych, z których wynikać będzie podział działki gruntu nr 1, wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej wydane dla nowo powstałych działek, zaświadczenia, z których wynikać będzie, że działki powstałe z działki nr 1, nie są / są działkami leśnymi, nie leżą na obszarze rewitalizacji ani Specjalnej Strefy Rewitalizacji, zaświadczenia o przeznaczeniu działek gruntu powstałych z podziału działki gruntu nr 1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przedwstępnej Umowie sprzedaży zawarto zapis nakładający na Sprzedającego zobowiązanie uzyskania interpretacji indywidualnej dotyczącej ewentualnego opodatkowania przedmiotów niniejszej umowy podatkiem od towarów i usług do dnia zawarcia umowy Przyrzeczonej. Wnioskodawca jak i jego małżonka nie udzielili Kupującemu innych pełnomocnictw poza pełnomocnictwem w zakresie związanym z podziałem geodezyjnym działki gruntu nr 1. Ryzyko niepowodzenia sprzedaży ponosi Kupujący, ponieważ to na nim ciążą wszelkie koszty i ryzyka związane z podziałem geodezyjnym. Przed sprzedażą działek nie będą wydane pozwolenia na budowę, gdyż takiej inicjatywy nie było zawartej w umowie Przedwstępnej. Wnioskodawca wcześniej dokonywał sprzedaży swoich prywatnych nieruchomości, między innymi domu rekreacyjnego w Dominikowie, domu jednorodzinnego wolnostojącego w Szczecinie w latach 2015-2017 rok. Były to nieruchomości mieszkalne, a środki z ich zbycia były przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie był zobowiązany z tytułu sprzedaży zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży. Wnioskodawca posiada jeszcze nieruchomość gruntową w Dziwnowie, którą nabył w roku 2008 od osoby prywatnej i wynajmuje częściowo tę nieruchomość w ramach wynajmu prywatnego wykazując podatek należny z tytułu wynajmu będąc zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jak również nieruchomość zabudowaną - budynek komercyjny, stanowiącą przedmiot wynajmu w ramach czynności opodatkowanych. Są to nieruchomości usługowe i stanowią zabezpieczenie finansowe Wnioskodawcy i jego małżonki.

Pytania

1.    Czy planowana sprzedaż działki nr 1 nabytej przez Wnioskodawcę wraz z małżonką, po jej uprzednim podziale geodezyjnym zgodnie ze zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

 

2.    W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy do pyt. 1 za nieprawidłowe, czy opodatkowaniu VAT będzie podlegać wyłącznie sprzedaż trzech działek wydzielonych z działki nr 1 przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, komercyjną i drogową podczas gdy pozostała część - 2 działki oznaczone jako teren zieleni naturalnej i teren jako las będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż działek powstałych po uprzednim podziale działki nr 1 na mniejsze działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ:

• działki zostały nabyte do majątku prywatnego i nie były nabywane z zamiarem odsprzedaży
• nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej;
• sprzedaż ma charakter jednorazowy i wynika z zamiaru zbycia prywatnego majątku i nie wykracza poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym;
• Wnioskodawca nie podejmował aktywności typowych dla podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami (brak uzbrojenia, brak reklamy i marketingu, brak podziału geodezyjnego z inicjatywy Wnioskodawcy);
• czynności geodezyjne są wykonywane przez kupującego działającego w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Podejmowane działania nie wynikają z planów inwestycyjnych Wnioskodawcy, służą jedynie realizacji przyszłych celów inwestycyjnych kupującego.

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Nieruchomości gruntowe spełniają definicję towarów, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT. Podatnikami VAT są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 u.p.t.u).

Pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 u.p.t.u.). Przy czym podkreślenia wymaga, że aby dana sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT powinna być dokonana przez osobę, która w ramach tej transakcji występuje jako podatnik VAT.

W orzecznictwie TSUE możemy spotkać się ze stanowiskiem, zgodnie z którym sam fakt dokonania czynności przez podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT nie oznacza, że czynność ta podlega opodatkowaniu VAT, możliwe jest bowiem, że w danej transakcji podmiot ten nie występuje w roli podatnika VAT (wyrok TSUE z 4.10.1995 r. C-291/92, Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). W konsekwencji to, że w transakcji uczestniczy podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT czynny nie jest wystarczające do uznania, że w tym konkretnym przypadku występuje on właśnie w roli podatnika VAT. Do oceny czy w danej transakcji sprzedawca działek występuje jako podatnik VAT istotne są okoliczności i warunki, w jakich dochodzi do transakcji potencjalnie podlegającej opodatkowaniu. W wyroku NSA z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1589/18 Sąd stwierdził, że:

„3.6 Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności”.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi na prowadzenie najmu prywatnego. Przy czym przedmiotem najmu nie są działki, co do których planowana jest sprzedaż. Dotychczas Wnioskodawca nie podjął żadnych działań, których charakter wskazywałby na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami.

Udzielenie przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa dla Kupującego do dokonania podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1 i sprzedaż po dokonanym już podziale dokonanym na podstawie pełnomocnictwa, które zakłada reprezentowanie Wnioskodawcy przed organami gminy i starostwa powiatowego, w tym w szczególności wystąpienie z wnioskiem o podział, uzyskanie dokumentów geodezyjnych oraz regulowania należności z tego tytułu przy zaangażowaniu kosztów kupującego nie powinna wskazywać na profesjonalne działania Wnioskodawcy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, za podatnika VAT uznaje się osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. osoby podejmujące działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Do działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości powszechnie zalicza się podział działek gruntu na mniejsze, lecz dotychczasowe orzecznictwo sądów administracyjnych stoi na stanowisku, że sam podział działek na grunty o mniejszej powierzchni nie wykracza poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (wyrok NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17).

Udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wystąpienia o podział geodezyjny nie oznacza, że Wnioskodawca działa jako podatnik VAT, a udzielenie pełnomocnictwa do podziału działki wykonywanego w interesie kupującego, nie powoduje uznania sprzedającego za podatnika VAT; sam fakt podejmowania czynności formalnych przez kupującego przed nabyciem nieruchomości nie świadczy o aktywności handlowej po stronie sprzedającego. Zgodnie z orzecznictwem TSUE (m.in. wyroki C-180/10 i C-181/10) oraz utrwaloną linią interpretacyjną KIS, sprzedaż majątku prywatnego niewykorzystywanego w działalności gospodarczej i bez podejmowania aktywnych działań w celu zwiększenia jego wartości, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W związku z tym sprzedaż opisanych działek przez Wnioskodawcę i jego małżonkę będzie czynnością poza zakresem opodatkowania VAT, ponieważ sprzedaż ta będzie czynnością w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działek nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ dotychczas właściciele nie podejmowali żadnych działań przemawiających za zmianą kwalifikacji transakcji. Samo tylko dokonanie podziału jednej działki nie jest wystarczające, aby uznać okoliczność sprzedaży za typowe dla transakcji zawieranych przez podmioty profesjonalne, właściciele nie występują w tej transakcji jako podatnicy VAT.

Ad 2.

 W ocenie Wnioskodawcy w przypadku uznania stanowiska do pytania 1 za nieprawidłowe, sprzedaż działki, dla której wydany został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie opodatkowana VAT jedynie w części uznanej za tereny budowlane. Pozostała część działki objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego dla dostawy terenów niezabudowanych, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., ponieważ:

Na gruncie podatku VAT zwolniona z opodatkowania jest odpłatna dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Terenami budowlanymi są z kolei grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 u.p.t.u.).

Wobec powyższego należy przyjąć, iż dostawa każdego niezabudowanego gruntu, innego niż budowlany, podlega zwolnieniu z VAT. Elementem, który decyduje o możliwości skorzystania ze zwolnienia w VAT przy dostawie gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Wobec czego w przypadku gruntów dla których nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji WZ, należy stosować zwolnienie z podatku VAT.

Przy czym, w sytuacji gdy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsca zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę, będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.

Interpretacja Indywidualna DKIS z dnia 18 grudnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.689.2023.2.AJB: „Mając zatem na względzie opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że działka nr ... w części obejmujące tereny określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w niewielkiej części wchodzi w skład drogi publicznej 3K.D-D, stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, ponieważ przeznaczona jest w tej części pod zabudowę. Tym samym sprzedaż działki nr ... w ww. części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż działki nr ... w ww. części przeznaczonej pod zabudowę będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży.

Przy czym należy zauważyć, że jeżeli kwotą ze sprzedaży jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą Państwo otrzymają z tytułu sprzedaży, to kwota podatku należnego VAT powinna być wyliczona metodą „w stu”.

Natomiast w odniesieniu do części działki nr ..., która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie ma ustalonych warunków zabudowy dla tego terenu, należy stwierdzić, że działka nr ... w tej części nie jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym dostawa ww. części działki nr ... będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy i nie będą Państwo zobowiązani do odprowadzenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej części działki”.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca uważa, że przy założeniu, że transakcja sprzedaży przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż działki dla której został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie opodatkowana VAT jedynie w części uznanej za tereny budowlane, pozostała część działki objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może korzystać ze zwolnienia dla dostawy terenów niezabudowanych. Podatek VAT powinien zostać obliczony w stosunku, w którym tereny budowlane uczestniczą w całości powierzchni działki.

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ łączna cena sprzedaży zawiera w sobie rozbicie na cenę za: 1) działkę przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową, 2) za działkę oznaczoną jako las, 3) za działkę oznaczoną jako usługową, 4) za działkę terenu zieleni naturalnej i 5) za działkę drogową, to ewentualnie opodatkowanie podatkiem VAT powinno dotyczyć ceny za: 1) działkę przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową, 3) za działkę oznaczoną jako usługową, 5) za działkę drogową, natomiast zwolnieniem z podatku VAT objęta byłaby cena za: 2) za działkę oznaczoną jako las, 4) za działkę terenu zieleni naturalnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 z późn. zm.):

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że 2002 r. wraz z małżonką nabył Pan do majątku prywatnego niezabudowaną działkę gruntu nr 1. Działka została nabyta w celach prywatnych z zamiarem budowy siedliska. Nie były zrealizowane nigdy cele siedliska. Działka nie jest i nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Nabywając działkę nie kierował się Pan chęcią jej dalszej odsprzedaży. W momencie zakupu działka stanowiła w całości lasy i grunty rolne. Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub aktualizację miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podejmował Pan żadnych profesjonalnych działań zmierzających do sprzedaży działki, w szczególności nie wybudowano żadnej infrastruktury, nie dokonano podziału geodezyjnego działek na mniejsze, sprzedaż nie była reklamowana, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innego odpłatnego korzystania. Planuje Pan dokonać sprzedaży działki. W dniu 14 października 2025 r. zawarł Pan z potencjalnym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży działki nr 1. Umowa ta zakłada udzielenie kupującemu pełnomocnictwa do dokonania w Pana imieniu i Pana małżonki niezbędnych czynności formalnych związanych z podziałem geodezyjnym działki nr 1 na mniejsze działki zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym każda z działek stanowić będzie odrębną nieruchomość. Podział ten jest dokonywany na wyłączny wniosek i koszt kupującego. Nie uczestniczy Pan w procesie inwestycyjnym, nie finansuje go i nie osiąga z niego żadnych korzyści. Przed sprzedażą działek, nie będą podejmowane przez Pana żadne działania dotyczące zwiększenia wartości. Z postanowień zawartej umowy przedwstępnej wynikają prawa i obowiązki względem Kupującego i Sprzedającego. Sprzedający udzielają Kupującemu nieodwołalnego pełnomocnictwa do dokonania podziału geodezyjnego działki nr 1. Sprzedający zobowiązują się sprzedać Kupującemu lub osobie przez niego wskazanej wszystkie działki gruntu powstałe w wyniku podziału działki nr 1. Nie udzielił Pan Kupującemu innych pełnomocnictw poza pełnomocnictwem w zakresie związanym z podziałem geodezyjnym działki nr 1. Ryzyko niepowodzenia sprzedaży ponosi Kupujący, ponieważ to na nim ciążą wszelkie koszty i ryzyka związane z podziałem geodezyjnym. Przed sprzedażą działek nie będą wydane pozwolenia na budowę.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sam fakt podziału działki na mniejsze, dokonany w tej sprawie przez Kupującego na mocy udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, nie może świadczyć o wykonywaniu przez Pana działalności gospodarczej. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanymi wyrokami TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 1 będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe potwierdza, że sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 1 stanowić będzie w Pana przypadku zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji zbycie tych działek będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 1 nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie tej sprzedaży nie będzie Pan podatnikiem VAT, a sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Jednocześnie – z uwagi na okoliczność, że Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe – natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 oczekiwał Pan odpowiedzi tylko w przypadku uznania stanowiska dotyczącego pytania nr 1 za nieprawidłowe, wskazuję, że nie udzielam odpowiedzi na zadane przez Pana pytanie oznaczone we wniosku nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy sześciu zdarzeń przyszłych, natomiast dokonał Pan wpłaty w wysokości 280,00 zł, to kwota 40,00 zł stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa i zostanie zwrócona na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.