Interpretacja 0113-KDIPT1-2.4012.1098.2025.2.KC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału wynoszącego (…) części w prawie własności gruntowej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – spółka cywilna działająca pod nazwą „…” – jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca posiada NIP: (…) i REGON: (…). Spółka cywilna została zawiązana i rozpoczęła działalność w dniu (…) r. Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawcy są Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych –  PKD 41.20.Z (wg PKD 2007).

Wspólnikami spółki cywilnej będącej Wnioskodawcą są obecnie:

1)    (…) posiadający NIP: (…).

Przeważającą działalnością tego przedsiębiorcy są Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych – PKD 41.20.Z (wg PKD 2007). Wspólnik wykonuje również działalność gospodarczą m. in. w zakresie Pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – PKD 68.31.Z (wg PKD 2007) oraz Zarządzania nieruchomościami wykonywanego na zlecenie – PKD 68.32.Z (wg PKD 2007);

2)    (…) posiadający NIP: (…).

Przeważającą działalnością tego przedsiębiorcy są Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych - PKD 41.20.Z (wg PKD 2007). Wspólnik wykonuje również działalność gospodarczą m.in. w zakresie Pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – PKD 68.31.Z (wg PKD 2007) oraz Zarządzania nieruchomościami wykonywanego na zlecenie – PKD 68.32.Z (wg PKD 2007).

Wspólnikom spółki cywilnej będącej Wnioskodawcą przysługuje – na prawach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej – m. in. udział wynoszący (…) części w prawie własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w (…) w rejonie ulicy (…), obr. (…), obejmującej działki nr (…) o pow. (…) m², nr (…) o pow. (…) m², nr (…) o pow. (…) m², nr (…) o pow. (…) m², obr. (…), dla której Sąd Rejonowy (…) w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) – dalej: „Nieruchomość”.

Udziały w prawie własności Nieruchomości – a ściślej w prawie własności nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ul. (…) oznaczonej jako działka nr (…) o pow. (…) ha, z której to nieruchomości zostały następnie wydzielone działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) składające się na Nieruchomość –  zostały nabyte przez Wnioskodawcę (stricte: przez wspólników spółki cywilnej do majątku objętego wspólnością łączną) od osób fizycznych w dniu (…) r. na mocy umowy sprzedaży sporządzonej przez notariusza (…), rep. A nr (…). Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Wnioskodawca nabył nieruchomość z zamiarem wybudowania tamże w przyszłości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej osiedla mieszkaniowego z małymi usługami, albowiem ówczesny plan zagospodarowania przestrzennego – tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…) – rejon ulic (…) i (…) w mieście (…) uchwalony uchwałą Rady Miasta (…) nr (…) z dnia (…) r. – dopuszczał takie przeznaczenie terenu Nieruchomości.

Obecnie natomiast, dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: „MPZP”) uchwalony uchwałą Rady Miasta (…) nr (…) z dnia (…) r., zgodnie z którym teren Nieruchomości przeznaczony jest pod zbiornik retencyjny oraz publiczny park retencyjno-rekreacyjny. Przeznaczenie terenu Nieruchomości w MPZP jest następujące: l-W-Z teren infrastruktury technicznej lub wód lub zieleni - zbiornik retencyjny „.....” oraz publiczny park ..... Obszar Nieruchomości, na którym może być wybudowany zbiornik retencyjny wynosi (…) m².

Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż Nieruchomości na rzecz Gminy Miasta (…) w związku z tym, iż obecnie obowiązujący MPZP dla obszaru, na którym znajduje się Nieruchomość przewiduje przeznaczenie terenu Nieruchomości pod zbiornik retencyjny. Wnioskodawca oraz Gmina Miasta (…) są w trakcie uzgodnień warunków sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zbywał w przeszłości inne niezabudowane nieruchomości (w 2009 i 2016 r.), w tym przeznaczone pod zabudowę. Wnioskodawca podejmował również w ramach prowadzonej działalności profesjonalnej m. in. takie czynności jak podział geodezyjny nieruchomości, w wyniku którego tworzono działki ewidencyjne o mniejszej powierzchni. W wyniku takich podziałów geodezyjnych powstały również działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) składające się na Nieruchomość, albowiem najpierw dokonany został podział działki nr (…) nabytej przez Wnioskodawcę na mocy umowy sprzedaży z dnia (…) r. (rep. A nr (…)) dla celów zniesienia współwłasności i wydzielenia dróg, a następnie nieruchomość została ponownie podzielona dla celów wydzielenia obszaru zbiornika retencyjnego zgodnie z MPZP, w konsekwencji czego powstały działki składające się na Nieruchomość (tak: decyzja Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) r., (…), zatwierdzająca podział nieruchomości położonej przy ul. (…), (…) w (…)).

Wnioskodawca prowadził także biuro pośrednictwa sprzedaży nieruchomości oraz wybudował i sprzedał szesnaście budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (w latach 2005-2007), wybudował budynek handlowo-usługowy na zlecenie podmiotu zewnętrznego (w latach 2007-2008), wybudował i sprzedał cztery budynki mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej (w latach 2019-2020) i obecnie również prowadzi budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w trakcie).

Każda z powyższych transakcji była udokumentowana fakturą VAT oraz opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Przychody z powyższych transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiły znaczną część w ogólnych przychodach Wnioskodawcy.

Pytanie

Czy czynność sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Gminy Miasta (…) udziału wynoszącego (…) części w prawie własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w (…) w rejonie ulicy (…), obr. (…), obejmującej działki nr (…) o pow. (…) m², nr (…) o pow. (…) m², nr (…) o pow. (…) m², nr (…) o pow. (…) m², obr. (…), dla której Sąd Rejonowy (…) w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy czynność sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Gminy Miasta (…) udziału wynoszącego (…) części w prawie własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w (…) w rejonie ulicy (…), obr. (…), obejmującej działki nr (…) o pow. (…) m², nr (…) o pow. (…) m², nr (…) o pow. (…) m², nr (…) o pow. (…) m², obr. (…), dla której Sąd Rejonowy (…) – ...(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość”) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle przywołanych wyżej przepisów, nieruchomość gruntowa (zarówno zabudowana, jak i niezabudowana) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Co jednak ważne, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347. s. 1 ze zm. dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Innymi słowy, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. Dlatego też aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Działalność Wnioskodawcy związana ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz ze sprzedażą nieruchomości jest zdaniem Wnioskodawcy typowym działaniem dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanym przez producentów, handlowców i usługodawców. Z powyższego wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem w rozumieniu Ustawy o VAT, a dokonywane uprzednio przez Wnioskodawcę liczne transakcje sprzedaży innych nieruchomości pozwalają na stwierdzenie, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuje się m. in. sprzedażą nieruchomości.

Niezależnie jednak od powyższego faktu, że Wnioskodawca jest podatnikiem w rozumieniu ustawy o VAT, to istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia czy planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT ma ustalenie czy Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Artykuł 2 pkt 33 ustawy o VAT stanowi, iż pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prawidłowa wykładnia art. 2 pkt 33 ustawy o VAT nakazuje przyjąć, iż terenem budowlanym jest grunt, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (względnie decyzją o warunkach zabudowy) został przeznaczony na cele budowlane, tj. na gruncie tym można wykonać obiekt budowlany zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „ustawa Prawo Budowlane”), obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 6 września 2018 r., II SA/Sz 699/18 wskazał jednoznacznie, że „W świetle treści przepisu art. 3 pkt 3 p.b. zbiorniki zaliczone zostały do budowli, tj. do obiektów budowlanych. Mimo, że ustawodawca wśród przykładów budowli wymienia ogólnie „zbiorniki”, nie ulega wątpliwości, że wszelkiego rodzaju zbiorniki wodne są też budowlami, jeżeli są efektem robót budowlanych. Zbiornik wodny jest bowiem budowlą hydrotechniczną i ziemną”. Zgodnie natomiast z art. 16 pkt 1 lit. d) i e) ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 960) określenie: „budowle przeciwpowodziowe” obejmuje m. in. sztuczne zbiorniki przeciwpowodziowe oraz suche zbiorniki przeciwpowodziowe – wraz z obiektami związanymi z nimi technicznie i funkcjonalnie lub nieruchomościami przeznaczonymi na potrzeby ochrony przed powodzią.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy zbiornik retencyjny, który może być wykonany (wybudowany) na Nieruchomości zgodnie z MPZP stanowi więc budowlę przeciwpowodziową w rozumieniu ustawy Prawo budowlane i ustawy Prawo wodne, co przesądza w ocenie Wnioskodawcy, iż Nieruchomość jest terenem budowlanym, a zatem transakcja sprzedaży tej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dodatkowo należy stwierdzić, iż w analizowanym stanie faktycznym nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania sprzedaży Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Nieruchomość bez wątpienia nie spełnia definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Potwierdził to NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności spółki są Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Zamierzają Państwo sprzedać udział wynoszący (…) części w prawie własności nieruchomości gruntowej na rzecz Gminy Miasta (…). Nabyli Państwo nieruchomość z zamiarem wybudowania tamże w przyszłości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej osiedla mieszkaniowego z małymi usługami, albowiem ówczesny plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał takie przeznaczenie terenu. Obecnie natomiast, dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z którym teren nieruchomości przeznaczony jest pod zbiornik retencyjny oraz publiczny park retencyjno-rekreacyjny.

Uwzględniając okoliczność, że udział wynoszący (…) części w prawie własności nieruchomości gruntowej będący przedmiotem sprzedaży jest wykorzystywany przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej, to uznać należy, że w opisanej sytuacji sprzedaż ww. udziału będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego, sprzedaż przez Państwa udziału wynoszącego (…) części w prawie własności nieruchomości gruntowej będzie stanowiła dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy na dzień sprzedaży udziału wynoszącego (…) części w prawie własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w (…) w rejonie ulicy (…), obr. (…), obejmującej działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego teren ww. działek przeznaczony jest pod zbiornik retencyjny oraz publiczny park retencyjno-rekreacyjny.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej „ustawa Prawo budowlane”:

Wg art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W związku z powyższym należy stwierdzić, że ww. teren, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę. Zatem ww. teren spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedaż udziału wynoszącego (…) części w prawie własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w (…), obejmującej działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że udziały w prawie własności Nieruchomości zostały nabyte od osób fizycznych w dniu 25 czerwca 2007 r. na mocy umowy sprzedaży. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu opisanej nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Tym samym czynność sprzedaży udziału nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że sprzedaż udziału wynoszącego (…) części w prawie własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, położonej w (…), obejmującej działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, gdyż jak wskazano powyżej nie zostały spełnione warunki do zastosowania ww. zwolnień od podatku w stosunku do dostawy ww. działki. Tym samym dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego Państwa stanowisko, z którego wynika, że planowana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia, uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k – 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

lub

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.