Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.1093.2025.2.SM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący uznania, że nie działa Pan w charakterze podatnika podatku VAT, w związku ze sprzedażą działek powstałych w wyniku podziału jednej dużej działki rolnej, a w konsekwencji ww. sprzedaż, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełnił go Pan pismem z 2 marca 2026 r. (wpływ 5 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

W ... Wnioskodawca będąc rolnikiem zakupił nieruchomość / ziemię rolną o powierzchni ha w celu powiększenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Przez lat ziemię tę Wnioskodawca uprawiał i otrzymywał dopłaty bezpośrednie z. W ostatnich latach stan zdrowia Wnioskodawcy uległ znacznemu pogorszeniu co całkowicie uniemożliwia Wnioskodawcy dalsze prowadzenie gospodarstwa.

Wnioskodawca postanowił nieruchomość sprzedać, ale bez skutku ze względu na niską klasę ziemi. Dlatego też jedynym sposobem na spieniężenie majątku osobistego było wydzielenie z części tej ziemi sześciu działek o pow. ok. …m², tak też Wnioskodawca uczynił.

Uzyskane środki ze sprzedaży Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć na potrzeby własne m.in:... Wnioskodawca nadmienia, że dotychczas nigdy nie sprzedał żadnej innej nieruchomości, a Wnioskodawca ma lat.

Wydzielone działki są niezabudowane i nieuzbrojone i w wypisie z rejestru gruntów są oznaczone jako rolne, natomiast w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Gminy… są przeznaczone miedzy innymi (…). Póki co te działki do momentu sprzedaży aktem notarialnym są użytkowane rolniczo.

Ponadto, Wnioskodawca podał, że nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie korzysta z identyfikatora NIP, natomiast posiada nr NIP … (Wnioskodawca ma zawieszoną działalność gospodarczą od , którą prowadził w zakresie:…).

Z kolei, w odpowiedzi na sformułowane w wezwaniu pytania Organu Wnioskodawca wskazał:

1.  Proszę podać numery ewidencyjne działek będących przedmiotem sprzedaży.

2.  Proszę podać numer ewidencyjny działki / numery ewidencyjne działek stanowiącej / stanowiących nieruchomość nabytą w ...

Odpowiedź: pkt 1 i 2 numery działek:

‒    działka przed podziałem nr 1 nabyta w  (we wniosku Wnioskodawca pomyłkowo wpisał rok );

‒    działki powstałe w wyniku podziału działki: 2 (nieprzeznaczona do sprzedaży), 3, 4, 5, 6, 7, 8. (rejon geodezyjny...).

3.  Czy transakcja nabycia nieruchomości w  była opodatkowana podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odpowiedź: pkt 3

‒    transakcja nabycia nieruchomości w  roku (we wniosku pomyłkowo Wnioskodawca wpisał rok ) nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą VAT.

4.  Czy przy nabyciu w  nieruchomości przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, proszę wskazać przyczynę.

Odpowiedź: pkt 4

‒    przy nabyciu w  roku (we wniosku Wnioskodawca pomyłkowo wpisał rok…) nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ transakcja nabycia nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą VAT.

5.  W związku z informacją zawartą w opisie prawy:

‒    proszę jednoznacznie wskazać, czy nieruchomość nabyta w  oraz powstałe z podziału tej nieruchomości działki, będące przedmiotem sprzedaży, były / są wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., zwanej dalej ustawą)? Jeśli tak, to:

a.  czy prowadził / prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

b.  czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był / jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

c.   czy z nieruchomości nabytej w  oraz z powstałych z jej podziału działek będących przedmiotem Pana wniosku były / są sprzedawane produkty rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były / są wykorzystywane wyłącznie na Pana własne potrzeby?

d.  czy ww. nieruchomość objęta wnioskiem stanowiła składnik majątkowy lub towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: pkt 5

‒    nieruchomość nabyta w  (we wniosku Wnioskodawca pomyłkowo wpisał rok ) oraz powstałe z podziału tej nieruchomości działki, będące przedmiotem sprzedaży, były do czasu sprzedaży (...już zostały sprzedane) i są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT;

ad a) Wnioskodawca prowadził i prowadzi nadal gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy;

ad b) z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawca nie jest i nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT;

ad c) z nieruchomości nabytej w  (we wniosku pomyłkowo Wnioskodawca wpisał rok...) oraz z powstałych z jej podziału działek, nie były sprzedawane produkty rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług;

ad d) nieruchomość objęta wnioskiem nie stanowiła składnika majątkowego ani towaru handlowego w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, aktualnie zawieszonej od

6.  Czy nieruchomość nabyta w  oraz powstałe z podziału tej nieruchomości działki, będące przedmiotem sprzedaży, były/są w całym okresie posiadania wykorzystywane przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane są/były ww. działki, wykonuje/wykonywał Pan – należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: pkt 6

‒    nieruchomość nabyta w  (we wniosku Wnioskodawca pomyłkowo wpisał rok ) oraz powstałe z jej podziału działki, nie były wykorzystywane w żaden sposób do działalności gospodarczej, a tylko i wyłącznie w działalności rolniczej (rolnik ryczałtowy zwolniony z VAT art. 43 ust. 1 pkt. 3 ustawy o VAT).

7.  W jaki dokładnie sposób nieruchomość nabyta w  oraz każda powstała z podziału tej nieruchomości działka, będąca przedmiotem sprzedaży, były/są/będą wykorzystywane przez Pana w całym okresie ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: pkt 7

‒    nieruchomość nabyta w  (we wniosku pomyłkowo Wnioskodawca wpisał rok ) oraz powstałe z podziału działki w całym okresie ich posiadania oraz do momentu sprzedaży, były i są wykorzystywane rolniczo (...).

8.  Czy nieruchomość nabyta w  oraz każda powstała z podziału tej nieruchomości działka, będąca przedmiotem sprzedaży, były/są/będą kiedykolwiek udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy np. najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać odrębnie w stosunku do nieruchomości nabytej w  oraz do każdej powstałej z podziału tej nieruchomości działki, będącej przedmiotem sprzedaży:

a.  na jaki okres była zawarta ww. umowa?

b.  czy była to umowa odpłatna czy nieodpłatna?

c.   czy z tytułu ww. umowy odprowadzał Pan podatki, jeżeli tak to jakie?

Odpowiedź: pkt 8

‒    nieruchomość nabyta w  (we wniosku pomyłkowo Wnioskodawca wpisał rok ) oraz powstałe z podziału działki, będące przedmiotem sprzedaży, nie były i nie będą, do czasu sprzedaży, udostępniane przez Wnioskodawcę osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

9.  W jaki sposób poszukiwał/poszukuje/będzie poszukiwał Pan nabywcy działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej w ?

10.  Gdzie prezentował lub prezentuje Pan oferty sprzedaży?

Odpowiedź: pkt 9, 10.

‒    nabywcy działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej w  (we wniosku pomyłkowo Wnioskodawca wpisał rok ), Wnioskodawca szukał ogłaszając chęć sprzedaży na profilu Facebook Wnioskodawcy oraz ustawiając na polu/przedmiotowej działki tablicę informującą o zamiarze sprzedaży działek.

11.  Czy prowadził/prowadzi/będzie prowadził Pan jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży działek (jakie)?

Odpowiedź: pkt 11

‒    działania, jak wyżej, są jedynymi działaniami dotyczącymi sprzedaży działek.

12.  Czy zamierza/planuje Pan z przyszłym nabywcą (nabywcami) zawrzeć umowę przedwstępną lub inny dokument, na podstawie którego zobowiąże się sprzedać poszczególne działki powstałe po podziale, będące przedmiotem planowanej sprzedaży? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to należy jednoznacznie wskazać:

a.  jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą w zakresie poszczególnych działek będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?

b.  czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone konkretne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży poszczególnych działek? Jeśli tak, to jakie?

c.   czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę poszczególnych działek? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

d.  kto, tj. Pan czy Kupujący ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Odpowiedź: pkt 12

ad a, b) z przyszłymi nabywcami Wnioskodawca zawierał i zamierza zawierać umowę przedwstępną sprzedaży, w której przede wszystkim zawiera informację o cenie sprzedaży nieruchomości, pobranej zaliczce na poczet sprzedaży, która będzie rozliczona na poczet ceny sprzedaży działki, ostateczną datę sfinalizowania sprzedaży, (akt notarialny);

ad c) po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący nie będzie inwestował w infrastrukturę poszczególnych działek;

ad d) W przypadku niepowodzenia sprzedaży, Wnioskodawca zobowiązuje się do zwrotu zaliczki Kupującemu.

13.  Czy do dnia sprzedaży zamierza / planuje Pan udzielić nabywcy poszczególnych działek powstałych po podziale, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących ww. działek? jeżeli tak, to:

a.    do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielone zostaną pełnomocnictwa dla nabywcy w odniesieniu do poszczególnych działek?

b.    jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży będzie dokonywał kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem w zakresie poszczególnych działek?

Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Odpowiedź: pkt 13

‒    do dnia sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza udzielać nabywcom działek, powstałych po podziale, pełnomocnictwa w żadnej formie, w celu występowania w jakichkolwiek sprawach dotyczących ww. działek.

14.  Czy będzie Pan podejmował (osobiście lub za pośrednictwem osób trzecich) w przypadku działek, które zamierza Pani sprzedać jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działek będących przedmiotem sprzedaży), np. wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, ogrodzenie terenu, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, bądź inne? Jeśli tak, jakie to będą czynności i nakłady?

Odpowiedź: pkt 14

‒    Wnioskodawca nie będzie podejmował osobiście ani za pośrednictwem osób trzecich w przypadku działek które zamierzam sprzedać jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działek będących przedmiotem sprzedaży),

15.  Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: pkt 15

‒    Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, w tym w zakresie handlu nieruchomościami / usług deweloperskich lub innych o zbliżonym charakterze.

16.  Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a.  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b.  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c.   w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d.  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: pkt 16

‒    Wnioskodawca posiada inne nieruchomości rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, ale na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie planuje przeznaczać ich do sprzedaży.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w wyniku sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału jednej dużej działki rolnej, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a tym samym transakcje te będą podległy opodatkowaniu VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedając działki powstałe w wyniku podziału działki rolnej, Wnioskodawca nie działa i nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, a tym samym transakcje te nie będą podległy opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca działa zatem, nie w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a w ramach racjonalnego zarządzania majątkiem osobistym, tzn. mającym na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań takich, z zachowaniem normalnych w takich przypadkach reguł gospodarności, nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Stopień aktywności Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży nieruchomości jest zerowy i nie wskazuje, że angażuje nadmierne środki lub podobne do wykorzystywanych przez handlowców lub usługodawców zajmujących się obrotem nieruchomościami lub działalnością deweloperską w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca dokonał jedynie geodezyjnego podziału działki rolnej (w ewidencji gruntów oznaczonej jako grunty rolne) na 7 działek, w tym 6, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustalony w roku  przewiduje zabudowę zagrodową, jednorodzinną oraz usługi nieuciążliwe. Działki nie posiadają ogrodzenia, doprowadzonej wody, kanalizacji ani elektryczności. Jedyną inwestycją był ich geodezyjny podział i wyodrębnienie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii uznania, że nie działa Pan w charakterze podatnika podatku VAT, w związku ze sprzedażą działek, powstałych w wyniku podziału jednej dużej działki rolnej, a w konsekwencji ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach rozpatrywanej sprawy będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmie Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Z opisu sprawy wynika, że w  będąc rolnikiem kupił Pan nieruchomość / ziemię rolną o powierzchni ha o nr 1 w celu powiększenia Pana gospodarstwa rolnego. Przy nabyciu w  roku nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ transakcja nabycia nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą VAT. Postanowił Pan sprzedać nieruchomość, ale bez skutku ze względu na niską klasę ziemi. Jedynym sposobem na spieniężenie majątku osobistego było wydzielenie z części tej ziemi sześciu działek o pow. ok. …m². Działki powstałe w wyniku podziału działki 1, to: 2 (nieprzeznaczona do sprzedaży), 3, 4, 5, 6, 7, 8, (rejon geodezyjny ...).

Nieruchomość nabyta w , tj. działka nr 1 oraz powstałe z podziału tej nieruchomości działki o nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, będące przedmiotem sprzedaży, były do czasu sprzedaży (…już zostały sprzedane) i są wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Prowadził i prowadzi Pan nadal gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego nie jest i nie był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Z nieruchomości nabytej w  oraz z powstałych z jej podziału działek, nie były sprzedawane produkty rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość objęta wnioskiem nie stanowiła składnika majątkowego ani towaru handlowego w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, w zakresie…, aktualnie zawieszonej od  Nieruchomość nabyta w  oraz powstałe z jej podziału działki, nie były wykorzystywane w żaden sposób do działalności gospodarczej, a tylko i wyłącznie w działalności rolniczej (rolnik ryczałtowy zwolniony z VAT art. 43 ust. 1 pkt. 3 ustawy o VAT). Nie będzie Pan podejmował osobiście ani za pośrednictwem osób trzecich, w przypadku działek które zamierza Pan sprzedać, jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek będących przedmiotem sprzedaży. Uzyskane środki ze sprzedaży ma Pan zamiar przeznaczyć na potrzeby własne m.in: .... Dotychczas nigdy nie sprzedał Pan żadnej innej nieruchomości. Wydzielone działki są niezabudowane i nieuzbrojone i w wypisie z rejestru gruntów są oznaczone jako rolne, natomiast w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Gminy  są przeznaczone miedzy innymi pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową i usługi nieuciążliwe.

Całokształt przedstawionych przez Pana we wniosku okoliczności w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży, tj. działek o nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, powstałych po podziale działki nr 1, wskazuje, że nie podjął i nie podejmie Pan działań świadczących o zamiarze wykonywania przez Pana działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przez Pana ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy w związku ze sprzedażą ww. działek nie będzie przejawiał Pan aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmie Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż ww. działek będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działek będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do transakcji sprzedaży ww. działek. Tym samym sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tak więc Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy jednego zdarzenia przyszłego, natomiast Pan dokonał wpłaty w łącznej wysokości 240,00 zł, to kwota 200,00 zł stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa i zostanie zwrócona na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek, zgodnie z Pana dyspozycją zawartą we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.