Gmina jako czynny podatnik VAT planuje sprzedać w trybie przetargowym nieruchomość obejmującą działkę nr 1, która według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest podzielona na część oznaczoną symbolem ZR.5 (teren zieleni naturalnej z zakazem zabudowy) i część oznaczoną symbolem UP.1 (teren zabudowy usługowo-produkcyjnej). Na…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 w części oznaczonej w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego symbolem ZR.5, natomiast nieprawidłowe w zakresie braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 w części oznaczonej symbolem UP.1.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1. Uzupełnili go Państwo pismami z 1 grudnia 2025 r. oraz 2 stycznia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina ... będąca właścicielem nieruchomości obejmującej działki nr 2 o powierzchni 0,0072 ha i 1 o powierzchni 0,4876 ha, objętej księgą wieczystą ..., prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ..., zamierza sprzedać tę nieruchomość w trybie przetargowym.
Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi ... zatwierdzonego Uchwałą Nr ... z dnia 17 lutego 2005 r. Rady Miejskiej w ..., opublikowaną w Dz. Urz. Województwa ... Nr ..., poz. ... z dnia 25 maja 2005 r., zmienionego Uchwałą Nr ... w ... z dnia 31 maja 2007 roku w sprawie zmiany „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi ...” opublikowaną w Dz. Urz. Województwa ... Nr ..., poz. ... z dnia 3 sierpnia 2007 r., zmienionego Uchwałą Nr ... Rady Miejskiej w ... z dnia 29 maja 2008 roku w sprawie zmiany „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi ...” opublikowaną w Dz. Urz. Województwa ... Nr ..., poz. ... z dnia 4 sierpnia 2008 r., zmienionego Uchwałą Nr ... Rady Miejskiej w ... z dnia 9 marca 2010 r. w sprawie zmiany „Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi ...”, opublikowaną w Dz. Urz. Województwa ... Nr ..., poz. ... z dnia 30 marca 2010 r. zmienionego Uchwałą Nr ... z dnia 23 lutego 2017 r. Rady Miejskiej w ... w sprawie „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi ... na terenie gminy ...” opublikowaną w Dz. U. Województwa ... poz. ... z dnia 9 marca 2017 r., zmienionego Uchwałą Nr ... z dnia 17 października 2019 r. Rady Miejskiej w ... zmieniającej uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi ... na terenie Gminy ..., opublikowaną w Dz. Urz. Województwa ... poz. ... z dnia 4 grudnia 2019 r. działka nr 1 znajduje się w jednostkach oznaczonych symbolami: ZR.5 - teren zieleni naturalnej i UP.1 - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej.
W terenach oznaczonych ZR.5, poza podstawowym przeznaczeniem dopuszcza się:
1) przekształcanie zieleni naturalnej w urządzoną;
2) kładki pieszo - jezdne, pomosty i urządzenia wodne;
3) techniczne umocnienia brzegów w miejscach intensywnej erozji bocznej potoku;
4) dojazdy i dojścia.
W terenach tych obowiązuje zakaz zabudowy.
Ponadto na działce 1 (w terenach UP.1) zlokalizowany jest fragment budynku, którego pozostała część znajduje się na działce nr 3, stanowiącej odrębną własność.
Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:
1. Gmina .... jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT od dnia 1.09.2000 r.
2. Wniosek dotyczy działki o numerze ewidencyjnym .....oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków identyfikatorem .....
3. Gmina ..... nabyła przedmiotową nieruchomość z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. z 1990 r. nr 32 poz. 191 ze zm.). Decyzja stwierdzająca ten fakt została wydana przez Wojewodę .... w dniu 12.06.2015 r.
4. W związku z formą nabycia – nie było ono udokumentowane fakturą.
5. W związku z powyższym, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
6. Gmina .... nie wykorzystywała przedmiotowej nieruchomości, nie była ona również wydzierżawiana, ani udostępniana innym podmiotom- przez cały okres jej posiadania.
7. jw.
8. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wsi .... są wyznaczone linie rozgraniczające, oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu.
9. Właścicielem całego budynku jest właściciel działki sąsiedniej o nr ....
10. Fragment budynku znajdujący się na działce nr ..... nie będzie przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem o interpretację.
11. Fragment budynku znajdował się na działce nr .... w momencie nabycia działki przez Gminę .....
12. Cały budynek (a więc również przedmiotowy fragment) został wybudowany prawdopodobnie w latach 80-tych XX-wieku i stanowił siedzibę .... Spółdzielni ... w .... Obecna działka nr 1 stanowiła wówczas własność Skarbu Państwa, podobnie jak sąsiednie grunty, które zostały przekazane ... (w tym zabudowana budynkiem dz. nr 3). Prawdopodobnie poprzez błąd lub niedokładność dokonywanych wówczas pomiarów budynek nie został wybudowany w całości na dz. nr 3, a częściowo na dz. nr 1.... likwidując swoją działalność sprzedała zabudowaną dz. nr 3. Ponieważ Gmina ... nie budowała tego budynku – nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT.
13. Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia/wytworzenia (wybudowania) fragmentu budynku.
14. Gmina nie wykorzystuje przedmiotowego fragmentu budynku.
15. jw.
16. Budynek został wybudowany prawdopodobnie w latach 80-tych XX-wieku i wówczas nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
17. Od pierwszego zasiedlenia upłynął więc okres dłuższy niż 2 lata.
18. Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie fragmentu budynku.
Pytanie
Czy opisana jako zdarzenie przyszłe transakcja sprzedaży nieruchomości z różnym przeznaczeniem według MPZP tj. częściowo pod zabudowę usługowo-produkcyjną i częściowo pod zieleń naturalną (z zakazem zabudowy), a dodatkowo zabudowana częściowo fragmentem budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w całości, bądź czy należy opodatkować tę transakcję podatkiem od towarów i usług w części przeznaczonej pod zabudowę usługowo-przemysłową, czy też sprzedaż całej działki będzie zwolniona z VAT z uwagi na fragmentaryczną zabudowę?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, opisana jako zdarzenie przyszłe transakcja sprzedaży nieruchomości obejmującej m.in. działkę nr 1 w ..., będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane - w części przeznaczonej w MPZP pod zieleń naturalną, zaś w części przeznaczonej pod zabudowę usługowo-produkcyjną - podlegać będzie opodatkowaniu VAT wg stawki 23%. Na opodatkowanie części działki przeznaczonej pod zabudowę nie powinien mieć wpływu fakt lokalizacji na niej fragmentu budynku, gdyż przedmiotem dostawy będzie tylko nieruchomość gruntowa, nie budynek.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 w części oznaczonej w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego symbolem ZR.5, natomiast nieprawidłowe w zakresie braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 w części oznaczonej symbolem UP.1.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Według art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu
na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym:
Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.
Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.
Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT od dnia 1.09.2000 r. Są Państwo właścicielem nieruchomości obejmującej działkę 1, którą zamierzają Państwo sprzedać w trybie przetargowym. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr 1 znajduje się w jednostkach oznaczonych symbolami: ZR.5 - teren zieleni naturalnej i UP.1 - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej.
W terenach oznaczonych ZR.5, poza podstawowym przeznaczeniem dopuszcza się:
1) przekształcanie zieleni naturalnej w urządzoną;
2) kładki pieszo - jezdne, pomosty i urządzenia wodne;
3) techniczne umocnienia brzegów w miejscach intensywnej erozji bocznej potoku;
4) dojazdy i dojścia.
W terenach tych obowiązuje zakaz zabudowy.
Nabyli Państwo nieruchomość z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych. Decyzja stwierdzająca ten fakt została wydana przez Wojewodę ... w dniu 12.06.2015 r. W związku z formą nabycia – czynność ta nie była udokumentowana fakturą. Nie wykorzystywali Państwo przedmiotowej nieruchomości, nie była ona również wydzierżawiana, ani udostępniana innym podmiotom- przez cały okres jej posiadania. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są wyznaczone linie rozgraniczające, oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu.
Ponadto na działce 1 (w terenach UP.1) zlokalizowany jest fragment budynku, którego pozostała część znajduje się na działce nr 3, stanowiącej odrębną własność. Właścicielem całego budynku jest właściciel działki sąsiedniej. Fragment budynku znajdujący się na działce nr 1 nie będzie przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem o interpretację. Fragment budynku znajdował się na działce nr 1 w momencie nabycia działki przez Państwa.
Państwa wątpliwości dotyczą zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1.
Podkreślić należy, że wyłączeniem od opodatkowania nie są objęte czynności realizowane przez jednostki samorządu terytorialnego, wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych. Wobec powyższego w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1 będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną). Tym samym, w opisanej sytuacji sprzedaż ww. działki będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji powyższego, sprzedaż przez Państwa ww. działki będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.
Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, zgodnie z którym:
Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).
W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Według art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na mocy art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Ponadto, w myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Wskazać zatem należy, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie niezabudowanych gruntów wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Tym samym, z ww. zwolnienia od podatku od towarów i usług korzystać będą dostawy gruntów o charakterze wyłącznie rolnym, leśnym, itp.
Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę, nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem, definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.
Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego część działki nr .... objęta symbolem ZR.5 - teren zieleni naturalnej, stanowi teren, który nie jest przeznaczony pod zabudowę. W związku z powyższym, działka nr .... w części w jakiej położona jest na terenie oznaczonym w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego symbolem ZR.5, nie stanowi terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji dostawa działki nr .... w tej części będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 w części oznaczonej w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego symbolem ZR.5 uznałem za prawidłowe.
Z kolei w odniesieniu do części działki nr 1, która według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego objęta jest symbolem UP.1 - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej, należy ocenić, czy przedmiotem transakcji będzie grunt zabudowany, czy grunt niezabudowany. Należy zauważyć, że na tej części działki zlokalizowany jest fragment budynku, którego właścicielem jest właściciel działki sąsiedniej.
Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Natomiast na mocy art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
W myśl art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stosownie do art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.
Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten budynek stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym budynkiem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).
Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro fragment budynku znajdujący się na części działki nr 1 objętej symbolem UP.1, nie jest Państwa własnością, to nie sposób przyjąć, że dokonają Państwo sprzedaży gruntu wraz z fragmentem budynku znajdującym się na ww. części działki, bowiem to podmiot trzeci, a nie Państwo jest w faktycznym posiadaniu tego fragmentu budynku i korzysta z niego jak właściciel, a w konsekwencji dostawa ww. fragmentu budynku nie będzie stanowić po Państwa stronie dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.
Tak więc, w przypadku dostawy części działki nr 1 objętej symbolem UP.1, przedmiotem dostawy jest wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowiony jest na nim fragment budynku.
Zatem dostawa ww. części działki nr 1 objętej symbolem UP.1 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie np. w wyroku NSA z 5 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 44/17, w którym Sąd wskazał:
(…) W świetle powyższego należy uznać, że określenie „teren niezabudowany” oznacza taki teren, na którym nie występują obiekty budowlane (budynki, budowle), przy czym dla oceny zabudowania bez znaczenia musi pozostać, jaka część wydzielonego terenu pokryta została obiektami budowlanymi, jak również czy zabudowę stanowią obiekty w całości, czy też części obiektów z uwagi na ich posadowienie w granicach wyodrębnionych, różnych zarazem terenów (sąsiadujących działek). Kwalifikacja terenu jako zabudowanego (nie będącego terenem niezabudowanym) nie wyklucza tego, że w okolicznościach takich, jak przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, przedmiotem planowanej dostawy będzie sam grunt, skoro Miastu nie przysługuje prawo do części budynków, które zachodzą na działkę stanowiącą jego własność. W takich bowiem warunkach Miasto nie będzie przenosić prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ab inito u.p.t.u.), a jedynie w odniesieniu do gruntu. Nie zmienia to jednak tego, że stanowiący przedmiot planowanej transakcji grunt będzie gruntem zabudowanym (nie będzie gruntem niezabudowanym). Pojęcie „zabudowania” gruntu, tak jak ono funkcjonuje w języku potocznym, abstrahuje od kwestii prawa do zabudowy (do obiektów budowlanych) i dotyczy obiektywnego stanu naniesienia budynków i budowli w terenie. Wobec tego zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., jako odnoszące się do terenu niezabudowanego, nie obejmuje gruntu, na którym posadowione są budynki bądź budowle, a nawet ich części.
Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie odnośnie dostawy części działki nr 1 objętej symbolem UP.1 nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zatem dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygnatura akt I FSK 627/12 wskazał, że:
Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo działkę nr 1 z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych. Decyzja stwierdzająca ten fakt została wydana przez Wojewodę ... w dniu 12.06.2015 r.
Tym samym transakcja nabycia pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Państwa. Nie można więc uznać, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W związku z powyższym, nie będzie spełniona przesłanka warunkująca skorzystanie ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.
Zatem dla dostawy części działki nr 1 w części w jakiej położona jest na terenie oznaczonym w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego symbolem UP.1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż działki nr 1 w części w jakiej położona jest na terenie oznaczonym w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego symbolem UP.1 - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej, na której znajduje się fragment budynku niebędącego Państwa własnością, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 w części oznaczonej w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego symbolem UP.1. uznałem za nieprawidłowe. Jakkolwiek wywodzą Państwo prawidłowy skutek prawny, że w tej części działka będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT, to nie mogę zgodzić się z Państwem, że na opodatkowanie ww. części działki nie będzie miał wpływu fakt lokalizacji na niej fragmentu budynku.
Ponadto informuję, że zgodnie z art. 14b § 1a ustawy Ordynacja podatkowa, nie wydaję interpretacji indywidualnych w zakresie określenia stawki podatku VAT dla towarów i usług. Kwestie określenia stawki podatku VAT dotyczące stanu prawnego od 1 lipca 2020 r. rozstrzygane są w ramach odrębnej instytucji – wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Podkreślić należy, że wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzę postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach przedstawionego przez Państwa opisu sprawy. Informuję, iż nie jestem właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację przedstawionego przez Państwa opisu sprawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. ...a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo