Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek.
Wnioskodawca, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej od 2013 roku, planuje sprzedaż działek, które nabył w 2011 roku jako udział w spółce cywilnej z ojcem. Działka podlegała podziałom rolnym w 2015 roku oraz podziałowi w 2024 roku w celu zapewnienia dostępu do drogi, a także uzyskała decyzję o warunkach…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 8 grudnia 2025 r. oraz z 27 stycznia 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej od 2013 r. W przeszłości (do 2013 r.) prowadził działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Obecnie wykonuje zawód pośrednika wyłącznie na podstawie umowy zlecenia oraz jako wspólnik spółki z o.o., jednakże nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej.
W marcu 2011 r. Wnioskodawca wraz z ojcem, na podstawie współwłasności łącznej jako wspólnicy spółki cywilnej, nabyli udział 150/300 w niezabudowanej działce ewidencyjnej oznaczonej jako tereny różne (Tr), nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i bez warunków zabudowy. Pozostałe udziały nabyły dwa małżeństwa (udział 100/300 oraz 50/300). W umowie sprzedaży z 2011 r. współwłaściciele ustalili również sposób korzystania z nieruchomości. W listopadzie 2011 r. rozwiązano spółkę cywilną, co przekształciło współwłasność łączną w ułamkową – każdemu z byłych wspólników przypadł udział 75/300.
W styczniu 2015 r. dokonano zmiany klasyfikacji gruntów na grunty orne (RIVa).
W kwietniu 2015 r. Wnioskodawca nabył od ojca udział 75/300 w drodze darowizny, w wyniku czego jego łączny udział wynosił 150/300.
W listopadzie 2015 r. dokonano podziału rolnego na cztery równe działki o powierzchniach ok. (…) ha każda. Podział miał na celu umożliwienie zniesienia współwłasności zgodnie z ustalonym sposobem korzystania. Do zniesienia współwłasności nie doszło.
W listopadzie 2024 r. dokonano kolejnego podziału – tym razem na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wydzielono m. in. cztery działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną (nr (…), (…), (…), (…)). Podział ten umożliwił zapewnienie dostępu każdej działce do drogi publicznej i uniknięcie konieczności ustanawiania służebności.
W związku z istotnymi zmianami w ustawie o planowaniu przestrzennym oraz obawą przed utratą wartości gruntu, Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W lipcu 2025 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch hal magazynowych z częścią socjalno-biurową. Decyzja obejmuje działkę nr (…) oraz część działek (…) i (…) o łącznej powierzchni ok. (…) m². Wnioskodawca nie zamierza realizować jakiejkolwiek inwestycji na tym terenie. Celem uzyskania WZ było wyłącznie zachowanie wartości nieruchomości w związku ze zmianami przepisów.
Wnioskodawca nie uzbrajał terenu, nie doprowadzał mediów, nie wykonywał dróg, nie podejmował działań marketingowych ani żadnych aktywności charakterystycznych dla działalności deweloperskiej lub handlu nieruchomościami. Wnioskodawca planuje sprzedaż posiadanych udziałów/działek w stanie istniejącym.
8 grudnia 2025 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu z dnia 4 grudnia 2025 r. pytania:
Pytanie nr 1:Jaki jest numer ewidencyjny działki nabytej wraz z ojcem w 2011 r.?
Odp. nr 1:Numer działki ewidencyjnej nabytej w 2011 r. to (…).
Pytanie nr 2:W związku z wykonywaniem przez Pana zawodu pośrednika wyłącznie na podstawie umowy zlecenie proszę jednoznacznie wskazać:
a) kto jest zleceniodawcą ww. umów zlecenia?
b) jak często realizuje Pan zadania na podstawie ww. umów zlecenia?
c) czy wykonywane czynności mają charakter odpłatny?
Odp. nr 2:Uściślając kwestię wykonywania zawodu pośrednika to:
Pytanie nr 3:W związku z informacją przedstawioną w opisie zdarzenia przyszłego, że jest Pan wspólnikiem spółki z o.o. proszę jednoznacznie wskazać jaki jest przedmiot działalności ww. spółki?
Odp. nr 3:Przedmiotem działalności spółki jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami na rzecz klientów (jest to ta sama spółka o której mowa w pkt. 2). Spółka nie obracała nigdy własnymi nieruchomościami. Wykonywała jedynie czynności pośrednictwa polegające na kojarzeniu stron transakcji.
Pytanie nr 4:Jakie są numery ewidencyjne działek po podziale dokonanym w listopadzie 2015 r.?
Odp. nr 4:W listopadzie 2015 r. dokonano podziału rolnego na cztery równe działki o powierzchniach:
Podział miał na celu dać możliwość zniesienia współwłasności zgodnie z ustalonym sposobem korzystania z działki z 2011 r. Do zniesienia współwłasności nie doszło.
Pytanie nr 5:Z której działki wydzielono działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną? Proszę podać numer ewidencyjny.
Odp. nr 5:W listopadzie 2024 r. dokonano ponownego podziału z ustawy o gospodarce nieruchomościami w ten sposób, że działka:
a) nr (…) o pow. (…) ha na działki:
b) nr (…) o pow. (…) ha na działki:
c) nr (…) o pow. (…) ha na działki:
d) nr (…) o pow. (…) ha na działki:
Nowo wydzielone działki nr (…), (…),(…) i (…) wydzielone zostały pod drogę wewnętrzną. Przy podziale w 2015 r. (zgodnie z informacją od geodety) nie było takiej możliwości gdyż był to podział rolny, a wydzielane działki pod drogi wewnętrzne są mniejsze niż (…) m2. Wymagało to osobnej procedury podziałowej w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które dopuszczają wydzielenie działek rolnych mniejszych niż (…) m2 jeśli wydzielane są z przeznaczeniem pod drogi dojazdowe. Brak wydzielonych dróg wewnętrznych skutkowałby koniecznością ustalania służebności przechodu i przejazdu, aby każda z działek ewidencyjnych miała dostęp do drogi publicznej.
Pytanie nr 6:W jaki sposób wykorzystywał/będzie wykorzystywał Pan działki w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży?
Odp. nr 6:Działka jest niezabudowana i była oraz jest przez Pana nieużytkowana. Nigdy nie była wynajmowana ani dzierżawiona.
Pytanie nr 7:Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?
Odp. nr 7:Nie - nie jest Pan.
Pytanie nr 8:Czy z działek były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z działek były/są/będą wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby?
Odp. nr 8:Nie - na działce nie występowały żadne płody rolne. W okresie posiadania gruntu nie użytkowałem rolniczo i nie generował żadnych plonów. W związku z tym nie dochodziło do żadnej sprzedaży ani do prywatnego wykorzystywania płodów rolnych.
Pytanie nr 9:W jaki sposób pozyska Pan nabywcę/nabywców działki/działek?
Odp. nr 9:W ogólnodostępny sposób: poczta pantoflowa, zapytania sąsiedzkie, ogłoszenia o ogólnodostępnych portalach.
Pytanie nr 10:Czy z przyszłym/przyszłymi nabywcą/nabywcami działki/działek zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną?
Odp. nr 10:Nie przewiduje Pan zawierania umowy przedwstępnej.
Pytanie nr 11:Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie będzie twierdząca proszę jednoznacznie wskazać kto, tj. Pan czy nabywca/nabywcy, z którym/z którymi zawrze Pan umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi/ponoszą ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?
Odp. nr 11:Nie dotyczy.
Pytanie nr 12:Czy działki będące przedmiotem sprzedaży, będą do dnia ich sprzedaży udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? Jeżeli tak to należy wskazać:
a) datę zawarcia ww. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy?
b) na jaki okres będzie zawarta ww. umowa?
c) kto będzie stroną umowy?
d) czy umowa będzie miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Jeśli umowa będzie miała charakter odpłatny to jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy oraz czy będzie odprowadzał Pan należne podatki?
Odp. nr 12:Nie.
Pytanie nr 13:Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:
a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?
c) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
e) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
f) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
g) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?
Odp. nr 13:Tak dokonał Pan wcześniej sprzedaży 2 działek:
a) Działka nr 1 - Dobra (....):
b) Działka nr 2 – Dołuje:
Pytanie nr 14:Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie oraz:
a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?
c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie?
d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?
Odp. nr 14:Nie posiada Pan.
Ponadto 27 stycznia 2026 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu z dnia 27 stycznia 2026 r. pytania:
Pytanie nr 1:Jaki był cel nabycia, w ramach spółki cywilnej, udziału 150/300 w niezabudowanej działce ewidencyjnej oznaczonej jako tereny różne (Tr)?
Odp. nr 1:Działka została nabyta przez spółkę na cele prowadzenia w przyszłości działalności gospodarczej. W planach było za kilka lat wybudowanie obiektu do prowadzenia działalności spółki. Niestety z przyczyn osobistych musiał Pan wraz z tatą z tych planów zrezygnować i rozwiązać spółkę. W efekcie działka ze wspólności łącznej stała się współwłasnością w udziałach po 75/300, stanowiąc Pana i Pana taty majątek osobisty. W 2015 roku Pana tata postanowił darować Panu swój udział przez co stał się Pan posiadaczem udziału łącznie 150/300.
Pytanie nr 2:Czy w związku z nabyciem udziału 150/300 w niezabudowanej działce ewidencyjnej oznaczonej jako tereny różne (Tr) Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego?
Odp. nr 2:Nie – spółka nabyła nieruchomość płacąc podatek pcc . Nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT.
Pytanie nr 3:W jaki sposób był wykorzystywany przez Spółkę Cywilną, której był Pan Wspólnikiem, udział 150/300 w niezabudowanej działce ewidencyjnej oznaczonej jako tereny różne (Tr)?
Odp. nr 3:Udział 150/300 w niezabudowanej działce nie był w ogóle wykorzystywany. Działka przez cały okres będąc w posiadaniu spółki jak i po nim, leżała odłogiem, nie była także przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia.
Pytanie nr 4:W opisie zdarzenia przyszłego wskazał Pan, że:
W umowie sprzedaży z 2011 r. współwłaściciele ustalili również sposób korzystania z nieruchomości.
Proszę o wyjaśnienie jaki sposób korzystania z nieruchomości współwłaściciele ustalili?
Odp. nr 4:Na etapie zakupu udziałów z pozostałymi współwłaścicielami (dwa małżeństwa) został ustalony następujący sposób użytkowania:
„..... korzystać będą i zarządzać z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, z części działki oznaczonej kolorem czerwonym na planie stanowiącym załącznik do umowy, a pozostali współwłaściciele korzystać będą i zarządzać z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, z części działki oznaczonej kolorem zielonym. Z części działki oznaczonej kolorem niebieskim współwłaściciele korzystać będą i zarządzać wspólnie”.
Pytanie nr 5:W związku z rozwiązaniem spółki cywilnej w listopadzie 2011 r. proszę o informację czy na dzień rozwiązania spółki został sporządzony spis z natury towarów zgodnie z art. 14 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)
Odp. nr 5:NIE – nie był sporządzany. Udziały w działce stanowiły jedyny majątek spółki.
Pytanie nr 6:Jeżeli na dzień rozwiązania spółki został sporządzony spis z natury towarów proszę o informację czy został w nim ujęty udział 150/300 w niezabudowanej działce ewidencyjnej oznaczonej jako tereny różne (Tr)?
Odp. nr 6:Nie dotyczy.
Pytanie nr 7:Kto ponosi odpowiedzialność wobec osób trzecich w ramach wykonywanych przez Pana usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?
Odpowiedzi należy oddzielić odrębnie w zakresie ww. usług wykonywanych przez Pana do lutego 2022 r. oraz odrębnie od lutego 2022 r.
Odp. nr 7:Odpowiedzialność wobec osób trzecich za wykonywane przez Pana czynności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ponosi Przedsiębiorca (spółka z o.o.) zarówno w okresie do lutego 2022 roku jak i od lutego 2022 roku. Przedsiębiorca z tego tytułu posiada wymagane przez ustawę ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
Pytanie nr 8:Jakimi przesłankami kierował się Pan występując o warunki zabudowy dla tak konkretnej inwestycji polegającej na budowie dwóch hal magazynowych z częścią socjalno-biurową, a nie np. dla inwestycji dotyczącej zabudowy mieszkaniowej?
Odp. nr 8:Jak już Pan wspomniał w pismach poprzednich główną przesłanką, dla której wystąpił Pan o warunki zabudowy była konieczność ochrony majątku prywatnego w związku ze zmieniającymi się przepisami. Plan ogólny, który ma być wprowadzany przez Gminę przewiduje dla tego terenu zakaz zabudowy. Bez warunków zabudowy działka ta utraciłaby całkowicie jakąkolwiek wartość. Była to czynność zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym. W odniesieniu do rodzaju inwestycji to jedyną przesłanką były obowiązujące przepisy. Gmina wydając warunki zabudowy mogła je wydać jedynie na zasadzie kontynuacji funkcji zabudowy jaka znajduje się w obszarze analizy dla danego terenu. W tym konkretnym przypadku w obszarze analizy była jedynie działka zabudowana halą magazynową z częścią socjalno-biurową. Innej możliwości po prostu nie było. Zabudowa mieszkaniowa aktualnie znajduje się zbyt daleko (poza obszarem analizy).
Pytanie
Czy planowana sprzedaż działek opisanych powyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też Wnioskodawca dokonując tej sprzedaży nie będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca nie działa i nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Poniżej przedstawiono rozszerzoną argumentację.
Ad. 1. Brak zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej – analiza historyczna i cel nabycia. Nieruchomość została nabyta w 2011 r. przez spółkę cywilną nie jako towar handlowy, lecz jako długoterminowy składnik majątku.
Po rozwiązaniu spółki cywilnej w 2011 r., od 2013 r. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.
Sam fakt, że w przeszłości wykonywał zawód pośrednika, nie ma znaczenia, ponieważ: pośrednictwo polega na świadczeniu usług na cudzej nieruchomości, nie własnej, TSUE (C‑219/12) wskazuje, że wcześniejsza aktywność gospodarcza innego rodzaju nie ma wpływu na ocenę danej transakcji, jeśli aktualnie sprzedający nie działa w charakterze podatnika.
Ad. 2. Kluczowe orzecznictwo TSUE – Wnioskodawca nie podejmuje aktywności handlowej.
Najważniejsze orzeczenia TSUE w sprawach C‑180/10 i C‑181/10 wskazują, że osoba fizyczna dokonująca sprzedaży nieruchomości nie jest podatnikiem VAT, jeśli: nie podejmuje działań typowych dla przedsiębiorców, jedynie racjonalnie gospodaruje swoim majątkiem prywatnym, nie inwestuje w przygotowanie terenu w sposób profesjonalny. Wnioskodawca spełnia wszystkie powyższe kryteria:
TSUE podkreśla, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi samo w sobie przesłanki profesjonalnego działania, o ile nie towarzyszą temu inne akty inwestycyjne. Wnioskodawca wystąpił o WZ wyłącznie w celu ochrony wartości gruntu.
Ad. 3. Podziały nieruchomości jako zwykłe działania właścicielskie – stanowisko NSA.
NSA wielokrotnie podkreślił, że podział gruntu służący:
nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej (m. in. NSA: I FSK 1316/15, I FSK 1272/17, I FSK 1048/20).
W przedmiotowej sprawie: podział z 2015 r. był wyłącznie podziałem rolnym – dopuszczalnym przez przepisy i niezwiązanym z działalnością handlową, podział z 2024 r. wynikał z konieczności formalnego zapewnienia dostępu do drogi, a nie z chęci maksymalizacji zysku.
Ad. 4. Uzyskanie warunków zabudowy – czynność zachowawcza, nie inwestycyjna.
KIS w licznych interpretacjach (m. in. 0113-KDIPT1-3.4012.290.2021.2.MWJ, 0114-KDIP1-3.4012.470.2020.2.MK) potwierdza, że: Samo wystąpienie o WZ nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli wnioskodawca nie podejmuje innych aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu.
Wnioskodawca:
Takie działanie mieści się w pojęciu zwykłego zarządu majątkiem.
Ad. 5. Brak przesłanek działalności handlowej.
Dla uznania, że sprzedaż podlega VAT, konieczne jest stwierdzenie, że sprzedawca działa jak profesjonalista.
Wnioskodawca nie wykonał żadnych działań typowych dla przedsiębiorców:
NSA w wyroku I FSK 244/18 potwierdził, że nawet sprzedaż kilku działek po podziale nie oznacza działalności zawodowej.
Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska, że planowana sprzedaż działek stanowiących jego majątek prywatny nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.
W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy przedmiotowych działek istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji wystąpią okoliczności, które skutkować będzie uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług. Znaczenie dla oceny planowanej sprzedaży działek przez Pana będzie miała analiza całokształtu działań jakie podjął Pan w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości przez cały okres ich posiadania.
Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy.
Należy podkreślić, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Działania jakie podjął Pan w odniesieniu do ww. działek nie potwierdzają takich Pana zamiarów. Należy bowiem podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że do 2013 r. prowadził Pan działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Obecnie jest Pan wspólnikiem spółki, która zajmuje się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. W 2011 r. nabył Pan wraz z ojcem udział 150/300 w niezabudowanej działce ewidencyjnej oznaczonej jako tereny różne (Tr). Jak Pan wskazał, ww. działka została nabyta na cele prowadzenia w przyszłości działalności gospodarczej. W planach było za kilka lat wybudowanie obiektu do prowadzenia działalności spółki. Z wniosku wynika również, że dokonywał Pan podziałów działki na mniejsze oraz wydzielił Pan działki, które zostały przeznaczone pod drogę wewnętrzną. Ponadto – z uwagi na istotne zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym oraz obawę utraty wartości gruntu - wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch hal magazynowych z częścią socjalno-biurową. Jednocześnie wyjaśnił Pan, że Gmina wydając warunki zabudowy mogła je wydać jedynie na zasadzie kontynuacji funkcji zabudowy jaka znajduje się w obszarze analizy dla danego terenu, a w tym konkretnym przypadku zabudowa mieszkaniowa znajduje się poza obszarem analizy.
W świetle całokształtu okoliczności nie sposób się zgodzić z Pana stwierdzeniem, że grunt stanowił od ponad 14 lat Pana majątek prywatny. Cel nabycia nieruchomości jednoznacznie wyklucza uznanie nabycia do celów prywatnych. Z kolei późniejszy podział działek oraz uzyskanie decyzji dla inwestycji polegającej na budowie dwóch hal magazynowych z częścią socjalno-biurową wskazują na podjęcie przez Pana świadomych działań zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a w konsekwencji do zwiększenia jego wartości i w rezultacie zwiększenia szans sprzedaży ww. działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Opisane czynności, w tym w szczególności także charakter inwestycji na jaki uzyskano decyzję o warunkach zabudowy, nie wskazują, że realizowane przez Pana działania były podjęte w celu zaspokojenia celów osobistych. Ponadto należy zauważyć, że nabywając ww. nieruchomość prowadził Pan działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zaś obecnie jest Pan wspólnikiem spółki, która zajmuje się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
W tym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania. Wobec czego sprzedaż działek wskazanych we wniosku nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym, a planowana sprzedaż wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W związku z powyższym czynność sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Tym samym, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo